외환위기 이후 급격히 침체된 부동산 경기를 활성화하고 구조조정을 원활히 하기 위해서 자산관리공사를 통한 부실자산 인수, 토지공사를 통한 기업토지매 입 등을 추진하는 한편, 1998년 4월 『신탁업법』 시행령을 개정하여 신탁겸영 은행에게 부동산투자신탁 업무를 허용하게 되었다. 1998년 9월과 1999년 1월에 각기 자산유동화에관한법률 및 주택저당채권유동화제도가 도입되면서 ABS와 MBS발행의 법적 근거가 마련되었다. 이에 따라 금융기관의 부동산관련 부실 채 권정리와 기업구조조정의 원활화가 가능해졌다. 또한 부동산시장의 활성화를 위 해서 부동산투자회사제도의 도입이 함께 검토되었다.
10) 「신탁업법」에 근거해 설정된 개별 신탁 계정에 의한 펀드의 형태로서 자금이 조성되므로 투자자 는 개별 신탁의 약관에 의하여 발행된 수익증권을 매입한다.
11) 부동산투자회사제도는 크게 회사형과 신탁형으로 분류할 수 있는데, 부동산투자회사와 기업구조조 정 부동산투자회사를 회사형에, 그리고 부동산투자신탁을 신탁형으로 구분할 수 있다.
건설교통부는 1999년 초반부터 부동산투자회사제도의 도입을 추진하여 2000년 초 부동산투자회사제도의 도입에 관한 연구용역을 발주하였고, 7월 24일에 입법 예고, 11월 14일 국무회의를 거쳐 11월 20일 부동산투자회사법이란 명칭으로 법 안을 제출하였다. 그 후 2000년 12월 13일 국회 건설교통위원회 소속 법안심사 소위원회에 상정되었다. 법제정의 목적이 불분명하다는 사유로 심의가 보류되었 고 2001년 2월 20일 법안이 소위원회에 재 상정된 후 건설교통위원회, 법제사법위 원회를 거쳐 부동산투자회사법은 2001년 3월 8일 국회본회의에서 통과되었다.
한편 재정경제부에서는 기업의 구조조정용 부동산 처리에 부동산투자신탁제 도를 활용하기 위해 기업구조조정투자회사법12)을 개정하여 기업구조조정 부동 산투자펀드의 도입을 추진하던 중, 이는 건설교통부에서 제정한 부동산투자회사 법과 유사하므로 통합해야 한다는 의견이 대두되었다. 결국 기업구조조정 투자 회사법에 규정하려던 기업구조조정 부동산투자펀드를 부동산투자회사법에 특례 조항으로 신설13)하여 개정법률안이 국회를 2001년 4월 26일에 통과하였고, 이어 5월 24일 공포되었다. 이 때문에 현행 부동산투자회사법은 부동산투자회사와 기 업구조조정부동산투자회사로 이원화된 1법 양제도로 운영되게 되었다.
12) 2000년 10월 재정경제부에서 재무상태가 악화되었으나 회생가능성이 있는 기업의 경영을 정상화하고 이들 기업에 대한 금융기관의 채권을 효율적으로 정리하기 위한 기업구조조정투자회사법을 제정하였 다. 기업구조조정 투자회사법은 채권단인 은행이 출자를 하여 서류상의 회사를 만들고 그 회사에서 구조조정부동산을 원활히 매각하도록 지원하는 법으로써, 2000년 10월 25일에 법률이 공포되었다.
13) 「부동산투자회사법」의 일반적인 규정은 부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사 모두에 적용되나, 기업구조조정부동산투자회사의 경우 기업구조조정을 촉진하기 위한 목적으로 부동산투 자회사보다 설립 및 자산운용상의 특례 부여하고 법인세 면제 등 세제 혜택범위도 확대하였다.
<표 Ⅲ-2> 부동산 투자 관련제도 도입현황
일 시 제 도
1991년 2월 부동산신탁 도입
1998년 4월 계약형 부동산투자신탁 도입 1998년 9월 자산담보부증권(ABS) 도입 1999년 1월 주택저당증권(MBS) 도입
2001년 4월・5월
부동산투자회사가 도입(4월)되고 기업구조조정부동산투자펀드가 부동산 투자회사법에 특례조항으로 신설되면서 기업구조조정용부동산투자회사 가 도입(5월)
(2) 관련법 및 기본구조
부동산투자회사법은 부동산투자회사의 설립과 자산운용방법 및 투자자 보호 등에 관한 사항을 정함으로써 일반국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대 하고, 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 제정되었다(법 제1조). 현재 부동산투자회사법은 기업의 구조조정을 지 원 촉진하기 위한 기업구조조정부동산투자회사14)와 일반적인 부동산을 대상으 로 하는 부동산투자회사제도로 이원화되어 있다.
(가) 부동산투자회사
부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 다수의 투자자로부터 자 금을 조달하여 부동산을 매입 관리 운영하여 발생한 수익을 투자자에게 배분하 는 방식으로 운영된다(<그림 Ⅲ-5>참조). 투자자는 부동산투자회사의 지분에 투 자하여 배당수익과 지분 매각시에 시세차익을 투자수익으로 확보가 가능하다.
14) 기업구조조정부동산투자회사는 부동산투자회사의 특례조항으로 신설되어 운영되고 있다.
<그림 Ⅲ- 5> 부동산투자회사의 구조도
투자자
부동산투자회사
투자자산
부동산 부동산관련 유가증권 현금기타(대통령령)
투자 투자
배당 운용이익
부동산투자 자문회사 자회사
부동산 시설관리업 부동산 투자자문업
지분출자 배당
자산보관기관
부동산, 현금 유가증권
자산보관서비스 위탁수수료
자료 : 한국부동산분석학회. 2000. 5. 29. 「부동산투자회사 제도 도입을 위한 공청회 자료」; 건설교통부.
2000. 7. 24. 「부동산투자회사법(안)」.
다음에서는 부동산투자회사법에서 규정하고 있는 주요내용에 대하여 살펴보 도록 하겠다.
부동산투자회사의 설립
부동산투자회사는 최저자본금 500억원 이상 주식회사의 형태로 설립되며, 설 립시 건설교통부 장관의 인가 필요하다(법 제3 5 6조, 시행령 제14조 제1항). 1인 (특별관계인 포함) 당 주식소유한도는 10%로 제한하고 의결권 행사의 범위도 10%로 제한하고 있다(법 제15조 제1 2항). 주식발행시에는 투자설명서, 주식청 약서 등의 제공을 의무화(법 제17조, 시행령 제10조)하고, 주식상장은 상장 또는
등록요건 구비시 지체 없이 상장 또는 등록해야 한다(법 제20조). 한편 발기인은 설립자본금의 10%이상에 상당하는 주식을 인수하고 설립시 일반공모가 30%이 상 되도록 의무화하였다(법 제7 9조, 시행령 제5조). 현물출자에 의한 설립은 금 지(법 제 11조)하나, 설립후 부동산개발사업에 대한 인가를 받은 때부터 현물출 자를 허용하였다(법 제19조).
자산운용전문인력
부동산투자회사법에서는 부동산 투자 운용의 전문성 확보와 투자자 보호를 위하여 다음의 요건을 충족하는 3인 이상의 자산운용전문인력을 보유하도록 지 정하고 있다(시행령 제14조 제1항).
감정평가사 또는 공인중개사로서 해당분야에 5년 이상 종사한 자(법 제22조 제1항)
부동산관련분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자 운용과 관련 된 업무에 3년 이상 종사한 자(법 제22조 제1항)
부동산관계기관에서 5년 이상 근무한 자로서 부동산관련제도의 수립・운용, 부동산의 취득・처분・관리・개발・자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경 력이 있는 자(시행령 제14조 제2항)
외국의 부동산투자회사 또는 이와 유사한 업무를 수행하는 기관에서 5년 이 상 근무한 자로서 부동산의 취득・처분・관리・개발・자문 등의 업무에 3 년이상 종사한 경력이 있는 자(시행령 제 14조 제2항)
증권투자회사법시행령 제14조제2 각호의 1에 해당하는 자로서 이 경우 전체 자산운용전문인력의 30%를 초과하지 못함(시행령 제14조 제2항)
부동산투자자문회사
부동산투자자문회사를 설립하기 위해서는 자본금 10억원 이상, 자산운용전문 인력 3인 이상의 요건을 갖추어 건설교통부 장관에게 등록(법 제23조 제1 2항, 시행령 16조 제1 2항)해야 한다. 부동산투자자문회사의 업무는 주주총회, 이사회 의 의사결정에 필요한 조사, 분석 및 정보제공(시행령 제17조 제1항), 자산의 투
자, 운용에 관한 자문 및 평가 등에 관한 업무(시행령 제17조 제1항), 부동산 개발 의 사업계획서 평가(법 제26조 제3항)등이다.
자산운용
부동산투자회사는 매 분기말 현재 총 자산의 90%이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 하고, 그중 70%이상을 부동산으로 보유(법 제 25조 제1항)해야 한다. 연간 배당가능이익의 90% 이상을 배당 의무화하여 투자 수익의 안정성을 확보하고 있다(법 제28조 제1항). 개발사업을 하고자 하는 부동 산투자회사는 건설교통부 장관의 인가 및 발행주식의 상장 후 개발사업의 시행 이 가능하며, 개발사업에 대한 투자비중도 자기자본의 30% 이내로 제한(법 제21 조, 제26조 제1 2항)함으로써 개발사업은 투자자 보호를 위해 소극적으로 허용하 고 있다.
부동산을 취득 후 3년 이내 처분을 하지 못하도록 제한(법 제24조, 시행령 18 조 제1항)하고 있으며 나대지는 개발하지 않고는 처분이 불가능하다. 단 관련법 규의 변경으로 인한 사업성 저하, 부동산투자회사의 합병 해산 분할 등의 경우 는 예외를 인정하고 있다(법 제24조).
부동산 취득 및 처분 등 거래 시에는 당해 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함 된 실사보고서를 작성해야 한다(법 제24조 제3항). 다른 회사의 의결권이 있는 발행주식의 10%를 초과하여 취득할 수 없고(법 제27조), 차입은 원칙적으로 금지 하되 운영자금 차입 등 예외적인 경우에만 허용(법 제29조)하고 있다. 운영자금 을 일시적으로 차입하고자 하는 경우, 부동산과 관련된 부채를 당해 부동산과 함 께 취득한 경우, 국민주택기금 등 공공기금으로부터 받는 차입금 등은 예외를 인 정(시행령 제23조)하고 있다.
이익 배당은 금전배당만 가능(법 제28조 제2항)하다. 주주의 이익을 보호하기 위 하여 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자 또는 부동산투자회사의 주식을 3/ 100이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자와는 거래를 금지(법 제30조)한다.
자산보관의 위탁
부동산투자회사의 자산은 다음과 같이 보관한다(법 제35조, 시행령 제27조 제1 항). 부동산은 신탁업법에 의한 신탁회사(부동산신탁사), 대한주택공사, 한국토지 공사, 한국자산관리공사에 위탁관리하고 부동산관련 유가증권 및 현금은 신탁업 법에 의한 신탁회사 및 신탁업을 경영하는 금융기관에 위탁하도록 법에 명시되 어 있는데 은행(신탁겸업)과 부동산신탁사 등이 해당된다. 자산보관기관은 자신 의 고유자산과 위탁자산을 구분관리해야 한다(법 제36조 제3항).
감독
건설교통부장관은 부동산투자회사, 부동산투자자문회사, 자산의 투자 운용업 무를 위탁 받은자 또는 자산보관기관에 대하여 업무 또는 재산 등에 대한 자료의 제출 요구가 가능하다(법 제39조 제1항).
(나) 기업구조조정부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사는 뮤츄얼펀드(mutual fund) 형태로서 구조조정 용 부동산을 매입하고 관리 운영의 자산관리 업무를 전문기관에 위탁하는 구조 로 운영되어진다.(<그림 Ⅲ-6>참조)
부동산투자회사는 부동산투자회사법과 일반상법의 적용을 받는 회사로서 투 자대상은 모든 부동산인데 반하여, 기업구조조정 부동산투자회사는 한시적 서류 상의 회사(paper company)로서 총 자산의 70% 이상을 구조조정용 부동산에 투 자하도록 하고 있다(법 제49조의2 제1항).
<그림 Ⅲ- 6> 기업구조조정부동산투자회사의 구조도