(1) 건축법, 주차장법 등 규제완화 인센티브
주거환경개선사업지구에 대해 적용되는 규제완화 인센티브는 주민들의 일조 권을 제약하고 프라이버시를 침해하며 주차공간 부족현상을 심화시키는 부작용 도 나타나고 있으므로 이러한 인센티브를 통해 양호한 주거환경의 조성을 기대 하기는 힘든 상황이다. 개발가능한 건폐율은 70%(증축시 80%까지 완화)이며, 용 적률은 200~250% 정도로서 일반주거지역에서의 개발가능 용적률 130~170%보다 과밀하다. 따라서 주로 4, 5층(지하층 포함)으로 과밀개발이 되고 있다. 완화된 주차장법 규정을 피하기 위하여 60㎡ 이하로 건축되므로 1호당 주거면적은 재축 후에도 크게 변하지 않으며, 오히려 밀폐감이 더 심해지고 있다. 개량후 필지는 150~300㎡ 규모위주로 합필을 많이 이루어지고 있다. 사업성이 있는 경우에는 합필에 의한 공동개발이 많이 발생하고 있다.
일반주거지역에서도 2001년 이전에는 주차장법 적용유보로 다가구 및 다세대 건축이 이루어져 과밀화를 초래하고 주차문제를 발생시켰고, 주차장법을 적용시 킨 이후에도 주차공간이 부족하다고 판단한 서울시의 경우, 법령에서 규정된 것 보다 강화된 조례(가구당 1대)를 적용하고 있는 실정이다. 건축법이나 주차장법 완화에 의한 인센티브는 재축 활성화에는 도움을 주었으나, 거주면적에는 변화
가 없고, 일조침해 및 과밀로 인한 주차난 등을 유발하여 거주환경은 오히려 악 화되었다는 평가가 지배적이다.26)
현행 건축법에서 이미 상당한 각종 규제완화(일조권, 대지내 공지규정 완화)조 치가 이루어져 주거환경이 종전보다 과밀화되어 가고 있어 추가적인 규제완화에 의한 인센티브를 제공하기에는 어려운 상태이다.
다른 행‧재정적 지원방법으로 공영노외주차장에 대한 설치비용의 감액을 들 수 있다. 주차장법에 의하면 건축시 부설주차장을 확보하도록 하고 있으나, 대지 내 주차장확보에 의한 채산성 저하를 해결하는 방법으로 인근 공영주차장을 이 용할 수 있도록 하고 있다.
현재도 지자체의 주차장조례에서 시장이 판단하여 설치비용의 1/2범위 안에서 감액할 수 있는데, 이를 적용하면 간접적으로 재축을 지원하는 것이 된다. 내부 도로도 협소하고, 대지면적도 협소하므로 대지내 주차장을 설치하기보다는 공영 주차장을 설치하면 내부차량진입도 억제되는 부수적인 효과도 있다. 그러나 대 개의 일반문제시가지에서 공영주차장 자체도 부족한 실정이므로 공영주차장이 수요를 충족시키고도 여유가 있는 경우에만 사용이 가능하므로 현재에는 사용하 기는 어려운 방법이라고 본다.
(2) 다가구주택으로 재축시 금융 및 건축보조금 지원
토지소유자가 다가구주택으로 재축할 경우 세입자에 대한 전세금상환, 건축주 의 일시이주비용, 건축자금 등 초기에 많은 자금이 소요되는 문제점이 있으므로 자금부담을 완화하기 위해서는 재축을 위한 저리융자가 필요하다. 금융권에서 요구하는 담보 등이 부족하여 융자를 받기 어려운 사업주의 경우 공공의 보장에 의해 신축되는 건축물에 대해서 담보할 수 있도록 검토한다.
융자를 하더라도 다가구 임대주택시장이 포화상태에 이르고, 주차장 확보기준 의 강화로 1층을 점포 용도로 개발하는 것이 불가능해지고 건축연면적이 줄어들
26) 권영덕 외, 앞의 보고서, 1999, 서울시정개발연구원
게 되어 예전과 같은 재축비용의 회수가 어려운 사례가 있다. 모형에 의한 사업 성 검토에서도 보듯이 다가구 재축시 건축비 회수가 불가능하다.
임대주택시장 수요의 변동에 따라 다가구로의 재축이 활성화되지 못하는 상황 이고, 수익성이 높은 다세대 주택으로 전환이 이루어지고 있는데, 저렴한 임대주 택 공급차원에서 지원이 필요하다. 다세대주택으로 일정기간 전환하지 않는다는 조건 하에서 다가구주택으로 공급하기 위해 재축하는 경우 모형에 의한 계산식 에서 부족한 금액의 1/3~1/2수준에서 지원하는 방안을 검토한다.
(3) 세제지원
규모가 작거나 부정형한 필지의 경우 인접토지와의 분합후 재축이 추진되어야 하는데, 인접토지의 일부를 취득 또는 매각할 경우에 양도소득세, 취득세, 등록세 등의 공제혜택을 확대하여 적용할 필요가 있다. 일본에서도 비도시계획사업지역 인 경우 인접대지와 토지의 구획을 정형화하기 위해 교환분합하는 경우에 대해 서는 면세조치가 이루어지고 있다27).
(4) 전문 컨설턴트 지원
주민설문조사의 결과에서도 보듯이 재축을 망설이는 큰 이유 중의 하나는 토 지소유주가 재축 후의 채산성여부를 판단하기 어렵다는 점이다. 일반적으로 건 축설계사무소 등에 문의할 경우 비용이 소요된다는 문제가 있어 손쉽게 전문가 의 손을 빌리기가 어려운 실정이므로 구청 등에서 전문가가 무료로 상담할 수 있도록 하는 지원을 하는 것도 필요하다.
27) 조세특별조치법 기본통달 33-604