2.1. 농지임대차 제도
독일의 ｢농지임대차법｣은 공법으로서 임차농 보호와 농지임대차 촉진을 위한 농지임대차보호법인 ｢농지임대차거래법｣과 사법으로서 ｢민법｣에 포 함된 ｢농지임대차에 관한 규정(농지임대차계약법)｣의 이중체계로 구성되 어 있다. ｢농지임대차계약법｣은 ｢민법｣ 제581조〜제597조의 ｢임대차계약 법(Pacht-vertragsrecht)｣ 중 제585조 이하의 농지임대차에 관한 규정으로 서, 1985년 11월 대폭 개정되면서 농지임대차는 일반 임대차의 특별규정 으로 자리 잡게 되었다.
｢농지임대차거래법｣은 기본적으로 사적인 계약관계에 속하는 농지임대 차 관계를 농업구조 개선과 같은 공공의 목적(혹은 이익)을 위해 계약의 자유를 제한하고 소유권 행사에 어느 정도 한계를 부여하고 있다. ｢농지임 대차거래법｣은 연방｢헌법｣인 ｢독일연방기본법(Grundgesetz für BRD)｣에 서 “소유권의 사용은 공공의 복리에 기여하는 것이어야 하고(제14조 제2 항), 몰수는 공공의 복리를 위해서만 허용되며(제14조 제3항), 토지와 자연 자원 및 생산수단은 사회화의 목적을 위해 보상의 방식과 범위가 규정된 법률에 의해 공동소유 혹은 다른 형태의 공동경영체로 전환될 수 있다(제 15조)”는 이른바 ‘토지공’ 개념 규정에 근거하고 있다.
｢농지임대차거래법｣의 규정에 따라 임대인은 농지임대차 계약을 신고 해야 하며,22 임대차 계약이 농업구조 개선에 반하는 경우에는 해당 관청 이 이의를 제기하고 계약의 취소나 변경을 요구할 수 있는데, 그 요건은 다음과 같다.
① 임대가 토지이용의 불건전한 배분, 불건전한 집중을 의미할 때. 이는
21 박석두 외(2013a) 외국의 농지 관련 법령 연구중 독일 사례를 요약 정리.
22 임대인이 계약 체결을 신고하지 않을 때 임차인이 신고할 수 있다.
특정한 임차조건으로 농지임차를 독점해서 다른 임차 희망자의 임차 를 사실상 배제시키는 경우, 같은 조건에 임차를 희망하는 농업인이 있는데도 비농업인이 임차농지를 차지하는 경우 등이다.
② 임대로 인해 공간적으로나 경제적으로 긴밀히 연결된 토지의 이용이 비경제적으로 나누어질 때. 이는 농지의 임대차가 농지의 규모화에 기 여하지 않고, 농지분할을 통해 영농규모의 축소를 가져오는 경우이다.
③ 임차료가 정상적인 경영수익과 비교해서 적정하지 않게 책정될 때. 이 는 임차한 토지에서 획득한 조수익에서 임차료를 포함한 모든 비용을 제하고 난 뒤에 임차인의 적정노임에 해당하는 부가수익이 남느냐에 달려 있다고 할 수 있다.
농지임대차에 대해서는 최소임대차 기간을 정하지는 않지만, 해약통지 기간을 최소 1년으로 하며, 장기임대차가 일반화되어 있다.
2.2. 농지관리기구
독일에서 농지의 매입·비축과 교환·분합, 선매권 및 재매입권 행사 등으 로 농지시장을 안정화하고 농업구조개선에 기여하는 농지유동화 관리는 주별로 실시하고 있으며, 각 주에서는 이 사업을 관할하는 관리청과 실제 사업을 실시하는 실행기관을 두고 있다. 사업의 총괄 관리는 주 농무성, 지 역별 관리는 주 정부 산하 농촌개발청이 담당하며, 사업의 실행은 농지은 행에 해당하는 공동이익토지회사(Gemeinnützige Landgesellschaft)에서 담 당하고 있다. 농촌개발청은 주 단위 또는 광역자치단체(Regierungsbezirk) 별로 구성되어 있는데, 경지정리와 농지교환·분합 등 농업생산기반 정비 사업을 추진·관리하고, 공동이익토지회사의 출자자본금인 토지기금을 감독 하는 역할을 한다. 공동이익토지회사는 농촌개발청이 결정한 경지정리 사 업을 실행하고, 토지기금으로 독자적인 농지은행 사업을 시행한다. 농지거 래 허가와 농지임대차 신고에 관한 업무는 시·군 단위의 지방자치단체에서 담당하며, ｢토지거래법｣에 따라 농지거래가 허가되지 않은 농지는 공동이
익토지회사가 선매권을 갖고 매입한다.
｢제국영농정착법｣상 영농정착회사의 과업을 위해 설립된 공동이익토지 회사는 유한회사(GmbH) 형태의 사법(私法)상 조직이지만 공공업무를 수 행하기 때문에 공동이익(Gemeinnützigkeit)이란 특성 및 명칭이 부여되어 있으며, 실제로도 공동이익토지회사 출자자본의 50% 이상은 국가기구(주 정부)가 보유하고 있어 공기업적 성격을 가진다.23 공동이익토지회사의 공 기업적 성격으로 인해 출자자들은 이윤에 대한 배당금을 받지 않고 회사에 재투자한다. 현재 독일에는 9개의 공동이익토지회사와 1개의 연방연합회 가 있으며, 9개의 회사가 10개 주와 2개 자치도시 주를 담당하고 있다.
공동이익토지회사는 1949년 재출범 이후 업무의 중점이 바뀌기도 하고 새로 추가된 업무가 있지만 현재는 다음 세 업무를 수행하고 있다.
① 농지관리 업무
② 통합적 농촌개발 및 마을재정비 사업의 실행 업무
③ 농업투융자사업 및 농업용 건축에 대한 컨설팅 업무
공동이익토지회사의 주 업무에 해당하는 농지관리는 다음과 같은 사업 으로 구성된다.
① 농지의 비축을 중심으로 한 매입·매도
② 제3자를 위한 수탁매입·비축
③ ｢제국영농정착법｣ 및 ｢토지거래법｣에 의한 선매권 행사
④ 보유 및 수탁농지 임대·관리
⑤ ‘농지직거래장터(Hofbörse)’ 운영(매매, 임대차)
⑥ 농지의 교환·분합, 토지이용권 교환
23 다만 바이에른 주에서는 농민연맹이 최대 주주임.