(1) 주택유형별 공급추이
본 연구에서는 기성시가지의 단독주택지에서 일어나는 재축의 추진현황과 문 제점을 분석하기 위해 안양시 만안구에 있는 일반문제주거지역을 사례대상지로 선정하였다. 안양시의 유형별 주택공급현황과 건축허가 건수에 따르면 전체적인 주택유형별 공급추이는 2000년을 전후로 하여 급격히 변화하고 있는 것으로 나 타났다. 1990년에서 2000년 사이 안양시의 주택공급은 평촌신도시의 건설에 따 른 대규모 아파트용지와 기성시가지내 일부공업시설들이 이전하면서 발생한 가
용토지를 대상으로 한 아파트건설이 주류를 이루었으나 2001년 이후에는 대규모 개발가용지의 고갈로 인해 일반주거지에 있는 중소규모의 단독필지들을 대상으 로 다가구, 다세대주택들의 공급이 상대적으로 활발히 이루어지고 있는 실정이 다.
그 결과 1990년부터 2000년까지 안양시에서 다가구주택을 포함한 단독주택에 거주하는 세대(가구)수는 17,822세대에서 14,805세대로 16.9%가 감소한 반면 공 동주택인 다세대, 연립, 아파트에 거주하는 세대수는 56,527세대에서 137,175세 대로 142.7%가 증가하였다. 특히 아파트에 거주하는 세대수는 1990년 34,152세대 에서 2000년에는 107,334세대로 약 3배 가량이 증가하였다.
14,805 17,822
5,019 10,987
17,356
18,854 34,152
107,334
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000
건축년도
세대수 단독주택
다세대주택 연립주택 아파트
자료: 경기도, 경기통계년보, 각년도
<그림 3-1> 안양시 주택보유현황(1990-2000년)
안양시에서 신규아파트를 건설하기 위한 대규모 가용토지는 부족한 반면 최근
에 지속된 저금리현상과 주식시장의 장기적인 불안정성 등의 영향으로 마땅한 투자대상을 찾지 못한 사람들이 다가구, 다세대주택에 투자하고 있다. 젊은 연령 층의 세입자들은 주택가격이 급등하는 반면 저금리로 인해 이자부담이 줄어들게 되자 상대적으로 가격이 저렴한 다세대주택을 구입하는 경향을 보이고 있다. 또 한 역세권처럼 교통이 편리한 지역에 젊은 직장인을 대상으로 한 원룸이나 오피 스텔의 공급이 증가하는 추세이다. 그리고 1998년 수도권에 대한 민영주택에 대 한 소형주택 의무비율 적용이 없어진 것도 소규모의 다세대, 다가구주택에 대해 수요를 증가시켰다.
안양시의 임대사업자들이나 주택건설업자들은 개발수요가 있을 것으로 예상 되는 일반주거지역의 단독주택을 매입한 후 다가구, 다세대주택을 건설하여 임 대하거나 매각하고 있다.20)
69%
23%
8%
다가구주택으로는 사업성이 없어서 임대수요자를 확보하기 어려워 기타
<그림 3-2> 재축과정에서 다가구대신 다세대주택을 건설한 이유
안양시의 2001년 이후 건축허가 추이에 따르면 다가구, 다세대주택에 대한 건
20) 일반주민들은 주택수요에 대한 정보가 부족하거나 개발에 필요한 자금이 없는 상태이므로 주로 소 규모 주택개발업자가 토지를 매입하여 소형평형위주의 개발을 추진하고 있다(이 보고서 부록 인터뷰 내용 참조)
축허가는 증가한 반면 아파트에 대한 건축허가는 상대적으로 급속히 감소하고 있는 것으로 나타났다. 안양시에서 2000년도에 다가구나 다세대주택으로 건축이 허가된 세대(가구)수는 1,225세대(가구)로서 아파트로 건축이 허가된 7,833세대 의 15.6퍼센트에 불과하다. 안양시 전체를 기준으로 할 경우 다가구와 다세대주 택으로 건축이 허가된 세대(가구)수는 총 건축허가 세대(가구)수의 13.4%이었다.
<표 3-1> 안양시 주거용 건축허가
주택형태 2000년 2001년 2002년 9월말 계
단독
단독주택 14 14 23 51 다가구
주택
동수 103 152 180 435 (가구수) (681) (813) (887) 2,381
소계 117 166 203 486
공동
다세대주택 544 1,372 2,120 4,036
연립주택 25 20 12 57 아파트 7,853 1,067 1,501 10,421
소계 8,422 2,459 3,633 14,514
합계(가구수) 8,539 (9,117)
2,625 (3,286)
3,836 (4,543)
15,000 (16,928) 자료: 안양시 건축과, 2002, 주택건설 실적 보고서
그러나 2001년 이후 이러한 아파트를 중심으로 한 건축허가추세는 반전되었 다. 안양시에서 아파트에 대한 건축허가는 2000년 7,853세대에서 2001년 1,067세 대로 급감한 반면 같은 기간에 다가구, 다세대주택에 대한 건축허가는 1,225세대 에서 2,185세대(가구)로 증가하였다. 주택유형별 건축허가 건수에서 다가구, 다세 대주택에 대한 건축허가 건수는 아파트에 대한 건축허가건수의 약 2배 이상이 되었고, 다가구, 다세대주택이 전체 주거용 건축허가 세대(가구)수의 66.5 퍼센트 를 점유하는 주도적 주택유형이 되었다.
2002년 9월말까지의 안양시 주거용 건축허가통계도 이와 유사한 형태를 보이 고 있다. 지난 9개월 동안 총 3,007세대(가구)의 다가구, 다세대주택에 대한 건축 이 허가되었는데, 이는 아파트에 대한 건축허가 세대수의 약 2배이며, 전체 주택 공급물량의 66.2%를 점유하는 수치이다.
<표 3-2> 재축과 관련된 안양시의 건축조례 등
관련법령 유 형 기 준
건폐율 (도시계획조례24조)
1종 일반주거 100분의 60 2종 100분의 60 3종 100분의 50 용적률
(도시계획조례25조)
1종 일반주거 150퍼센트
2종 200퍼센트
3종 250퍼센트
건축물의 높이제한 (건축조례 54조)
4m이하인 부분 인접대지경계선으로부터 1m이상 8m이하 인접대지경계선으로부터 2m이상
8m초과 인접대지경계선으로부터 당해 건축물 각 부 분높이의 1/2이상
단독주택, 다세대 주택 건축물 부설주차장의
설치기준 (주차장설치 및 관리조례 별표2)
4세대 미만
시설면적 130㎡초과 200㎡이하인 경우에는 1 대, 시설면적 200㎡ 초과의 경우에는 1대에 200㎡를 초과하는 87㎡당 1대를 더한 대수
4세대 이상 전체 주차대수가 세대당 0.7대에 미달하는 경 우에는 세대당 0.7대 이상
이러한 다가구, 다세대주택이 공급되는 주택유형의 다수를 차지하는 현상은 안양시의 도시계획, 건축 및 주차장 조례가 강화된 이후에도 지속되고 있다. 안 양시는 종전 건축조례에 명시되어 있던 지역 및 지구안에서의 행위제한에 대한 규정을 2001년 1월 11일자로 신설된 도시계획조례에 포함시켰으며 건폐율과 용
적률에 대한 규제를 강화하였다. 또한 2001년 7월 14일자로 주차장설치 및 관리 조례를 개정하여 단독주택과 다세대주택의 건축물 부설 주차장에 대한 설치기준 을 세대당 0.7대를 확보하는 것으로 강화하였다.
(2) 건축기준 강화의 영향
안양시의 건축 및 주차장관련 조례들이 강화된 이유는 다가구, 다세대 주택이 아파트나 연립주택에 비해 인동간격, 일조권, 프라이버시의 확보와 같은 기본적 인 생활환경여건들이 열악하다는데 있다. 또한 다가구, 다세대주택의 건설이 대 부분 도로사정이 상대적으로 열악하고 주차공간을 충분히 확보하지 못한 일반주 택가에서 이루어지고 있기 때문이다.
자동차보급률 증가와 세대수 증가로 인해 상습적인 주택가 주차공간부족문제 에 직면한 안양시는 다가구 및 다세대주택에 설치하여야 하는 건축물 부설주차 장의 설치기준을 강화하였다. 2001년 세대당 0.7대 이상으로 강화된 주차장 조례 는 법개정 후 다세대, 다가구주택을 건설하고자하는 토지소유주와 관련업체들의 사업수익성에 직접적으로 영향을 미치는 중요한 요인으로서 작용하고 있다.
강화된 주차장 설치 및 관리조례에 따라 단독주택을 다가구, 다세대주택으로 개발할 경우 일반적으로 동일 건물에 거주하는 세대수가 증가하게 되므로 단독 주택에 비해 확보해야할 주차장의 면수도 많아지게 된다. 현재 새로운 기준에 의 해 신축되는 대부분의 다가구, 다세대 건물들은 조례를 준수하기 위해 건물의 1 층 부분을 주차공간으로 할애해야 하는 실정이다.
이러한 변화에 의해 안양시의 전통적인 구시가지라고 할 수 있는 만안구에서 다가구주택과 다세대주택에 대한 건축허가추이는 달라지고 있다. 즉, 관련조례 의 개정 후인 2001년 8월부터 다가구 주택의 건축호수보다 다세대주택에 대한 건설호수가 급격히 증가하는 현상을 볼 수 있다. 이러한 사실은 변화된 조건 하 에서 다가구보다는 다세대 주택의 수익성이 높기 때문으로 판단된다. 안양시의 경우에는 매매가격이 임대가격보다 높은 수준에서 형성되어 있기 때문이기도 하
다.21) 다세대주택 건축의 급증현상으로 인해 2001년 8월 이후 만안구에서는 월 평균 100 ~ 200세대의 다세대주택에 대한 건축허가가 이루어져 왔다.
다가구주택으로의 재축 자체가 채산성이 없기 때문에 다세대주택으로 전환되 었는지 아니면 다가구주택으로 재축보다는 다세대주택으로 재축이 상대적으로 수익성이 좋기 때문에 다가구주택 재축이 줄어들었는지는 다음 소절(3.재축에 대 한 사업성 검토)에서 검토하기로 한다.
0 50 100 150 200 250 300
9 10 11 12
01년 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
02년 1 2 3 4 5 6 7 8 9
연 도 세대,가구,호수 다 가 구(호 )
다 가 구(가 구 ) 다 세 대(세 대 )
자료: 안양시, 2002, 건축과
<그림 3-3> 안양시 만안구 주거유형별 주택건설허가 추이
다가구, 다세대주택의 재축현황은 설문조사결과에서도 나타나고 있다. 안양시 만안구에서 다가구주택으로 재축이 완료된 건물소유주에 대한 인터뷰에서 응답 자의 약 절반인 48.1%의 건물소유주가 2001년과 2002년 사이에 다가구주택의 건
21) 다음의 재축사업성 분석항목에서 보듯이 안양시의 전세가격은 평당 380~400만원이며, 매매가격은 평당 600만원에서 형성되어 있어 전세가격은 매매가격의 65%수준으로 다가구로 건축할 경우에는 건 축비 회수가 어렵고, 다세대주택을 건축할 경우에는 사업수익성이 확보되고 있음을 알 수 있다.
설을 완료한 것으로 응답하고, 1998년 이전 재축을 완료한 소유주는 25.9%에 불 과한 것으로 응답하였다.22)
25.9%
14.8%
11.1%
25.9%
22.2%
1998년이전 1999년 2000년 2001년 2002년
<그림 3-4> 다가구주택의 재축사업 완료시기
서울시는 2002년 9월 12일자로 서울시의 다가구, 다세대주택에 관한 주차장설 치 및 관리조례가 개정되면서 세대 당 주차대수가 0.7대에서 1.0대로 강화되었다.
이 주차장 확보기준은 다른 지자체가 법에서 규정한 0.7대를 준수하고 있는 것에 비해 더욱 강화시킨 것이다.
주차장확보에 관한 조례가 강화된다고 이미 예고가 되어 있는 상황이어서 다 음 < 그림 3-5 >에서 보는 바와 같이 2002년 9월 이전까지 다가구 및 다세대에 대한 건축허가가 급증하였다. 현재는 이미 다가구 및 다세대주택에 대한 공급이 과잉상태에 있고, 인건비와 건축자재비용이 상승하고 있는 데다, 강화된 주차장
22) 민간건설경기를 활성화시키기 위해 정부는 다가구, 다세대 주택에 대해 일조권 확보를 위한 높이제 한, 대지경계선으로부터의 이격거리 등을 포함한 법적 규제를 완화되고 장기저리 융자와 건설업 허가 기준을 완화하는 행정적 지원을 강화하였다. 이러한 지원과 더불어 저금리가 지속되면서 안정적 투자 수익을 확보하려는 소규모 민간건설업자와 임대사업자들은 다가구, 다세대주택을 대량으로 공급하게 되었다.