부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사 ( 운용실태

부동산투자회사법이 아직 시행 초기라서 이 법에 의한 구체적인 부동산투자회 사의 운용사례는 없다. 부동산투자회사제도가 활성화 되어있는 미국의 사례는 <

부록 1>을 참조하고, 여기에서는 부동산투자회사의 설립동향을 파악하기로 한다.

국내 1호 기업구조조정부동산투자회사인 "교보-메리츠 퍼스트 기업구조조정 부동산투자회사"가 최근에 설립되었다. 존속기간 5년인 "교보-메리츠 퍼스트 기 업구조조정부동산투자회사"는 교보생명, 동양화재, 메리츠증권이 각 428억원 (50.95%), 25억원(2.98%), 20억원(2.38%)으로 총 56.3% 출자하였고, 나머지 367억 원(43.7%)은 일반공모로 모집³⁵⁾하여 총 840억원을 투자한다. 투자대상은 대한항 공 소유의 부동산으로 서울 강서구 등촌동 직원 연수원과 부산, 김해시의 직원용 아파트 총 1,114세대로서 대한항공 소유 부동산을 매입하고 이를 재임대해서 얻

34) 일반 할부금융사의 주택저당채권을 기초자산으로 발행한 MBS의 경우에는 가산금리가 4%포인트까 지 상승했다.

35) 법인과 기관을 제외한 일반 투자자들은 1인당 최저 50만원에서 최고 3억 5,000만원까지 투자를 했고 1인당 최저 청약 한도인 50만원의 주식을 매입한 신청자가 3%이며 500만원 이하 16%, 1,000만원 이 하 69%로 소액투자자가 일반투자자의 대부분을 차지하였다.

는 수익을 배당한다. 배당이익은 현금으로 반기마다 배당한다. 그리고 "교보-메 리츠 퍼스트 기업구조조정부동산투자회사"는 존속기간 5년뒤 부동산매각이 원 활하지 않으면 대한항공이 재매입하는 매각옵션(put back option)이 걸려있어 안정성에 많은 중점을 두었다. 5년간 연평균 10.48%의 임대료를 거둬 주주에게 8.0%를 배정할 예정이고, 주주들이 배당소득세를 제외하고 실제로 받는 수익률 은 6.8%정도로 보고 있다.

산업은행은 1천억원 규모의 기업구조조정부동산투자회사를 설립할 계획이다.

산업은행은 건교부로부터 11월 17일 이 회사를 운영 관리할 자산관리회사(AMC) 인 코람코의 설립인가를 받았다. 자본금 70억원으로 산업은행이 28%의 지분을 출 자했고 한빛은행과 하나은행, SK증권, 한국기업평가, 대우건설 등이 참여하고 있 다. 이달 중 국내외 금융회사를 대상으로 1천억원 규모의 펀드(CR리츠)를 설립해 본격 투자에 들어갈 예정이다.

일반부동산투자회사로 국내에서 첫 예비인가된 에이팩 부동산투자회사는 자 본금 500억원으로 설립되며, 이 중 발기인과 출자자가 150억원을 출자하고 나머 지 350억원은 굿모닝증권을 주간사로 공모할 예정이다. 투자대상은 원룸, 다가구

다세대 주택 등을 이용한 임대사업에 주력할 예정이다.

주요 건설업체, 보험사 등 제2금융권, 부동산신탁회사, 부동산컨설팅회사, 부 동산개발회사 등도 경쟁적으로 시장 선점을 위한 Task-Force팀을 구성하고, 전략 적 제휴, 인력 확보 등을 통한 부동산투자회사 시장 진출을 준비 중에 있다. 현대 건설, 삼성물산, 코리츠닷컴 등 국내 건설사 및 부동산컨설팅사 등에서 리츠전담 부서를 설립하고 별도의 회사를 설립 준비중이다. 그리고 아더앤더슨(Aurthur Anderson), 삼일, 영화 등 회계법인에서는 리츠 관련 Task-Force팀을 구성, 전문 가 양성을 위한 프로그램을 실시하고 있고, 부동산 전문 컨설팅 회사와 제휴를 통해 직접 부동산투자자문회사를 설립할 예정이다. 그밖에도 대신, 대우, 동부, 동양, 부곡, 삼성, 서울, 신영, 신흥, 유화, 한빛, 한화, 현대, SK, 동원 등 15개사의 증권사에서 회사 정관에 리츠 진출의 근거를 마련하였고, 대한주택공사, 한국토 지공사, 한국감정원 등 공기업도 부동산투자회사 진출을 준비중에 있다.

<표 Ⅳ-23> 부동산투자회사 설립을 위한 업계 현황

회사명 자본금 주요주주

일반리츠

에이팩리츠 500 굿모닝증권, 한빛은행 등

SR리츠 500 추진중

디지털태인 500 추진중

CR리츠 교보-메리츠퍼스트 840 교보생명, 메리츠증권 등

KI-CR리츠 1,500 한국토지신탁, LG증권 등 자산관리회사

(본인가)

한국토지신탁 1,800 한국토지공사

JW에셋 70 교보생명, 하나증권 등

코람코 70 산업은행, 대우건설 등

자산관리회사 (예비인가)

생보부동산신탁 100 교보, 삼성생명

리얼티어드바이저스 70 리얼티어드바이저스, 한빛증권

CBRE-교보-메리츠 70 SOK, 교보생명 등 투자자문회사 한국감정원, 알투코리아, 키라에셋, 디지털태인, 글로벌감정평가법인, SAMS 자료 : 매일경제. 2001. 11. 27.

(2) 부동산투자금융제도의 도입효과 전망

외환위기 이후 기업 및 은행 구조조정을 위해 부실채권 정리를 통한 유동성 확보가 사회적 요구로 고조되었다. 따라서 부동산투자금융제도의 도입이 부동산 금융 공급확대 보다는 자산보유자의 부동산 처분을 통한 유동성 확보에 중점이 두어졌다. 일반 부동산투자회사에 대한 지원보다는 기업구조조정부동산투자회 사에 대한 특례지원이 상대적으로 크므로 기업구조조정 부동산투자회사 설립에 대한 관심이 높아졌다. 일반 부동산투자회사에 대하여는 취득세 등록세를 50%

감면하고 법인세를 부과하는데 반하여, 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여 는 취득세 등록세와 법인세 면제 등의 혜택이 부여되고 있다.

그러나 부동산보유자에 대한 유동성 확대와 함께 부동산개발금융의 확대가 절 실한 상황이다. 그동안 우리나라는 비제도권 자금 의존형으로 부동산개발금융정 책이 운용되어 왔다. 즉 제도권 자금의 우선순위는 산업체에 두어졌고 부동산개 발자금은 초과수요에 따른 부동산수요자의 자금에 의존하여 왔다. 이러한 자금 조달구조는 부동산경기의 부침에 영향을 크게 받는다. 1990년대 중반 이후 부동

산경기 침체로 부동산분야의 자금조달이 어려워졌으며 금융권에서도 부동산부 문의 높은 위험을 회피함으로써 부동산대출을 억제하고 있다.

개발금융을 포함한 부동산부문의 유동성 제고가 필요하나 도입효과를 크게 기 대하기 어렵다. 그 원인으로는 경기침체로 인한 부동산수요의 위축, 전세운용 중 심, 불투명한 부동산 정보체계 등 기반구축 미흡, 제도상의 문제 등이 있다. 따라 서 상업용 빌딩 임대사업을 중심으로 한 제한적인 운용이 불가피하다.

구조조정 부동산을 매입하여 임대사업을 계획하고 있는 기업구조조정부동산 투자회사에 대한 가상 수익구조를 분석하여 보면, 주주에게 8%의 배당을 하기 위해서는 구조조정 부동산투자회사의 운용비용 4% 수준을 더한 12% 정도의 수 익률이 확보되어야 하나, 이를 충족하는 부동산의 확보가 어려운 실정이다.

<표 Ⅳ- 24> 가상 기업구조조정부동산투자회사의 수익구조 분석

관 항 세율(bp) 비고

수익 임대수

익(A) 1,209

총임대료에서 공실 및 불량부채충당금 제외

총임대료는 펀드 규모의 총수익률 13%를 가정하고, 공실률 5%, 임대료 미회수율 2%

가정

부동산 관련 비용

건물유

지비(B) 170 건물가액은 펀드규모의 50%이고, 정액법에 의한 감가상각기간 30년 간주 세금

및 공과금

(년간) (C)

132

재산세(30), 종합토지세(30), 도시계획세(30), 공동시설세(35), 지방교육세(12), 화재보험료 (5)

※세금과 공과금의 과세표준은 건물은 시가표준액(시가의 약 32-35%), 토지가는 공시지 가의 일정비율(시가의 약 32-35%)⇒ 35% 반영

REIT관련 비용

설립 비용 (D)

주간사 수수료(100), 부동산편입 agency 비용(100), 감정평가 수수료(10), 법무법인 수수료(5), 법인설립등기비(48), 법무사등기비용(1)

제1종국민주택채

권/도시철도채권 100 특별시 및 광역시 지역: 시가표준액 1억원이상 건물의 경우 시가표준액의 5% 매입(주가 전용제외), 할인율 18% 가정. 도시철도채권은 자본금의 0.1%

소계 364 ※창업비로 5년간 상각하는 것으로 계산(년간 72bp)

참여기관 비용(E) 116 자산관리회사(100), 자산보관회사(5), 일반사무수탁회사(10), 회계법인(1) 인건비 (F) 2 CR- REIT임원급여. 5천억 펀드 구성시 1억원 가정(이사3, 감사1) 연간 총비용(G) 407 G = B + (C × 35%) + (D / 5) + E + F

영업이익(H) 802 H = A - G

배당소득 공제액=배당액(I) 729

I = H × 100 / 110%

상법상 이익준비금을 현금배당액의 10% 적립해야 함 향후 이익준비금 필요없도록 개정할 예정(건교부) 회계상 당기순이익=세무상 과세

소득으로 가정(J) 73 J = H - I 법인세 비용 및 소득할 주민세

(K) 22 K = J×30.8%

사내유보(L) 50 L = H - (I + K) 자료: 주은 부동산신탁

부동산투자회사에 대한 투자자의 수익은 영업에 따른 이익 배당과 주식가격의 상승에 따른 자본이득으로 구분되어진다. 주식가격 상승에 따른 자본이득은 자 본시장에서 부동산투자회사의 가치를 어떻게 평가하는가에 달려 있다.

부동산투자회사의 가치는 순자산가치에 프리미엄이 더하여져 결정되는데 순 자산가치는 (전체 부동산가치 + 기타자산가치 - 총부채가치)를 총발행 주식으로 나누어 결정된다. 미국의 경우 실증분석에 의하면 부동산투자회사의 가치는 자 체관리하고, 부채비율이 낮으며, 집중화 전략을 추구하고, 부동산 증권화 정도가 높은 회사가 그들의 순자산가치보다 고평가(프리미엄)되어 거래되고 있다.³⁶⁾

따라서 이러한 점을 고려했을 때 부동산 투자에 대한 국민의 관심에 비하면 수익성은 낮을 것으로 예상되나, 부동산투자회사의 자산 상승 가능성까지 감안 한다면 장기적이고 선별적인 투자유인은 높을 것이다.

(3) 문제점

(가) 부동산투자회사법의 문제점

부동산투자회사법이 안고 있는 문제점으로는 첫째, 부동산투자회사법의 기형 성이다. 부동산투자회사법은 동일한 법안에서 유사한 부동산투자회사가 전혀 다 른 제도로 운용되고 있으며, 감독체계도 건교부・금감위 등으로 달리 운용된다.

부동산투자자문회사와 자산관리회사는 유사업무를 영위함에도 불구하고 서로 다른 체계하에 다르게 정의되고 있으며, 또한 자산관리회사와 자산보관기관은 서로 다른 업무를 영위하나 용어의 정의가 유사하여 혼돈의 우려가 있다.

둘째, 부동산 개발금융에 대한 투자를 제한하고 있다. 우리나라 상황에서 부동 산투자회사의 주요 역할 중 하나가 개발금융의 제공임에도 불구하고 부동산투자 회사는 증권거래소 상장 이후 또는 한국증권업협회에 등록된 이후에만 개발사업 을 허용하며, 개발사업에 대한 투자비중을 자기자본의 30% 이내로 제한하여 소 기의 목적 달성이 의문이다. 부동산시장 장기 침체, 거시경제 회복 지연, 금융기

36) 이소한. 2000. 6. 21. 무엇이 부동산투자회사의 가치를 결정하는가 . 「금융연구」제13권 2호.

관의 건설자금 대출 기피 등에 따라 개발금융의 확보 필요성이 증대하고 있으나, 부동산투자회사를 지금 설립하여도 3년 후에나 사업비 150억원 이내에서 투자가 능하므로 대규모 개발사업시에는 콘소시움 형성이 필요³⁷⁾하다. 부동산보유 의무 는 미국보다 엄격하게 규정하고 있으나 개발사업은 억제하는 방향으로 운용됨으 로써 구조조정부동산의 처분에 비중을 두고 있다.³⁸⁾ 부동산개발금융에 대한 억 제는 투자자보호차원에서 이루어지고 있으므로 부동산개발금융에 대한 지원의 필요성과 투자자 보호의 필요성간에 어느 쪽이 우선되는가에 따라 달라질 것이 다. 따라서 제도도입초기에는 현행대로 소극적인 개발금융을 허용하다가 점차 투자자의 인식 증대와 함께 개발금융의 허용을 증대시킬 필요가 있다. 그 대신 다른 경로를 통하여 부동산개발 금융확대를 도모해야 할 것이다.

셋째, 내용의 상충 문제이다. 부동산투자회사의 인가 신청을 위해서는 인가신 청일 현재 발기인의 주식 인수 실적 및 주요 주주현황 등을 기재한 서류를 제출 해야 하는데(시행령 제3조3항), 법 제50조 1항에서는 인가를 받지 않고 부동산투 자회사의 명칭을 사용하여 주식을 모집하는 경우 처벌을 받도록 하고 있다.

넷째, 공공부문의 개입 소지를 포함하고 있다는 점이다. 부동산금융은 철저하 게 시장논리에 기초하여 운영되는 것이므로 공공무문의 활용에 있어서 이를 해 치지 않도록 해야 한다. 연기금의 1인당 주식소유한도의 예외 인정 조항은 부동 산투자회사제도의 공적 기능에 비중을 둔 것으로 해석되나, 공공부문의 참여에 있어서도 시장성에 기초를 두어야 할 것이다. 자산보관기관은 신탁회사의 기존 업무영역임에도 불구하고 대한주택공사, 한국토지공사, 자산관리공사 등의 공기 업을 참여시키는 것은 오해의 소지가 있다.

다섯째, 부동산투자회사법 제 29조는 운영자금을 일시적으로 차입하는 경우 등 몇몇 경우를 제외하고는 외부차입을 원칙적으로 금지하고 있다. 부동산투자 회사가 연 이익의 90%이상을 투자자에게 배당할 경우(제28조), 근본적으로 이익

37) 150세대 아파트 재건축사업비(1999년 8월 기준)가 300억원 정도이다.

38) 우리나라는 총자산의 70%를 부동산으로, 90% 이상을 부동산, 관련유가증권 및 현금으로 구성토록 규정하고 있으나, 미국은 총자산의 75% 이상을 부동산관련자산, 현금, 현금성 투자상품 및 정부증권 으로 규정하고 있다.