공공시설의 확충과 주택에 대한 재축지원은 시민들에게 필요한 최소한의 주거 생활수준을 확보할 수 있도록 하는 복지적 차원에서 접근해야하고, 대부분 공공 의 적극적인 지원이 뒤따라야 사업의 실현성을 높일 수 있다.
규제완화와 같은 과거의 인센티브 수법은 오히려 주거환경을 악화시켜 왔고, 현재 지자체마다 과거에 완화하였던 각종 도시개발과 관련된 규정들을 강화시키 는 추세로 전환하고 있으므로, 촉진수단으로는 타 공공사업에 배정된 예산을 분 야별로 재배분하여 기성시가지의 정비와 관련된 공공의 재정지원을 확대하는 방 식이 가장 바람직하다.
재정자립도가 높은 서울시와 같은 지자체에서는 독자적으로 기성시가지의 정 비를 위한 재정지원을 실시하고 있다. 그러나 지방자치단체에 따라서는 재정자 립도가 낮아 기성시가지의 정비에 필요한 예산을 투입할 여력 자체가 없는 경우 도 많다. 이러한 지방자치단체들에 대해서는 중앙정부에서 재정자립도의 상태에 따라 30%, 50%, 70% 등의 차등적 재정지원을 함으로써 전국적인 균형개발을 유 도할 필요가 있다.
기성시가지를 대상으로 정비하여야 할 과제와 문제점 해결을 위한 구체적인 정비수법에 대해서는 < 표 5-1 >에서 정리되었다.
면 주민의 협조가 필수적이다. 강제적인 집행을 하는 사업이더라도 주민의견과 의 조율과 협조가 필요한데, 근린생활환경정비는 국지적인 공공성에 머무르는 사업이므로 강제적 집행방식이 아니라 주로 임의사업으로 진행될 가능성이 크므 로 더욱더 주민참여에 의한 계획수립과 협조에 의한 집행이 요구된다.
주민참여 활성화를 위한 방법론에 대한 연구는 그 동안 여러 차례 이루어져 있으나 주로 문헌상의 개념연구 위주인 경우가 많았다. 최근 서울시 등에서도 기 성시가지의 지구단위계획 수립시 주민참여를 적극적으로 유도한 경험이 많아졌 다. 그러므로 우리나라에서 주민참여 실태조사와 경험을 바탕으로 주민참여 활 성화를 위한 방법론을 발전시킬 수 있을 것이다. 향후 주민참여에 관한 방법론 연구를 추진하는 것을 포함하여 기존에 연구되었던 계획방법론과 집행수단도 지 속적인 연구를 통하여 보완, 발전되어야 할 것이다.
<표 5-1> 일반문제주거지역 정비상 문제점해결을 위한 정비수법 제안
정비 목표 세부정비과제 정비시 문제점 정비수단제안
주거수준 의 향상 및 사회적 약자의 거주안정
개보수 본연구에서 생략 본연구에서 생략
다가구재축 지원
▪건축 자금력 부족
▪다가구 재축시 채산성 저하
▪임대주택 확보시 일부 건설비 보조 및 장기저리 융자 ▪재축사업성 검토를 위한 전문
컨설턴트 지원
▪공공이 대리재축 후 장기 임 차하여 공공임대주택으로 활 용
세입자 재입주시
▪새주택의 임대료상승
▪일시이주시 주변에 적 정임대료의 주택 부족
▪재축된 민간임대주택 재입주 시 세입자에 대한 임대료 차 액지원
접도미달필지 해소
▪접도기준을 충족시키 지 못해 재축불가
▪건축선 후퇴시 대지가 좁아져 건축이 곤란
▪필요시 매수후 공공시설용지 로 사용
기초적 근린 공공시설
의 확보
도로정비
▪주변 잔여토지 발생
▪인접필지 재축필요
▪예산 우선순위 처짐
▪도시계획시설로 지정
▪대체지 활용으로 필지교환에 의한 공공시설 확보(세제감면)
▪도로정비를 효과적으로 하기 위한 면적철거형 재개발
주차장 확보
▪주차장법 강화에 의한 재축 채산성 악화
▪기존 주택은 주차장으 로 개수 어려움
▪공용주차장 확보 및 토지매수 원활화를 위한 보상현실화 또 는 대체토지 활용
▪개별주택내 주차장 확보지원 지속 및 확보가능한 주택에 대 한 거주자 우선주차제 혜택 유 보
통학로 등 보행환경 정비
▪보행통로확보시 주차 장 대체필요
▪이면도로 주차구획 축소로 보 행통로 확보
▪부족된 주차장을 위한 공용주 차장 건설
기타공공시설 확보
▪감정가격에 의한 토지 매입 어려움
▪예산배정 우선순위에 서 처짐
▪대체지 활용하여 필요위치의 토지와 교환확보
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SUMMARY
Policy Tools for Rehabilitation of Built-up Residential Area
Beom-Sik Min, Wang-Geun Lee, Young-A Lee
This study is a supplement to the "Plan of Built-Up Residential Area for the Improvement of Urban Environment", which was published last year. While the previous research classified the blighted residential areas into six types based on existing physical conditions and suggested adequate regeneration methods by their inherent characteristics, the study of this year mainly deals with the physical and practical tools to regenerate blighted residential area. Detailed topics are the practical analysis and evaluation on the construction of detached housing in built-up residential area and parking policy.
To attain this goal, the problems that was occurred in the process of improving infrastructure in the blighted residential area were investigated throughout interviews with related professionals, officials, and citizens and the literature review was conducted as well. As one of foreign cases, Japanese legal system and related policies on the improvement of blighted residential area were also reviewed.
In built-up residential area, policy tools to facilitate residential
regeneration can be divided into legal, financial, and administrative measures including the assistance of professionals. Most experts believe that in the midst of them legal measures such as relaxation of building code can cause negative effects rather than positive ones. Therefore, only financial and administrative assistances could be considered effective measures for residential regeneration.
Until now, the Korean government have not implemented any financial assistance to reconstruct blighted multiple-family housing units(Dagagu and Dasedae). But, since many people want to secure the minimum living condition, public investment on blighted residential areas will increase in the near future.
In contrast to the investment on main roads, public investment on neighborhood facilities such as parking lot has not attracted the major concerns of central and local governments. Generally, users of the neighborhood public facilities have paid the necessary cost and central and local governments have not paid attention to secure the site and build the necessary facilities.
Other advanced countries have changed the direction of its urban policy from development into management and regeneration of its cities, regeneration on living environment of built-up area is becoming an important urban issue. Some of proposed rehabilitation tools are already used in other advanced countries, which maintain high fiscal independence and have advanced management techniques. The tools proposed in this study will be introduced to most of local governments in the near future. While some of assistance tools should be supported by central government, others should be supported by the local governments. Financial support of central government on local government should differentiated according to financial ability of local governments as well.
Rehabilitation tool proposed in this study should be more developed
in the near future. In addition, in order to propel the rehabilitation policy efficiently, we recommend to find out adequate solutions to urban environment of Korea through citizens' participation.
부 록
1. 재축관련 인터뷰
1) 수목건축 서용식소장과의 인터뷰(2002년 10월)
◦ 임대시 평형이 작을수록 수익률이 커지는 효과가 있음
◦ 서울을 제외한 수도권을 포함한 지방도시는 수익성 차원에서 문제가 있음
◦ 평당 건축비
- 서울: 평당 270만원 - 지방: 220-230만원
◦ 주차장에 대한 규제강화로 차후 다세대, 다가구주택은 고급형으로 변할 가 능성이 있음
◦ 주변과의 토지합필을 통한 개발은 현실적으로 가능성이 낮음
◦ 보다 소극적인 합벽개발도 인접토지와의 착수시기, 업자선정, 인접토지소 유자와의 이해관계로 인해 거의 불가능한 상태임
◦ 일조권과 사선제한 등의 문제로 개발시 토지규모가 클수록 유리한 입장임 (개발규모는 최소 70-80평 정도는 되어야 할 것으로 생각됨)
◦ 일조권에 의한 지가차이는 약 10%가 적당하다고 생각됨
◦ 자기자본비율은 소요재원의 약 20-30% 수준임
- 재축은 1~2개월 정도 소요되는 데다 공사비는 어음형태로 지불을 유예하 는 형태이므로 공사완료 후 전세금 또는 분양금으로 회수가 가능하기 때문 에 임대 및 분양수요가 있는 곳에서는 은행을 통한 융자방식은 거의 사용 하지 않는 실정임
* 은행별로 주택재축(신축)에 대한 융자제도를 실시하고 있고 대략 총공사 비의 70~80%수준에서 융자가 이루어지고 있음
- 대개 주택건설업자가 수주조건으로 사업비의 70%를 담당하고 있음
◦ 사업시행의 가장 중요한 요건은 사업성, 즉 임대수요임
- 수요가 있는 곳(전철역주변이나 대학가)에서는 개발수요가 상존 - 기타지역은 개발수요가 없는 상태임
◦ 개(재)축 건축비의 30-50%(100-120만원/평)가 소요되는 리모델링이 대안으 로 제시될 수 있음
◦ 재축에서 가장 중요한 요인은 개발에 대한 수요임
2) 만안구청 건축교통과 건축계(2002년 10월)
◦ 2001년 7월26일에 개정된 안양시 주차장설치 및 관리조례에서 부설주차장 에 대한 기준(0.7대/세대)이 강화되었음
◦ 다세대, 다가구주택은 주차와 옥상부분의 처리가 가장 문제됨
◦ 다세대, 다가구주택의 경우 일반적으로 8세대가 기본이며 2열 주차까지는 법적으로 인정됨
◦ 안양시 만안구에서 다세대, 다가구주택에 대한 건축행위가 활발하게 이루 어지고 있음
◦ 다세대 다가구건축 개발행위가 빈번한 곳 - 안양3동: 왕궁예식장 주변, 본백화점 맞은편