3.1. ｢농지임대차관리법｣ 도입
농지임대차에 있어서 농지소유자와 경작자 간의 합리적인 이용 질서를 확립하기 위해서는 농지임대차 계약 제도를 도입해야 한다. 현행 ｢농지법｣
에 농지임대차 관련 내용을 규율하고 있는데, 상가건물이나 주택의 경우는 별도의 특례법(｢상가건물임대차보호법｣, ｢주택임대차보호법｣)을 제정하고 민법에 대한 특례를 규정하고 있다. 농지는 국가의 특수자산으로서 ｢농지 법｣ 이외의 별도 법률을 제정할 필요가 있다. 일본의 경우도 농지유동화를 적극적으로 촉진하기 위해서 ｢농지법｣과 함께 농용지이용증진법을 제정하 여 운영하고 있다. 농용지이용증진법은 지금까지 자작농주의 ｢농지법｣의 근간이었던 경작권 보호, 권리이동 통계, 소작권 소유제한 등에 대한 기본 적 통제의 적용 외 영역으로 규정되어 지역단위로 농지유동화를 촉진시키 고 있다(김성호 외 1988). 따라서 우리나라도 가칭 ｢농지임대차관리법｣을 제정하여 완결된 농지임대차 체계의 확립이 필요하다. 다만, ｢상가건물임 대차보호법｣이나 ｢주택임대차보호법｣처럼 일반적인 임대차보다 임차인의
<그림 6-2> 농지임대차 최소 임대차 보장기간(농업인 대상)
보호를 강화하는 법률 목적보다는 농지를 효율적으로 유동화시키는 것을 주요 목적으로 할 필요가 있다. 따라서 법률명도 ｢농지임대차보호법｣보다 는 ｢농지임대차관리법｣ 또는 ｢농지임대차법｣ 등을 고려할 수 있다.
(가칭)｢농지임대차관리법｣에 포함하는 주요 내용으로는 농지임대차계약 방식 및 절차(서면계약, 체결 및 종료/해지), 임대차 계약기간(최소 계약기 간), 농지임대차 등록(신고), 임대인 및 임차인의 권리와 의무 등이다.
임대차 계약기간에 대해서는 현행 ｢농지법｣처럼 계약기간을 3년 이상으 로 명시한다. 임대차 기간 등 임차인의 보호 수준에 대해서는 농업인과 비 농업인 간의 차이가 크다(<표 6-4>와 <표 6-5> 참조). 과도한 임차인 보호 는 외국의 사례에서 보듯이 농지유동화를 억제할 수 있기 때문에 비농업인 의 의견조사 결과처럼 현 수준으로 임대차 기간을 유지한다. 다만, 3년보 다 장기의 임차지 보호가 필요한 과수나 시설원예의 경우는 재산세 감면 등의 인센티브 방식을 활용하여 장기(5년 이상)임대차를 유도할 필요가 있 다. 농업인들은 최소 임대차 보장기간으로 5년을 가장 선호하지만, 부재지 주를 대상으로 한 설문조사 결과에서는 현재의 임대차 보장기간인 3년이 가장 선호도가 높게(51.4%) 나타났다(<그림 6-2>와 <표 6-5> 참조).
<표 6-5> 농지임대차 최소 임대차 보장기간(비농업인 대상)
도는 농지의 유동화 흐름을 정확히 파악함으로써 이러한 정보 비대칭성 문
나 비농업인 모두 도입 필요성을 높게 보고 있다(<표 6-6>과 <표 6-7> 참 조). 농업인들은 과반수 이상(74.4%)이 지자체에 농지임대차를 신고하도록 하는 제도 도입이 필요하다고 응답하였고, 부재지주도 과반수 이상(52.4%) 이 필요하다고 응답하였다.
3.3. 농지임대차 허용 대상 확대
3.3.1. 재촌지주의 농지임대차 허용
농지이용실태조사 분석에 의하면, ｢농지법｣에서 예외적으로 허용하는 임대차가 42% 수준에 불과하다. 비합법적 임대차 중에서 60세 이상인 재 촌지주가 영농을 하면서 농지를 임대하여 경우도 전체 임차농지의 10.1%
에 달한다(<표 4-10> 참조). 이러한 비율은 현재 농촌구조 여건과 농업인 의 영농은퇴 시 농지처분 계획 등에 의하면 더 확대될 수밖에 없다.
따라서 농지임대차 규제를 일부 완화하는 방안으로 고령화된 농촌 현실 을 반영하여, 65세 이상 그리고 8년 이상 자경한 농업인의 경우 은퇴 전 농지(일정 규모 이하) 임대를 허용한다. 사실 ‘경자유전 원칙'을 강하게 실 천하는 스위스나 일본에서는 재촌지주에 대해서는 농지임대를 허용하고 있다. 현재 일본은 1ha까지 재촌지주 임대를 인정하고 있다.
3.3.2. 일부 지역 농지임대차 합법화
현재 ｢농지법｣에서는 시장·군수·자치구청장이 ‘농지이용계획’을 수립하 여 농지이용증진사업 구역을 설정할 수 있도록 하고 있다. 따라서 시장·군 수·자치구청장이 ‘지역특화발전특구(농업)’ 지정 또는 ‘농지이용계획’을 수 립하여 농지이용증진사업 구역으로 지정할 경우에 합법적인 농지임대가 가능하다. 구체적으로 지방자치단체는 사업공모를 실시하여 지자체 농지이 용계획과 연계된 지역은 ‘지역특화발전특구(농업)’ 등으로 지정하고, 지정
된 지역은 모든 농지임대차를 허용하여 들녘 단위의 농지이용 효율화를 도 모한다. ‘시·군 농업·농촌 종합발전계획’을 검토하여 우수계획 수립한 시·
군을 선정하여, 농지이용증진사업 시범구역 추진 후 확산한다.
3.4. 농지유동화 촉진
3.4.1. 장기보유특별공제 도입
기존의 8년 자경 시 양도소득세 감면 제도를 폐지하고, 직접 자경과 상 관없이 농업진흥지역 내 농지(소유, 임대 포함)에 대해서 장기보유특별 공 제 방식의 양도소득세를 감면하는 방안을 도입한다. 다만, 농업진흥지역 내 부재지주의 경우는 직접 자경을 하지 않더라도, 10년 이상 한국농어촌 공사뿐만 아니라 전업농 또는 법인경영체(마을영농조합, 들녘경영체, 지역·
품목 농협 포함)와 장기 협약을 맺고 농지를 임대하는 경우에도 양도소득 세 감면 혜택을 부여한다.
3.4.2. 지역·품목 농협의 전부위탁경영 허용
현재 농지유동화를 촉진하기 위해서 한국농어촌공사의 농지은행사업을 통해서만 비농업인 소유의 농지를 위탁경영할 수 있다. 비농업인의 농지소 유를 지역·품목 농협(농작업대행 서비스 가능)을 통한 전부위탁경영으로 허용하여 농지이용의 효율성을 제고할 필요가 있는 것이다.
부록 1
농지임대차 제도 개선 전문가 토론회 토론문
1. 전문가 토론회 개요
□ 장소: HJ 컨벤션센터 5층 이벤트홀(서울 강남구 선릉역 인근)
□ 일시: ’16. 12. 9. 14:00~17:00
□ 좌장 및 지정토론자
○ 발표자: ¡채광석 박사(한국농촌경제연구원)
○ 좌장: 김홍상 박사(농지포럼 위원장)
○ 지정토론자 후보: 10명 - 김승종 박사(국토연구원)
- 장상환 이사장(한국농어촌사회연구소) - 한민수(한농연 사무총장)
- 이효신(전농 부의장/전국쌀생산자협회 회장) - 불참 - 정연근 기자(내일신문)
- 윤주이 대표(농어민신문)
- 유빈상(한국농어촌공사 농지은행처장) - 정기석(전국귀농운동본부 정책분과장) - 김충범(경기도 농정과장)
- 이정형(농식품부 농지과장)
2. 토론문
□ 한민수 한농연 사무총장
오늘 상당히 중요한 토론회이고 앞으로 대선이 앞당겨지는 상황에서 열 리는 토론회입니다. 농지 소유·이용·보전이라는 세 가지 틀 속에서 농지임 대차를 어떻게 허용하고 어떤 방식으로 운용할 것인가를 논의하는 중요한 자리입니다. 이 문제에 대해 토론회에서 발표 제안을 받고 내부적으로 고 민을 많이 했습니다. 단순히 실무자로서의 입장보다는 저희들이 농식품부 의 지원을 받아서 ‘농업인교류센터’를 운영하고 있습니다. 농업인들이 일 상 생활에서 제기하는 갖가지 민원들을 접수받고 법무사·변호사와 연결하 여 문제를 해결하는 일을 해 왔습니다. 그때 상당히 많이 언급된 문제가 농지임대차였습니다. 저도 관련 업무를 한 2년 정도 담당했습니다. 발표를 준비하면서 이 문제에 대해서 직원들과 토론을 많이 했습니다. 이 문제에 관해서 한농연 안에서 정리된 의견을 말씀드리고자 합니다.
농지임대차 문제에 접근할 때 저희들이 가장 유념했던 것은 임차인의 권 리 보호였습니다. 대항권을 부여하는 것에는 애매한 부분이 있지만, 이 부 분에 많은 집중을 했습니다. 준비한 발표자료의 36쪽 내용을 주로 말씀 드 리겠습니다. 채광석 박사님께 말씀하신 방향에 대해서는 대체적으로 필요 하다고 동의합니다.
첫째, 농지임대차 서면계약을 전면 법적 의무 계약으로 바꾸고, 이를 이 행하지 않을 경우에는 임차인에 대한 과태료, 부재지주·재촌지주·탈농지주 에 대한 강제 조항이 필요하다고 생각합니다. 농지임대차 서면계약의 법적 효력을 명확히 하고, 임대인과 임차인 간 원활한 서면계약을 촉진할 필요 가 있습니다. 계약을 성사시키기 위해서는 시·군 소재지를 방문해야 하는 번거로움이 있습니다. 농지은행 외에 농지 소재지 시·군 관내의 공인중개 사도 계약을 중계할 수 있도록 하는 방안이 필요합니다. 서면으로 성립된 임대차 계약서에 확정일자를 날인하는 절차를 신설하여 임차인이 쌀 직불
금을 수령하거나 농업경영체를 등록하거나 지자체의 농업 관련 지원을 받 을 때 농지원부보다는 임대차 계약서를 최우선적으로 인정해준다면, 현재 직불금이 농지원부의 소재 여부에 따라서 지급됨에 따라 임차인은 쌀 직불 금을 전혀 수령하지 못하는 피해를 보았다는 민원을 어느 정도 해소할 수 있을 것이라고 생각합니다. 지자체가 날인한 확정일자를 통해서 어떤 대항 권을 설정하는 법 규정 또는 시행규칙을 만들어야 한다고 생각합니다. 연 간 임차료율의 상승률을 일정 수준 이하로 억제하거나 중개업자(농지은행, 공인중개사)가 부과하는 중개수수료율을 일정 수준 이내로 제한할 수 있는 규정을 만들어야 한다고 생각합니다. 구두계약이 서면계약으로 공식화될 때 임차료율이 갑자기 상승할 수 있는 여지가 분명히 존재합니다. 이를 방 지할 수 있는 안전장치가 필요합니다.
지하에 있던 것을 지상으로 끌어올려 양성화하는 작업이기 때문에 임차 요율 상승과 같은 부작용이 단기간에 나타날 수 있겠지만, 이렇게 하지 않 으면 농지 이용 활성화 및 농지유동화가 어렵고 농지 이용 질서를 제대로 세울 수 없게 됩니다. 저희는 농업인의 입장에서 농지임대차 제도가 제대 로 운영되기를 바라는 입장입니다.
□ 정기석 전국귀농운동본부 정책분과장
전국귀농운동본부 귀농정책분과의 총책을 맡아서 이 자리에 서게 되었 지만, 오늘 여기서는 귀농인의 한 사람으로서 말씀을 드리겠습니다. 제가 밝히는 의견이 전국귀농운동본부의 공식적인 의견 또는 정책 기조가 아님 을 우선 밝힙니다. 농지임대차 제도개선이 현실적으로 귀농인에게 절박한
전국귀농운동본부 귀농정책분과의 총책을 맡아서 이 자리에 서게 되었 지만, 오늘 여기서는 귀농인의 한 사람으로서 말씀을 드리겠습니다. 제가 밝히는 의견이 전국귀농운동본부의 공식적인 의견 또는 정책 기조가 아님 을 우선 밝힙니다. 농지임대차 제도개선이 현실적으로 귀농인에게 절박한