부동산금융제도의 기본구조 및 관련법
1) 자산유동화제도 ( 관련법
자산유동화제도는 자산유동화에관한법률 (1998년 9월 16일 제정)을 근거로 운용되고 있다. 이 법은 금융기관과 일반기업의 자금조달을 원활하게 하여 재무 구조의 건전성을 높이고, 장기적인 주택자금의 안정적인 공급을 통하여 주택금 융기반을 확충하기 위하여 자산유동화에 관한 제도를 확립하며, 자산유동화에 의하여 발행되는 유동화증권에 투자한 투자자를 보호함으로써 국민경제의 건전 한 발전에 기여함을 목적으로 하고 있다(법 제1조).
「자산유동화에관한법률」에서는 자산유동화를 『유동화전문회사(자산유동화 업무를 전업으로 하는 외국법인을 포함)가 자산보유자로부터 유동화자산(채권,
부동산, 기타재산권)을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고, 당해 유동 화자산의 관리・운용・처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 원리 금 또는 배당금을 지급하는 일련의 행위』라고 정의하고 있다(법 제2조 1항 가 목). 유동화의 주체가 신탁회사인 경우에는 자산보유자로부터 유동화자산을 신탁 받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하거나, 아니면 유동화증권을 발행하여 신탁 받은 금전으로 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 각각 당해 유동화자산 의 관리・운용・처분에 의한 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위라고 정의하였다(법 제2조 1항 나와 다목). 그리고 유동화전문회사 또는 신탁 회사가 다른 유동화전문회사 또는 신탁회사로부터 유동화자산 또는 이를 기초로 발행된 유동화증권을 양도 또는 신탁 받아 이를 기초로 하여 유동화증권을 발행 하고, 당초에 양도 또는 신탁 받은 유동화자산 또는 유동화증권의 관리・운용・
처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 자기가 발행한 유동화증권의 원리금・배당 금 또는 수익금을 지급하는 일련의 행위로 규정하고 있다(법 제2조 1항 라목).
여기에서 유동화자산이란 「자산유동화에관한법률」에서 유동화전문회사에 양 도 또는 신탁할 수 있는 채권 부동산 및 기타재산으로서 거의 모든 재산권이 포함 되지만, 유동화자산을 양도 또는 신탁하고 이를 등록하는 것이 의무화되어 있으므 로 양도 및 등록이 가능한 재산권이어야 한다고 규정하고 있다(법 제2조 제3항).
(2) 기본구조
자산유동화에 있어서 통상 자산보유자가 자산유동화를 위한 유동화전문회사를 설립하고 유동화전문회사에 유동화자산을 양도하면 유동화전문회사는 이를 담보 로 필요하다면 신용보강을 받아 증권을 발행하고, 자산관리자가 채권을 추심하여 증권의 원리금을 상환하는 구조이다. 이와 같은 메커니즘을 이해하기 위해 자산유 동화의 기본구조와 관련 당사자와 법률사항을 간략히 살펴보면 다음과 같다.
<그림 Ⅲ- 2> 자산유동화 구조도
업무수탁회사 (자산소유자, 은행)
S PC업무대행 및 자산관리・처분
추가담보제공 및 ABS보증
자산보유자 유동화전문회사
신탁회사 현금
자산양도
주간사 (증권,은행)
투자가 현금
ABS
현금
ABS
외부평가기관 (회계법인, 감정평가법인)
법률자문기관 (법무법인)
신용평가사 양도자산 자문
실사 ABS평가
신용보완기관 (은행, 자산소유자)
(가) 자산보유자
자산보유자는 자산유동화의 기초자산을 보유한 자로서, 이들은 유동화 대상자 산을 유동화전문회사에 양도하여 자금을 조달한다. 일반적으로 자산보유자의 자 격은 특별한 제한이 없으나, 제도도입 초기임을 감안하여 금융기관 및 부동산관 련 공기업 등으로 제한하고 있다. 우리나라 「자산유동화에관한법률」 제2조 제2 항은 자산보유자의 자격을 다음과 같이 열거하고 있다.
한국산업은행, 한국수출입은행, 중소기업은행 등의 특수은행 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 금융기관
종합금융회사, 보험사업자, 증권회사, 증권투자신탁회사, 상호신용금고, 여 신전문금융회사
한국자산관리공사, 한국토지공사, 대한주택공사
주택건설촉진법에 의한 국민주택기금을 운용 관리하는 자
신용도가 우량한 법인(외국법인과 당해 외국법인이 설립하는 국내법인을 포 함)으로서 금융감독위원회가 미리 정하는 기준에 따라 당해 법인이 보유하 는 자산에 대하여 자산유동화의 필요성이 있다고 금융감독위원회가 인정하 는 법인
기타 대통령령으로 정함
일반기업의 경우 금감위에 등록된 법인으로 자산유동화계획의 등록신청서 제 출일로부터 1년 이내에 신용평가회사로부터 투자적격의 평가등급을 받은 법인 이거나 주권상장법인 또는 협회등록법인에 한하고 있다(자산유동화업무감독규 정 제2조).
(나) 유동화전문회사 개요
유동화전문회사는 자산보유자로부터 자산을 매입하여 이를 토대로 자산담보 부증권(ABS ; asset backed securities)을 발행하는 당사자이다. 상법상 유한회사 로서 자산유동화법에서 특별히 정한 사항 이외에는 상법 제3편 제5장의 규정을 적용2) 받으며, 그 외에 신탁회사는 「신탁업법」, 외국법인은 설립근거법인 당 해 국가의 관련법률에 의해 규제 받는다(법 제17조).
자산유동화제도를 활성화하기 위해 유동화전문회사는 상법상 유한회사의 규 정을 받게 함으로써 유동화전문회사의 설립 및 해산 등의 절차를 간소화하였다.
유동화전문회사의 사원총회의 결의는 상법 제577조 제1항 및 제2항의 요건에도 불구하고 서면으로 할 수 있으며, 자산유동화에 반하거나 유동화증권을 소지한 자의 권리를 해치는 사원총회의 결의는 효과가 없다. 유동화전문회사는 정관 또 는 자산유동화계획에서 정한 사유가 발생한 때나 유동화증권의 상환이 전부 완 료된 때는 해산3)하도록 하고 있으며 유동화전문회사는 유동화증권의 투자자를
2) 상법 제3편 제5장 제546조에는 유한회사의 자본총액은 1천만원이상이고, 출자1좌의 금액은 5천원 이 상으로 균일하게 하여야 한다고 규정하고 있고, 유동화전문회사도 상법상의 유한회사로서 이 규정의 적용을 받는다.
3) 유동화전문회사는 존속기간의 만료 기타 정관 또는 자산유동화계획에서 정한 사유 발생 시, 유동화증권
예기치 못한 손해로부터 보호하기 위해 다른 회사와 합병하거나 다른 회사로 조 직을 변경할 수 없다(법 제25조). 그리고 유동화전문회사는 본점 외의 영업소를 설치할 수 없으며, 직원을 고용할 수 없다(법 제20조).
유동화전문회사는 자산유동화계획에 따라 다음 업무만을 영위할 수 있다(법 제22조).
유동화자산의 양수 양도 또는 다른 신탁회사에의 위탁 유동화자산의 관리 운용 및 처분
유동화증권의 발행 및 상환
자산유동화계획의 수행에 필요한 계약의 체결
유동화증권의 상환 등에 필요한 자금의 일시적인 차입 여유자금의 투자
기타 위의 업무에 부수하는 업무
업무위탁
신탁회사를 제외한 유동화전문회사 등은 유동화자산의 관리 운용 및 처분에 관한 업무를 자산보유자, 신용정보업자, 기타 자산관리업무를 전문적으 로 수행하는 자에게 자산유동화계획이 정하는 바에 따라 위탁하여야 한다. 사원 총회나 이사, 감사의 고유업무 등을 제외한 일반업무도 자산보유자 및 기타 제3 자에게 위탁하여야 한다. 그리고 유동화전문회사 등이 유동화자산의 관리를 위 탁하거나 일반업무를 위탁하는 경우에는 위탁계약서 등에 위탁업무의 내용, 범위 및 방법, 위탁수수료 등 관련비용 및 지급방법, 기타 투자자보호를 위하여 필요한 사항 등을 구체적으로 명시하여야 한다(규정 제16조).
이익배당의 특례
이익배당은 상법 제462조의 규정에 의해 배당가능이익(대차대조표상의 자산 에서 부채 자본금 및 준비금을 공제한 금액) 내에서만 가능하나, 유동화전문회사
의 상환을 전부 완료할 때, 파산한 때, 법원의 명령 또는 판결이 있는 때 해산이 가능하다(법 제24조).
는 출자증권에 투자한 투자자의 자금회수를 용이하게 하기 위해 이를 배제하고 정관이 정하는 바에 따라 이를 초과하여 배당을 할 수 있다(법 제30조).
(다) 유동화증권
자산유동화계획에 따라 유동화증권을 발행할 경우 「자산유동화에관한법률」
에서 달리 정함이 있는 경우를 제외하고는 「상법」이나 「증권거래법」, 기타 관 계법령에 따른다. 유가증권의 발행에 관한 일반적인 사항은 상법 규정을, 유동화증 권을 공모로 발행하는 경우는 증권거래법 규정을 적용한다(법 제27조). 그리고 유 동화전문회사 등이 모집의 방법으로 유동화증권을 발행하는 경우에는 이 규정에 서 따로 정한 사항이 없으면 유가증권의발행및공시등에관한규정을 준용한다.
유동화증권의 발행총액은 양도 또는 신탁 받은 유동화자산의 매입가액 또는 평가가액의 총액을 한도로 하나, 유동화증권의 상환 등을 위하여 일시적으로 차 입한 자금은 발행총액에 포함하지 않는다(법 제33조).
유동화전문회사 중 신탁회사는 자산유동화계획에 따라 수익증권을 발행할 수 있다(법 제32조). 그리고 유동화전문회사는 상법상 유한회사로서 출자지분을 표창 하는 출자증권을 발행할 수 있으며 또한 사채를 발행할 수 있다(법 제28조). 다만, 사채 발행을 이사회 결의에 의하지 않고 자산유동화계획에 따르도록 하였으며, 사 채의 총액은 최종의 대차대조표에 의하여 회사에 현존하는 순자산액의 4배를 초과 하지 못하도록 한 「상법」 제470조의 규정 적용도 배제하였다(법 제31조).
(라) 관련서비스 제공기관 자산관리자
자산유동화에 의거해 자산을 앙수 또는 신탁 받은 유동화전문회사는 직원이 없는 명목회사(paper company)이거나 단순한 수탁회사 이므로 양수 또는 신탁 받은 자산을 실질적으로 관리해 줄 자산관리자가 있어야 한다.
자산관리자는 자산보유자가 유동화전문회사에 자산을 매각한 후 유동화전문
회사를 대신해서 기초자산을 관리, 운용, 처분하는 기관이다. 즉, 기초자산에 대 한 채권의 추심, 채무자관리 등을 담당하는데, 통상 내용을 잘 알고 있는 자산보 유자가 유동화전문회사로부터 수수료를 받고 동 업무를 수행한다.
자산관리자는 관리를 위탁받은 유동화자산(유동화자산을 관리 운용 및 처분 함에 따라 취득한 금전 등의 재산권 포함)을 고유재산과 구분하여 관리하여야 하 며, 이와 같이 구분관리되는 재산은 자산관리자의 파산시 파산재산에 속하지 않 고, 유동화전문회사는 자산관리자 또는 파산관재인에 대하여 그 인도를 청구할 수 있다(규정 제17조).
신용보강기관
유동화증권이 투자자들에 의하여 원활하게 인수되기 위해서는 자산으로부터 의 현금흐름이 예상대로 이루어져 투자자들에 대한 원리금 상환이 보장되어야 한다. 그러므로 그러한 현금흐름이 보장될 수 없는 경우에 이를 제3자의 신용 등 으로 보강할 필요가 있다. 신용보강기관은 자산유동화증권의 안전성을 높이기 위해 유동화전문회사에 대하여 일정한도내에서 지급보증을 하거나 신용공여 (credit line)하는 역할을 하고 있다.
수탁기관
수탁기관은 기초자산을 안전하게 보관하며 자산유동화증권의 원리금 상환 실 무 및 채무불이행시 담보권 행사 등 유동화전문회사를 대신하여 세부적인 실무 업무를 총괄한다. 수탁기관은 자산유동화증권과 관련한 현금흐름을 관리하고, 자산유동화증권 투자자의 이익을 최종적으로 방어하기 때문에 주로 신인도가 높 은 은행이 담당하고 있다.
주간사회사
복잡한 법률문제와 기초자산 및 자산유동화증권의 신용평가문제의 해결을 위 하여 법률회사, 회계법인, 신용평가기관 등이 개입하게 되는데, 이들간의 이해관