부동산금융 관련 서비스산업의 육성

각종 부동산에 대한 공신력 있는 조사 유통기능, 부동산의 내재가치 등 부동 산투자의 수익성에 대해 투명하고 객관적인 정보를 제공할 수 있는 평가 및 신용 보완 기능, 관련회사에 대한 감시 감독기능 등 간접투자 관련 기반이 취약한 실 정이므로 제도의 활성화를 위해서는 기초적인 인프라의 구축이 시급하다. 이를 위해서는 공신력 있는 부동산정보기관, 부동산관련 증권의 신용평가기관, 전문 화된 감정평가사와 자산관리사, 부동산정보체계의 구축 등 부동산금융 관련 서 비스산업의 육성이 필요하다.

(1) 자산가치 평가 및 부동산관련 증권 신용평가의 신뢰성 제고

부동산부문에 자본투자가 이루어지기 위해서는 우선 부동산에 대한 객관적인 가치평가가 요구된다. 그러나 우리나라에서는 부동산은 사용가치보다는 부동산 양도에 따른 자본이득을 중심으로 부동산시장이 운용되어 왔기 때문에 부동산 가치에 대한 신뢰성 있는 평가체계가 이루어지지 못하였다. 따라서 감정평가의 신뢰도 제고가 필요하고 부동산 관련자료의 투명화, 체계화가 요구된다.

또한 시장에서 신뢰할 수 있는 신용평가회사가 필요하며 신용평가기관간의 경 쟁을 통한 공정한 신용평가체제를 구축하고, 신용평가기관의 평가능력을 제고해 야 한다.

(2) 전문적인 신용보강기관의 육성

현재 국내에는 전문적인 신용보강기관이 없는 실정이므로 선순위채권의 신용 보강을 위하여 지나치게 많은 후순위채권이 편성되고 있다. 이러한 문제점을 탈 피하기 위해서는 위험분산과 위험회피수단을 제공하는 신용보강기관의 적극적 인 육성이 필요하다. 미국의 MBIA나 FSA와 같이 국내의 신용보증기금이나 서 울신용보증 등과 같은 기관이 이러한 기능을 수행하게 된다면 현재 발행되고 있 는 유동화증권의 신용등급은 개선될 소지가 많다.

(3) 부동산시장정보의 투명화, 전산화, 체계화

부동산 및 관련채권의 생성, 거래, 유지관리, 소멸 등의 단계에서부터 부동산 증권화를 염두에 둔 필요정보의 생산, 수집, 관리 체계를 구축해야 할 것이다. 이 를 위해서는 정보의 전산화 및 관련 부처간 협조도 필요할 것이다. 부동산 금융 기법이 발달된 선진국에서는 이러한 정보가 면밀한 분석과정을 거쳐 일반에게 공개되었기에 부동산금융제도가 조기에 정착될 수 있었다. 따라서 관련정보의 공개는 물론 정부의 각 부처별로 보유하고 있는 경매분석자료나 부동산가격평가 및 거래자료 등에 대한 통합관리와 함께 체계적인 분석이 요구된다. 효율적인 정 보관리가 선결된다면 자산 실사에 있어서도 신뢰성이 제고될 것이다.

또한 부동산금융의 활성화를 위해서는 부동산 투자지표 등 각종 자료의 구축 을 위한 사회적 노력이 있어야 한다. 부동산 금융상품의 가치평가를 위해서도 시 장정보의 제공이 필요하며 정보 구축이 시급하다. 현재는 부동산금융 상품의 가 치평가시 기초가 되는 개별 부동산의 유형별 자본환원률, 1㎡당 시가 및 임대료 등에 관한 정보조차 없다. 참고로 미국의 경우 NREI(National Real Estate Index) 및 Russel/ NCREIF 등에서 전지역의 부동산관련 정보를 제공하고 있다.

(4) 공신력 있는 부동산정보기관의 육성

우리나라는 현재 민간업체가 시장의 필요성에 의해 부동산 정보를 일부 제공 하고 있으며, 공공부문에서도 부분적인 부동산정보 제공기관이 있으나 미흡한 실정이다. 민간부문에서 활발히 정보 제공이 된다 하더라도 이해관계가 중립적 인 공공부문에서의 부동산 정보제공이 필요하다. 그러므로 부동산 증권화를 고 려한 공신력 있는 부동산정보제공기관의 육성이 필요하다.

(5) 부동산 자산을 운용할 전문인력의 육성

부동산투자회사, 투자자문회사 및 자산관리회사는 자산관리, 임대차계약중개, 채권회수, 회계, 자금조달, 보험 및 감정과 실적평가 업무 등 다양한 부동산 종합 서비스 기능이 구비된 이론과 경험이 뒷받침이 되는 전문인력이 필요하지만 현 재 실무와 경험이 있는 전문인력이 절대적으로 부족하다. 현행 부동산투자회사 법에서는 자산운용전문인력의 자격을 5년 이상 경력의 감정평가사 또는 공인중 개사, 3년 이상 경력의 부동산관련분야 석사학위 이상 소지자, 부동산관계기관에 서 5년 이상 근무하고 부동산관련업무에 3년 이상 종사한 자, 증권투자회사법상 의 운용전문인력 등으로 규정하고 있으나, 자질에 대한 객관적인 기준이 결여되 어 있다.

제도 도입 초기에 자산운용 전문인력의 부족으로 인한 혼란을 피하기 위하여 자산운용 전문인력의 자격을 구체적으로 강화하지 않고 있으나, 이에 따른 투자 자 피해도 클 수 있으므로 투자자의 세심한 관심이 요구되며, 점차 그 자격을 구

체적으로 강화해야 할 것이다. 이를 위해서는 자산운용전문인력의 양성을 위한 프로그램의 개발과 주관기관의 설립이 필요하다.

2 ) 조세지원의 공정성, 합리성 도모

(1) 부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사간의 공평한 세제 지원 부동산투자회사법에서는 뮤추얼 펀드 형태이며 서류상의 회사인 기업구조정부 동산투자회사를 영속적인 일반 부동산투자회사의 특정사례로 지정하고, 기업구조 조정부동산회사에만 예외적으로 취득 등록세 면제, 법인세 면제 등의 세제 혜택과 1인 주식 보유한도 예외 인정, 90%이상 의무배당조항 배제 등 특례를 두고 있다.

이에 따라 투자자의 입장에서는 부동산투자회사에 대한 투자보다는 일방적으로 유리한 기업구조조정부동산투자회사에 대한 투자로 편중될 우려가 있다.

공실 및 불량채권충당금을 총임대수익의 3%로 설정하는 등 몇 가지 가정을 한 후 제1기 배당수익률 8%를 달성하기 위한 총임대수익률을 추정한 결과, 일반 부동 산투자회사의 경우 약 19%, 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 약 13%의 총임 대수익률이 달성되어야 하는 것으로 추정된다. 이렇듯 6% 포인트의 수익률 차이 로 인하여 일반부동산투자회사의 투자메리트는 크게 감소함에 따라 부동산투자회 사제도는 기업구조조정부동산투자회사로 편중되어 운용될 것으로 보인다. 본래 의도한 부동산투자회사제도의 도입효과를 얻기 위해서는 일반 부동산투자회사에 대해서도 기업구조조정부동산투자회사와 동일한 혜택이 주어져야 할 것이다.

(2) 부동산의 양도 및 개발이익에 따른 이중과세 문제의 해결

부동산금융제도의 운용과정에서 유동화회사 및 부동산투자회사 등의 부동산금 융기관과 부동산보유자간에 부동산의 양도가 발생한다. 이때 부동산금융기관에 부 과되는 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 법인세, 특별부가세 등의 감면이 필요 하다. 더욱이 시장여건에 의하여 수익성 확보가 어려운 부동산금융회사의 수익성 제고를 위해서 부동산의 양도에 따른 이중과세의 해결이 요구된다.

또한 특정 정책의 시행에 따른 세제혜택이 부동산 양도과정에서 효력을 잃게 될 수 있으므로 단기적으로는 이에 대한 사전 인식 및 정보 제공이 필요하며, 장기적으 로는 이러한 피해가 자산보유자의 원래 의도와 다르지 않도록 배려해야 할 것이다.

한편, 은행신탁계정에서 현재는 부동산개발사업에 투자를 하고 있지 않지만 향후 프로젝트회사 설립을 통하여 개발사업 등을 수행할 경우 서류상의 회사인 프로젝트회사가 주택사업을 수행할 수 있도록 허용되어야 하며, 프로젝트회사의 법인세는 면제되거나 대폭 감면되어야 할 것이다.

(3) 부동산 보유세의 분리과세

은행이 부동산 개발을 위하여 토지 등을 직접 보유하게 되면, 종합토지세 등을 납부하여야 할 것이다. 비록 이 세금을 신탁펀드에서 계산을 한다 하더라도 분리 과세가 되지 않는 한 당해 토지에 부과된 토지세가 얼마인지를 구분 계리할 수 없다. 따라서, 별도의 프로젝트회사를 통하지 않고 은행이 직접 부동산을 취득하 여 개발하는 경우에는 종합토지세 등이 분리과세 되도록 세법이 개정되어야 할 것이다.

(4) 주택자금대출에 대한 소득공제 확대

현재 주택자금 대출수요자들은 장기 주택담보대출의 이자(원금 제외)에 대해 서만 연 300만원 한도로 소득공제를 받고 있다. 그러나 중산층이 최대 자산인 주 택을 보다 수월하게 소유할 수 있도록 하기 위해서는 대출수요자에 대한 소득공 제폭을 확대할 필요가 있다. 미국의 경우에는 본인 거주에 한해 100만불까지 100% 공제해 주고 있으므로 주택소유의 원활함을 도모함과 동시에 MBS 발행을 위한 1차 저당시장의 대출을 확대할 수 있는 것이다.

3 ) 관련 규제의 개선

(1) BIS 규제 자기자본 비율 산정시 위험가중치 적용의 형평성

국제결제은행(BIS)이 제시하고 있는 자기자본 비율 산정시 주택저당채권유동 화증권(MBS)에 대한 위험가중치가 유동화증권의 발행기관에 따라 차별화 되고 있다. 즉, KoMoCo가 발행한 MBS에 대한 위험가중치는 20%임에 반하여 SPC를 통해 발행한 ABS는 실질적으로 MBS임에도 불구하고 위험가중치는 50%가 적용 되고 있다. 민간 대출기관이 발행하는 MBS는 주택가격대비 대출비율(LTV-ratio) 이 65% 이하인 최우량 주택담보대출을 근거로 발행되는 만큼 위험가중치를 50%

로 설정하는 것은 불합리하며 형평성에 어긋난다. 민간 발행 MBS에 대한 위험가 중치가 조정된다면 자기자본비율을 충족해야 하는 금융기관들의 신규수요를 창 출할 수 있는 부수효과를 기대할 수 있을 것이다. 따라서 자산유동화를 통한 MBS에 대해서도 위험가중치를 KoMoCo 수준인 20%로 낮추어야 하겠다.

(2) 기관투자자들의 운용자산 편입비율에 대한 제한 완화

증권투자신탁업법 및 증권투자회사법에 따르면 MBS에 대한 기관투자자의 투 자한도를 30%로 제한하고 있어 MBS의 수요 확보를 위한 걸림돌로 작용하고 있 다. MBS가 무보증회사채나 다른 ABS보다도 높은 안전성을 지니고 있다는 점을 감안하여 투자한도의 제한을 완화시키는 것이 필요하다. 이와 함께 연기금의 여 유자금 운영에 대한 제약을 완화시킨다면 보다 안정된 수요층을 확보할 수 있는 계기가 될 것이다.

(3) 자산의 표준화

담보로 제공되는 대출채권과 채무자, LTV 등의 표준화를 통해 자산의 질에 대한 제고 및 자산유형별 집합(pooling)이 이루어진다면 선순위채권의 비중이 확대되며 채권의 유동성이 증가하게 될 것이다. 금융기관 대출시에 유동화를 염두에 두고 대 출채권의 표준화에 노력해야 할 것이며, KoMoCo의 선도적 역할이 필요하다.

(4) 관련 부처의 일원화

부동산금융제도와 관련된 건설교통부, 재정경제부, 금융감독원 간의 역할분담