제4장에서 구조조정 부동산을 매입하여 임대사업을 계획하고 있는 기업구조 조정부동산투자회사에 대한 수익구조를 분석하였다. 다음의 <부표 2-1>은 <표
Ⅳ-24>의 가상 기업구조조정부동산투자회사의 수익구조의 세부사항을 자세하게 보여주고 있다.
<부표 2- 1> 가상 CR- REIT의 수익구조 분석
관 항 목 세율
(bp) 비고
수익 임대 수익
총임대료 1,300 펀드 규모의 총수익률 13% 가정 기타수익
관리비
공실,불량부채충당금 - 91 공실률 5%, 임대료 미회수율 2% 가정
소계(A) 1,209 실질 총수입
부동산 관련비 용
관리비 property management expens e
건물 유지비
자본적 지출 (장기수선비용) 수익적 지출
감가상각비 170 건물가액은 펀드규모의 50%×정액법에의한 감가상각기간 30년 간주
소계(B) 170
세금 및 공과금
(년간)
재산세 30 과세표준액에 대한 세율(주택, 별장, 고급오락장, 공장용건축물관련세율은 다름) 종합토지세 30 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야: 10bp,
골프장, 별장, 고급오락장, 기준면적을 초과하는 주택의 부속토지: 500bp 도시계획세 20 표준세율은 20bp이나 조례에 의해 30bp까지 가능(과세기준일 현재의 토지가
액, 건축물의 표준시가액)
공동시설세 35 백화점, 호텔, 유흥장, 극장, 4층 이상의 건축물 소방시설세 32bp, 오물처리시 설 등 기타시설: 원칙 3bp, 조례에 의거 10bp까지 가능)
지방교육세 12 재산세액의 20%, 종합토지세액의 20%(60bp×0.2) 주민세균등할은 제외(최고 20만원)
사업소세 50인 이하:종업원할 비과세, 330㎡ 이하: 재산할비과세
화재보험료 5
소계(C) 132 ※세금과 공과금의 과세표준은 건물은 시가표준액(시가의 약 32-35%), 토지 가는 공시지가의 일정비율(시가의 약 32- 35%)⇒ 35% 반영
REIT 관련 비용
설립비 용
주간사 수수료 100 총액인수(펀드의 30% 가정)의 경우 인수액의 3-4%
부동산편입
agency 비용 100 CR- REIT 편입대상자산 가액 기준(설립비용에 미포함) 감정평가 수수료 10 CR- REIT 편입대상자산 가액 기준
법무법인 수수료 5 CR- REIT 편입대상자산 가액 기준
법인설립등기비 48 자본금의 0.48%(중과세조항 배제, 교육세 포함) 법무사등기비용 1 펀드 규모 5천억에 5천만원 가정
제1종국민주택채권/도
시철도채권 100 특별시 및 광역시 지역: 시가표준액 1억원이상 건물의 경우 시가표준액의 5% 매입(주가전용제외), 할인율 18% 가정. 도시철도채권은 자본금의 0.1%
소계(D) 364 창업비로 5년간 상각하는 것으로 계산(년간 72bp)
참여기 관 비용
자산관리회사 100
자산보관회사 5
일반사무수탁회사 10
회계법인 1
소계(E) 116
인건비 CR- REIT임원급여(F) 2 5천억 펀드 구성시 임원급여 1억원 가정(이사3, 감사1) 연간 총비용(G) 407 G = B + (C × 35%) + (D / 5) + E + F
영업이익(H) 802 H = A - G
배당소득 공제액=배당액(I) 729 I = H × 100 / 110%
회계상 당기순이익=세무상 과세소득
으로 가정(J) 73 J = H - I
법인세 비용 및 소득할 주민세(K) 22 K = J×30.8%
사내유보(L) 50 L = H - (I + K) 자료: 주은부동산신탁
용어해설
5 1 )국민주택기금(National Housing Fund) : 주택이 없는 국민의 주거생활 안정과 모든 국민의 주거수준 향상을 위하여 주택의 건설・공급에 필요한 자금을 확보 하고 이를 원활히 공급하기 위하여 정부에서 설치한 특별기금이다. 주로 정부의 출연금 또는 예탁금, 국민주택채권 및 주택복권 발행, 청약예금 등을 통해 재원 을 조달하며 건설교통부장관이 운용 관리한다.
기업구조조정전문회사(CRC : Corporate Restructuring Company) : 기업구조조정 전문회사란, 구조조정이 필요한 부도기업, 워크아웃기업 등 부실기업을 인수하여 경 영을 정상화 시킨뒤 제3자에게 매각하여 수익을 올리는 것을 주 업무로 하는 회사를 말한다. 기업을 인수하지 않고 신규자금을 대여하거나 출자전환한 뒤 경영에 개입, 구조조정을 지원하고 투자금을 회수하기도 한다. 또한 기업을 분할매각하거나 기업 간 인수합병을 지원하기도 한다.
기업구조조정부동산투자회사 : 기업구조조정부동산투자회사는 기업구조조정 용 부동산투자를 전문적으로 하는 서류상 회사(paper company)로서 Mutual Fund 형태의 구조조정부동산펀드를 설립하여 부동산을 매입하고 관리 운영의 자산관리업무를 전문기관에 위탁하는 구조로 운영된다.
자산관리회사(AMC : Asset Management Company) : 자산관리회사란, 제3자로 부터 부실기업의 채권이나 부실자산을 넘겨받아 관리하는 회사를 말한다. 자산을
51) 용어해설은 한국주택저당채권유동화(주), 한국자산관리공사, 금융감독원 등 다수 기관의 홈페이지 에 게재된 자료와 자산유동화 실무연구회(1998)의 「금융혁명-자산유동화의 구조와 실무」등의 서 적과 자산유동화에관한법률, 주택저당채권유동화회사법 등의 법조문의 내용을 인용하였다.
체계적, 효율적으로 관리, 처분하여 회수를 극대화하며 관리자산들의 가치제고를 위해 회생 가능한 기업의 워크아웃 프로그램(출자전환, 채무조정 및 부채탕감 등) 실시 및 부동산의 개발, 가공으로 자산의 가치 상승을 도모하는 회사를 말한다.
자산담보부증권(ABS ; Asset-Backed Securities) : 대출채권, 부동산, 외상매출 금 등 부동산을 포함한 모든 자산을 근거로 발행하는 증권으로서 채권과 주식 또는 수익증권 등의 형태가 있다. 자산을 직접매각하지 않고 증권을 발행함으로 써 자산처분 전에 자금을 조달하는 금융기법이다.
자산유동화(Asset Securitization) : 비유동성 자산을 현금화하는 행위를 의미한다.
이는 자금 조달의 주요 수단이 증권발행을 통한 자금조달 즉 직접 금융을 의미한다.
일반적으로 유동성이 없는 자산을 증권으로 전환하여 자본시장에서 현금화하는 방법 이다. 자산유동화증권의 종류에는 ABB(Asset Backed Bond; 자산담보부채권)과 ABS(Asset Backed Securities; 자산담보부증권)이 있다.
자산유동화에 관한 법률 : 금융기관과일반기업의자금조달을원활하게 하여 재무구 조의 건전성을 높이고 장기적인 주택자금의 안정적인 공급을 통하여 주택금융기반을 확충하기 위한 목적하에 자산유동화에 관한 제도를 확립하며 또한 자산유동화에 의 하여 발행되는 유동화증권에 투자한 투자자를 보호함으로써 국민경제의 건전한 발전 에 기여함 등을 목적으로 하여 1998년 9월에 제정된 법률이다.
주택저당채권 담보부증권(MBS ; Mortgage Backed Securities) : 금융기관이 주 택을 담보로 만기 20년 또는 30년짜리 장기대출을 해준 주택저당채권을 대상자산 으로 하여 발행한 자산담보부증권이다. 집을 살 때 주택가격의 20～30%만 지불 하고, 나머지 돈은 은행에 집을 저당잡히는 대신 20～30년간 대출받기 때문에 미 국 등에서는 일찍부터 도입되어 실행되는 제도이다. 금융기관으로서는 한꺼번에 대출해 주고 돈은 나눠서 받기 때문에 현금 부족에 시달린다. 따라서 집을 담보로 만기가 긴 채권을 발행해 금융시장에 내다 팔아 자금을 조달할 필요가 있는 것이 다. 자산담보부증권(ABS)은 부동산을 포함한 모든 자산을 근거로 발행한 채권인 반면에 주택저당채권 담보부증권(MBS)은 금융기관이 집을 담보로 대출해 주면서 발행한 저당채권을 근거로 발행한 자산담보부증권이라고 할 수 있다.
주택저당채권(Mortgage Loan) : 주택건설촉진법 제3조의 규정에 의한 주택의 구입 또는 건축에 소요된 대출자금 (주택의 구입 및 건축에 소요된 자금을 보전 하기 위한 대출자금을 포함한다)과 이 자금의 상환을 위한 대출자금에 대한 채권 으로서 당해 주택에 설정된 저당권 에 의하여 담보된 채권을 말한다(주택저당채 권유동화회사법 제2조의2).
주택저당채권 유동화(Mortgage Securitization) : 은행 등 금융기관이 주택을 구 입하고자 하는 고객에게 해당 주택에 대한 저당권을 담보로 하여 융자취급한 대 출금을 KoMoCo에 양도하고 KoMoCo는 양도받은 대출금을 기초자산으로 하여 채권과 증권을 발행합니다. 채권과 증권은 증권시장을 통하여 투자자에게 매각 되고 동 매각자금이 당초 대출취급 금융기관으로 되돌아감으로써 주택을 구입하 고자 하는 새로운 고객에게 대출금을 지원할 수 있도록 하여 궁극적으로 보다 많은 분들이 주택을 구입할 때 주택금융 지원을 받을 수 있도록 하는 제도이다.
주택저장증권의 종류는 MBB(Mortgage Backed Bond ; 주택저당담보부채권)과 MBS(Mortgage Backed Securities ; 주택저당증권)가 있다.
주택저당채권유동화회사법 : 주택자금의 장기적 안정적 공급으로 주택금융의 기반을 확충하기 위해 주택저당채권유동화회사의 설립 운영과 주택저당채권담 보부 채권 및 주택저당증권의 발행에 관하여 필요한 사항을 규정한 법으로써 1999년 1월에 제정되었다.
부동산투자신탁(REIT : Real Estate Investment Trust) : 국내에서는 회사형은 「부 동산투자회사법」에 의하여 부동산시장의 활성화를 위한 부동산투자회사와 기업의 구조조정용 부동산 처리를 위한 기업구조조정부동산투자회사, 그리고 계약형은 「신 탁업법」에 의한 은행신탁계정을 이용한 부동산투자신탁으로서 운영된다. 부동산투 자를 전문으로 하는 사업자가 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 부동산을 매입 관리 운영하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하며 배당이익에 대해 법적인 요건을 충족하면 법인세 면제 등의 세제혜택을 부여받는 방식이다. 대부분의 선진국에서 운 용되고 있는 제도이며 그 중에서도 1938년 세계에서 처음으로 부동산투자신탁을 창 설한 스위스같은 경우에는 증권투자신탁과 거의 같은 비중으로 시행되고 있다. 그 외 스위스와 서독의 투자신탁법은 증권투자신탁과 함께 부동산 투자신탁도 대상으로 하
고 있다. 세계적으로 성행하게 된 것은 60년 이후이다. 현재 미국에서는 REITs, 호주 는 LPT와 일본은J-REITs등세계적으로독자적으로특성있게부동산투자신탁제도가 운영되고 있다.
유동화 자산 : 유동화의 대상이 되는 채권, 부동산 및 기타의 재산권을 의미한다.
특수목적회사(SPC : Special Purpose Company) : 파산위험으로부터 분리하기 위 하여 유동화 대상자산을 양도받아 유동화 업무를 담당하는 명목상의 회사이다.
한국주택저당채권유동화회사(KoMoCo) : 주택저당채권유동화회사법에 의하여 1999년 9월에 설립된 유동화중개기관이다. 국민주택기금이 보유하고 있는 주택저당 채권을 기초로 하여 2000년 4월(3,690억원), 9월(4,790억원), 12월(3,813억원), 2001년 1 월(2,377억원)으로 총 1조 4,670억원의 MBS를 발행하였다.
환매청구권 : 특정한 조건하에서 매각상대방이 재매수를 청구할 수 있는 권리 후순위채권(Subordinate Notes) : 기업이 파산할 경우 선순위를 지닌 채권들이 변제 된 후에 지급을 요구할 수 있는 채권을 말한다. 채권행사 순서가 가장 늦다는 의미에 서 후순위채라고 부른다. 후순위채는 은행차입금, 물품대금, 회사채 등 다른 모든 채 무들보다 권리행사 우선권이 늦다. 채권확보가 불확실하기 때문에 채권이자가 시중 금리보다 높은 것이 보통이다. (금융기관들이 후순위채를 많이 발행하는 이유는 국제 결제은행 자기자본비율(BIS)을 맞출 때 자본으로 인정받기 때문이다. 자기자본비율을 높이려면 유상증자를 하는 것이 가장 바람직하나 재무구조가 부실한 금융기관의 경 우 증자참여 수요가 희소하기 때문에 정부는 금융기관 구조조정시 은행들로부터 후 순위채를 인수해줬다.)
BIS(Bank for International Settlements) : 스위스 바젤에 본부를 둔 국제결제은행.
그 산하의 은행감독위원회에서 은행의 자산건전성에 관한 지침을 공표하고 있다.
CBO(Collateralized bond obligation) : CBO는 사채(주로 Junk bond)를 담보로 하여 발행되는 유동화증권이며 CLO(Collateralized loan obligation)는 대출채권 (loan)을 담보로 하여 발행되는 유동화증권(채무증서)이다. 일반적으로 그 만기
구조나 자산가치의 우량도가 서로 다른 다수의 사채 또는 대출채권을 집합적으 로 모아(pool을 구성하여) 이를 기초(담보)로 유동화증권(CBO/ CLO)을 발행하며 통상 그 pool의 구조가 다계층구조이므로 발행되는 유동화증권 역시 그 만기 및 우선순위가 서로 다른 다계층구조를 이루게 된다.
CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities) : 상업용저당증권. 수익을 창 출하는 부동산(수익부동산)을 기초자산으로 하여 발행한 수익증권 또는 채권을 의미한다. CMBS는 수익부동산의 임대료 및 처분에 의한 현금으로 원리금의 상 환이 보장되며, 주거용저당증권(RMBS)에 비해 조기상환되는 경우가 거의 없을 뿐만 아니라 만기시 차환 발행되는 경우도 발생한다.
CMO(Collateralized Mortgage Obligation) : 다단계 저당채권 담보부 증권(담 보부저당대출채권?). 유동화자산의 원채무자가 만기 전에 상환할 경우 증권발행 인도 원리금을 조기 상환할 수 있도록 만기가 다른 채권을 여러 단계로 발행하여 투자자의 수익이 불안정한 단점을 보완한 유동화증권을 말한다.
Due Diligence : 자산매각 또는 ABS발행과 관련하여 투자자들이 입찰 전에 미리 자 산가치를 파악할 목적으로 하는 대상자산의 실사를 말한다.
LTV : Loan to Value 비율로서 부동산의 시가에 대한 담보대출 비율을 의미한다.
NPL(Non-Performing Loans : 부실채권) : 미리 정해진 현금흐름이 없는 채권 Paper Company : 페이퍼컴퍼니 또는 명목회사. 자산유동화를 위한 SPV와 같이 특별목적을 위하여 운영되는, 장부상으로만 존재하는 회사이며, 절세 목적상 주 로 조세피난처에 설립되고 있다.
Pass-Through 방식 : 원채무자로부터 투자자에게 상환되는 원리금이 SPC를 통 과하여 그대로 지급되기 때문에 pass-through라고 한다.
Pay-Through 방식 : 원채무자로부터 상환 받는 원리금을 바탕으로 SPC가 새로 운 방법으로 투자자에게 증권을 발행하여 유동화하는 방식.