앞에서 본바와 같이 일반문제주거지역에 있는 주택을 재축할 때에도 주택재개 발사업이나 재건축사업과 유사한 지원책이 필요하다고 할 수 있다. 특히 다가구 주택으로의 재축에 대해서는 사업성이 떨어지므로 서민임대주택 공급이라는 차 원에서 지원책을 모색할 필요가 있다. 지원책으로는 과거와 같이 주거환경악화
33) 소규모 종전토지소유자는 지가상승분에 의한 자본이익을 얻을 수 있고, 생활비 정도를 충당하려는 생각을 갖고 있는 상황이며, 주거내에 임대주택이 있을 경우 상속세 감면효과가 크다는 점에서 임대 료가 시장가격보다 낮더라도 참여하는 경향이 있다고 한다(森本信明, 1994, 민간임대주택의 공적지원 을 둘러싸고, 玉置信吾 編, 지역과 주택, 172~175쪽)
를 초래하는 건축법, 주차장법 완화라는 규제완화방식에 의한 인센티브보다는 직접적인 자금지원 등이 필요하다.
민간토지소유자가 짓는 다가구 주택은 사업성검토 시뮬레이션에서 보듯이 토 지가격은 반영하지 않고 건축비에 대한 수익성만 따지므로, 건축비만 들여도 임 대주택을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 반면에 주택건설관련 정부 또는 지자 체의 공사 등이 공공임대주택을 건설할 경우에는 토지매입비에 건축비가 추가되 어 투자자금이 급증한다.
같은 면적과 호수의 임대주택을 공급한다는 측면에서 비교한다면, 투자자금은 공사 등이 건설하는 임대주택보다 개인이 건축하는 다가구주택 쪽이 적게 소요 되므로 다가구주택을 재축하는 개인에게 지원하는 쪽이 적은 자금으로 임대주택 을 확보할 수 있어 보다 효율적이라고 할 수 있다. 그러므로 토지를 소유한 개인 에게 다가구주택 건설시 자금을 지원하는 것은 공사 등에 지원하는 것 이상으로 공공지원의 타당성이 있다고 본다.
직접적인 공사비 지원뿐만 아니라 개인이 재축한 임대주택을 지자체나 공사 등 공공이 매입하거나, 장기임차하여 공공임대주택으로 사용하는 방법도 효과적 이라고 할 수 있다. 이는 다가구주택수요가 불안정하고 전세금에 변동이 있는 상 태에서 지자체나 공사 등 공공이 그 위험부담을 떠 안는 형태이다.
이 외에도 세입자 재정착을 위한 공공임대주택 제공 또는 임대료 보조 방법과 수익성이 없는 필지의 매수 등의 방식을 도입할 수 있다.
<표 3-3> 다가구 주택재축을 위한 지원수단 요약
구 분 지원 수단 내용
건축규제완화 ▪현재로서 추가로 규제완화는 바람직하지 않음
다가구재축 지원
▪임대주택 확보시 일부 건설비 보조 ▪장기저리 융자
▪공공이 대리재축 후 장기 임차하여 공공임대주택으로 활용 세입자 재입주시
임대료보조
▪재축된 민간임대주택 재입주시 세입자에 대한 임대료 차액 지원
수용에 의한 재개발 ▪필요시 매수에 의한 공공임대주택 또는 원주민 분양주택 건설
컨설턴트 지원 ▪재축사업성 검토를 위한 전문컨설턴트 지원
4
C H A P T E R 공공시설 정비수단 검토
1. 도로 정비방안
(1) 도시계획시설에 의한 정비
현재 주거환경개선사업은 실제적으로는 도시계획사업이 되지 못하고 있으므 로 도로개설을 위해서는 토지 수용 등의 절차를 거쳐야 한다. 일반문제주거지역 에서 실시하는 부분적이고 점진적인 개선재개발 방식 역시 도시계획사업이 아니 고 임의사업이 될 가능성이 크지만, 필요시에는 도로나 공원 등에 대해서는 도시 계획시설로 결정하여 뒷받침하는 방안도 검토할 필요가 있다.
점적으로 존재하는 공공시설물인 경우 토지매수가 쉬우나 도로와 같이 선적요 소의 정비는 효과를 발휘하려면 대상도로 전체를 일시적으로 매입하여야 하므로 장애가 될 경우가 많다. 특히 골목길을 대상으로 소방도로를 확보하는 것 이상으
로 도로를 확폭하는 것은 필요성이 낮을 뿐만 아니라, 공공성이 상대적으로 떨어 지므로 강제적인 수용방식을 사용하는 것도 무리한 방법일 수 있다.
안양시의 경우를 보면 토지구획정리사업이 실시된 지역이어서 일부 4m 폭원 의 도로가 있으나, 비교적 무리가 없으므로 확폭의 필요성은 떨어진다고 볼 수 있다. 단지 접도기준 미달(폭 4m 도로에 2m 이상 접함)로 인한 재축이 불가능한 대지가 부분적으로 존재한다. 이러한 대지에 대해서는 공공이 매수하여 소공원 등으로 활용하는 것으로 해결할 수 있으므로 별도의 도로확폭은 불필요할 수 있 다.
접도기준 미달에 의한 재축불가능한 토지가 몰려있는 경우에는 다음 소절에서 설명한 수용 등에 의한 면적 정비사업을 추진하여 도로확폭과 동시에 재축을 추 진하는 것이 바람직하다.
(2) 면적(面的)으로 정비사업 실시
도로의 확폭에 의해 건축에 부적절한 잔여지나 영세필지가 많이 발생하는 구 역에 대해서는 토지구획정리사업을 실시한 후 공동환지하거나, 공동재축을 유도 하거나, 또는 매수에 의한 철거형 재개발을 실시하여 원 거주자를 위한 분양 및 임대주택을 건설하는 방법도 고려할 수 있다.
일본의 사례에서도, 비도시계획사업이면서 점진적인 개량 수법을 취하고 있는 개선형 재개발사업에서의 사업성과에 대하여 주로 점적인 공공시설(공원, 주차 장 등) 정비는 비교적 잘 이루어지고 있으나, 선적인 도로의 정비나 집단적 주택 의 개량사업은 부진하다는 평가가 내려지고 있다. 따라서 공공이 보다 적극적으 로 개입하여 면적인 공동재축사업을 추진할 필요가 있다는 지적을 하고 있다.34) 현재 개편된 도시 및 주거환경정비법에서 전면철거형 재개발사업의 대상지역 적용이 일정규모 이상의 노후불량주택에 한정되어 있어 적용하기 어려우나, 해 당법률의 적용면적 규정을 완화하여 소규모의 불량주택지구에서 폭넓게 적용할
34) 일본건축학회 도시계획위원회 주환경소위원회, 1993, 주거환경정비, 42쪽
수 있는 기회를 마련하거나 지자체에서 임의사업으로 실시하는 방안을 모색하는 것을 검토할 수 있다.