미국의 부동산투자신탁제도 1) REIT s의 개념

부록 Ⅰ

용 또는 처분과 관련된 번거로움을 피할 수가 있다. 1960년 내국세법(Internal Revenue Code)의 개정으로 REITs의 자격요건 충족시 연방정부로부터 법입세가 면제되는데 이는 REITs에 대해 법인세가 부과되고 과세후 수익에서 배당금을 받 은 주주들에게도 배당소득을 징수하게 되면 동일한 소득에 대해 이중과세를 하 는 격이 되어 이를 면세하면 투자자에게 대규모 부동산의 보유와 융자에 따른 이익과 높은 양도소득을 제공할 수 있다는 REITs의 이점을 살리기 위한 것이다.

2 ) 운용현황

2001년 9월 28일 현재 약 300개의 REITs회사가 영업중이며, 이중 187개의 REITs⁴²⁾회사가 뉴욕증권거래소(NYSE), 아메리카 증권거래소(AMEX) 및 나스닥 시장(NASDAQ)에 상장되어 있다. 현재 187개 REITs회사가 발행한 주식의 총 시 장가치는 약 1,442억 달러를 넘어서고 있다.

<부표 1- 1> REITs회사의 미국증권거래소 상장현황

거래소 종목수 규모(천달러)

뉴욕증권거래소 (New York Stock Exchange) 145 140,794,347 아메리카 증권거래소 (American Stock Exchange) 30 2,491,053 나스닥시장 (NASDAQ National Market List) 12 906,137

계 187 144,191,538

주 : 2001년 9월 28일 현재

자료 : 미국부동산투자신탁협회(www.nareit.com)

미국 증권거래소에 2001년 9월 28일 현재 상장된 187개의 REITs 회사의 종류 별 분포를 보면 지분형 REITs⁴³⁾가 156개, 저당채권형 REITs⁴⁴⁾가 22개, 혼합형

42) REITs의 종류는 투자대상에 따라 지분형(equity), 저당채권형(mortgage) 및 조합형(hybrid) REITS로 구 분한다.

43) 자산의 75%이상을 부동산 소유지분에 투자하며 임대수입이 주 수입원이다.

44) 지분형 REITs와는 달리 부동산자산에 직접 투자하여 소유를 통해 임대수입을 거둬드리는 것이 목적 이 아니라 자산의 75%이상을 부동산관련 대출(mortgage loan)이나 주택저당담보증권(MBS)에 투자하 며 저당채권관련 이자수입이 주 수입원이다.

REITs⁴⁵⁾가 9개가 상장되어 있고 상당된 주식을 시가총액에 따라 분류했을 때, 지분형이 전체의 95.4%를 차지하고 저당채권형 2.0%, 혼합형 2.6%를 차지하여 미국의 REITs는 대부분 지분형 REITs로 운영되고 있는 것을 알 수 있다.

<부표 1-2> REITs의 종류별 분포

종목수 규모(천달러) 시가총액 비중(%)

지분형(Equity) 156 137,585,224 95.4

저당채권형(Mortgage) 22 2,873,250 2.0

혼합형(Hybrid) 9 3,733,064 2.6

계 187 144,191,538 100.0

주 : 2001년 9월 28일 현재 NYSE, AMEX, NASDAQ에 상장된 187개 REITs의 종류별 분포 자료 : 미국부동산투자신탁협회(www.nareit.com)

미국 REITs 투자수익율은 경기변동에 민감하게 반응하나 채권보다는 위험하 나 타 주식보다는 안정적이면서, 채권보다는 높은 수익률을 제공하나 타 주식보 다는 낮은 수익률을 제공하고 있다. 1972～2001년 동안 전체 REITs는 11.4%, 지 분형 REITs는 13.6%,저당채권형 REITs는 8.9%, 혼합형 REITs는 10.3%의 수익률 을 실현하고 있다.

<부표 1-3> REITs 주식 수익률 변화 추이

(단위 : %)

구분 연평균 수익률 표준편차 최대수익률 최소수익률

전체 11.4 20.7 49.0 -42.2

지분형 13.6 16.9 47.6 -21.4

저당채권형 8.9 28.9 55.9 -45.3

혼합형 10.3 26.5 49.9 -52.2

주 1: 1972년부터 2001년 9월 28일까지의 수익률을 이용

2: 저당채권형은 2001년 9월 28일 현재 1972～2001년 기간 동안 가장 높은 55.9%의 수익률을 기록 자료 : 미국부동산투자신탁협회(www.nareit.com)

45) 지분형과 저당채권형 REITs의 혼합이다. 직접 부동산을 소유하고, 동시에 부동산관련 대출(Mortgage loan)도 행한다. 부동산 가격인상에 의한 자본이득이나 임대료 및 매년 규칙적으로 이자수익을 얻을 수 있는 이점이 있다.

1972～2000년 동안 미국 지분형 REITs와 타 금융상품간의 수익률 평균을 비교 해보면, 지분형 REITs의 수익률은 연 12.45%로서 미국 장기국채(long-term government bond) 수익률인 연 9.09%보다는 높고, S&P 500지수 수익률인 연 13.18% 및 소형주 수익률인 연 14.65%보다는 낮은 것으로 나타났다. 그리고 동 기간동안 미국 지분형 REITs와 타 금융상품간의 수익률의 연간 표준편차 평균을 비교해보면, 지분형 REITs의 표준편차는 동 기간동안 연 14.74%로서 미국 장기 국채(long-term government bond) 표준편차인 연 11.9%보다는 높고, S&P 500지 수 표준편차인 연 16.16% 및 소형주 표준편차인 연 24.88%보다는 낮은 것으로 나타났다.

<부표 1-4> 지분형 REITs와 타 금융상품간의 수익률 평균과 표준편차 비교 (단위 : %)

기간

지분형 REITs S&P 500지수 소형주 나스닥 지수 장기국채

평균 표준

편차 평균 표준

편차 평균 표준

편차 평균 표준

편차 평균 표준 편차 1972～2000 12.45 14.74 13.18 16.16 14.65 24.88 11.19 24.52 9.09 11.90 1972～1992 13.01 15.02 11.69 17.05 14.98 26.28 8.85 23.30 8.95 12.74 1993～2000 10.98 14.18 17.18 13.66 13.78 21.13 17.57 27.60 9.46 9.52 주 : 나스닥지수는 가격 상승분만 고려함

자료 : 미국부동산투자신탁협회(www.nareit.com)

REITs 주식의 연차별 수익률 변화 추이를 보면 금리수준 및 자본시장 상황에 따라 큰 편차를 보이고 있다. 특히, 1972년부터 시작된 이자율 상승, 오일쇼크 등 으로 경기가 침체되자 REITs시장이 크게 위축되어 1973～1975년 기간 중 REITs 의 주가는 56.3%가 하락하였다. 1986년 세제개혁(Tax Reform Act), 1990년 이후 부동산관리까지 가능한 UPREITs 개발 등에 힘입어 REITs 산업은 급격히 성장하 였다. 비록 1998～1999년도의 REITs 수익률은 음의 수익률을 기록했으나, 2000 년도의 REITs 수익률은 상당히 높은 수준인 25.9%를 기록하였다. 2001년도 9월 28일 현재 경기침체로 인하여 전체 REITs의 수익률은 9.8%로 하락하였고 지분형

REITs는 8.5%로 2000년도 26.4%보다 크게 떨어졌으나 저당채권형 REITs는 2000 년에 16.0%보다 크게 증가한 55.9%, 혼합형 REITs는 2000년도에 11.6%보다 크게 증가한 42.0%의 수익률은 기록하였다.

<부그림 1- 1> REITs 주식 수익률 변화 추이

고 : 2001년 수익률은 2001년 9월 28일 현재 자료임 자료 : 미국부동산투자신탁협회(www.nareit.com)

미국 REITs는 <부표 1-5>와 같이 다양한 부동산에 투자하고 있다. 2001년 9월 28일 현재 REITs가 보유하고 있는 부동산을 유형별로 살펴보면 산업시설 및 사 무실 건물이 32.6%로 가장 높고, 주거용이 22.0%, 소매판매시설이 19.3%, 분산시 설이 8.6%, 의료시설이 4.9%, 창고가 4.3%, 숙박 및 리조트 시설이 4.2%, 주택저 당증권 2.1%, 기타전문시설 2.0%순으로 나타나고 있다. 특히 주거용 모기지와 주 택저당증권 등의 주거용 부동산에 대한 투자가 전체의 24.1%이고 산업시설 및 사무실 건물, 소매판매시설 등의 상업용 부동산에 대한 투자가 전체의 75.9%를

차지해 상업용 부동산이 REITs의 자금조달 역할을 하고 있다.

<부표 1-5> REITs부동산 유형별 투자현황 (2001년 9월 28일 현재)

(단위 : US 백만달러, %)

REITs 종류 회사수 시장가치 비중

산업시설 및 사무실 건물 (Industrial/ Office) 35 47,280.0 32.6

소매판매시설 (Retail) 43 27,948.9 19.3

주거용 (Residential) 25 31,860.8 22.0

분산시설 (Diversified) 20 12,457.6 8.6

숙박 및 리조트시설 (Lodging/ Resorts) 15 6,012.8 4.2

창고(Self Storage) 4 6,188.2 4.3

의료시설(Health Care) 13 7,026.5 4.9

기타전문시설(Specialty) 8 2,937.7 2.0

주택저당증권(Mortgage) 22 3,081.8 2.1

합계 185 144,794.2 100.0

자료 : 미국부동산투자신탁협회(www.nareit.com)