투자자
3. 부동산금융제도의 비교
제3장에서 논의한 각각의 부동산금융제도들을 종합하여 비교한 것이 다음의
<표 Ⅲ-8>이다.
<표 Ⅲ- 8> 부동산금융제도의 비교
구분
부동산유동화제도 부동산투자금융제도
자산유동화 주택저당채권
유동화 부동산투자회사 기업구조조정
부동산투자회사 부동산투자신탁
근거법규 자산유동화에
관한법
주택저당채권
유동화회사법 부동산투자회사법 부동산투자회사법 신탁업법, 은행법 시행시기 1998년 9월 1999년 1월 2001년 7월 2001년 7월 1998년 4월
설립주체 자산보유자, 제한없음 제한없음 제한없음 은행,
부동산금융기관 명목회사 실체회사 실체회사 명목회사 회사없음
인허가기관 금융감독원 금융감독원 건설교통부장관
인가 건교부장관 인가,
금융감독원 등록 금융감독원 등록
자본금 1천만원 이상 250억원 500억원 500억원 없음(현물출자
불가능)
자금조달 채권발행 채권발행 주식발행 주식발행 수익증권발행
자산운용 대상
현금흐름이 있는
모든 자산 주택저당채권
부동산, 부동산관련
유가증권, 금융기관 예치
기업구조조정용 부동산
부동산, 부동산 관련 유가증권
자산운용 방법
자산관리전문회 사에 위탁
한국주택저당채 권유동화회사
자체운용
주총, 이사회에서 결정(내부운용 및
위탁)
자산관리 전문회사에 위탁
은행 자체운용 또는 위탁관리
수익 채권수익, 이자 채권수익, 이자 임대료, 개발이익,
매매차익, 이자 임대료, 개발이익,
매매차익, 이자 개발이익, 임대료, 매매차익
상장여부 불가 임의 의무화 의무화 불가
정보고시 없음 없음 분기별
투자보고서 공개
결산시
결산보고서 공시 없음
주식분산 제한없음 제한없음 1인당 10%제한 제한없음 제한없음
배당 수익증권
표시이자
수익증권 표시이자
주주에게 90%이상
90%이상 배당시 법인세 면제
수익증권 표시이자
존속기간 채권존속기간 제한없음 제한없음 한시적 5년이내
자료 : 문윤태. 2001. 6. 「초보자를 위한 알기쉬운 리츠 투자가이드」를 보완하여 재구성
1998년 이전까지만 하여도 우리나라에서는 주택금융을 중심으로 한 대출형식 의 부동산금융만이 운용되어 왔다. 그러나 외환위기 이후 기업의 보유부동산 및 금융기관이 채권으로 보유하고 있는 부동산의 유동화를 도모하기 위하여 자산유 동화제도의 도입과 함께 부동산증권화가 적극적으로 도입되기 시작하였다. 주택 자금의 장기 대출로 인한 금융기관의 유동성제약을 해소하고 주택자금의 안정적 공급을 도모하기 위하여 주택저당채권유동화제도가 도입되었으며, 부동산투자 금융제도로서 부동산투자회사제도가 기업구조조정부동산투자회사와 함께 최근 에 도입되어 운용이 시작되었다.
그러나 이러한 여러 가지 새로운 부동산금융제도가 전체적인 틀 안에서 종합 적으로 도입이 검토되지 못하고 별도로 추진되다가 성격이 유사하다는 이유로 급작스럽게 통합됨으로써 기형적인 구조를 보이고 있다. 재정경제부가 추진하던 자산유동화제도와 건설교통부가 추진하던 주택저당채권유동화제도가 주택저당 채권도 자산의 일종이라는 이유로 자산유동화제도에 통합되었던 것이다. 이에 따라 자산유동화제도에서 한꺼번에 다루기 힘들었던 주택저당채권유동화중개회 사를 규정하는 주택저당채권유동화회사법이 별도로 제정됨으로써 주택저당채권 유동화제도는 이원적으로 운용되고 있으며 동일한 유동화상품이 다른 경로로 발 행되면서 서로 다른 규제와 혜택을 받은 문제를 안고 있다. 또한 유동화중개회사 의 설립을 전제로 하여 주택저당채권유동화제도가 구상되었기 때문에 금융기관 이 주택저당채권을 매각하지 않고 보유한채로 유동화할 수 있는 길을 허용하지 못하고 있다.
한편 건설교통부가 추진하던 부동산투자회사 및 재정경제부가 추진하던 기업 구조조정부동산투자펀드의 경우에도 부동산투자금융이라는 공통적인 속성을 이 류로 급작스럽게 통합되었기 때문에 뮤추얼펀드 형태인 기업구조조정부동산투 자회사에 관한 규정이 영속적 주식회사 형태인 부동산투자회사를 규정하는 부동 산투자회사법안에 특례형식으로 포함되어 있다.
주택저당채권유동화제도가 이원적으로 운용되는 것과는 달리 부동산투자회사
및 기업구조조정부동산투자회사는 서로 다른 형태의 회사가 하나의 법안에 통합 되어 일부는 공통적으로 일부는 전혀 다르게 규정되어 운용되고 있다.
이러한 기현상은 외환위기 이후 부동산부문의 유동성 확대를 위한 새로운 제 도 도입의 시급성과 함께 새로운 시장에 대한 이해당사자들의 선점노력에 기인 하고 있다. 또한 새로운 분야인 부동산금융을 부동산부문과 금융부문이 결합된 것으로서 과거 부동산을 다루어 왔던 건설교통부와 금융을 다루어 왔던 재정경 제부가 각기 제도 도입을 추진하는 과정에서 당연히 마주치게 됨에 따라 법안 제정에 충분한 시간투입을 하지 못한채 외형적인 통합이 이루어졌기 때문이다.
더욱이 최근 재정경제부에서는 프로젝트파이낸싱을 활성화 하기 위하여 프로젝 트 금융회사를 새로이 허용하겠다고 한다. 따라서 각각의 부동산금융제도의 입 장에서 법을 만들고 지원혜택을 운용하기보다는 국가 전체적인 부동산금융제도 의 시각에서 우리나라에 적합한 고유의 부동산금융제도를 만들어가는 노력이 필 요하다 하겠다.