자산유동화제도의 개선방안

(1) 자산유동화제도의 안정성을 위하여 후순위채 발행에 대한 규제 필요 자산유동화에관한법률에서는 다양한 자산에 대한 다양한 유동화방법을 허용 하고 있으므로 1998년말에 제도가 도입된 이후 활발한 유동화증권의 발행이 추 진되었다. 자산보유자를 금융기관 및 공공기관, 그리고 우량 민간기업에 한정하 고 있으나 자산신탁을 통한 유동화를 허용하고 있으므로 모든 자산보유자가 실 질적으로 유동화를 시행할 수 있는 포괄적인 유동화법제이다.

그러나 자산유동화제도의 장기 안정성을 위하여 후순위채 발행에 대한 규제가 필요하다. 제도 도입의 초기에 관련 기반의 미비로 인하여 자산의 평가 및 자산 유동화증권에 대한 신용이 불확실하였다. 이에 따라 선순위채권의 신용보완을 위하여 후순위채권의 발행 비중이 높은 편이다. 1999년에는 16.8%가 후순위로 발행되었으며 2000년에는 27.2%로 증대되었다가 2001년 상반기에는 11.4%로 낮 아졌으나 미국의 경우(5% 이내)와 비교했을 때 상대적으로 매우 높은 비중을 나 타내고 있다.

더욱이 우리나라는 후순위채의 수요기반이 취약하여 자산보유자가 후순위채 를 매입하는 상황이 벌어지고 있다. 이는 위험자산을 분리하기 위하여 자산유동 화를 시행하고 있으나, 위험이 낮은 자산은 선순위로 매각하고 위험이 높은 후순 위채를 자체 매입함으로써 실질적으로는 오히려 위험이 높아지는 결과를 낳고 있다. 위험이 높은 자산과 위험이 낮은 자산을 적절히 혼합하여 상품을 구성하지 않고, 위험이 낮은 자산을 우선적으로 매각하고 위험이 높은 자산을 보유함으로 써 점차 유동화가 가능한 자산이 감소함에 따라 장기적으로는 더 이상 유동화를 할 수 없는 사태가 발생할 수 있다.

따라서 자산유동화제도의 장기 안정성을 도모하기 위하여 후순위채 발행에 대 한 규제가 필요하며, 또한 후순위채를 자체 매입하거나 보증하는 행위를 금지해 야 할 것이다. 외국의 경우 자산유동화 추진시 자산보유자의 기초자산에 대한 보 증행위를 제한하고 있음을 참고할 필요가 있다.

(2) 주주의 이익상충 해소

다음으로는 보유자산을 유동화함에 따라 이해관계자간의 이익 상충이 발생할 소지가 있으므로 이에 대한 사전 제약이 필요하다. 자산보유자가 보유자산을 유 동화전문회사에 양도함에 따라 자산보유기관의 주주와 채권자간의 이해상충, 기 존의 채권투자자와 신규 유동화증권투자자간의 이해상충 발생 가능성이 증대한 다. 따라서 외국의 경우처럼 기존 채권자 또는 기존 채권투자자가 추가적인 자산 유동화로 인해 피해를 입지 않도록 일정수준 이상의 기채, 자산매각, 담보제공 등을 금지하는 특약규정(indenture provision)을 마련하거나, 일정기간 동안 주 주에 대한 현금배당을 금지(dividend test), 또는 주요한 신용등급 변화시 기 발 행채권을 우선적으로 매입소각(retirement)하는 등의 규제를 할 필요가 있다.

2 ) 주택저당채권유동화제도의 개선방안

(1) 주택금융기관의 주택저당채권 효율화 및 원활화

주택저당채권유동화제도의 목표는 장기주택자금대출로 인한 주택금융기관의 유동성 제약을 해소해 주고, 주택자금대출이 지속적이고 안정적으로 이루어질 수 있도록 함으로써 국민주거수준 향상에 이바지하는데 있다. 이를 위해서는 주 택저당채권의 보유자인 주택금융기관이 효율적으로 유동화할 수 있는 방법을 강 구해야 한다. 그러나 우리나라의 주택저당채권유동화제도는 주택금융기관의 입 장을 배제한 채 기업구조조정을 지원하기 위한 자산유동화제도와 통합되었고, 유동화중개회사의 설립에 초점이 맞추어져 있다. 따라서 보유자산을 주택금융기 관으로부터 분리하는 경우만을 상정하여 제도가 만들어져 있다. 따라서 주택금 융기관이 보유하고 있는 우량자산인 주택저당채권을 보유한 채로 주택저당채권 담보부채권(MBB)을 직접 발행하는 것이 효율적임에도 불구하고, 주택저당채권 을 유동화하기 위해서는 자산유동화제도에 의거한 SPC를 통하거나 주택저당채 권유동화회사법에 의거하여 설립된 유동화중개회사에 보유저당채권을 양도하지

않으면 안된다. 따라서 주택금융기관의 입장에서 주택저당채권유동화제도가 효 율적으로 운용될 수 있도록 해야 할 것이다.

또한 자산보유자 및 주택저당채권유동화회사의 효율적인 유동화를 위해서는 금융기관간 자산거래 및 자산의 매입-보유(buy-and-hold) 기능을 허용함으로써 유동화회사가 포트폴리오 구성하에 주택저당채권을 여러 차례에 걸쳐 매입하여 이를 한꺼번에 유동화시키는 방법을 허용해야 한다. 현행 제도하에서는 주택저 당채권유동화회사는 유동화증권을 발행하기 위해서 주택저당채권을 매입 (buy-and-sell)하도록 되어 있어 효율적인 자산운용을 제약하고 있다. 미국의 FNMA(Fannie Mae)와 FHLMC(Freddie Mac), 홍콩의 HKMC은 주택대출을 수 시로 매입하여 보유하고 필요시 MBS를 발행하는 방식으로 영업하고 있다는 점 을 참고할 필요가 있다.

(2) 주택저당채권유동화회사의 지급보증한도 확대 및 규제방식의 개선

현재 주택저당채권유동화회사는 주택저당채권유동화회사법 제13조에 의거하 여 자기자신 또는 여타기관이 발행한 주택저당채권유동화증권에 대하여 자기자 본의 20배 범위 이내에서 지급보증업무를 할 수 있도록 되어 있다. 그러나 지급 보증한도를 20배 이내로 제한하고 있어 영업규모가 확대됨에 따라 수시로 법을 개정하여 보증배수를 늘리거나 증자를 통하여 자기자본을 늘리지 않으면 안되는 문제를 안고 있다.

주택저당채권유동화증권(MBS)은 신용위험이 거의 없는 우량 주택저당채권을 기초 자산으로 하여 발행되고 있으며, 주택저당채권유동화회사의 지급보증은 저 당채권집합(Mortgage Pool)에서 유입되는 현금이 연체 등으로 인하여 MBS 투자 자에게 지급해야 하는 현금보다 적을 경우에 그 차이를 일시적으로 메꿔 주는 기 능을 수행하기 때문에 일반 채무보증과는 위험의 정도가 근본적으로 다르다. 따라 서 지급보증한도를 여타 채무보증의 경우보다 확대할 필요가 있으며, 지급보증한 도의 규제방식을 개선할 필요가 있다. 미국에서는 Fannie Mae나 Freddie Mac의 지급보증 한도를 직접 규제하는 대신, 지급보증한 MBS잔액의 0.45%에 해당하는

금액 이상의 자기자본을 보유하도록 하는 간접규제방식의 필요최저자본금제도를 운영하고 있다. 이를 보증배수로 환산하면 자기자본의 222배에 해당하는 지급보증 을 할 수 있다는 것을 의미한다. 따라서 우리나라도 지급보증한도를 법률에서 직 접 규제하는 대신에 미국에서와 같이 MBS 보증잔액의 일정비율에 해당되는 자기 자본을 보유하도록 하는 간접규제방식으로 전환하는 것이 바람직하다.

(3) KoMoCo의 공적기관화

KoMoCo는 주택저당채권유동화회사법에 의거하여 우리나라에서는 유일하게 설립된 주택저당채권유동화회사이다. 당초 KoMoCo는 미국 Fannie Mae와 같은 기능을 수행해 줄 것으로 기대했다. 그러나 우리나라의 시장여건상 일반 주택할 부금융회사 및 기타 금융기관에 대해 유동화중개기관으로서의 역할을 담당하지 못하고 있는 실정이다. 다수의 회사 설립이 허용되어 있음에도 불구하고 하나의 회사만이 설립・운용되고 있다는 사실은 유동화중개기관의 필요성이 크지 않다 는 사실을 의미한다. 따라서 주택저당채권의 보유자인 일반금융기관들이 외면하 고 있는 대신, 정책적 자금조달수단으로서 국민주택기금만이 KoMoCo를 통하여 유동화를 시행하고 있는 현실이다. 건설교통부가 대주주로 출자하고 있고 공공 기금인 국민주택기금을 유동화함에 따라 제도적으로 우대지원이 이루어지고 있 으나, 향후 여타 유동화중개회사가 설립되는 경우 기존의 혜택이 그대로 적용되 므로 민간기관에 대한 지원의 적절성 및 합리성이 문제될 수 있다.

현행 자산유동화에관한법률을 통하여 주택저당채권유동화를 행하는 경우와도 차별하고 있는데, 지금은 유동화중개회사가 1개로서 정부출자기관이므로 그런대 로 우대논리가 적용되고 있으나, 이러한 논리가 적용되려면 순수민간기관의 유 동화중개회사설립을 허용하지 말아야 할 것이다. 따라서 현행 이원적인 주택저 당채권유동화제도를 재검토하여 통합하던지, 차라리 KoMoCo에 대한 정부지분 율을 확대하여 공공성을 강화하고 이에 대한 각종 지원을 함으로써 공공주택자 금의 저리조달을 지원해야 할 것이다.

또한 현재는 금융기관의 주택저당채권유동화 참여가 전혀 없다 하더라도 향후

의 주택저당채권유동화를 원활히 하도록 KoMoCo가 선도적으로 대출채권의 표 준화방안을 마련해서 금융기관들이 대출단계에서부터 향후의 유동화를 전제로 한 표준화작업이 시행되어야 한다.

(4) 이원적인 주택저당채권유동화제도의 형평성 제고

우리나라는 주택저당채권을 유동화하는 경로가 자산유동화에관한법률을 통하 여 유동화전문회사를 설립하고 주택저당채권을 양도하거나, 주택저당채권유동 화회사자산유동화에관한법률에 의해 설립된 주택저당채권유동화회사에 주택저 당채권을 양도하는 등의 두 가지 법률에 의해 규정되어 있다. 이에 따라 주택저 당채권을 보유하고 있는 주택금융기관이 어떠한 경로를 택하여 주택저당채권을 유동화하든지 특정경로가 일방적으로 유리하거나 불리하지 않도록 해야 할 것이 다. 궁극적으로는 자산유동화에관한법률에 포함되어 있는 주택저당채권유동화 제도를 분리하고, 주택저당채권유동화회사법을 포괄하는 새로운 주택저당채권 유동화제도법으로 통합해야 한다. 장기 주택자금의 안정적 공급은 국민생활향상 을 위해서 필수적이다. 따라서 일반적인 자산의 경우처럼 자산보유자의 유동성 증대 기능 이외에도 국민주거수준 향상을 위한 정부의 지원정책이 필요하다. 그 러므로 주택자금의 장기 안정적 공급을 위한 주택저당채권유동화제도가 일반적 인 자산유동화제도와는 별도로 만들어져야 할 것이다.

3 ) 부동산투자회사제도의 개선방안

(1) 공공부문 개입 소지를 배제하고, 수익성에 기초한 민간중심 운용

부동산금융제도는 부동산시장과 자본시장을 연계하는 방안이다. 따라서 자본 시장논리를 무시하고 운용될 수 없는 제도이다. 자본시장에서는 철저한 수익성 에 기초한 투자행위가 이루어지고 있으므로 투자자의 합리적 투자행위를 이끌어 내기 위하여 정보 및 운용의 투명화가 필요한 것이다. 그러나 부동산투자회사법 에는 공공부문의 개입 소지를 내포하고 있어 오해의 우려가 있다. 부동산투자회