심층면접조사 결과를 바탕으로 그린리모델링 단계별 민간이자지원사업의 한계를 정 리하였으며, 그린리모델링의 진행단계를 ‘기획 및 설계’, ‘시공’, ‘운영 및 관리’로 구분하였다. 단계별로 서로 다른 작업들이 이루어지고, 이에 따라 관련되는 이해관계 자로 다르다. 따라서 단계별 민간이자지원사업의 한계를 파악하는 것이 그 개선방안을 도출하는데 효율적이다.
1) 기획 및 설계 단계
기획 및 설계단계에서 살펴보면, 국토교통부와 LH공사가 그린리모델링 지원사업 정 책을 확대하고는 있으나, 일반인들에게는 그린리모델링 사업에 대한 인식이 부재하거 나 부족하다. 그리고 전국적인 주택가격 상승으로 현행 9억 원 이하 주택에만 민간이 자지원사업의 자격대상이 부여되어 자격대상자가 감소하고 있다. 당초 그린리모델링을 추진하는 건축주가 재정적인 여유가 있다는 점을 감안하면 잠재적인 그린리모델링 추 진 건축주들이 지원대상에서 제외된다.
그린리모델링 평가를 위해서는 시뮬레이션을 위한 정보를 입력해야하는데, 시뮬레 이션 별 입력변수(범위, 상세 정도)가 매우 상이하여 평가 기준 및 매뉴얼 수립이 어렵 다. 그린리모델링 시뮬레이션 프로그램에 건축, 기계, 전기 등의 다양한 정보를 시뮬 레이션에 입력해야 하며, 입력 정보에 대한 타당한 근거(도서, 서류, 사진 등의 증빙자 료)가 필요하다.
민간이자지원사업이 대출금융상품의 한계점을 지니고 있어, 그린리모델링을 추진하 는 건축주들은 원리금 상환에 대한 부담감을 가지고 있어 재정적 여유가 되는 건축주들 이 그린리모델링을 추진하고 있다. 대출은 신용등급에 따라 결정되기 때문에, 대출이 어려울 경우 그린리모델링 사업 자체에 지원을 하지 않는다. 대출은 심사과정이 복잡 하여 서류를 구비하고 심사를 신청한 후 금액을 지원받기까지 상당한 시간이 소요된
다. 또한 공사비 부담으로 인해 상환 시 자금 조달이 어려울 경우가 있다. 단독주택의 경우 업체 역량 부족으로 서류미비로 대출 심사 기간이 지연되는 경우가 발생하고 있으 며, 지방의 경우 은행 대출담당 직원이 대출을 이유없이 거절하거나 다른 은행에서 대 출받을 것을 권유하는 사례가 많다. 공동주택의 경우 시공 후 업체와 협상하여 민간이 자지원사업을 이용하지 않고 전체 시공금액을 할인해주는 조건으로 시공금액 전액을 현금으로 완납하는 경우도 많다. 또한 단독주택의 경우 건축주의 원리금 지급 부담을 줄이고, 시공을 진행하기 위해 업체가 공사비 부담을 줄일 수 있는 방안을 찾는 경우가 있다.
주로 노후주택을 전체적으로 고치면서 그 일부로 에너지효율개선 공사를 실시하는 경향이 있다. 에너지효율에 특화된 그린리모델링이 현실에서는 리모델링으로부터 명확 하게 분리되지 않으므로, 그린리모델링 공사비 자체의 재정장벽은 크지 않을 수 있다.
하지만 독자성 부족에 따른 재정장벽 감소는 다른 측면에서는 리모델링을 실시할 생각이 없다면 그린리모델링은 아예 고려하지 않을 수 있다.
노후주택의 가장 큰 문제 중의 하나가 겨울의 심한 추위와 이에 따른 높은 난방비 지급이다. 따라서 노후주택 리모델링을 고려할 때 단열 공사는 필수적인 공사이다. 현 관과 창호는 단열뿐만 아니라 안전, 미관 등을 위해서도 바꿔야 하므로, 한 번 교체할 때 약간 비싸더라도 단열을 고려해서 PVC 이중 창호와 단열 방화문을 선택한다. 일단 리모델링을 위한 기본 공사비용을 책정하고, 이후 에너지효율을 고려하여 추가 비용을 더하는 방식이므로, 에너지효율개선 공사비 자체는 크게 부담이 되지 않았다. 만약 공 사비용을 조달하는 것이 어려웠다면, 아예 리모델링 자체를 시도하지 않았을 것이다.
공동주택의 경우 창호위주로 그린리모델링 공사를 업체와 협의한다. 이는 공동주택 을 대상으로 그린리모델링을 전문으로 하는 전문기업이 창호전문업체이기 때문이며, 창호교체가 민원발생이 가장 적기 때문이다. 그린리모델링은 신축에 비해 하자보수의 부담이 크고 시공난이도가 높으며, 공사범위의 예측이 어려워, 창호 위주로 리모델링 이 진행된다.
창호만 교체하고자 했던 주택소유주는 예상보다 공사내역이 많아 공사금액이 높게
책정되어 실제 투자를 주저했다. 더불어 막상 투자를 결심했을 때도 시공업자에게는 공사규모가 크지 않아서 적합한 시공업자를 구하기 어려웠다. 창호 교체를 통해 단열 효과를 개선하기 위해서는 창호뿐만 아니라 창호의 주변 벽면에 대한 단열공사를 함께 실시해야 하므로, 창호의 개별 비용에 더해서 단열 공사 비용까지 포함된다. 그리고 시공업자는 단독주택에 대해 최소 공사비용을 5,000만 원으로 책정하므로, 창호 교체 와 일부 단열만 실시하는 5,000만 원 미만 공사는 잘 맡으려고 하지 않았다. 공사를 수주한 이후에도 내부마감을 비롯하여 공사내역을 추가할 것을 계속 권유하는 경향이 있다.
2) 시공 단계
시공단계에서는 공사 기간 동안 머무를 임시거처 부재, 시공사의 전문지식 미흡, 시 공사와의 마찰 등이 주된 한계이다. 노후주택을 대상으로 단열, 바닥 등 전반적인 리모 델링을 실시하는 경우 최소 2주 이상의 공사기간이 소요되는데, 이때 잠시 거주할 수 있는 근접 주택을 구하기 어려운 상황이다. 학교 통학, 직장 통근 등으로 인해 기존 주택에서 최대한 가까운 곳에 임시 주택을 마련해야 하는데, 2주 정도의 짧은 기간 동 안 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 근처에서 구하기 어려웠다. 친척집은 너무 멀고, 여관은 아이를 데리고 거주하기 힘들고, 호텔은 2주 정도 머무르기에는 경제적으로 부 담 되는 등의 문제가 발생한다.
신재생에너지 설치 지원사업은 지자체에서 하고 있으며 그린리모델링을 추진하는 건 축주는 민간이자지원사업 추진 시에 자발적으로 지자체에서 지원하는 신재생에너지 설 치 지원혜택을 받아와서 병행하는 경우가 많다. 하지만, 그린리모델링 전문기업의 대 다수가 창호전문업체라서 신재생에너지 설치 지원사업에 대한 이해가 높지 않다. 더불 어 신재생에너지 설치 및 시공에 대한 역량도 보유하고 있지 않아 현재로서는 그린리모 델링 전문기업이 시공과정에서 태양광 등의 신재생에너지 설치를 병행하기 어려운 구 조이다.
단독주택의 경우 지붕공사가 공사 중간에 병행되는 경우가 많은데 지자체 허가 및 공사지연, 공사대금 상승으로 인한 이해관계자간의 마찰이 발생한다. 단독주택은 노후 건축물이 많아 검토할 부분이 상대적으로 많지만, 시공업체의 전문성 부족으로 공사 범위와 공사대금에 대한 마찰이 발생하고 있다. 공동주택의 경우 시공단계에서 인테리 어 공사와 병행하여 시공되는 경우가 많아 전체 금액이 상승하는 경우가 많다.
3) 운영 및 관리 단계
운영 및 관리단계에서는 사업 효과를 파악하기 어렵고, 하자 발생시 이를 관리할 수 있는 방안이 부재하다는 한계가 있다. 건축주가 그린리모델링 시공 후 에너지사용량이 어느정도 감소되었는지에 대한 이해는 전기요금 및 난방비 납부요금의 확인을 통하여 인지하는 정도일 뿐, 사업의 효과에 관한 인지가 부족하다. 업체의 역량 부족으로 시공 이후 실제 에너지 이용액이 크게 줄지 않아 시공업자에게 문의했지만, 시공업자는 에 너지 소요량을 기준으로 에너지 절감율이 충분하다는 원론적인 대답만할 뿐 충분한 설 명이 부족하다. 그린리모델링 이후 시공업자가 시뮬레이션에 기초하여 에너지 절감율 이 60% 이상으로 시공이 잘 이루어졌다고 언급했지만, 시공 이후 실제 운영 과정에서 는 에너지 이용액이 60% 만큼 줄어들지는 않는다. 시공업자에게 시뮬레이션 에너지 소요량 절감율과 실제 에너지 이용액 절감율의 차이에 대한 설명을 요구했지만, 시공 업자는 시공이 계획대로 이루어졌으므로 운영 과정에서의 문제는 자신의 책임이 아니 라는 사례가 다수 발생하였다.
시공 이후 공사내역에 대한 하자를 제기했지만, 시공업자는 공사 과정에서 발생하지 않은 노후주택의 다른 요인으로 발생한 문제라고 대답하면서 하자 보수에 대한 책임을 회피하는 사례가 발생하였다. 그린리모델링으로 창호를 교체한 벽면에서 결로가 발생 하여 시공업자에게 하자 보수를 요구했는데, 시공업자는 해당 벽면이 아니라 다른 벽 면에서의 단열 문제로 결로로 발생한다고 주장한다. 특히, 감리는 공사일정, 자재사용 등 단순한 체크리스트로 이루어지고 있다. 건축에 대한 전문지식이 없는 상태에서 곧
바로 시공업자의 대답에 문제를 제기할 수 없었고, 별도 감리 비용을 부담하면서까지 하자를 입증하기에는 한계가 있다.
그린리모델링 단계별 민간이자지원시업의 한계는 <표 3-13>과 같다.
단계 주요 내용
기획 및 설계단계
∙ 그린리모델링 지원사업 인식 부재/부족
∙ 9억원 이상 주택 거주자의 경우 그린리모델링 민간이자지원사업 자격 상실
∙ 대출 신청을 위한 준비서류가 많아 대출 신청 자체가 어려운 경우가 많음
∙ 신용등급에 따라 그린리모델링 대출 가능여부가 결정되므로, 대출이 어려운 건축주는 사업지 원 자체를 하지 않음
∙ 노후주택을 전체적으로 고치면서 그린리모델링을 함께 실행할 뿐, 그린리모델링을 자체적으 로 실시하지 않음
∙ 그린리모델링 기획 시 하자보수의 부담, 높은 시공난이도, 공사범위 예측이 어려워 창호리모 델링에 한정함
시공단계
∙ 그린리모델링 시공기간동안 거주가능한 단기주택 부재
∙ 공동주택의 경우 인테리어 공사와 병행하여 전체 시공 금액이 상승함
∙ 단독주택의 경우 시공업체의 전문성 부족으로 시공업체와 공사범위와 공사대금에 대한 마찰 발생
∙ 시공업체가 신재생에너지 설치를 위한 역량이 부족하여, 태양광 등 신재생에너지 설치를 진행하는데 한계
운영 및 관리단계
∙ 시공비용 부담 및 복잡한 대출과정으로 인해 대출이 완료될때까지 상당한 시간이 소요됨
∙ 시공업자의 그린리모델링의 이해도 및 역량 부족으로 시공이 원활하게 이루어졌는지, 에너지 절감에 효과가 있는 지 등 사업 효과에 대한 인지 부족
∙ 하자가 발생할 경우 시공업체가 하자보수를 회피하면 하자 입증을 위해서는 별도 감리비용을 부담해야 함
자료: 저자 작성
표 3-13 | 그린리모델링 사업단계별 민간이자지원사업의 한계