1) 임대주택 상생협약 세부조건 조정
임대주택 그린리모델링을 활성화하기 위해서는 공적 재원투입에 기초한 임대인과 임 차인의 상생협약 정책모형이 필요하다. 이 모형이 실질적으로 작동하기 위해서는 임차 인의 추가 4년 임차기간 연장과 임대인의 추가 5% 임대료 상승률이 주택시장에서 받 아들일 수 있는 세부조건인지 검증할 필요가 있다. 가장 먼저 임대인이 추가 5% 임대 료 상승률을 얻는 대가로 임차인에게 추가 4년 임차기간을 연장할 의향이 있는지에 대 한 사전조사가 필요하다. 그리고 임차인의 입장에서는 임대인에게 추가로 제공하는 5% 임대료 상승률이 그린리모델링에서 얻어지는 에너지 절감액으로 충당할 수 있는지 를 살펴봐야 한다.
이와 같은 세부조건 검증을 위해서는 주택임대차시장과 그린리모델링에 관한 정보를 집계하고 분석할 필요가 있다. 2020년 7월 『주택임대차보호법』 개정 이후 주택임대차 시장에 상당한 변화가 발생하고 있으므로, 최신의 임대차계약 관련 자료를 활용하여 임대인의 추가 5% 임대료 상승률이 임대인에게 실질적인 인센티브로 작용할 수 있는지 를 살펴봐야 한다. 그리고 한국판 뉴딜 종합계획 발표 이후 그린뉴딜의 일환으로 공공임 대주택 그린리모델링을 실시하고 있으므로, 이 자료를 활용하여 그린리모델링의 실제
에너지 절감액이 어느 정도인지를 투자 대비 편익으로 명확하게 산정할 필요가 있다.
주택임대차시장과 그린리모델링 관련 분석을 통해 임대인과 임차인 상생협약의 세부 조건을 계속 미세조정하면서 실제 현장에서 작동할 수 있는 정책모형을 만들어 나가야 한다.
2) 그린리모델링의 기초 공간단위(APT 단지 등) 설정
주택과 주택을 연결하는 마이크로그리드와 사람과 사람을 연결하는 중간지원조직이 효과적으로 작동하기 위해서는 주택 입지, 전력망 배치, 행정 경계 등을 모두 고려하는 그린리모델링의 기초 공간단위를 설정해야 한다. 마이크로그리드의 실시간 에너지 최 적화가 제대로 작동하려면 최적화를 위한 연산시간이 일정 수준 이하로 짧아져야 한 다. 이를 위해서는 최적화의 공간 범위가 미리 정해져야 한다. 중간지원조직의 네트워 킹 조정이 효과를 발휘하기 위해서는 일정한 지역사회에 뿌리를 내려 공동체 자산으로 기능할 필요가 있다. 그리고 사람과 사람 사이의 네트워킹 조정이 보다 원활하게 이루 어지기 위해서는 주택의 집적과 연계가 창출한 경제적 이해관계 공유가 중요하다. 그 러므로, 마이크로그리드의 공간 범위와 중간지원조직의 지역사회가 일치할 때 두 개의 실천수단 모두 더 효과적일 수 있다. 마이크로그리드의 공간 범위 획정은 주택 입지와 전력망 배치를 주로 고려해야 하고, 중간지원조직의 지역사회 설정은 기존의 행정 경 계 등을 참고할 필요가 있다.
공동주택인 아파트는 다수의 분절적 소유자로 그린리모델링 의사결정에서는 어려움 을 겪지만, 그린리모델링의 기초 공간단위 설정에서는 경계성, 공동성, 밀집성, 리더 십 측면에서 수평으로 분산된 단독주택에 비해 장점을 가진다. 윤순진, 박종문(2017) 은 서울시 아파트단지 에너지 자립마을 사례분석을 통해 에너지효율 개선에서 경쟁력 으로 작용할 수 있는 요소를 아파트단지의 공간성을 경계성, 공동성, 밀집성 및 리더십 으로 구분해서 제시한다. 아파트단지는 물리적인 측면에서 명확한 경계를 가지고 있어 서 그 자체로 외부와의 구분이 명확하다. 이와 같은 경계성은 아파트단지의 공간성을
만들어내는 가장 기초적인 물적 조건으로 공동성, 밀집성, 리더십에 모두 영향을 끼친 다. 커뮤니티센터와 같은 공동 이용 공간의 존재는 잦은 만남을 통해 공동체 의식을 형성하는데 기여할 수 있다. 그리고 주거공간의 수직적 집적을 통해 많은 가구가 한정 된 공간에 모여있는 밀집성은 그린리모델링 실행을 위한 규모의 경제를 쉽게 달성하면 서 동시에 개별 가구의 에너지 행태를 쉽게 파악할 수 있는 이점이다. 마지막으로 아파 트단지의 입주자대표회의는 집단을 대표할 수 있는 의사결정 대표조직으로 작용할 수 있다. 단독주택 밀집지역에서는 이와 같은 의사결정 대표조직이 없어서 중간지원조직 이 개별 주민을 일대일로 설득하는 지난한 과정을 거쳐야 한다. 하지만, 아파트단지에 서는 일단 입주자대표회의와의 접촉을 통해 합치된 의견을 이끌어낼 수 있다. 그리고 입주자대표회의의 지원조직인 관리사무소는 의견의 수렴을 원활하게 해주는 작용을 한 다(<그림 5-10> 참고).
주: 주요 분석단위는 진한 색으로 표시함 자료: 윤순진, 박종문(2017, 210)
그림 5-10 | 에너지효율개선에서 아파트단지의 가능성
3) 한국형 그린리모델링 금융모형 개발
도시 그린리모델링 확장을 위한 공적 지원 금융모형의 핵심은 공적 주체에 의한 그 린리모델링의 위험 인수이다. 그린리모델링은 수익이 거의 발생하지 않는 복지사업이 아니라 매년 에너지 절감액으로 자체 수익이 발생하지만 이 수익으로 초기 투자비용을 회수하는 데 너무 오래 걸려 민간 자본시장의 투자를 받기 어려운 일종의 시장한계사업 이다. 그리고 공적 지원 금융모형은 정부 주도의 보조금 또는 정책여신이 아니라 약간 의 공적 개입을 통해 민간자금의 투자를 유도하는 것을 목표로 한다. 따라서 그린리모 델링의 위험을 확실한 신용을 갖춘 공적 주체가 일부 인수해서 민간자본이 일정한 수익 률을 확보할 수 있는 가능성을 높여주는 방식이 공적 지원 금융모형에 적합하다. 그린 리모델링에서 공적 주체의 위험 인수는 공공부문의 후순위 포지션, 정부의 징수 권한 으로 채권 상환 보증, 잔존 장기리스계약 인수 등과 같은 형태로 이루어질 수 있다.
위험 인수는 공적 재원을 직접 투입하는 것이 아니라 공적 주체의 신용을 통해 그린리 모델링 사업의 채무불이행 위험을 낮춰주는 효과를 가진다. 채무불이행이 발생할 때까 지 신용의 공여는 공적 재원을 필요로 하지 않는다. 물론 그린리모델링에서 확정적으 로 채무불이행이 발생하면 위험을 인수한 공적 주체가 자신의 재원을 투입해야 하지 만, 이와 같은 확률적 공적 재원 투입은 보조금, 정책여신 등 확정적 공적 재원 투입에 비해 정부의 재정부담을 낮춰줄 수 있다. 자체 수익이 발생하는 그린리모델링을 활성 화하기 위해 일차적으로 필요한 것은 공적 재원 투입이 아니라 공적 위험 인수이다.
한국의 금융시장에서 작동할 수 있는 그린리모델링 공적 지원 금융모형을 개발하기 위해서는 그린리모델링의 위험이 구체적으로 어느 정도인지 파악해야 한다. 그리고 이 에 기초하여 공공부문이 얼마만큼의 위험을 인수해야 국내에서 녹색금융의 투자가 가 능한지를 면밀하게 분석해야 한다.
국내 그린리모델링 시장은 지금 막 시작하는 단계이므로, 상대적으로 사업결과에 대 한 자료가 부족하다. 이에 따라 그린리모델링의 현금흐름을 정확하게 파악하여 그 위 험을 산출한 경우가 많지 않다. 그린뉴딜의 일환으로 공공임대주택 그린리모델링을 대
대적으로 실시하고 있으므로, 이번 기회에 공공사업을 통해 그린리모델링의 실제 현금 흐름과 위험 정도를 정확하게 파악해야 한다. 그리고 이 기초자료를 바탕으로 국내의 녹색금융 투자담당자가 주택 그린리모델링에 투자하기 위해 필요한 요소가 무엇인지를 구체적으로 파악해야 한다. 이를 통해 정부의 신용보증을 통해 장기 회수기간을 단기 로 줄이는 방식, 정부가 가장 늦게 수익을 회수하는 인내자본으로 기능하여 민간자금 의 위험을 낮추는 방식 등 다양한 형태의 금융모형을 개발할 수 있다.
CHAPTER 6
1. 연구 요약 및 정책 제언 ···151 2. 연구 한계와 향후 과제 ···157
결론
06 결론
기후변화 대응력 증진을 위해 민간건축물, 특히 노후주택 그린리모델링의 활성화 필요성과 개별 주택에서 도시전체로의 확장을 위한 발전방향을 제시하였다. 정책대상의 명확화를 위하여 노후주택 규모와 밀집지역을 분석하여 총 주택의 55.3%가 노후주택임을 확인하였다. 중앙정부는 이자지원 사업에 머물고 있으나 지방정부는 보조금을 지급하는 적극성을 보이고 있는 점도 차이로 확인되었 다. 개별 주택 중심의 그린리모델링에서 도시적 차원으로의 확대를 위한 필요성, 금융, 확장적 사고 를 논의하였다. 향후 이자지원과 보조금 지급의 정책적 혼합, 도시 그린리모델링 확장을 위한 세부 조건 설정은 후속과제로 남아있다.
1. 연구 요약 및 정책 제언
1) 주요 연구 요약
본 연구는 기후변화에 실질적으로 대응하기 위해 공공건축물에 대한 선제적 투자에 이어 민간건축물, 특히 노후주택 그린리모델링을 어떻게 활성화할지에 대한 정책 대안 이 필요하다는 인식 하에 그 추진방안을 마련하려는 목적으로 시작하였다. 현재 정부 는 기후변화 대응으로 그린뉴딜, 탄소중립 등을 적극적으로 추진하고 있다. 이와 같은 정책은 기후변화에 적극적으로 대응하기 위해서는 인식 전환뿐만 아니라 과감한 사회 적 투자가 필요하다는 측면에서 상당히 중요하다. 하지만 그린뉴딜의 그린리모델링은 공공임대주택, 어린이집, 보건소, 의료기관 등 4대 노후 공공건축물을 중심으로 추진 되고 있다. 그러나 공공건축물은 전체 건축물의 극히 일부분만을 차지하고 있어 기후