LPT 의 개요

차지해 상업용 부동산이 REITs의 자금조달 역할을 하고 있다.

<부표 1-5> REITs부동산 유형별 투자현황 (2001년 9월 28일 현재)

(단위 : US 백만달러, %)

REITs 종류 회사수 시장가치 비중

산업시설 및 사무실 건물 (Industrial/ Office) 35 47,280.0 32.6

소매판매시설 (Retail) 43 27,948.9 19.3

주거용 (Residential) 25 31,860.8 22.0

분산시설 (Diversified) 20 12,457.6 8.6

숙박 및 리조트시설 (Lodging/ Resorts) 15 6,012.8 4.2

창고(Self Storage) 4 6,188.2 4.3

의료시설(Health Care) 13 7,026.5 4.9

기타전문시설(Specialty) 8 2,937.7 2.0

주택저당증권(Mortgage) 22 3,081.8 2.1

합계 185 144,794.2 100.0

자료 : 미국부동산투자신탁협회(www.nareit.com)

2 ) LPT 의 구조

호주 LPT는 주주(unitholders) 또는 투자자(investors)와 투자 자산의 관리 및 운영, 그리고 피신탁자의 역할을 담당하는 단일 책임 법인으로 구성⁴⁶⁾된다. 주주 는 신탁의 수익자로서 유한 책임을 지고 LPT는 최소 500명의 주주를 유지하여야 하며, 주식시장에서 자유로운 신탁 증권의 거래를 통하여 유동성의 혜택을 받게 된다. 단일 책임 법인은 신탁관리자의 역할을 담당하는 LPT 운영의 책임 주체로 서, 기존의 신탁 관리자 및 피신탁자의 역할을 담당한다.

<부그림 1- 2> 호주 LPT의 구조

상장 부동산투자신탁

신탁 관리자/ 피신탁자

(Trust Manager : Single Responsible

Entity) 주주

/ 투자자

자본

배당금

관리/ 신탁 수수료

관리/ 운영 신탁규약 준수

투자 임대수입/

자본이득

부동산 (Propertie s )

자료 : 왕세종. 2000. 11. 「계약형 부동산투자신탁제도 : 현황, 전망 및 시사점」.

3 ) 도입배경 및 시장현황

호주의 LPT는 1971년 600만 호주달러 상당의 General Property Trusts(GPT)

46) 투자관리회사와 피신탁자로 이원화되어 운영되어 왔던 LPT의 구조가 책임 법인의 체제로 일원화 된 것은 1998년 「관리투자법」의 제정에서 비롯된다.

가 Land Lease에 의해 주식을 상장하여 최초로 신탁법의 세금혜택을 받으면서 시작되었다. 이후 20년 동안 전체 LPT 시장은 꾸준히 성장하여, 1991년에는 48억 호주달러 규모정도 이었으나, 1998년 3월 현재 225억 호주달러 규모로, 자산가치 가 연평균 28% 성장하였고, 1998년말 현재 52개의 LPT들이 증권시장에 상장되 어 있는데 이들은 상업용건물, 상점건물, 공업용 건물, 호텔, 개발 부문, 영화관 등의 다양한 부동산에 투자하고 있다.

1999년 한해 동안 호주 LPT 시장 상황은 호주 주식시장의 전체 지수에 비하여 21% 낮은 것으로 나타났으나, LPT 부문으로의 자금 유입에 힘입어 회복 추세를 보였다.

전체 LPT의 순거래자산 증가율은 2.4%로서, 1998년의 3.4%에 비하여 다소 감 소하였으며, 투자수익률(ROE)의 경우, 전체 LPT는 1998년의 11.8%에 비하여 0.9% 포인트 감소한 10.9%를 기록하였다. 부문별 LPT 중에서 산업용 13.2%, 소 매판매용 11.3%, 분산투자용 11.1% 순으로 높은 투자수익률을 기록하였다.

<부표 1- 6> 호주 LPT의 부문별 수익률 현황

(단위 : %, %p)

신탁종류 순거래자산

증감률

투자수익률(ROE)

1998년말 1999년말 증감

사무실용(office) 3.9 10.4 9.4 -1.0

소매판매용(retail) 2.9 13.3 11.3 -2.0

산업용(industrial) 3.6 12.6 13.2 0.6 분산투자용(diversified) 1.0 11.6 11.1 -0.5

호텔용(hotel) -8.2 -5.4 0.8 6.2

LPT전체 2.4 11.8 10.9 -0.9

주 : 1999년말 현재

자료 : Merril Lynch. 2000. 3. Australian Property Trusts. 18～21쪽.

4 ) LPT 의 면세요건

LPT는 「호주회사법」 (Australian Corporation Law) 및 「호주주식상장규 칙」 (Australian Stock Exchange Listing Rules)에 의한 신탁규약 및 「소득세 법」등에 명시되어 있는 일반적인 법적 요건을 충족시킬 경우 면세 혜택을 부여 하고 있다.

<부표 1- 7> LPT의 면세요건

관 계 법 내 용

소득세법

- 피신탁자가 임대수익을 위한 토지에 대부분 투자한 경우 - LPT가 상업활동을 하지 않은 경우

- 피신탁자가 과세대상소득(100%)을 주주들에게 배당하는 경우 호주증권법 - LPT는 2,000 호주달러 금액에 상당하는 500명 이상 주주유지

신탁규약

- LPT는 시한제한 (80년 정도)

- LPT는 전체자산의 60%를 부채상한선으로 차입제한

(순이익으로 부채상환이 불가하며, 자산처분 및 자본증자를 통해 부채상환이 가능) - 주거부문 투자제한