부동산금융제도의 운용실태 및 문제점
3. 부동산금융제도의 문제점 종합
지금까지 제4장에서는 부동산금융제도의 운용 실태와 각각의 문제점을 살펴 보았는데 이들의 문제점을 정책전반의 문제, 제도적요인, 시장요인, 상품요인으 로 구분하여 종합한 것이 <표 Ⅳ-27>이다. 이 절에서는 다음 장에서 다룰 부동산 금융의 기반구축방안을 모색하기 위하여 지금까지 논의되었던 각 제도의 문제점 중 시장요인 및 상품요인에 관한 개선은 본 연구의 범위를 벗어나므로 논외로 하고 제도적인 문제와 정책 전반적인 문제를 중심으로 종합함으로써 기반구축방 안과 연계시키고자 한다.
(1) 부동산금융제도상의 문제
자산유동화는 대상 자산 및 자산보유자의 범위, 그리고 자산유동화 방법을 비 교적 폭 넓게 규정하고 있다. 다만 자산보유자의 기초자산 보증행위에 대한 제한 이 미흡하고, 또한 이해관계자(주주와 채권자, 기존 채권투자자와 신규 유동화증 권투자자)간의 이해상충 해소장치가 미흡함을 지적할 수 있다. 한편 주택저당채 권유동화제도에 있어서는 금융기관이 주택저당채권을 보유한 채 발행하는 방안 을 고려하지 못하고 있다. 이에 따라 자산유동화에관한법률에 의거한 유동화전 문회사 또는 주택저당채권유동화회사법에 의거한 주택저당채권유동화회사의 보 유자산을 매각하지 않고는 MBB를 발행 할 수 없다. 따라서 주택저당채권 보유자 인 금융기관이 유동화를 가장 효율적으로 할 수 있도록 지원해야 할 것이다.
부동산투자금융제도의 문제점으로는 우선 법제의 기형성과 공공부문의 개입 소지, 그리고 부동산투자회상에 대한 외부차입 제한으로 인한 성장성 제약 등을
들 수 있다. 한편 부동산투자신탁의 문제점으로는 관련법의 제약으로 프로젝트 대출로만 운영되고 있다는 점이다.
(2) 관련제도의 문제
부동산금융제도의 공통적인 문제로 대두되고 있는 것이 부동산금융제도의 기 반이 미비하다는 것이다. 즉 공신력 있는 시장정보, 투명한 신용평가능력, 신용보 완, 관련회사에 대한 감시 감독이 미흡하고 전문인력이 부족하다는 점이다. 아울 러 세제 지원의 불평등 문제가 제기되고 있다.
주택저당채권유동화에서는 유동화회사의 지급보증한도 및 규제방식의 문제, 대출채권의 표준화가 미흡하다는 점이 지적되었다.
(3) 정책전반의 문제
부동산유동화제도의 문제로는 자산유동화가 후순위채의 자체 인수 및 자기보 증 등으로 위험축소효과가 미흡하다는 것이다. 주택저당채권유동화제도는 자산 유동화에관한법률 및 주택저당채권유동화회사법에 의거하여 이원화되어 있으 며, 의거법에 따라 BIS 비율 위험가중치가 달리 적용되고 있다. 주택저당채권유 동화를 민간주택금융은 적극적으로 활용하지 않고 있으며, 역금리가 발생하고 있는 국민주택기금에서만 활용하고 있다는 점도 문제점이다.
한편 부동산투자금융제도의 문제점으로는 부동산투자회사와 기업구조조정부 동산투자회사에 대한 세제 적용의 비형평성이며, 개발금융에 대한 지원도 미흡 하다.
<표 Ⅳ-27> 부동산금융제도의 문제점 종합
부동산관련자산 유동화제도 부동산투자금융제도
자산유동화 주택저당채권유동화 부동산투자회사/ 기업구조
조정부동산투자회사 은행신탁
정책전반의
문제 - 위험축소효과미흡
- 국민주택기금 유동화의 역금리문제
- BIS산정시 위험가중치 적 용의 비형평성
- 개발금융지원의 미흡
제도 적 요인
부동산 금융 제도 상의 문제
- 이익상충해소장치 미흡
- 비효율적인 MBB발행 구조 - 유동화중개회사의 역할재
고 및 기능확대 - 지급보증한도의 한계
- 법제의 기형성 - 공공부문의 개입소지 - 외부차입제한은 성장성
저해
- 관련법의 제약 으로 프로젝트 에 대한 대출로 만 운영
관련 제도의 미비
- 부동산 평가 및 신 용평가능력미흡 - 부동산 양도시 이중
과세 및 기존혜택 상실의 문제
- 체계적인 정보관리 미흡 - 대출채권의 표준화 미흡 - 신용평가의 신뢰성 미흡 - 신용보강기관 미비
- 세제적용의 비형평성 - 공신력있는 시장정보 및
부동산평가, 신용보완, 관련회사에 대한 감시감 독기능 등이 미흡 - 전문인력의 절대부족
- 이중과세 및 보 유세의 문제
시장 요인
부동산 시장
- 높은 PIR에 의한 LTV의 한계
- 높은 부동산가격으로 저 평가부동산의 확보가 어 려움
- 전세중심의 임대료구조
금융 및 자본 시장
- 후순위채 수요기반 취약
- 상대적으로 낮은 주택저 당채권금리
- 은행의 유동화 필요성 미 약
- 다양하지 못한 저당채권 의 만기구조
- 장기채권시장의 부재 - MBS에 대한 인식부족
상품요인
- 일반채권보다 높은 금리
- 높은 후순위채 비중 - 기초자산 장부가격
평가
- 상품의 단순성 - 상품의 가치결정을 위한 기초정보 부족
- 신탁기 간동안 투자자금 유동 화 곤란