부동산금융제도의 운용실태 및 문제점
1) 자산유동화제도
4
C H A P T E R
<표 Ⅳ- 1> 연도별 ABS발행 현황 및 ABS사채의 회사채시장 비중
(단위 : 억원)
구 분
1999년 2000년 2001년 상 반기 증 감
공 모 사 모 계 공 모 사 모 계 공모 사모 계 공 모 사 모 계
A B S
채권 44,447 (74.5%)
15,204 (25.5%)
59,651 (100%)
409,944 (87.2%)
60,433 (12.8%)
470,377 (100%)
186,456 (86.3%)
29,596 (13.7%)
216,052 (100%)
365,497 (822.3%)
45,229 (297.5%)
410,726 (688.5%)
기타¹ - 8,058 8,058 12,160 11,295 23,455 2,280 2,444 4,724 12,160 (-)
3,237 (40.2%)
15,397 (191.1%)
계 44,447 (65.6%)
23,262 (34.4%)
67,709 (100%)
422,104 (85.5%)
71,728 (14.5%)
493,832 (100%)
188,736 (85.5%)
32,040 (14.5%)
220,776 (100%)
377,657 (849.7%)
48,466 (208.3%)
426,123 (629.3%)
회사채 306,714 (100%) 586,628 (100%) 346,572 (100.0%) 279,914 ( 91.3%)
일반² 262,267 (85.5%) 176,684 (30.1%) 160116 (46.2%) △ 85,583 (△32.6%)
ABS³ 44,447 (14.5%) 409,944 (69.9%) 186,456 (53.8%) 365,497 (688.5%) 주 1 : 기타는 출자증권과 수익증권을 합한 것임
2 : 일반회사채는 공모회사채중 ABS발행분을 제외한 수치임 3 : ABS채권중 공모로 발행된 ABS사채(SPC의 회사채) 4 : 증감은 1999년대비 2000년도 증감분을 표시 자료 : 금융감독원
상환형태별로는 2000년도에 선순위증권이 72.8%, 후순위증권이 27.2%로서 후 순위비중이 1999년도(선순위 83.2%, 후순위 16.8%)에 비해 10% 포인트 이상 높 아졌으나, 2001년에는 후순위채의 비중이 다소 감소하였다(<표 Ⅳ-2>참조). 이는 2000년중 국내 자금시장이 신용경색 현상을 지속함에 따라 시장투자자들이 선순 위에 대해 AAA급의 높은 신용보완을 요구한 반면, 외부신용보강기관인 은행 등 이 신용공여한도 등을 오히려 축소함으로써 선순위 신용보완을 위해 후순위 발 행비중을 늘렸기 때문이라고 할 수 있다. 2001년도 상반기에는 선순위증권이 88.6%, 후순위증권이 11.4%로서 후순위 비중이 다소 감소하였다.
<표 Ⅳ- 2> 2000년- 2001년 상반기 종류별・발행방식별 ABS 발행현황 (단위 : 억원)
2000년
구 분 선순위증권 후순위증권 총 계
공 모 사 모 소 계 공 모 사 모 소 계 공 모 사 모 계 (비율) 채 권 307,715 35,191 342,906 102,229 25,242 127,471 409,944 60,433 470,377
(95.3%) 수익증권 12,160 4,479 16,639 - 1,301 1,301 12,160 5,780 17,940 (3.6%)
출자증권 - - - - 5,515 5,515 - 5,515 5,515
(1.1%) 총 계 319,875 39,670 359,545
(72.8%) 102,229 32,058 134,287 (27.2%)
422,104
(85.5%) 71,728 493,832 (100%)
2001년 상반기
선순위증권 후순위증권 총 계
공모 사모 소계 공모 사모 소계 공모 사모 계(비율)
채 권 175,868 17,428 193,296 10,588 12,168 22,756 186,456 29,596 216,052 (97.9%) 수익증권* 2,280 - 2,280 - 97 97 2,280 97 2,377
(1.1%) 출자증권
등 - - - - 2,347 2,347 - 2,347 2,347
총 계 178,148 17,428 195,576
(88.6%) 10,588 14,612 25,200 (11.4%)
188,736
(85.5%) 32,040 220,776 (100%) 주 1 : 2000년 수익증권 중에는 한국주택저당채권유동화회사(KoMoCo)가 MBS법(주택저당채권유동화회
사법)에 따라 발행한 MBS(주택저당증권) 3건(1조2,789억원)이 포함됨
2 : 2001년도 수익증권은 한국주택저당채권유동화회사(KoMoCo)가 MBS법(주택저당채권유동화회사 법)에 따라 발행한 MBS(주택저당증권) 1건(2,377억원)임
자료 : 금융감독원
후순위증권이 대부분 사모형태로 발행된 1999년도와 달리 2000년도에는 후순 위증권이 상당부분 공모로 발행되었는데, 이는 후순위 CBO(Collateralized Bond Obligations)가 거의 대부분 공모로 발행되었고, 기타 후순위 ABS사채의 공모발 행도 활성화되고 있기 때문이라고 할 수 있다.
전체 후순위 ABS사채(12조7,471억원)중 10조 2,229억원(80.2%)이 공모로 발행 되었다. 선순위채의 신용보완을 위해 발행된 수종의 후순위채 중 원리금 지급을 다른 후순위채보다 먼저 받는 선순위후순위채를 공모로 발행할 경우, 선순위채 의 상환이 완료되거나 유동화자산의 회수율이 높아질 경우 그 신용평가등급이 높아져 시장에서 유통이 가능해지는 이점이 있다. 2001년도 상반기에는 사모형
태로 발행된 후순위증권의 비중이 높아졌다.
발행주체별 ABS발행 현황을 살펴보면 금융구조조정 과정에서 BIS비율 및 유 동성 제고, 재무구조 개선, 부실채권(NPLs : Non-Performing Loans) 처분 등을 위해 금융기관 및 공공법인이 ABS를 적극 활용한 것을 알 수 있다.
<표 Ⅳ- 3> 발행기관별 ABS 발행현황
(단위 : 억원)
구 분 2000년 2001년 상반기
발행주체(건수) 금 액 발행주체(건수) 금 액
금융기관
은 행 (32건) 투 신 (22건) 증 권 (25건) 보 험 (4건) 여 전 (22건) 종 금 (5건) 기 타 (8건)
60,911 179,923 87,095 5,618 60,796 5,328 17,755
은 행 (30건) 투 신 (1건) 증 권 (12건) 보 험 (1건) 여 전 (26건) 종 금 (1건) 기 타 (1건)
57,289 589 44,898 1,220 91,295 3,618 2,377 소 계 (118건) 417,426 (84.5%) 소 계 (72건) 201,286 (91.2%)
공공법인
한국자산관리공사 (21건) 예금보험공사 ( 2건)
기 타 ( 5건)
48,445 5,158 13,525
한국자산관리공사 (2건) 예금보험공사 (3건)
기 타 (2건)
1,109 3,579 5,913 소 계 (28건) 67,128 (13.6%) 소 계 (7건) 10,601 (4.8%) 일반법인 8건* 9,278 (1.9%) 8건* 8,889 (4.0%) 총 계 (154건) 493,832 (100%) 총 계 (87건) 220,776 (100%) 자료 : 금융감독원(http://www.fss.or.kr/)
만기구조는 6개월～10년으로 다양하나, 선순위 공모 ABS사채를 기준으로 볼 때 만기 3년 이하의 채권이 대부분(2000년-2001년도 상반기 : 81%)을 차지하고 있다(<표 Ⅳ-4>참조). 공모로 발행된 선순위 ABS사채중 신용평가등급 AA급 이 상을 받은 ABS사채가 2000년도 99%, 2001년도 상반기에 99.2%로서 대부분 매우 우량한 것으로 나타났으며, 이는 유동화자산 및 만기구조 다양화와 후순위채 발 행, 은행신용공여 등 적절한 신용보강 조치를 취하여 발행한데 기인한 것으로 판 단된다.
<표 Ⅳ- 4> 선순위 공모 ABS사채의 신용평가등급 및 만기 현황
(단위: 억원)
구 분 1년 2년 3년 4년 5년 6년 7년 8년
이상 계 (비율)
2000년
AAA 93,885 99,873 19,850 4,000 5,130 1,650 2,300 1,100 227,788 (74.0%) AA 13,925 34,163 10,330 3,500 8,365 1,650 1,750 3,080 76,763 (25.0%)
A 252 - 2,000 - - - - - 2,252
(0.7%)
BBB - 252 331 219 110 - - - 912
(0.3%) 총 계
(비 율) 108,062 (35.1%)
134,288 (43.6%)
32,511 (10.6%)
7,719 (2.5%)
13,605 (4.4%)
3,300 (1.1%)
4,050 (1.3%)
4,180 (1.4%)
307,715 (100%)
2001년 상반기
AAA 18,658 64,314 28,876 48,052 3,075 230 600 2,200 166,005 (94.4%) AA - 2,700 1,500 200 100 - - 4,000 8,500 (4.8%)
BBB - - - - - 550 800 13 1,363
(0.8%) 총 계
(비 율) 18,658 (10.6%)
67,014 (38.1%)
30,376 (17.3%)
48,252 (27.4%)
3,175 (1.8%)
780 (0.5%)
1,400 (0.8%)
6,213 (3.5%)
175,868 (100.0%) 주 1 : 2000년도 BBB급 3년만기에는 BB등급의 사채 90억원이 포함되어 있음
2 : 2001년도 보증사채(4건 7,580억원)는 신용평가등급을 AAA로 분류함 자료 : 금융감독원
유동화 대상자산은 대출채권, 투기등급채권(Junk Bond), 할부채권, 매출채권, 부동산, 임대료수입채권18), 장래채권(장기운송계약운임채권) 등으로 다양하다(<
표 Ⅱ-9> 참조). 회사채 등을 기초로 발행된 CBO가 2000년에 27조 7,227억원으로 전체 ABS사채(47조 377억원)의 58.9%를 차지하고 있다. 이 가운데 99.5%인 27조 5,922억원이 공모로 발행되었는데, 전체 공모 회사채 발행총액(58조6,628억원)중 공모 CBO의 비중은 47.0%를 차지하고 있다.
2001년 상반기에는 카드매출채권, 대출채권 등 채권이 16조 9,688억원(76.8%) 으로 가장 큰 비중을 차지했으며, CBO발행의 기초자산인 유통회사채 및 인수회 사채 등 유가증권 4조 8,819억원(22.1%), 부동산 2,269억원(1.0%)순으로 그 대상 자산이 다양하다.
18) 임대료수입채권은 이미 체결된 임대차계약관계에 근거하여 그 금액 및 인상한도 등이 확정되어 있는 현재 채권이다. 그러나 임대주택의 분양대금채권은 아직 계약관계가 형성되어 있지 않으나 장래에 계약관계가 형성될 가능성이 매우 높아 현금흐름을 기대할 수 있는 장래채권(future cash flow)으로 볼 수 있다.
(나) 부동산 관련자산의 유동화실태 부동산관련 ABS발행 현황
부동산과 관련된 유동화자산으로는 부동산담보 대출채권, 주택저당대출채권, 부동산 등이 있다(<표 Ⅱ-9> 참조). 부동산(장래채권인 임대수입 포함)을 담보로 한 ABS는 한국토지공사, 대한주택공사, 삼성생명, 쌍용양회공업(주), 동양메이저, 두산 등에서 발행하였고, 발행규모는 2000년에 1조 1,910억원과 2001년 상반기에 2,269억원으로서 전체 ABS발행의 2.4%와 1.0%를 차지하였다. 여기에서는 부동 산관련 자산을 담보로 발행한 사례들을 구체적으로 살펴보기로 한다. 다만 주택 저당채권을 이용한 자산유동화증권은 다음절의 주택저당채권유동화제도의 실태 에서 다루기로 한다.
상업용저당증권의 발행현황
상업용저당증권(Commercial Mortgage-Backed Securities: CMBS)이란 수익을 창출하는 부동산(수익부동산)을 기초자산으로 하여 발행한 수익증권 또는 채권 을 의미한다. CMBS는 수익부동산의 임대료 및 처분에 의한 현금흐름으로 원리 금의 상환이 보장되며, 주거용저당증권(RMBS)에 비해 조기상환되는 경우가 거 의 없을 뿐만 아니라 만기시 차환발행되는 경우도 발생한다. 우리나라에서는
「자산유동화에관한법률」에 근거하여 CMBS를 발행할 수 있다. 1999년 한국토 지공사가 기업구조조정관련 매입 토지를 기초자산으로 하여 처음 발행한 이후 2000년말 현재 총 30건에 6조 2,967억원이 발행되었으며, 최근들어 다양한 기초 자산을 이용한 유동화가 이루어지고 있는 추세이다.
기초자산별로 보면 토지 및 토지할부매출채권이 5건에 1조 8,987억원, 부동산 담보부 부실채권이 11건에 1조 8,926억원, 임대료 및 분양대금채권이 4건에 1조 1,870억원, 기업 자체보유 부동산이 5건에 6,360억원, 신탁 비용상환청구권19)이
19) 신탁법 제42조에 의거 수탁자인 부동산신탁회사가 신탁사업에 투입한 비용을 지급 받을 수 있는 권리로 서 다른 권리자에 우선하여 신탁재산에 대해 권리를 행사할 수 있는 권한이 있는 양도 가능한 채권이다.
부동산신탁회사에서 당해 신탁사업으로 대여한 대출금과 약정이자, 연체이자 등으로 구성되어 있으며, 당해 신탁사업으로부터 발생하는 현금흐름인 분양수입금 및 임대보증금 등으로 상환한다.
3건에 5,180억원 등이다. 한편 CMBS는 주거용저당증권에 비해 기초자산의 집합 효과가 크지 않아 후순위채 비중(19.3%)이 높은 편이다.
발행기관별 부동산 유동화 사례
한국토지공사는 기업토지 및 매출채권을 담보로 5차에 걸쳐서 ABS를 발행하 였다. 그 중 2회는 기업토지를 담보로 ABS를 발행하였는데 나대지 상태의 기업 토지를 담보로 발행한 ABS는 세계 최초라고 할 수 있다. 발행규모는 총 1조 1,100억원이며, 그 중 선순위채에 의한 자금조달액은 총 8,000억원이다. 1차 ABS 채권의 경우 발행금리는 3년채 9.40%(수수료 포함시 9.60%), 5년채 10.15%(수수 료 포함시 10.35%)이며, 토공의 토지채권 발행금리(3년채 9.26%, 5년채 9.86%)보 다 0.14%～0.29%(수수료 포함시 0.34%～0.49%) 포인트 높게 나타났다. 담보가 되는 기업토지의 경우 매각시기와 현금흐름이 불확실하므로 후순위채와 은행신 용공여(산업은행, 국민은행 등)에 의하여 ABS의 신용을 보강20)하였다.
<표 Ⅳ- 5> 토공의 기업토지 담보 ABS 발행내역
구 분 1차 2차
발행규모 5,550억원 5,550억원
현금조달(선순위채) 4,000억원 4,000억원
발행금리 3년채 9.40% 9.86%
5년채 10.15% 10.26%
발행일 1999. 10. 5 2000. 4. 12
대한주택공사는 5년임대주택의 임대료 및 분양전환수입 등 장래채권을 담보 로 2차에 걸쳐서 총 9,413억원의 ABS를 발행하여 8,100억원(선순위채)의 현금을 조달하였다(<표 Ⅳ-6> 참조).
20) 기업토지 ABS의 경우 발행금액이 5,000억 규모인데 산업은행과 국민은행은 기업토지 ABS에 대하여 원리금전액에 상응하는 8,000억원 규모의 Credit-Line을 개설하였고 이에 대하여 토지공사가 자산유동 화법체계와는 별도로 지급보증을 함으로써 ABS의 리스크 일체를 토지공사가 재 인수하였다.
<표 Ⅳ- 6> 대한주택공사 ABS발행규모 및 조건
(단위 : 억원)
종류 만기 발행금액(신용등급)
표면금리 1차(1999) 2차(2000)
선순위
1년 150 (AAA) 3년회사채 (-)80bp
3년 1,050 (AAA) 300 (AA) 3년회사채 (-)10bp
4년 1,800 (AA) 3년화사채(+)40bp
5년 1,300 (AA) 1,500 (AA) 3년회사채(+)50bp 5년 1,350 (AA) 5년국고채 (+)100bp (FRN)
5.5년 650 (AA) 3년회사채 (+)70bp
후순위 6년 1,018 295
계 6,518 2,895
자료 : 이종권외 3인. 2000. 12. 「부동산중권화제도의 활용방안」. 대한주택공사 주택연구소.
현대산업개발이 1999년 12월 10일 분양대금채권 등을 대상으로 하여 2,279억 원(선순위: 1,900억, 후순위: 379억원)규모의 ABS를 최초로 발행하였다. 대상자산 은 토지분 분양대금채권(1,817억원), 이주비대여금채권(327억원), 조합사업부지 매입비대여금채권(135억원)이다. 현대산업개발은 현대산업개발유동화전문유한 회사(SPC)로 당해 분양대금채권을 양도하고 현대산업개발 유동화전문유한회사 는 양도받은 채권을 기초로 ABS를 발행하였다.
<표 Ⅳ- 7> 현대산업개발 ABS발행규모 및 조건
종류 만기 발행금액 신용등급 예상 표면금리
선순위 1년 1,200억원 AAA 3년 회사채 -10bp
2년 700 AA- 3년 회사채 +90bp
후순위 2년 379 3%
계 2,279
자료 : 이종권외 3인. 2000. 12. 「부동산중권화제도의 활용방안」. 대한주택공사 주택연구소.
중소건설회사인 풍산종합건설은 2000년 5월 29일에 한국토지신탁(한국토지신 탁제2차유동화전문회사)을 통하여 분양대금채권으로 179억원(선순위: 125억원,
후순위: 54억원)의 ABS를 발행하였다. 한국토지신탁은 건설업체로부터 진행중인 건설사업을 신탁받고, 신탁받은 사업의 분양대금채권을 유동화전문회사(SPC)에 양도하며, 유동화전문회사는 양도받은 당해 채권을 기초로 ABS를 발행하였다.
(다) ABS 발행시장의 주요 특징
우리나라 ABS발행시장의 특징으로는 첫째, CBO발행이 활성화 되었다는 점이 다. 2000년의 경우 투기등급회사채 등을 기초로 발행한 CBO가 55건 27조 7,227 억원으로 전체 ABS사채의 58.9%를 차지함으로써 ABS시장의 주류를 이루고 있 다. S-CBO중 대부분을 차지하고 있는 투신사의 CBO는 22건 17조9,923억원이 발 행되었다. 이 중 7조 7,490억원(43.1%)이 후순위로 발행되어 대부분 CBO 펀드로 편입되었다. 기업자금 원활화대책의 일환으로 8월부터 발행되기 시작한 P-CBO 는 17건 7조 3,073억원이 발행되어 대부분 채권형펀드에 편입되었다.
<표 Ⅳ- 8> 2000년～2001년 상반기중 발행기관별 CBO 발행현황
(단위 : 억원)
연 도 구 분 발행기관 건 수 발 행 내 역
선순위 후순위 총 계
2000년 S-CBO
투 신
증 권
은 행
기 타
22건 3건 7건 2건
102,433 8,920 6,590 725
77,490 4,542 2,919 535
179,923 13,462 9,509 1,260 소 계 34건 118,668 85,486 204,154 P-CBO 증권사 등 21건* 70,109 2,964 73,073 합 계 55건 188,777 88,450 277,227
2001년 상반기
S-CBO
투 신
증 권 1건
1건
380 1,000
209 1,279
589 2,279
소 계 2건 1,380 1,488 2,868
P-CBO 증권사 등 11건 44,338 1,613 45,951
합 계 13건 45,718 3,101 48,819
총 계 68건 234,495 91,551 326,046
주 : * P-CBO를 발행한 유동화전문회사(SPC)의 수를 기준으로 한 것이며, 실제 발행건수기준으로는 17 건임
자료 : 금융감독원