1) 노후주택 규모 파악
(1) 노후주택의 법적 정의
건축물의 노후도는 정비사업 구역을 지정하는 데 있어 가장 주요한 요건으로 여겨졌 고, 이로 인해 국내에서 노후주택의 개념은 정비사업을 중심으로 논의된다(장윤배, 봉 인식, 2009). 그린리모델링에 관한 선행연구들 역시 건축물의 노후화를 평가하는 주 요 기준으로 건축 연한을 활용하였다(김홍일, 2017; 우수진·이상윤, 2018; 김기중·
이창효, 2019; 황석호, 2019; 지창윤·최민석·권오인 외, 2020; 백성진·염정령·배상 무·김대영 외, 2021; 정광복, 2021). 이와 같은 선행연구들은 건축 연한이 건축물의 에너지 성능과 노후화에 영향을 미칠 수 있는 요인이라는 점을 지적하며, 준공 후 20~
30년 이상 된 노후건축물을 그린리모델링의 주요 대상으로 설정한다. 따라서 본 연구 도 건축연한을 중심으로 노후주택을 정의하데, 특정 건축연한을 기준으로 활용하는 것 의 명확성을 위해 법률에서의 노후주택 규정을 살펴본다.
2021년 현재 법제에서 규정하고 있는 노후주택의 건축연한 요건은 다음과 같다. 『도 시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령』 제17조 제3항은 도시재생 활성화 지역 의 세부 지정 요건 중 하나로 ‘전체 건축물 중 준공된 후 20년 이상 지난 건축물이 차지하는 비율이 50% 이상인 지역’을 제시한다. 『도시 및 주거환경정비법 시행령』 제 2조 제3항은 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물을 노후ㆍ불량건축물의 범위에 포함하므로, 시·도마다 노후·불량 건축물을 정의하는 방식이 상이하다. 참고로 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』 과 『도시 재정비 촉진을 위한 특별법』 은 『도시 및 주거환경정비법 시행령』 상의 노후·불량 건 축물의 정의를 준용한다. 지방자치단체에 따라 건축물의 유형과 구조를 반영하여 노후 도 기준을 설정하기도 하다. 예를 들어 『서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례』 는 노후·불량 건축물을 판단하기 위한 건축 연한 요건을 공동주택과 이외의 건축물에 달
리 적용한다. <표 2-2>와 같이 다시 건축물의 구조, 준공연도, 층수에 따라 상이한 기준을 활용한다.
구분 노후건축물 기준
유형 구조 층수 준공년도
공동주택
철근·철골콘크리트
·철골철근콘크리트 및 강구조
5층 이상 건축물
1982년 이전 20년
1982 22년
1983 24년
1984 26년
1985 28년
1986년 이후 30년
4층 이하 건축물
1981.12.31. 이전 20년
1982 21년
1983 22년
1984 23년
1985 24년
1986 25년
1987 26년
1988 27년
1989 28년
1998 29년
1991.1.1. 이후 30년
이외의 구조 20년
공동주택 이외의 건축물 철근·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조 30년
이외의 구조 20년
자료: 『서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례』 를 참고하여 저자 작성
표 2-2 | 『서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례』 의 노후·불량 건축물 건축연한 기준
한편 『건축법』 에서는 리모델링이 필요한 시점으로 건축연한 15년을 제시한다. 『건 축법』 제2조 제10항에 따르면, 리모델링이란 건축물의 노후화 억제, 기능 향상 등을 목적으로 대수선을 하거나, 건축물 일부를 증·개축하는 행위를 말하는데, 사용승인을 받은 지 15년이 지나면 리모델링이 필요하다. 그린리모델링이 에너지효율화에 초점을 맞춘 특수한 리모델링이긴 하지만, 그린리모델링이 필요한 노후주택을 정의할 때, 리
모델링이 필요한 건축연한 15년을 고려할 필요가 있다. 이와 같은 법적 정의를 활용하 여, 본 연구는 기본적으로 건축연도 경과기간이 15년 이상 주택을 노후주택을 보고, 경우에 따라 더 엄격하게 살펴봐야 할 때는 건축연도 경과기간 30년을 적용한다. 『건 축법 시행령』 제6조 제6항에는 ‘사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요 한 건축물’이라는 문구가 명시되어 있다. 이를 통해 주택소유주의 필요에 따라 다시 고 쳐야 하는 노후건축물의 최소 건축연도 경과기간이 15년이라는 점을 알 수 있다. 물론 도시재생 관련 법률에서는 최소 건축연도 경과기간을 20년으로 제시하는 예도 있다.
하지만 상대적으로 더 많은 노후주택을 연구 대상에 포함하기 위해 20년보다 짧은 15 년을 노후주택의 기본 정의로 활용한다. 하지만 『서울특별시 도시 및 주거환경정비 조 례』 에서 알 수 있듯이, 노후주택의 실질적 정의는 주택유형, 주택구조, 준공연도 등에 따라 달라질 수 있다. 이와 같은 변동성을 고려해서 노후주택을 제한적으로 정의할 필 요가 있는 경우에는 건축연도 경과기간 30년 이상 주택을 노후주택으로 본다(<표 2-3> 참고).
구분 노후건축물 기준
건축법 시행령 제6조 제6항
사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물 도시재생 활성화 및 지원에
관한 특별법 시행령 제17조 제3항
도시재생 활성화 지역의 세부 지정 요건 중 하나로
‘전체 건축물 중 준공된 후 20년 이상 지난 건축물이 차지하는 비율이 50% 이상인 지역’을 제시 도시 및 주거환경정비법
시행령 제2조 제3항
준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물을
노후·불량건축물의 범위에 포함함
서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례
제2조 제3항
노후·불량건축물을 주택유형, 주택구조, 층수, 준공연도에 따라 차별적으로 정의함
예를 들어 공동주택에서 철근, 콘크리트, 철근콘크리트, 강구조로 1986년 이후 준공한 경우
노후·불량건축물은 준공 이후 30년이 지나야 함
자료: 『건축법 시행령』 , 『도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령』 , 『도시 및 주거환경정비법 시행령』
, 『서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례』 를 참고하여 저자 작성 표 2-3 | 노후주택 관련 법적 정의
(2) 연도별 노후주택 규모
전체주택에서 84.7%(15년 기준) 또는 55.3%(30년 기준)가 그린리모델링이 필요 할 수 있는 노후주택에 해당한다(<표 2-4> 참고). 노후주택을 경과연수 30년이 지난 주택으로 한정적으로 정의한다고 하더라도, 전체 주택의 절반 이상인 202.3만 동이 노후주택이다. 경과연수 15년 기준으로 노후주택을 폭넓게 정의하면, 노후주택은 31 0.1만 동으로 늘어난다. 수도권과 지방으로 지역을 구분해서 살펴보면, 전체주택의 지 역적 분포를 고려해도 지방에 상대적으로 노후주택이 더 많이 있다. 특히 30년 기준 노후주택에서 지방의 상대적 비율이 더 높아진다(<표 2-4> 참고). 전체주택 366.1만 동의 지역적 분포는 수도권 98.9만 동(27.0%)과 지방 267.1만 동(73.0%)이다. 이 처럼 기본적으로 지방에 주택이 더 많이 있으므로, 노후주택도 지방에 더 많을 수밖에 없다. 그런데 경과연수 15년 기준 노후주택 310.1만 동의 지역적 분포를 살펴보면 수 도권 81.9만 동(26.4%)과 지방 228.1만 동(73.6%)으로 전체주택의 지역적 분포와 거의 비슷하지만 노후주택의 비율이 약간 상승한다. 그리고 경과연수 30년 기준 노후 주택 202.3만 동의 지역적 분포를 살펴보면, 수도권 44.4만 동(21.9%)과 지방 157.
9만 동(78.1%)으로 전체주택의 지역적 분포와 비교하면 지방에 노후주택이 상대적으 로 더 몰려 있다. 그린리모델링 필요성이 높은 경과연수 30년 기준 노후주택이 수도권 보다 지방에 더 많이 분포한다.
대도시, 중소도시, 농어촌5)으로 유형을 구분해서 살펴보면, 대도시 지역에 상대적 으로 노후주택이 많이 있으며, 특히 30년 기준 노후주택에서 중소도시와 농어촌의 상 대적 비율이 더 높아진다. 전체주택 366.1만 동의 유형별 분포는 대도시 152.0만 동 (41.5%), 중소도시 114.2만 동(31.2%), 농어촌 99.9만 동(27.3%)이다. 상대적 으로 인구가 밀집되는 대도시의 주택이 많이 있다. 그리고 경과연수 15년 기준 노후주 택 310.1만 동의 유형별 분포를 살펴보면, 대도시 133.3만 동(43.0%), 중소도시 95.
4만 동(30.7%), 농어촌 81.4만 동(26.3%)으로 대도시가 차지하는 15년 기준 노후주
5) 대도시는 자치구 또는 인구 50만 이상 자치시를, 중소도시는 인구 50만 미만 자치시를, 농어촌은 군을 의미한다.
택 비중이 상대적으로 증가한다. 경과연수 30년 기준 노후주택 202.3만 동의 유형별 분포를 살펴보면 대도시 83.2만 동(41.1%), 중소도시 62.8만 동(31.0%), 농어촌 56.3만 동(27.9%)으로 중소도시와 농어촌이 차지하는 30년 기준 노후주택의 비중이 증가한다.
구분 전체주택 15년 기준 노후주택 30년 기준 노후주택
전국 366.1 310.1 202.3
(100.0%) (84.7%) (55.3%)
지역
수도권 98.9 81.9 44.4
(27.0%) (22.4%) (12.1%)
지방 267.1 228.1 157.9
(73.0%) (62.3%) (43.1%)
유형
대도시 152.0 133.3 83.2
(41.5%) (36.4%) (22.7%)
중소도시 114.2 95.4 62.8
(31.2%) (26.0%) (17.2%)
농어촌 99.9 81.4 56.3
(27.3%) (22.2%) (15.4%)
주: 괄호 안의 숫자는 전체주택 366.1만 동을 기준으로 각각의 유형이 차지하는 비율을 나타냄. 비율은 소수 둘째자리에서 반올림했으므로, 전체 유형의 비율 합이 100%가 아닐 수 있음
자료: 국가공간정보포털. http://openapi.nsdi.go.kr/nsdi/index.do.(검색일: 2021년 4월 27일) GIS 일반·집합건물 정보를 활용해서 저자 작성
표 2-4 | 연도별 노후주택 규모
(단위 : 만 동)
(3) 주택구조와 주택유형에 따른 노후주택 규모
경과년수 15년 기준 노후주택을 대상으로 주택구조와 주택유형을 교차하여 총 4개 의 범주를 만들었다(<표 2-5> 참고). 『서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례』 제4조 를 참고하여 주택구조를 내구성이 상대적으로 높은 강구조와 그렇지 않은 기타구조로 구분하였다. ‘강구조’는 철근콘크리트구조, 철골콘크리트구조, 철골철근콘크리트구 조, 강구조이며, 이 4개를 제외한 모든 주택구조는 ‘기타구조’이다. 예를 들어 조적구
조, 벽돌구조, 블럭구조, 석구조, 목구조 등을 ‘기타구조’로 분류하였다. 그리고 주택 유형은 하나의 주택에서 주택소유권의 구분 여하에 따라 단독주택과 공동주택으로 나 눈다. 공동주택은 구분소유권을 인정하므로, 그린리모델링을 결정하는 주택소유주가 다수이다.
구분 강구조 기타구조
단독주택
강구조 단독주택 기타구조 단독주택
철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조, 철근철근콘크리트구조, 강구조
&(and),
일반단독주택, 다가구단독주택, 다중주택
조직구조, 벽돌구조, 블록구조, 석구조, 목구조 등
&(and),
일반단독주택, 다가구단독주택, 다중주택
공동주택
강구조 단독주택 기타구조 단독주택
철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조, 철근철근콘크리트구조, 강구조
&(and),
아파트, 연립주택, 다세대주택
조직구조, 벽돌구조, 블록구조, 석구조, 목구조 등
&(and), 아파트, 연립주택, 다세대주택 자료: 국가공간정보포털. http://openapi.nsdi.go.kr/nsdi/index.do.(검색일: 2021년 4월 27일) GIS 일반·집합건물
정보를 활용해서 저자 작성
표 2-5 | 주택구조와 주택유형을 교차한 범주 구성
주택구조는 그린리모델링의 상대적 필요성을, 주택유형은 그린리모델링의 상대적 수월성을 나타낸다. 기타구조가 강구조에 비해 내구성이 낮은 만큼, 상대적으로 주택 의 단열이 떨어지고 이에 따라 에너지효율이 높지 않으므로, 그린리모델링의 필요성이 더 높다. 단독주택은 주택을 소유한 한 명의 소유자만 의사결정을 하면 바로 그린리모 델링을 실시할 수 있지만, 공동주택은 그린리모델링을 실시하기 위해 구분소유권의 다 수의 소유자가 합의하는 과정이 별도로 필요하다. 단독주택과 비교하면 공동주택의 그 린리모델링 실시가 상대적으로 더 어려울 수 있기 때문이다.
<표 2-6>을 살펴보면, 노후주택에서 단독주택 기타구조가 가장 두드러지게 나타난