농지임대차 규정은 ｢헌법｣ 제121조 제1항에서 “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다”라고 규정하고 있다. ‘경자유전의 원칙’과 ‘소작제도 금지의 원 칙’ 아래에서 농지임대차를 원칙적으로 금지하고 예외적으로 농지를 임대 하거나 사용대차(使用貸借)하는 경우를 두고 있을 뿐이다.
현행 농지임대차 관련 규정은 별도의 법률이 아닌 ｢농지법｣ 제3장의 농 지의 이용 중 제2절에서 ‘농지의 임대차 등에 관한 규정’으로 제23조의
9 사동천(2010)의 “농지임대차의 문제점” 중 관련 내용만을 요약 정리
‘농지임대차 또는 사용대차’, 제24조의 ‘임대차·사용대차 계약 방법과 확 인’, 제24조의 2의 ‘임대차 기간’, 제24조의 3의 ‘임대차 계약에 관한 조정 등’, 제25조 ‘묵시의 갱신’, 제26조 ‘임대인의 지위 승계’, 제26조의 2의
‘강행 규정’, 제27조의 ‘국유농지와 공유농지의 임대차 특례’ 등으로 구성 되어 있다.
이는 과거 임차인 보호 규정이 보다 두터웠던 ｢농지임대차관리법｣의 폐 지되고, 농지임대차법의 일부만이 현행 ｢농지법｣에 규정되어 있는 상황이다.
□ 참고사항(｢상가건물임대차보호법｣과 ｢주택임대차보호법｣ 내용)
｢상가건물임대차보호법｣이나 ｢주택임대차보호법｣은 일반적인 임대차보 다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.
- 임대차 기간의 보장
- 차임이나 보증금의 증액의 제한
- 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한 - 대항력의 부여
- 보증금의 우선변제권 인정
- 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례 - 상가건물 표준임대차계약서 상용화
3.1. 서면계약 원칙
｢농지법｣ 제24조에 의하면, 농업경영을 하려는 자에게 임대(사용대 使用 貸)하는 경우에는 서면 계약을 원칙으로 한다. 농림수산식품부장관은 ｢농 지법｣ 제24조에 따라 임대차 또는 사용대차에 관한 표준계약서 양식을 정 하여 이를 임대차 또는 사용대차계약서의 작성기준으로 사용할 것을 권장 하고 있을 뿐(｢농지법｣시행규칙 제21조), 처벌이나 과태료 규정이 없고, 단 순한 권고사항에 불과하다(사동천 2010).
□ 참고사항: 8년 자경 양도소득세 감면
자경농지에 대한 양도세 감면의 경우 1974년 도입된 이후 조금씩 개 정이 이루어져 왔지만, 감면제도의 기본 골격은 그대로 유지되고 있다.
이 제도의 도입 목적은 자작농 지원을 통한 영농의 장려로, 8년 이상 자경농지에 대해서 양도소득세를 감면하고 있다.
농지에 대한 양도소득세 감면 근거는 ｢조세특례제한법｣ 제69조와 제 70조 감면 규정이다. 감면 요건에 충족되면 양도소득세를 100% 감면하 고 있다.
하지만 자경농민 지원을 통한 영농의 장려라는 취지로 제도가 설계되 었지만 제도 운영상 많은 부작용을 야기하고 있다. 농지임대차와 관련 해서는 농지소유주가 자경농 혜택을 편취(8년 자경 시 양도세 면제)하 기 위해 임차농이 실제 경작하고 있으나 각종 보조금(직불금, 비료·농 약·농자재 등)을 농지소유주가 지급받는 문제가 발생하고 있다.
과거 ｢농지임대차관리법｣에도 서면계약이 반드시 강제되지는 않았지만, 서면계약에 의하지 않는 경우에는 그 임차료를 시·군 조례가 정한 임차료 상한의 80%를 초과할 수 없도록 규정하였다. 이는 임차인 보호에 있어서 현재보다 더 강화된 형태라 할 수 있다(사동천 2010).
임대차 계약 확인을 받으려는 당사자는 임대차 계약 증서를 시·구·읍·면 의 장에게 제출하여야 한다(｢농지법｣ 시행규칙 제21조의2). 과거 ｢농지임 대차관리법｣에서는 그 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 농림수산부령 이 정하는 바에 의하여 농지소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시 의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다)·구청 장(도농복합 형태의 시에 있어서는 동(洞)지역에 한한다)·읍장 또는 면장에 게 당해 계약의 내용을 신고해야 했다. 하지만, 현재는 임대차 계약을 확인 받기 위한 계약당사자만 임대차 계약증서를 시·구·읍·면에 제출하면 된다.
이와 같이 서면계약 원칙이 단순한 권고사항에 불과하게 되면서 임대인 이 서면계약을 거부하고 구두계약으로 농지임대차 계약을 체결함으로써
임대인 본인이 직접 자경하는 것처럼 위장하는 경우가 있다. 이는 양도세 감면 등 탈세의 목적이 가장 크다고 할 수 있다.
주택임대차와 상가임대차에 있어서는 임차인이 당해 법률상 보호를 받 으려면 계약서에 확정일자를 받는 것이 유리하므로 일반적으로 계약서 작 성이 관례화되어 있다(사동천 2010). ｢농지법｣ 제24조에서 임대차·사용대 차 계약 방법과 확인에서 임대차 계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인 이 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 확인을 받고, 해당 농지 를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴 다라고 명시되어 있지만, 현실에서는 경제적 유인이 적어 실제로 확정일자 를 받는 경우는 거의 없다.
3.2. 임대차의 묵시적 갱신
｢농지법｣ 제25조에 의하면, 임대인이 농업경영을 하려는 자에게 임대(사 용대)하는 경우에 임대기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차를 갱신하지 아니한다는 의견이나 임대차 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이는 ｢주택임대차보호법｣ 제6조 제1항, ｢상가건물임 대차보호법｣ 제10조 제4항과 동일하다(사동천 2010).
양 당사자 간에 임대차 종료에 관한 합의나 임대차 기간 만료로 계약을 종료시키겠다는 의사표시가 없는 한 기존의 임대차와 같은 조건의 임대차 가 연속되는 것으로 본다(사동천 2010).
그러나 과거에 비해 농업생산에 있어 고정자산 투자가 많아지면서 주택 임대차나 상가건물 임대차처럼 일정한 임대차 기간의 보장과 임차료의 구 제가 필수적이며, 이러한 제도가 입안될 때는 묵시적 계약갱신의 실익은 아주 크다고 할 수 있다(사동천 2010).
그런데 이 규정은 양 당사자가 착오나 부주의로 기간 만료를 간과한 경우 에 극히 제한적으로 재계약의 번거로움을 덜어주는 것 외에 특별히 임차인
에게 유리한 규정은 아니다. 왜냐하면 주택임대차나 상가건물임대차와는 달 리 현행 농지임대차는 관행상 보증금의 수수가 없고, 계약기간도 통상 1년 으로 약정하기 때문에 특별한 실익이 없는 것이기 때문이다(사동천 2010).
3.3. 임대인의 지위 승계
｢농지법｣ 제26조에서는 임대농지의 양수인(讓受人)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 ｢주택임대차보호법｣ 및 ｢상가 건물임대차법｣의 임대인의 지위승계와도 같은 것이다. 따라서 임대농지의 양수인은 임대인의 임대차 계약상의 권리의무를 승계받고, 농지임차인은 양수인에게 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있게 된다(사동천 2010).
하지만 실제 농지임대차에 있어서 임대인의 지위승계(地位承繼)는 주택 임대차나 상가건물임대차에 비하여 그 실익이 거의 없다고 할 수 있다. 왜 냐하면 관행적으로 농지임대차는 계약기간이 서류상 보장되지 않는 경우 가 많고<표 4-8>, 보증금이 수수되지 않는 것이 관례이기 때문에 실제로 임차인에게 큰 의미는 없다(사동천 2010).
3.4. 계약기간
농지임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다(｢농지법｣ 제24조의 2 제1 항 및 제3항). 다만, 질병, 징집 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차 기간을 3년 미만으로 정할 수 있다. 농지임대차 기 간에 관한 규정은 농지임대차 계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결 하는 경우 그 임대차 기간에 대하여도 동일하게 적용된다(｢농지법｣ 제24조 의 2 제4항).
현행 ｢농지법｣에서는 원칙적으로 임대차 계약기간을 최소 3년으로 하고 있지만, 현실에서는 당사자 간에 맡겨져 있다. 일반적으로 벼농사의 경우
에 1년의 구두계약 후 묵시적 갱신을 활용하고 있는 경우가 많다. 그러나 농업경영에서 경쟁력을 갖추려면 농업시설물이나 농기계와 같은 고정자산 의 투자가 많이 필요하기 때문에 일정 기간 안정적 영농이 보장되어야 한 다. 따라서 일부 특수재배(시설원예, 과수 등) 품목에 대해서는 현재 3년인 임대차 기간을 확대할 필요가 있다. 참고로, ｢상가건물임대차보호법｣에서 는 최소의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임차인의 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다고 규정함으로써, 상가에 대한 투자비용 등을 고려하여 5년의 존속기간을 보장하고 있다(사 동천 2010).
<표 2-5> 주요국의 농지임대차 기간 비교
구분 한국 일본 독일 프랑스 미국
임대차 기간 3년 최장 50년
(최소 기간 없음)
없음
(9년 규정 폐지) 9년 주마다 상이
(3년 이상 등기)
스위스, 프랑스는 농지임대차 최소 기간을 9년으로 하고 있다. 독일은 과거 최소 농지임대차 계약기간을 9년으로 두었으나, 최근에는 계약기간에 최소임대차 기간을 두고 있지 않다. 다만, 해약통지 기간을 최소 1년으로 하여 장기임대차가 일반화되도록 제도 개선이 이루어졌다.
3.5. 임차료
농지임차료는 현행 ｢농지법｣에는 아무런 규정이 없다. 폐지된 ｢농지임대 차관리법｣에서는 임차료의 상한은 농지의 생산성 및 농작물의 수익성과 지역실정 등을 고려하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지역별·농작물별·
농지등급별로 시(서울특별시 및 직할시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·
군의 조례로 정하도록 하였고, 시·군은 조례를 정할 경우 미리 농지소재지 를 관할하는 농지관리위원회의 심의를 거쳐야 했다. 또한 계약 당사자는