현지개량방식인 주거환경개선사업의 경우, 개별적으로 재축이 이루어지면서 세입자들은 인접한 지역으로 이주하는 성향을 보이는데, 일시에 임대수요가 급
증하면서 주변지역에서는 종전의 임대료로 동일한 수준의 전, 월세주택을 확보 하기 어려워지는 문제가 발생한다. 또한 주거환경개선사업지구에서 임대료는 개 량 전후에 약 2.3배의 차이가 나는 것으로 분석되고 있다.15) 따라서 상승된 임대 료를 부담한 능력이 없는 대부분의 세입자들은 종전지역에 재정착하지 못하고 이주하게 되며 세입자의 주거가 불안정해지는 부정적 파급효과가 발생하고 있 다..
일반문제주거지역에서도 이와 유사한 문제가 발생하고 있다. 일반문제주거지 역에서 재축사업이 완료된 이후 임대료 상승수준은 지역에 따라 다르며 전반적 으로 주거환경개선사업지구에 비해 낮은 편이다. 기존의 연구에 의하면 서울시 강남지역에서 재축 전후에 약 1.4배 정도의 임대료 상승이 있었으며, 강북지역에 서는 2.0배 정도가 상승하는 경향을 보이고 있다.16)
재축에 따른 평균 임대료 상승이 노후불량주택지역보다 작게 나타나는 이유는 일반문제주거지역은 노후불량주택지역과 달리 재축 전후의 주택상태가 크게 다 르지 않기 때문인 것으로 파악되나, 전반적으로는 재축 후 임대료 상승이 수반되 고 있다.
설문조사를 실시한 안양시 만안구에 있는 다가구주택의 경우, 재축전의 평당 임대료는 174만원이었으나 재축 이후에는 평당 287만원으로 증가하였다. 재축 전후에 평당 113만원의 임대료상승을 보였으며 상승률은 약 65%로서 앞의 기존 연구에서 조사한 서울의 강남지역보다는 낮았다. 증가분포는 100-150만원이 상 승한 주택이 전체의 53.3%로서 다수를 이루고 있다.
임대료 상승률은 안양시 주거용 건축물의 평당 건축비인 200만원의 50-75% 수 준인 것으로 판단된다. 일부주택소유자들에 있어서 낮은 임대료수입의 증가는 재축사업을 시행하는 사업시행자에게 경제적 부담으로 작용할 것으로 예상되나, 반면에 재축에 의한 임대료의 급격한 상승은 기존 세입자들에게 경제적인 부담
15) 평균면적 18∼20평의 경우 개량전 임대료는 평균 1,483만원이었으나 개량 이후에는 평균 3,409만원 으로 증가하였다(권영덕 외, 앞의 보고서, 1999, 서울시정연구원)
16) 김광중, 1994, 일반주택지역 정비모델 개발, 서울시정개발연구원
으로 작용하고 있다.
13.3%
20.0%
53.3%
13.3%
50만원이하 100만원이하 150만원이하 150만원이상
<그림 2-9> 재축사업 전후 평당 임대료 변화
세입자들은 임대료 상승분 뿐만 아니라 신축기간동안 새로운 임대주택에 입주 해야 하는 이중적 부담을 감수해야 한다. 앞에서 본바와 같이 평당 100~150만원 이라는 높은 임대료 상승의 이유로 인해 과거 세입자의 82.1%는 재축된 다가구 주택에 재입주하지 못하였다. 다만, 이 지역 거주자들이 불량주택지구 거주자와 달리 상대적으로 소득이 높다는 점에서 공공임대주택을 제공하는 등의 보호조치 를 취할 필요가 있는지는 다음 장에서 검토할 예정이나, 전면재개발지역과 마찬 가지로 재건축행위는 세입자들의 주거안정에 불리하게 작용하고 있는 실정이다.
8 2 .1%
17 .9 %
아 니 오 일 부 만 재 입 주
<그림 2-10> 재축사업후 원세입자의 재입주 여부