일반적으로 문제주거지역에는 중, 저소득계층이 주로 거주하고 있으므로 주택 을 리모델링하거나 재축하고자 하는 경우에 필요한 건축비를 부담할 능력이 부 족한 실정이다. 주거환경개선사업지구에 대한 기존연구(권영덕, 1999)결과를 보 면, 현재 지자체별로 융자금을 지원하여 재축사업을 유도하고 있지만 재축이 완 료된 이후에 토지소유자들이 자금상환에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다.
단일건물의 재축시 소요되는 총공사비는 평균적으로 9,079만원이고 융자는 2,918만원으로서 총공사비 가운데 융자비의 비중이 약 1/3수준으로 조사되었고,
세입자가 거주하였던 주택인 경우에는 위의 건축자금 이외에도 재축시 세입자에 대한 전세금상환과 건축주의 일시이주비용도 추가로 부담하게 됨에 따라 일시적 으로 채무가 과중하게 되는 문제점이 있는 것으로 지적되었다.
현재 재축에 필요한 자금조달 및 전세금 일시상환, 일시이주비용에 대한 부담 능력이 부족한 지구내 토지소유자들은 사업추진을 위해 개인주택건설업자에게 의존하기도 하는데 사업을 의뢰 받은 개인주택건설업자들은 사업성을 검토한 후 전세 또는 분양을 고려한 다세대, 다가구주택을 건설하고 있다. 개인주택건설업 자들은 분양금 또는 전세금 수입 등으로 재축에 소요되는 비용의 회수가 제대로 이루어질 수 있다고 예상되는 지역에 대해서는 자금을 동원하여 재축을 대행하 는 실정이다. 단, 이 경우도 전세수요나 분양수요가 있는 지역에 한하여 재축사 업이 이루어지고 있고, 그렇지 못한 경우에는 개인주택건설업자의 참여가 저조 한 실정이다.
서울 도심부에 있는 문제주거지역을 대상으로 시행한 연구결과에 의하면10), 중산층이 상대적으로 많은 일반문제주거지역내 토지소유자들은 저소득층 주거 지역의 토지소유자들보다 상대적으로 건축자금을 부담할 여력이 크므로 다가 구․다세대 주택으로의 재축이 활발히 이루어지고 있는 실정이다. 이러한 기존 의 연구결과를 검증하기 위해 서울의 주변도시인 안양시 만안구에서 재축이 완 료된 다가구주택에 대한 설문조사를 실시하였다.
설문결과를 보면, 기존의 주택을 다가구주택으로 재축하게 된 이유를 묻는 항 목에 대해 응답자의 다수가 경제적인 이익을 위해 재축사업을 시행한 것으로 응 답하였다. 전체응답자의 58.3%가 다가구주택의 임대사업을 통해 안정적인 소득 을 확보하고자 하였으며 13.9%가 주거와 판매, 사무실용도로의 혼합용도 개발을 통해 개발이익을 확보하고자 하였다.
10) 양재섭, 김광중, 2000, 서울도심부 노후시가지 수복형 정비수법 연구, 서울시정개발연구원
58.3%
5.6%
22.2%
13.9%
임 대 사 업 을 통 한 소 득 확 보 주 차 공 간 확 보
건 물 의 노 후 화 혼 합 용 도 로 의 개 발
<그림 2-1> 재축사업의 주요동기
다가구주택으로 재축하는데 소요되는 건축비는 건축의 규모에 따라 다양한 것 으로 나타났다. 2억에서 3억원 정도의 건축비를 투자하였다고 응답한 사람이 전 체의 34.6%로 다수를 이루고 있고, 4억원 이상의 건축비를 투자하였다고 응답한 사업주는 11.5%에 불과하다. 나머지 26.9%의 건축주들은 각각 2억원 미만과 3-4 억원의 건축비를 투자하였다고 응답하였다. 이러한 사실을 기존연구에서 나타난 주거환경개선사업지구의 건축비와 단순 비교해 볼 때 일반문제주거지역의 건축 비 총액규모는 주거환경개선사업지구보다 약 2-3배 정도가 높은 것으로 나타났 다.
26.9%
34.6%
26.9%
11.5%
2억 미만 3억 미만 4억 미만 4억 이상
<그림 2-2> 재축시 소요된 총자금
다가구주택 건축주들은 재축에 필요한 건축비를 주로 금융권을 이용하여 개별 적으로 조달하는 실정이다. 설문조사결과를 보면, 전액 개인자금으로 충당하는 경우는 전체의 17.9%에 불과하고 75.9%의 다가구주택 소유주들은 개인자금과 토지를 담보로 하여 금융권에서 융자를 받아 사업을 추진하는 것으로 나타났다.
건설회사가 건축비를 부담하고 재축후 임대료(전월세금)를 받아 건축비를 회수 하는 합동개발방식은 전체의 6.9%에 불과한 실정이다.
17.2%
75.9%
6.9%
전액 개인충당 일부 은행융자 합동개발방식
<그림 2-3> 다가구 재축시 필요한 자금의 확보
재축전문 건축설계사무소에 대한 인터뷰결과에 의하면, 서울시의 경우에는 주택건설업자가 합동개발자로서 참여하는 사례가 많은 것으로 나타나고 있으 나11), 안양시를 대상으로 한 사례조사 결과는 건설업자가 참여하는 비율이 상 당히 낮게 나타났다. 이것은 안양시에서 다가구 주택에 대한 수요가 적어 공사 후 건축비회수에 대한 위험부담이 높아지므로 주택건설업자가 참여하는 합동 개발방식이 저조한 것으로 보인다.
건축비를 확보한 방식에 있어서 다세대주택 원토지 소유자도 다가구주택소 유자와 거의 유사한 응답을 보였다. 응답자의 3/4가 넘는 사람들이 개인자산과 금융권의 융자를 합해 사업을 추진한 것으로 나타났고, 순수한 개인자산으로 재 축을 실행한 소유주는 15.4%에 불과하였으며 합동개발방식은 다가구주택과 유 사한 7.7%에 불과하였다.
건축자금마련은 주로 은행대출을 이용하는 것이 많은 것은 최근 부동산을 담 보로 한 은행대출이 비교적 손쉽고 이자율이 많이 낮아졌기 때문이라고 판단된 다12). <그림 2-5> 의 결과에서 보는 바와 같이 재축의 어려움을 묻는 항목에서 차지하는 비율은 상대적으로 낮게 나타나, 기존의 주거환경개선사업지구에 대한 연구결과와는 다소 다른 점을 보이고 있다.