재축전문 건축설계사무소에 대한 인터뷰결과에 의하면, 서울시의 경우에는 주택건설업자가 합동개발자로서 참여하는 사례가 많은 것으로 나타나고 있으 나11), 안양시를 대상으로 한 사례조사 결과는 건설업자가 참여하는 비율이 상 당히 낮게 나타났다. 이것은 안양시에서 다가구 주택에 대한 수요가 적어 공사 후 건축비회수에 대한 위험부담이 높아지므로 주택건설업자가 참여하는 합동 개발방식이 저조한 것으로 보인다.
건축비를 확보한 방식에 있어서 다세대주택 원토지 소유자도 다가구주택소 유자와 거의 유사한 응답을 보였다. 응답자의 3/4가 넘는 사람들이 개인자산과 금융권의 융자를 합해 사업을 추진한 것으로 나타났고, 순수한 개인자산으로 재 축을 실행한 소유주는 15.4%에 불과하였으며 합동개발방식은 다가구주택과 유 사한 7.7%에 불과하였다.
건축자금마련은 주로 은행대출을 이용하는 것이 많은 것은 최근 부동산을 담 보로 한 은행대출이 비교적 손쉽고 이자율이 많이 낮아졌기 때문이라고 판단된 다12). <그림 2-5> 의 결과에서 보는 바와 같이 재축의 어려움을 묻는 항목에서 차지하는 비율은 상대적으로 낮게 나타나, 기존의 주거환경개선사업지구에 대한 연구결과와는 다소 다른 점을 보이고 있다.
지하층 규제완화(지상부분 1/3 → 1/2) 등을 들 수 있는데 다양한 완화조치에 힘 입어 4층짜리(지하층을 포함할 경우 5층) 건축물들이 1990년대에 많이 지어졌 다.13)
이러한 다가구 및 다세대주택에 대한 규제완화의 효과는 안양시 만안구에서도 다가구 및 다세대주택의 재축이 활발히 이루어지는 것으로 이어졌으며 재축의 사업성을 높이는 효과를 가져왔다. 다가구로 재축시 회수된 임대료나 전세금으 로 건축에 투입된 비용을 충당할 수 있는지의 여부를 묻는 질문에서 다가구주택 소유주들은 70% 이상이 전체회수가 가능하였다고 응답하였다. 또한 48.1%의 소 유주들은 개발 후 이득을 얻은 것으로 응답하였고, 29.6%의 소유주들만이 건축 비의 일부만 회수한 것으로 응답하였다.
48.1%
22.2%
29.6% 전 체 회 수 +이 익
전 체 회 수 만 가 능 일 부 만 회 수
<그림 2-4> 다가구주택의 건축비 회수여부
그러나, 과거에 지어진 건축물인 경우 신규 건축법을 적용하게 되면 강화된 건 폐율, 용적률, 주차장 확보비율의 적용을 받기 때문에, 건축연상면적이 제한되고 따라서 건축비회수가 어렵게 될 뿐만 아니라 실제적으로 자신이 거주하게 될 거
13) 성남시 기성시가지의 경우 이러한 규제완화인센티브에 의해 단독주택의 약 70%가량이 지난 10년 동안 다세대 및 다가구 주택으로 재축되었다(민범식, 2002. 2, 성남시 수정중원구 도시재개발활성화 방안, 성남발전연구 제2권 별쇄본, 성남발전연구소, 150쪽)
주공간면적이 향상되지 못할 경우가 발생하게 되므로, 재축의 동기를 저하시키 는 장애요인이 된다.
다세대주택을 건설하는 과정에서 건축주가 직면한 가장 큰 어려움에 대해 응 답자의 38.9%가 안양시의 건축 및 주차장조례에 의한 제약인 것으로 대답하였 다. 건축 및 주차장조례와 관련이 있는 접근로 및 주차공간의 확보라고 답한 응 답자도 16.7%에 달했다.
이 부분은 다가구주택으로의 재축과 차이를 보이고 있다. 임대를 목적으로 한 다가구주택은 수익성이 있는 개발용도의 선정, 임대수요, 사업에 필요한 재원조 달이 가장 중요한 문제인 반면 분양을 목적으로 한 다세대주택은 관련법규에 의 한 제약과 사업을 추진하는 과정에서 발생하는 민원이 중요한 사업추진의 변수 라고 생각하고 있다.
11.1%
38.9%
11.1%
22.2%
16.7%
필지면적의 협소 관련법규의 제약 건축자금조달 민원발생
접근로 및 주차공간 확보
<그림 2-5> 다세대 재축 사업시 어려움
사업시행자가 다가구로의 재축사업을 추진하는 과정에서 직면한 가장 큰 어려 움에 대해 총 응답자의 32.0%가 수익성 있는 개발용도의 선정과 임대수요를 확 보하는 문제라고 응답하였다. 또한 24.0%와 20.0%의 응답자는 각각 재축사업에 필요한 자금을 확보하는 문제와 관련법규의 제약으로 사업에 어려움을 겪은 것
으로 나타났다. 개발가능한 필지면적의 협소와 접근로 및 주차공간의 확보라고 대답한 사람은 각각 10%에 불과하였다.
10.0%
20.0%
32.0%
24.0%
4.0%
10.0%
필지면적의 협소
관련법규의 제약
수익성 있는 개발용도의 선 정과 임대수요
필요한 재원조달
민원발생
접근로 및 주차공간 확보
<그림 2-6> 다가구 재축시 어려움
이는 다가구와 다세대주택으로 재축할 경우 사업성을 검토한 다음의 제3장에 서도 볼 수 있듯이, 강화된 건축법, 주차장법에 의해 수익성 있는 점포주택을 지 을 수 없어지게 되자 다가구주택 건축이 현저히 줄어들고 대신에 분양주택인 다 세대주택건설이 늘어났다는 결과에서도 확인 할 수 있다. 안양시에서는 임대시 에는 전세금이 분양가격의 60%선에 머물고 있기 때문에 토지가격을 포함하여 분양하는 것이 보다 회수율이 높기 때문이다. 따라서 재축의 사업타당성을 높이 는 수단으로 다세대로의 전환이 한 방편일 수 있다.
한편, 소규모 단독주택을 다가구주택으로 개발하는 경우 합필이나 인접토지소 유주와의 공동개발은 필요한 법적 주차공간을 확보하고 사업의 경제성을 높일 수 있는 다른 중요한 수단이나, 둘 중에서 인접대지와의 공동개발의 경우 다음 소절에서 설명한 바와 같이 현실적으로는 거의 발생하지 않는다14).
14) 일본의 경우에도 밀집주택시가지정비촉진사업에서 보조금을 지급하여 공동재축을 유도하고 있으나 의견조정의 어려움과 같은 사유로 공동재축의 실적은 거의 없다고 한다.