기후변화 대응을 위한 주택 그린리모델링 추진방안

기후변화 대응을 위한 주택 그린리모델링 추진방안

기후변화 대응을 위한 주택 그린리모델링 추진방안

Green Remodeling in the Private Housing Sector as a Policy Response to Climate Change

제1장 연구의 개요

제2장 기후변화 대응과 주택 그린리모델링 요구 제3장 중앙정부 그린리모델링 지원사업 특징과 개선방안 제4장 지방정부 녹색건축물 지원사업 특징과 개선방안 제5장 주택 그린리모델링 정책방향

제6장 결론

박미선(연구책임)

국토연구원 주거정책연구센터장

김수진

국토연구원 국가균형발전지원센터 부연구위원

조윤지

국토연구원 주택토지연구본부 연구원

이후빈

강원대학교 조교수

서정석

재생에너지환경재단 아시아사무소 소장

홍다솜

ABOUT CITY 대표

정진영

서울대학교 지리학과 박사과정

김경아

중앙대학교 도시계획부동산학과 박사

국토연구원 (Korea Research Institute for Human Settlements) 국토연구원은 국토자원의 효율적인 이용·개발·보전에 관한 정책을 종합적 으로 연구함으로써 국토의 균형발전과 국민생활의 질 향상에 기여하기 2021년도 연구보고서 목록

• 감염병 대응을 위한 공간정책 방향

• 감염병 방역정책 지원을 위한 시공간 시뮬레이션 모형 개발 연구

• 개발이익환수제도 재정비를 통한 균형발전 재원 확충 방안 연구

• 건설공사 적정임금 지급을 위한 정책방안 연구

• 건설산업 경쟁력 강화를 위한 가치사슬 연계 방안

• 건설산업의 공정성 지수개발 연구

• 공유재산의 통합적 관리체계 구축방안

• 광역경제권 혁신거점 육성방안 연구

• 국가 인프라의 효율적 관리를 위한 SAR 영상 활용 방향: 철도 인프라를 중심으로

• 국민체감형 부동산정보 생산 및 제공 기반 구축방안 연구

• 국방분야 공간정보 기본계획 수립을 위한 기초조사 및 정책 제언

• 국유지 관리와 활용사례 국제비교 연구

• 국토환경 분야 그린뉴딜 ODA 추진방향 연구

• 그린 뉴딜 실현을 위한 저탄소 도로물류 수송체계 추진전략

• 그린뉴딜 추진에 따른 산지의 재생에너지 관리방안 연구

• 기업거래 관계를 고려한 지역경제 분석 방법론 연구

• 기후변화 대응을 위한 주택 그린리모델링 추진방안

• 대도시권 광역환승센터 활성화 방안 연구

• 데이터 기반 스마트도시 조성을 위한 개인위치정보 활용방향 연구

• 도시 내 국유지 개발 활성화를 위한 제도개선방안

• 도시 내 군 복지시설의 민간활용 제고를 통한 상생협력 강화방안

• 도시계획 실행력 강화를 위한 생활권계획 도입방안 연구

• 도시재생사업 실효성 제고를 위한 법제도 개편방안 연구

• 도시취약지역 공공주도 정비에 따른 갈등양상과 정책과제

• 디지털 뉴딜 지원 위한 스마트시티 실증·확산 전략 연구

• 디지털 트윈국토 추진을 위한 전략연구

• 디지털 트윈국토의 가치와 추진원칙 연구

• 미래 트렌드와 주거의식 변화에 따른 주거복지 대응전략

• 바람 친화적 토지이용을 위한 디지털 트윈 기술 적용방안 연구

• 부동산 가격공시 제도의 개선방향 연구(Ⅱ)

• 빅데이터 기반 도시 모빌리티 패턴 분석 방법론 연구

• 생활SOC 공급을 위한 민간투자 추진방안 연구

• 수도권 도심내 공공주도 주택 공급지역 분석 및 향후 과제:

지역별 특성 비교를 중심으로

• 시민참여 도시계획 실현을 위한 커뮤니티 보드 도입·운영 방안

• 신규 민자고속도로 제안사업 평가체계 마련 연구

• 아세안 국토·도시 ODA 상생협력 추진방안

• 아세안의 지속가능한 인프라 구축을 위한 협력방안

• 올드 뉴타운(Old New-town) 쇠퇴에 대응한 대안적 접근

• 유동성이 주택시장에 미치는 영향과 정책방안 연구

• 자영업자 및 소상공인을 위한 상가정보시스템 구축방안

• 재난재해 대비 긴급공공재의 물류유통 개선방향 연구

• 전자상거래시대 중소중견기업의 글로벌 물류 인프라 구축 방안 연구

• 제3섹터를 활용한 도시형 그린 뉴딜 추진방안

• 주거복지정책 효과분석과 성과제고 방안

• 주거취약지역의 전염병 영향 실태분석 및 정책방안

• 주택거래 투명성 강화를 위한 제도개선 방안

• 주택공급에 따른 인구이동 분석모형 개발 및 활용방안 연구

• 주택시장 순환국면과 가계자산 변동과의 관계 분석 연구

• 지구단위계획 제도 운영실태와 개선과제

• 지식산업센터 현황과 정책과제: 수도권과 비수도권 비교를 중심으로

• 지역개발사업에 대한 지방정부의 재정적 책임성 강화 방안 연구

• 코로나19 시대, 자영업자와 소상공인 지원 방향

• 코로나19 팬데믹 이후 불평등 심화와 균형발전 정책과제

• 코로나19 팬데믹 이후 주거위기가구 진단 및 대응전략

• 토지이용규제 제도개선을 위한 유사규제 지역·지구등 분석방법 연구

• 포스트 코로나19 시대의 도시 그린인프라 계획모형 구축방안 연구

박미선, 김수진, 조윤지, 이후빈, 서정석, 홍다솜, 정진영, 김경아

기후변화 대응을 위한 주택 그린리모델링 추진방안

Green Remodeling in the Private Housing Sector as a Policy Response to Climate Change

기본 |

21-25

기본 21-25

기후변화 대응을 위한 주택 그린리모델링 추진방안

Green Remodeling in the Private Housing Sector as a Policy Response to Climate Change

박미선, 김수진, 조윤지, 이후빈, 서정석, 홍다솜, 정진영, 김경아

￭ 저자

박미선, 김수진, 조윤지, 이후빈, 서정석, 홍다솜, 정진영, 김경아

￭ 연구진

박미선 국토연구원 주거정책연구센터장(연구책임) 김수진 국토연구원 부연구위원

조윤지 국토연구원 연구원

￭ 외부연구진

이후빈 강원대학교 조교수

서정석 재생에너지환경재단 아시아사무소 소장 홍다솜 ABOUT CITY 대표

정진영 서울대학교 지리학과 박사과정 김경아 중앙대학교 도시계획부동산학과 박사

￭ 연구심의위원

문정호 국토연구원 부원장

이형찬 국토연구원 주택토지연구본부장 강미나 국토연구원 선임연구위원

박종순 국토연구원 그린인프라연구센터장 최명식 국토연구원 부연구위원

본 연구보고서의 주요 내용

 기후변화에 대응하는 그린리모델링을 확대하기 위한 사회적 요구는 높으나, 낮은 에너지 가격, 다수의 행위자 참여, 복잡한 이해관계, 초기 투자비용 부담, 그리고 주택의 특성에 기인한 투자자와 수혜자 불일치 등이 주택 그린리모델링 활성화에 걸림돌로 작용

 주택 그린리모델링 대상이 되는 민간주택은 전체주택의 55.3%(30년 기준), 202만호가 넘으며, 지방에 더 많이 분포하고 있음

 중앙정부에서는 민간이자 지원을 중심으로 그린리모델링 사업을 추진하는데 주로 아파트 중심으로 창호교체 위주의 사업이라는 한계가 확인됨. 사업 진행과정에서 사업에 대한 인 식부족, 대상주택 가격 기준 제한, 대출과정의 복잡성, 단기거주 주택 부족이 지적됨

 지방정부에서는 자체 조례를 통해 녹색건축물 보조금 지원사업을 실시하고 있으며, 평균 예산 2.3억원, 최대 9.5억원을 지원함

본 연구보고서의 정책제안

 중앙정부 이자지원의 제한성을 극복하고 지방정부 보조금 지원 가능성의 장점을 극대화한 정책혼합(policy mix) 개발이 필요함

 그린리모델링을 통한 주거복지 증진을 위해 투자자와 수혜자 불일치에 대응하는 상생협약 제도, 기초공간단위 설정과 같은 추가적인 정책수단 개발이 요구됨

 대규모 그린리모델링을 통한 규모의 경제 장점을 향유하기 위해 녹색금융, 한국형 금융모 형 개발과 같은 새로운 금융수단 접근을 제안함

 그린리모델링을 점적인 개별 주택에서 면적인 도시로 확장하기 위하여 하향식 도시계획의 한계를 보완하는 상향식 접근과 공간구조 전환이 요구됨

주요 내용 및 정책제안

FINDINGS & SUGGESTIONS

1. 연구의 개요

□ 연구배경

∙ 현재 정부는 기후변화 대응으로 그린뉴딜, 탄소중립 등을 추진하고 있는데, 녹 색일자리를 창출하는 실천수단으로 그린리모델링에 주목할 필요가 있음

∙ 하지만 그린리모델링은 다양한 사회경제적 효과에도 불구하고 개인적 투자와 사회적 필요 사이의 간극으로 시장에서 자발적으로 활성화되기 어려움

∙ 이 간극을 메워서 그린리모델링을 활성화하기 위해서는 정부의 적극적 개입과 과감한 재정투자가 요구됨

∙ 실제 정부는 한국판 뉴딜 10대 대표과제 중 하나로 공공건축물 그린리모델링을 추진하지만, 공공건축물은 전체 건축물의 극히 일부분만을 차지하고 있어 기후 변화 대응 측면에서 공공건축물 그린리모델링은 제한적 효과를 가질 수 있음

∙ 공공건축물에 대한 선제적 투자에 이어 민간건축물, 특히 노후주택의 그린리모 델링을 어떻게 활성화할지에 대한 정책적 대안이 필요함

□ 연구목적

∙ 본 연구는 현황분석, 정책대상 규모 파악, 단기적 대안과 중장기 발전방향을 중 심으로 주택 그린리모델링 추진방안을 구축함

∙ 첫째, 주택 그린리모델링의 정책대상이 어느 정도 규모인지를 파악하고, 이와 같은 정책대상이 어디에 밀집해 있는지를 탐색함

∙ 둘째, 현재 주택 그린리모델링 관련 제도로 중앙과 지방의 제도와 현장에서 확 대적용 가능하도록 보완방안을 제시함

∙ 셋째, 개별 주택에서 도시 전체로의 확장을 주택 그린리모델링을 지속해서 활 성화할 수 있는 장기전략으로 제시함

요 약

SUMMARY

2. 기후변화 대응과 주택 그린리모델링

□ 그린리모델링 저해요인

∙ 현재 에너지 시장가격은 환경 외부효과를 반영하지 못하는 낮은 수준으로 책정 되고, 이에 따라 그린리모델링은 다양한 사회경제적 효과에도 불구하고 시장의 가격기제만으로는 활성화되지 않는 시장실패가 나타남

∙ 또한 그린리모델링의 진행단계에서 건축주, 설계사, 시공사 등 서로 다른 이해관 계를 가진 다수의 행위자가 참여하고, 이와 같은 복잡한 이해관계는 그린리모델링 에 관한 최적의 의사결정을 도출하기 어렵게 만듦

□ 주택 그린리모델링의 저해요인 파악

∙ 그린리모델링의 일반적인 저해요인, 즉 시장실패와 행태문제는 주택특성에 따라 더욱 증폭될 수 있음

∙ 임대주택에서 투자자와 수혜자의 불일치는 그린리모델링의 시장실패로 인한 초기 투자비용과 장기 회수기간을 더욱 부각시킴

∙ 공동주택은 하나의 주택에 비교해 그 소유자가 너무 많아서 그린리모델링의 복잡 한 이해관계에 따른 의사결정 어려움을 더욱 악화시킴

자료: 저자 작성

그림 1 | 주택에서 그린리모델링 저해요인 증폭

□ 주택 그린리모델링 활성화 전략

∙ 주택 그린리모델링을 활성화하기 위해서는 가장 먼저 시장실패를 극복하기 위한 정부 개입이 필요하고, 이와 같은 정부 개입은 시장실패 뿐만 아니라 행태문제와 주택특성까지 고려하여 세밀하게 설계될 필요가 있음

∙ 현재 주택 그린리모델링의 관련 제도로는 중앙의 민간건축물 이자지원사업과 지방 의 녹색건축물 조성지원조례가 있는데, 본 연구는 여기에 새로운 제도방안을 추가 하기보다는 기존 제도들을 현장에서 작동할 수 있도록 만드는 데 초점을 맞춤

∙ 민간건축물 이자지원사업에 대한 사례조사를 실시하여 주택소유주, 그린리모델링 사업자 등 이해관계자가 실제 그린리모델링에서 어떤 문제에 봉착하는지를 살펴보 고, 이를 해결하는 개선방안을 도출함

∙ 에너지 시장가격이 상당히 낮은 현재 상태에서 그린리모델링을 활성화하기 위해서 는 간접적인 이자지원뿐만 아니라 일시적이더라도 직접적인 보조금 지급이 필요한 데, 이를 위한 제도화 방안으로 지방의 녹색건축물 조성지원조례를 분석함

∙ 기후변화는 정부가 적극적으로 개입하더라도 단기간에 해결할 수 없는 중장기 과제이 므로, 주택 그린리모델링의 장기 발전방향으로 도시로의 확장을 제시함

자료: 저자 작성

그림 2 | 주택 그린리모델링의 단기 제도방안과 장기 발전방향

3. 노후주택 규모와 밀집지역

□ 노후주택 규모 파악

∙ 현재 법규에서 노후주택은 주로 건축연한에 따라 규정되는데, 본 연구는 기본 적으로 건축연도 경과기간이 15년 이상 주택을 노후주택으로 보고, 때에 따라 더 엄격하게 살펴봐야 할 때는 30년을 적용함

∙ 전체주택에서 84.7%(15년 기준) 또는 55.3%(30년 기준)가 그린리모델링이 필요할 수 있는 노후주택에 해당함

∙ 수도권과 지방으로 구분해서 살펴보면, 지방에 노후주택이 약간 더 많고, 특히 30년 기준 노후주택에서 지방의 상대적 비율이 더 높아짐

∙ 인구수에 따라 대도시, 중소도시, 농어촌으로 유형을 구분하면, 15년 기준 노 후주택은 인구가 밀집한 대도시에서 비중이 약간 높아지고, 30년 기준 노후주 택은 전체주택 분포와 거의 유사함

구분 전체주택 15년 기준 노후주택 30년 기준 노후주택

전국 366.1 310.1 202.3

<100.0%> <84.7%> <55.3%>

지역

수도권 98.9 81.9 44.4

<27.0%> (22.4%) (12.1%)

지방 267.1 228.1 157.9

<73.0%> (62.3%) (43.1%)

유형

대도시 152.0 133.3 83.2

<41.5%> (36.4%) (22.7%)

중소도시 114.2 95.4 62.8

<31.2%> (26.0%) (17.2%)

농어촌 99.9 81.4 56.3

<27.3%> (22.2%) (15.4%)

주: 빨간색 < > 안의 숫자는 전체주택(366.1만 동)에서 차지하는 비율을, 파란색 ( ) 안의 숫자는 노후주택(15년 기준 310.1만 동 또는 30년 기준 202.3만 동)에서 차지하는 비율을 나타냄. 이에 따라 전체주택 규모를 고려해서 노후주택이 지역 또는 유형에 따라 어떻게 분포하고 있는지를 파악할 수 있음

자료: 국가공간정보포털. http://openapi.nsdi.go.kr/nsdi/index.do.(검색일: 2021년 4월 27일) GIS 일반·집합건물 정보를 활용해서 저자 작성

표 1 | 15년 또는 30년 기준 노후주택 규모

(단위 : 만 동)

□ 노후주택 밀집지역 탐색

∙ 그린리모델링이 필요한 노후주택 밀집지역을 탐색하기 위해 본 연구는 밀집지 역의 존재, 경계, 유형에 초점을 맞춤

∙ 면 사상의 군집 여부 판단에는 모란 산포도를, 점 사상의 군집 경계 탐색에는 공간 스캔통계량을 활용함

∙ 그리고 주택구조와 주택유형을 교차한 4개의 범주를 활용해서 공간스캔통계량 으로 파악한 군집이 어떤 특징을 가졌는지 분석함

∙ 전국에 노후주택 밀집지역으로 기타구조 단독주택과 강구조 공동주택 군집이 두드러지는데, 수도권에서는 강구조 단독주택 군집까지 나타남

자료: 국가공간정보포털. http://openapi.nsdi.go.kr/nsdi/index.do.(검색일: 2021년 4월 27일) GIS 일반·집합건물 정보를 활용해서 저자 작성

그림 3 | 수도권 노후주택 밀집지역 유형 공간분포

4. 중앙정부의 그린리모델링 사업 개선방안

□ 민간이자 지원을 중심으로 한 중앙정부 그린리모델링 사업

∙ 이 사업은 녹색건축물 조성지원법 제27조에 의거하여 공사비 대출이자 일부를 보조하여 그린리모델링 활성화를 목적으로 함

∙ 이자 지원을 받기 위해서는 단열 보완, 기밀성 강화, 외부창호 성능개선 등 에 너지성능을 향상하는 공사를 필수적으로 실시해야 함

∙ 공동주택은 최대 2천만 원까지, 단독주택은 최대 5천만 원까지 지원가능함

□ 전문가 심층면접

∙ 주택 그린리모델링 전문가를 대상으로 심층면접을 실시하여 민간이자 지원사업 의 문제점을 파악하고 이에 기초하여 개선방안을 도출함

∙ 주택 그린리모델링 사업이 주로 아파트 중심으로, 창호교체 사업 위주로 실행 되고 있다는 현실적 문제를 발견함

∙ 이자지원사업의 한계로 현금조달 능력이 없는 주택소유주의 사업 참여 저조를 들 수 있음

구분 조사내용

건축주의 그린리모델링 추진 목적 및 애로사항

- 건축주의 그린리모델링 추진 목적

- 건축주의 금융 조달 여건 및 금융지원(민간이자지원사업) 확대 방안 그린리모델링 시공 범위 - 그린리모델링이 창호, 단열 위주로 진행되는 이유

- 그린리모델링 추진 시 신재생에너지 시공이 어려운 이유 그린리모델링 추진 시 애로사항 - 건축주 입장에서의 그린리모델링 추진 시 애로사항

- 공사과정에서의 이해관계자간의 마찰

주택 그린리모델링 활성화 방안

- 단독주택 그린리모델링 애로사항 및 활성화 방안 - 공동주택 그린리모델링 애로사항 및 활성화 방안 - 그린리모델링에 신재생에너지 활성화 방안 - 그린리모델링 업계 활성화 방안

요청사항 - 민간주택 그린리모델링 활성화를 위한 제언(요청) 사항 자료: 저자 작성

표 2 | 전문가 심층면접 조사내용

□ 민간이자 지원사업 개선방안

∙ 기획 및 설계 단계에서 지원대상 확대와 세부모형 마련이 필요함

- 그린리모델링은 복지사업이 아니라 환경산업이므로, 9억원 이하라는 가격 기준을 폐지하고, 에너지 비효율적인 노후주택을 지원대상으로 삼아야 함 - 현재 사업이 상대적으로 간단한 공동주택 창호교체 위주로 실시되고 있는데,

주택유형에 따른 세부모형을 마련하여 실질적인 온실가스 감축을 유도해야함

∙ 시공 단계에서 공공임대주택 공실을 임시 주택으로 공급할 필요가 있음

- 최소 2주 이상 공사기간 동안 잠시 머무를 수 있는 임시 주택을 구하기 어려 운데, 전국 각지에 분포하고 있는 공공임대주택의 공실을 적절한 단기 임차 료를 책정하여 임시 주택으로 공급하는 것이 적절한 대안이 될 수 있음

∙ 운영 및 관리 단계에서는 에너지효율 개선효과를 확인하는 감리 과정이 필요함 - 주택 그린리모델링이 예상했던 효과를 실제로 창출하기 위해서는 시공 이후

감리 과정이 매우 중요한데. 현재는 공사 일정, 자재 사용 등 단순한 체크리 스트만 활용되고 있으므로, 그린리모델링 전문 감리가 필요함

자료: 저자 작성

그림 4 | 민간이자 지원사업의 한계 및 개선방안

5. 지방정부의 녹색건축물 지원방안

□ 녹색건축물 조성지원 조례 현황

∙ 2012년 중앙정부가 『녹색건축물 조성지원법』을 제정한 이후 각 지자체에서 녹 색건축물 조성지원조례가 활발히 제정됨

∙ 현재까지 53개의 녹색건축물 조성지원조례가 제정되었으며, 이중에서 15개 조 례에 기존건축물 그린리모델링 지원 관련 내용이 규정되어 있으므로,15개 지자 체는 이 조례에 의거하여 그린리모델링에 보조금을 지급할 수 있음

∙ 하지만 조례는 어디까지나 보조금 지급을 위한 법적 근거로 존재할 뿐이므로, 이 조례에 의거하여 실제 사업이 어떻게 이루어졌는지를 구체적으로 살펴볼 필 요가 있음

□ 녹색건축물 조성지원 실적 및 사례

∙ 15개 지자체 중에서 10개 지자체에서 실제 녹색건축물 조성지원 내역을 확인할 수 있음

- 10개 지자체는 수원시, 용인 시, 고양시, 성남시, 아산시, 화성시, 안양시, 시흥시, 하 남시, 순천시임

- 평균 예산액은 2.3억 원이고, 수원시가 9.5억 원으로 녹색 건축물 예산액이 가장 큼. 이 예산으로 262가구를 지원함 - 지자체별로 도시 규모가 다르

다는 점을 고려하면, 인구 대 비 녹색건축물 예산액이 가장 큰 지자체는 순천시임

∙ 그린리모델링 지원내용을 구체적으로 살펴보기 위해 우수 사례와 미진행 사례 를 대조함

주: 2020년 기준, 천원

자료: 각 지자체 예산안 및 결산안을 확인하여 저자 작성 그림 5 | 녹색건축물 조성지원 배정 예산

∙ <우수 사례> 수원시는 2013년 3월 지자체 최초로 녹색건축물 조성지원 조례를 제정한 이후 9년간 사업을 꾸준히 진행함

- 보조금을 지급하므로 중앙의 민간이자 지원사업보다 시민이 실질적으로 체 감할 수 있는 사업이라는 평가가 있었음

- 하지만 예산의 제약으로 지원대상이 많지 않으므로, 예산을 증액하여 더 많 은 시민이 지원받을 수 있도록 하는 것이 필요하다는 지적도 있었음

∙ <우수 사례> 순천시는 조례에서 지원액의 상한선을 증액했고 실제 가구당 지원 규모도 다른 지자체에 비해 큼

- 2020년 조례 개정으로 공사비 80% 이내 최대 4,000만 원까지 지원 가능 - 2019년과 2020년에 가구당 1,000만 원을 지원했는데, 다른 지자체는 대부

분 가구당 500만 원 미만을 지원함

∙ <미진행 사례> 광명시, 세종특별자치시, 남양주시, 의왕시, 부천시는 예산액 또는 결산액에서 실제 사업의 진행 여부를 확인할 수 없음

□ 중앙과 지방의 이자보조와 보조금 지급 혼합 필요

∙ 그린리모델링 보조금을 지급하기 위한 제도적 근거는 존재하지만, 지방정부의 재원 한계로 실제 보조금 지급은 제한적임

- 다만 그 규모가 작더라도 지방정부가 조례를 제정하여 그린리모델링에 자체 적으로 보조금을 지급하고 있다는 점은 그린리모델링 활성화에서 지방정부 의 자율성과 가능성을 시사함

∙ 그린리모델링의 활성화를 위해서는 지방정부의 녹색건축물 조성지원조례를 뒷받 침할 수 있는 중앙정부의 재정적 지원이 필요함

- 지방정부의 자율성을 존중하면서 중앙정부가 예산을 지원하는 방식으로 매 칭펀드의 활용을 고려할 수 있음

∙ 효과적인 예산 사용을 위해 각 지자체의 그린리모델링 사업실적, 에너지효율 개선정도 등 세부적인 평가를 통해 매칭펀드 배분에서 별도의 인센티브를 제공 할 필요가 있음

6. 주택 그린리모델링 정책방향

□ 지역사회 주거복지 강화

∙ 일정 수준 이상으로 개별 주택을 집적하기 위해서는 임대주택 정책수단이 필요 한데, 공적 재원투입에서 발생하는 그린리모델링의 이익을 임차인, 임대인, 정 부가 적정하게 나누는 방안이 효과적일 수 있음

- 정부가 그린리모델링 보조금을 지급하여 기후변화에 대응하면서 동시에 임 차인의 임차기간을 연장하고, 임대인의 추가 임대료 상승을 가능하게 함 - 계약갱신청구권의 추가적 허용과 함께 일정수준의 추가적인 임대료 상승을

허용하는 제도적 유연성 확보를 통해 상생의 이익공유가 가능함

∙ 1호 주택이 아닌 다수의 주택을 결합하여 효과적으로 연결하기 위해서는 마이 크로그리드를 활용한 실시간 에너지 최적화가 필요함

∙ 이해관계를 공유하고 조정하는 사회적 조직으로 민과 관의 중간에 있는 중간지 원조직을 육성할 필요가 있음

□ 민간자금 조달을 위한 금융모형

∙ 주택에서 도시로의 확장은 상당한 수준의 자금을 필요로 하므로 보조금 지급 등 정부의 재정투입만으로는 진행하기에는 어려움이 있고, 민간자금의 투자를 유 도할 수 있는 도시 그린리모델링 확장 금융모형이 추가적으로 필요함

∙ 민간자금을 중심에 두고 약간의 공적 개입을 가미한 금융모형으로 미국 델라웨 어주 에너지효율수입채권과 미국 펜실베니아주 지역 가로등 조달사업을 살펴봄 - 공적 지원 금융모형의 핵심은 공적 주체에 의한 그린리모델링의 위험 인수임

□ 도시 그린리모델링 확장을 위한 정책과제

∙ 임대인과 임차인의 상생협약 정책모형이 실질적으로 작동하기 위해서는 임차인 의 추가 4년 임차기간 연장과 임대인의 추가 5% 임대료 상승률이 주택시장에 서 받아들일 수 있는 세부조건인지 검증할 필요가 있음

∙ 주택과 주택을 연결하는 마이크로그리드와 사람과 사람을 연결하는 중간지원조

직이 효과적으로 작동하기 위해서는 주택 입지, 전력망 배치, 행정 경계 등을 모두 고려하는 그린리모델링의 기초 공간단위(APT 단지 등) 를 설정해야 함

∙ 한국형 그린리모델링 공적 지원 금융모형을 개발하기 위해서는 그린리모델링의 위험이 구체적으로 어느 정도인지, 그리고 공공부문이 얼마만큼의 위험을 인수 해야 국내 녹색금융 투자가 가능한지를 면밀하게 분석해야 함

□ 주택에서 도시로 확장

∙ 공간적 단위 측면에서 개별 주택과 도시 전체의 그린리모델링 사이의 관계를 탐 구하는 논의는 상대적으로 많고 당위적 주장에 머무는 경우가 많음

∙ 주택에서 도시로 그린리모델링을 확장해야 하는 이유는 그렇게 할 때 개별 주택 에서 발생하는 그린리모델링의 저해요인을 뛰어넘을 수 있기 때문임

- 주택의 집적과 연계는 각각 규모의 경제와 부가가치 창출을 초래하고, 이를 통해 시장실패로 인한 낮은 경제적 타당성을 극복할 수 있음

- 주택의 집적과 연계가 창출한 경제적 이해관계 공유는 그 지역의 주택소유주 들을 서로 연계할 수 있는 물질적 기반으로 작용할 수 있음

자료: 저자 작성

그림 6 | 주택에서 도시로의 확장 필요성

∙ 주택에서 도시로 확장은 개별 주택에서 발생하는 그린리모델링의 저해요인을 해결할 수 있는 공간적 돌파구가 될 수 있음

차 례

CONTENTS

주요 내용 및 정책제안···ⅲ 요 약···ⅴ

제1장 연구의 개요

1. 연구 배경 및 목적 ···3

2. 연구 대상 및 방법 ···7

3. 연구흐름 ···10

4. 선행연구 검토 및 차별성 ···12

5. 연구 기대효과 ···13

제2장 기후변화 대응과 주택 그린리모델링 요구 1. 기후변화 대응을 위한 그린리모델링 중요성 ···17

2. 주택 그린리모델링 대상 노후주택 규모와 분포 ···26

3. 주택 그린리모델링 활성화 제약요인 ···42

4. 주택 그린리모델링 활성화를 위한 정책 프레임 ···50

제3장 중앙정부 그린리모델링 지원사업 특징과 개선방안 1. 그린리모델링 제도 현황 ···55

2. 주택 그린리모델링 실행상의 애로사항 ···64

3. 주택 그린리모델링 사업 단계별 이슈 ···77

4. 주택 그린리모델링 사업 활성화 개선방안 ···82

제4장 지방정부 녹색건축물 지원사업 특징과 개선방안 1. 녹색건축물 조성지원 조례 현황 ···91

2. 녹색건축물 조성지원 실적 및 사례 ···104

3. 그린리모델링 활성화를 위한 보조금 사업 개선방안 ···113

제5장 주택 그린리모델링 정책방향 1. 그린리모델링을 통한 지역사회 주거복지 강화 ···123

2. 재원 조달을 위한 녹색금융 활용 ···129

3. 주택에서 도시로 그린리모델링 확장 ···137

4. 도시 그린리모델링 확장을 위한 정책과제 ···143

제6장 결론 1. 연구 요약 및 정책 제언 ···151

2. 연구 한계와 향후 과제 ···157

기본 21-25

기후변화 대응을 위한 주택 그린리모델링 추진방안

차 례

CONTENTS

참고문헌···161

SUMMARY···172

부록···175

부록1. 노후주택 밀집지역 탐색 방법론 ···175

부록2. 대전광역시 노후주택 밀집지역 공간분포 분석 결과 ···179

부록3. 녹색건축물 조성지원 조례 지자체별 세부 지원 내역 ···180

부록4. 녹색건축물 지원 조례(안) ···184

부록5. 그린리모델링 금융모형 해외사례 ···196

<표 1-1> 그린리모델링 관련 법정 정의 ···7

<표 1-2> 선행연구 검토 ···13

<표 2-1> 2019년 용도별 건축물 현황과 노후도 ···25

<표 2-2> 『서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례』의 노후·불량 건축물 건축연한 기준 ···· 27

<표 2-3> 노후주택 관련 법적 정의 ···28

<표 2-4> 연도별 노후주택 규모 ···30

<표 2-5> 주택구조와 주택유형을 교차한 범주 구성 ···31

<표 2-6> 주택구조와 주택유형을 고려한 노후주택 유형분류 ···32

<표 2-7> 30년 기준 노후주택 모란 산포도 분석결과 ···36

<표 2-8> Discrete Possion Model 공간스캔통계량 분석결과 ···37

<표 2-9> Multinomial Model 공간스캔통계량 분석결과 ···39

<표 2-10> 전문가 설문에 기초한 리모델링 저해요인 ···44

<표 3-1> 그린리모델링 지원사업 구분 ···56

<표 3-2> 민간건축물 그린리모델링 이자지원사업 변경사항 요약 ···57

<표 3-3> 민간건축물 그린리모델링 이자지원사업 지원금액 ···58

<표 3-4> 에너지 성능개선 비율 및 창호 에너지소비 효율 등급에 따른 이자 지원율 ···59

<표 3-5> 창호 에너지소비 효율등급에 따른 이자지원 기준 ···59

<표 3-6> 민간이자지원사업 지원대상 ···61

<표 3-7> 민간이자지원사업 건수 실적 ···61

<표 3-8> 건축물 유형별 민간이자지원사업 실적 ···62

<표 3-9> 심층면접대상자 ···64

<표 3-10> 심층면접 조사 내용 ···65

<표 3-11> 그린리모델링 에너지성능 평가기준 ···68

<표 3-12> 민간건축물 그린리모델링 이자지원 사업 신청 시 구비서류 ···71

<표 3-13> 그린리모델링 사업단계별 민간이자지원사업의 한계 ···81

<표 3-14> 그린리모델링 사업단계별 민간이자지원사업 개선방안 ···86

표차례

LIST OF TABLES

차 례

CONTENTS

<표 4-1> 녹색건축물 조성지원 관련 조례의 기존건축물 관련 내용 ···98

<표 4-2> 2021년 순천시 녹색건축물 조성 지원사업 대상 및 내용 ···109

<표 4-3> 녹색건축물 조성지원조례의 실제 추진 내용 ···110

<표 4-4> 녹색건축물 조성사업 지원 조례 표준안 ···116

<표 5-1> 노후주택의 주택유형별·점유형태별 분포 ···124

<표 5-2> 사회적 기업의 유형과 사회적 금융의 투자수단 ···136

표차례

LIST OF TABLES

<그림 1-1> 연구흐름도 ···11

<그림 2-1> 녹색일자리 창출 기능의 그린뉴딜 ···19

<그림 2-2> 그린리모델링의 이중 효과 ···20

<그림 2-3> 저소득층 그린리모델링의 다양한 사회경제적 효과 ···21

<그림 2-4> 그린리모델링의 비용과 편익 ···23

<그림 2-5> 30년 기준 노후주택 모란 산포도 분석결과 지도 ···35

<그림 2-6> 수도권 노후주택 밀집지역 공간분포 ···38

<그림 2-7> 수도권 노후주택 밀집지역 유형 공간분포 ···40

<그림 2-8> 제주도 노후주택 밀집지역 유형 공간분포 ···41

<그림 2-9> 그린리모델링 진행과정 및 이해관계자 ···45

<그림 2-10> 민간임대주택 개량사업에서 공적 재원 투입과 우발이익 향유 ···48

<그림 2-11> 주택 그린리모델링의 저해요인 증폭 ···49

<그림 2-12> 주택 그린리모델링 활성화 정책 프레임 ···52

<그림 3-1> 민간이자지원사업 절차도 ···60

<그림 3-2> 지역별 민간이자지원사업 실적 ···63

<그림 3-3> 민간이자지원사업 주요 한계 및 개선방안 ···82

<그림 4-1> 경상남도 제1차 녹색건축물 조성계획 ···92

<그림 4-2> 녹색건축물 지원 관련 조례 제정 연도 ···94

<그림 4-3> 녹색건축물 조성 지원 최대 금액 ···101

<그림 4-4> 녹색건축물 조성지원 배정 예산(2020년) ···104

<그림 5-1> 민간임대주택에서 주거안정과 그린리모델링의 접목 ···125

<그림 5-2> 지역사회 마이크로그리드 운영체계 ···126

<그림 5-3> 중간지원조직의 기능 ···128

<그림 5-4> 에너지효율개선 프로젝트의 투자타당성 확보 ···130

<그림 5-5> 세제 혜택을 활용한 장기저리의 투자자금 조달 ···132

<그림 5-6> 사회성과연계채권 운영구조 ···133

그림차례

LIST OF FIGURES

차 례

CONTENTS

<그림 5-7> 보증금 연계형 다층펀드 구조 ···135

<그림 5-8> 도시계획에 기초한 하향식 그린뉴딜 전략 ···139

<그림 5-9> 실시간 에너지 최적화를 활용한 피크관리 ···142

<그림 5-10> 에너지효율개선에서 아파트단지의 가능성 ···145

그림차례

LIST OF FIGURES

CHAPTER 1

1. 연구 배경 및 목적 ···3 2. 연구 대상 및 방법 ···7 3. 연구흐름 ···10 4. 선행연구 검토 및 차별성 ···12 5. 연구 기대효과 ···13

연구의 개요

01 연구의 개요

기후변화 대응을 위한 그린뉴딜과 탄소중립 등 도시, 주택부문에서의 사회적 요구가 증가하고 있다. 녹색일자리 창출과 온실가스 감축에 유용한 그린리모델링은 사회경제적 효과에도 불구하고 시장에서 자발적으로 활성화되기 어려운 제약요인이 존재한다. 공공건축물 중심의 그린리모델링을 뛰어넘어 민간부문 노후건축물을 대상으로 한 그린리모델링을 추진하기 위한 정책방안을 모색하기 위하여 본 연구가 시작되었다. 그린리모델링을 조작적으로 정의하고 중앙과 지방정부 사업을 주요 대상으로 하여 연구를 진행한다. 연구를 통하여 향후 그린뉴딜의 확대와 후속연구 촉발에 기여할 수 있기를 기대한다.

1. 연구 배경 및 목적

1) 연구 배경

현재 정부는 기후변화 대응으로 그린뉴딜, 탄소중립 등을 적극적으로 추진하고 있 다. 기후변화는 인류의 화석연료 문명이 초래한 생태적 위기로서, 기후변화에 공동으 로 대응하기 위한 국가 간 협약에 따라 생태적 위기를 넘어 경제적 문제로 발전하였다.

기후변화 대응은 지구 생명체의 생존을 위해서 그리고 국가의 경쟁력 확보를 위해서 시급히 해결해야 할 중요한 문제이다. 화석연료 문명의 경로의존성을 극복하기 위해서 는 기후변화에 대한 인식 전환뿐만 아니라 과감한 사회적 투자를 통한 방향 전환이 필 요하다(이후빈, 2019: 21). 기후변화가 초래한 환경문제의 심각성을 인식하고 있더라 도 환경문제가 실질적 비용으로 책정되지 않는 이상 비용에 민감한 경제주체는 여전히

저렴한 화석연료 의존적 경로를 굳이 바꾸려고 하지 않는다. 따라서 인식 전환에 더해 과감한 사회적 투자를 통하여 화석연료 의존 경제체제에서 저탄소·친환경 경제체제로 의 방향 전환을 이끌어내야 한다. 더욱이 방향 전환을 위한 사회적 투자의 주체는 정부 이다. 그린뉴딜과 탄소중립은 정부의 적극적 개입을 전제로 하므로, 기후변화에 실질 적으로 대응할 수 있는 수단이다. 특히 그린뉴딜은 정부의 재정투자를 통해 일자리를 창출하면서 동시에 친환경 경제체제로의 전환을 촉진하는 새로운 방식의 국가정책이 다. 구체적으로 녹색일자리(green job) 창출을 통해 친환경 경제체제로의 전환과 함께 경기부양을 동시에 추구할 수 있다.

녹색일자리를 창출하는 실천수단으로 온실가스 감축과 일자리 창출 효과가 명확한 그린리모델링에 주목할 필요가 있다. 그린리모델링은 기존건축물에 최신 에너지효율 개선 및 신재생에너지 기술을 적용하여 온실가스 배출량을 줄이면서 동시에 이 과정에 서 건축업과 제조업에서 일자리를 창출한다. 건축물은 산업에 이어 온실가스를 가장 많이 배출하는 부문이다. 산업에 대한 에너지 관리는 기업 생산을 위축할 수 있는 위험 이 있으나 건축물의 에너지 효율화는 온실가스를 줄이면 동시에 건설업에서 새로운 일 자리를 창출하여 경제성장에 기여할 수 있다(박기현, 2012: 63). 또한 저소득층 거주 노후주택에 대한 그린리모델링은 온실가스 감축과 일자리 창출뿐만 아니라 소득재분 배, 주거복지 확대 등 다양한 사회경제적 효과를 창출할 수 있다.

그린리모델링은 이와 같은 다양한 사회경제적 효과에도 불구하고 시장에서 자발적으 로 활성화되기 어렵다. 이러한 이유는 개인적 투자와 사회적 필요 사이의 간극에서 찾을 수 있다. 그린리모델링은 기본적으로 소유자인 건축주가 건축물을 에너지 효율적으로 고 치는 초기 투자비용을 부담하고 에너지효율 개선 때문에 매월 발생하는 에너지 절감액으 로 이 투자비용을 회수하는 개인적 투자이다. 하지만 온실가스 배출, 대기오염 심화 등 환경 외부효과(environmental externalities)를 반영하지 못하는 저렴한 에너지 시장가 격에 의해 에너지 절감액은 크지 않다. 이에 따라 투자비용 회수 기간이 길어지고, 결과 적으로 그린리모델링의 경제적 타당성이 높지 않다. 특히 낮은 경제적 타당성은 그린리 모델링이 시장에서 자발적으로 활성화되지 못하는 결정적 요소이다. 하지만 개인을 넘어

사회의 관점으로 살펴보면 그린리모델링은 에너지 절감액 이외에도 일자리 창출, 주거환 경 개선, 거주자 건강증진 등 다양한 비에너지 편익을 발생시킨다. 이에 따라 사회적 관 점에서 비용보다 편익이 훨씬 크다. 특히 기후변화가 인류의 중요한 문제로 부각된 현재 에 그린리모델링의 사회적 필요성은 점차 높아지고 있다.

사회적 필요와 개인적 투자 사이의 간극을 좁히기 위해서는 정부의 적극적 개입이 필요하다. 이와 같은 관점에서 그린리모델링은 정부의 재정투자가 반드시 필요하므로 그린뉴딜에 적합한 실천수단으로 볼 수 있다. 실제로 정부는 그린뉴딜의 대표과제로 그린리모델링에 집중적 재정투자를 실시하고 있다. 한국판 뉴딜의 핵심사업으로 10대 대표과제를 선정했는데, 그린뉴딜의 첫 번째 대표과제가 그린리모델링이다. 그린뉴딜 의 그린리모델링은 공공임대주택, 어린이집, 보건소, 의료기관 등 4대 노후 공공건축 물을 중심으로 이루어진다. 공공이 직접 소유하고 있는 공공건축물에 대한 그린리모델 링은 민간건축물의 복잡한 이해관계를 고려할 필요가 없으므로, 상대적으로 신속하게 사업을 시행할 수 있어서 온실가스 감축과 일자리 창출 효과가 명확하고 빠르게 나타날 수 있다. 하지만 공공건축물은 전체 건축물의 극히 일부분만을 차지하고 있으므로, 기 후변화 대응 측면에서 공공건축물 그린리모델링은 제한적 효과만을 가질 수 있다. 201 9년 건축물 현황에 따르면, 국토교통부의 2019년 건축물현황 통계에 따르면, 공공건 축물은 전체 건축물에서 단지 2.9%만을 차지하고, 나머지 97.1%는 민간건축물이다 (국토교통부, 2020).

기후변화에 실질적으로 대응하기 위해서는 공공건축물에 대한 선제적 투자에 이어 민간건축물, 특히 노후주택의 그린리모델링을 어떻게 활성화할지에 대한 정책적 대안 이 필요하다. 한국판 뉴딜은 코로나 팬데믹이 초래한 경제위기에 대응하는 국가정책이 므로, 단기적 성과를 고려하여 정책효과가 빨리 나타날 수 있는 공공건축물에 집중하 는 전략을 선택할 수 있다. 하지만 한국판 뉴딜은 단기 경기부양뿐만 아니라 장기 구조 전환을 추구한다. 그리고 기후변화는 한국판 뉴딜이 끝난 2025년 이후에도 한국 사회 의 핵심 문제이므로, 현재의 공공건축물 중심 그린리모델링을 민간건축물로 확대할 필 요가 있다. 이와 같은 정책 확대에서 가장 먼저 주목해야 할 대상은 노후건축물이다.

그린리모델링이 필요한 30년 이상 노후건축물은 민간건축물에서 가장 많은 동수를 차 지하고 있다(국토교통부, 2020). 건축연도가 오래될수록 과거의 건축기법이 도입되어 에너지효율이 높은 않은 에너지 다소비 건축물에 해당한다. 이와 같은 노후건축물을 그린리모델링할 때 에너지효율 개선 효과가 가장 뛰어나며, 그린리모델링을 통한 높은 온실가스 감축을 기대할 수 있다.

2) 연구 목적

이러한 배경하에 이 연구에서는 민간 노후 주택을 대상으로 그린리모델링 추진을 촉 진하기 위한 방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 정책대상 현황분석, 중앙 과 지방정부 사업 현황과 개선방안, 향후 그린리모델링 확대를 위한 발전방향을 중심 으로 주택 그린리모델링 추진방안을 제시하였다.

우선, 정책대상에 대한 현황분석은 정부의 재정부담을 고려하여 정책의 효과를 극대 화하기 위해서는 주택 그린리모델링 추진방안의 정책대상을 구체적으로 설정할 필요가 있음을 주장한다. 이 연구는 노후주택 규모 파악과 노후주택 밀집지역 탐색을 통해 주 택 그린리모델링의 정책대상이 어느 정도 규모인지를 파악하고, 이와 같은 정책대상이 밀집한 공간적 특성을 탐색한다.

다음으로 현재 주택 그린리모델링 관련 제도의 현황과 기존의 제도가 현장에서 작동 할 때의 한계 및 이를 보완할 수 있는 방안을 제시한다. 주택 그린리모델링의 문제는 개인적 투자와 사회적 필요 사이의 간극으로, 이 간극을 좁히기 위해서는 획기적인 새로 운 제도방안보다는 실제 현장에서 작동할 수 있는 세밀하게 설계된 대안이 절실하다.

마지막으로 기후변화는 정부의 적극적 개입이 있다고 하더라도 단기간에 해결할 수 있는 과제가 아니므로, 주택 그린리모델링 추진방안에 대한 장기적 발전방향을 고민해 야 한다. 본 연구는 개별 주택에서 도시 전체로의 확장을 주택 그린리모델링을 지속해 서 활성화할 수 있는 장기전략으로 제시한다. 구체적으로 도시 그린리모델링 확장을 통해 주택 그린리모델링의 저해요인을 완화할 수 있다는 것을 밝히고, 이와 같은 확장 을 위한 정책과제를 도출하였다.

2. 연구 대상 및 방법

1) 연구 대상

본 연구에서 그린리모델링은 최신의 에너지효율개선 및 신재생에너지 기술을 적용하 여 기존건축물을 녹색건축물로 전환하는 건축 관련 행위를 가리킨다. 아래 『그린리모 델링 지원사업 운영 등에 관한 고시』에서 알 수 있듯이(<표 1-1> 참고), 그린리모델링 은 기존건축물을 녹색건축물로 전환시키는 활동을 가리킨다. 『녹색건축물조성지원법』

에서 녹색건축물은 에너지효율 개선과 신재생에너지 기술을 활용하여 온실가스 배출을 최소화하는 건축물을 가리킨다. 에너지이용 측면에 초점을 맞추기 위해 녹색건축물에 대한 두 번째 정의 즉 환경친화적 건축물은 고려하지 않는다. 그린리모델링이 녹색건축 물로 전환하는 행위로 정의된다면, 리모델링을 대수선, 증축, 개축으로 제한되는 건축 적 용어 사용에 구애받지 않고, 기존건축물을 녹색건축물로 전환하는 모든 건축 관련 행위를 그린리모델링으로 볼 수 있다.

용어 출처 정의

리모델링 건축법

제2조 제10항

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물 일부를 증축 또는 개축하는 행위

녹색건축물 녹색건축물조성지원법

제2조 제1항

에너지이용 효율 및 신·재생에너지의 사용비율이 높고 온실가스 배출을 최소화하는 건축물과 환경에 미치는 영향을

최소화하고 동시에 쾌적하고 건강한 거주환경을 제공하는 건축물

제로에너지건축물 녹색건축물조성지원법 제2조 제4항

건축물에 필요한 에너지 부하를 최소화하고 신에너지 및 재생에너지를 활용하여 에너지 소요량을 최소화하는 녹색건축물

그린리모델링

녹색건축물조성지원법

제27조 에너지 성능향상 및 효율 개선 등을 위한 리모델링 그린리모델링 고시

제2조 제1항

에너지 성능향상 및 효율 개선 등을 통하여 기존건축물을 녹색건축물로 전환하는 활동 자료: 『건축법』 , 『녹색건축물조성지원법』 , 『그린리모델링 지원사업 운영 등에 관한 고시』 를 참고하여 저자 작성 표 1-1 | 그린리모델링 관련 법정 정의

그린리모델링은 위와 같이 폭넓게 정의하고 있지만, 정책적으로 진행되는 그린리모 델링 사업은 집수리 지원사업, 도시재생 뉴딜사업, 주거복지사업 등을 배제하고 에너 지효율 개선에 초점을 맞춘 사업으로 조작적으로 정의한다. 수선유지급여사업 등과 같 은 중앙부처의 집수리 지원사업 뿐만 아니라 서울시의 가꿈주택사업과 같이 지자체에서 도 다양한 집수리 지원사업을 시행하고 있다. 그리고 단열, 창호 등과 같은 에너지효율 개선공사는 이와 같은 집수리 지원사업에서 거의 필수적으로 실시하고 있다. 하지만 그 린리모델링과 집수리 지원사업이 공사내역에서 상당히 겹친다고 하더라도, 사업목적은 각각 에너지효율 개선과 주거환경 개선으로 명확하게 구분될 수 있다. 본 연구에서는 공사내역보다 사업목적에 초점을 맞춰서 그린리모델링 정책에 집수리 지원사업을 포함 하지 않는다. 도시재생과 뉴딜사업에서도 그린리모델링 또는 제로에너지주택과의 접목 을 활발하게 시도하고 있지만, 집수리 지원사업과 동일한 맥락에서 그린리모델링 정책 에 도시재생과 뉴딜사업을 포함하지 않는다. 마지막으로 산업통상자원부의 저소득층 에너지효율개선사업과 경기도의 햇살하우징은 지원내용을 에너지 효율화항목의 주택 개보수로만 제한한다. 본 연구의 그린리모델링 정책 정의에 상당히 부합하지만 엄격한 소득기준을 적용하여 지원대상을 저소득층으로 한정한다는 측면을 고려하여 그린리모 델링 정책이 아니라 주거복지사업으로 분류한다.

에너지효율 개선에 초점을 맞춘 녹색건축물 조성에서는 신축과 기축을 엄격하게 구분 해서 기존건축물에 대한 녹색건축물 조성 행위만 그린리모델링으로 정의한다. 그린리모 델링은 기존건축물을 녹색건축물로 전환한다는 점에서 제로에너지건물 신축과 구별된 다. 따라서 녹색건축물 조성 지원에서 신축이 아니라 기존건축물에 대한 지원만 그린리 모델링 정책으로 본다.

공공건축물을 넘어 민간건축물로 그린리모델링을 확대하는 것이 본 연구의 핵심목표 이다. 그린뉴딜의 일환으로 이미 시행하고 있는 공공임대주택 그린리모델링은 연구대 상에서 제외한다.

2) 연구 방법

본 연구는 법령 검토 및 문헌 연구, 통계자료 및 공간자료 분석, 정책분석, 사례 조 사 및 의견 청취, 전문가 자문을 실시하였으며 그 방법은 다음과 같다.

법령 검토 및 문헌 연구는 법률, 행정고시 등을 참고해서 그린리모델링의 구체적 정 의를 파악하였다. 또한 논문, 보고서 등을 활용해서 그린리모델링이 시장에서 활성화되 지 않는 저해요인을 시장실패, 행태문제, 주택특성으로 구분해서 체계적으로 분석하였 다.

통계자료 및 공간자료 분석은 2019년 건축물 현황통계, GIS 일반·집합건물정보 등 을 활용해서 노후주택 규모 파악과 노후주택 밀집지역 탐색을 실시하였다. 먼저 건축 연도를 기준으로 노후주택을 정의하고, 이 노후주택을 주택구조와 주택유형에 따라 몇 개의 유형으로 구분하였다. 그리고 그린리모델링이 필요하면서 동시에 그린리모델링을 실시하기에 수월한 노후주택의 규모를 파악하였다. 이후 이와 같은 노후주택이 어디에 밀집해 있는지를 공간자료 분석을 실시하여 탐색하였다. 노후주택 밀집지역이 존재하 는지, 존재한다면 그 경계는 어디인지, 경계 내 밀집지역에 주로 어떤 유형의 노후주택 이 주로 분포하는 지를 살펴보았다.

정책분석은 법률, 행정고시, 보도자료 등을 참고하여 녹색건축물 관련 제도 현황을 신축과 기축으로 구분해서 상세하게 분석하였다. 지금까지 제시된 그린리모델링 주요 정책방안을 검토하고 그 한계를 분석하였다.

사례 조사 및 의견 청취는 그린리모델링 관련 행위자에 대한 사례 조사를 실시하여 실제 그린리모델링을 실시하는 과정에서 어떤 문제가 있는지, 그리고 이 현장에서 기존 제도방안이 왜 효율적으로 작동하지 않는지를 분석하였다. 그리고 기존 제도방안을 보 완하기 위하여 어떤 조치들이 필요한지 의견을 청취하여 제도의 현실가능성을 높였다.

그리고 본 연구의 중간결과에 대해 학계, 현장전문가, 담당 공무원 등 전문가 자문 을 실시하여 추진방안의 정책적 효과를 제고하고자 하였다.

3. 연구흐름

본 연구는 주택 그린리모델링 저해요인 파악, 노후주택 규모와 밀집지역 분석, 이자 지원사업 개선방안 마련, 보조금 지원방안 모색, 도시 그린리모델링 정책과제 도출의 순서로 이루어졌다.

먼저 기후변화 대응으로 주택 그린리모델링이 왜 필요한지를 기술하고, 선행연구 검 토를 통해 주택 그린리모델링의 저해요인을 파악하였다. 그리고 이와 같은 저해요인을 완화하여 주택 그린리모델링을 활성화하기 위한 전략에 어떤 요소들이 필요한지를 개 념화하였다.

주택 그린리모델링 활성화 전략은 기본적으로 정부의 적극적 개입을 전제로 하므로, 정책효과를 극대화하기 위해서는 정책대상을 명확하게 설정할 필요가 있다. 따라서 현 황분석을 통해 건축연도를 기준으로 노후주택을 정의한 다음 그린리모델링이 필요한 노후주택이 어느 정도 규모인지, 어디에 밀집해 있는지를 분석하였다.

현재 그린리모델링 관련 제도로는 중앙의 민간건축물 이자지원사업이 거의 유일하 다. 이 사업을 확대하는 것이 주택 그린리모델링의 활성화에서 매우 중요하다. 이자지 원사업 사례조사를 실시하여 실제 현장에서 어떤 한계가 있는지를 살펴보고, 이를 해 결하기 위한 미세조정 개선방안을 마련하였다.

에너지 시장가격이 낮은 상태에서 간접적인 이자 지원만으로는 그린리모델링을 활성 화하는 데 한계가 있으므로, 그린리모델링 시장이 성숙될 때까지 보조금 지급을 일시 적으로 활용할 필요가 있다. 지방의 녹색건축물 조성지원조례에 그린리모델링에 보조 금을 지급할 수 있는 법적 근거가 존재하므로, 이 근거를 활용하여 보조금 지급을 활성 화할 수 있는 중앙의 지원방안을 모색하였다.

개별 주택에서 도시 전체로의 확장을 주택 그린리모델링의 발전방향으로 제시하였 다. 이와 같은 확장을 마땅히 그러해야 하는 당위성의 문제가 아니라 개별 주택의 그린 리모델링에서 발생할 수 있는 저해요인을 완화할 수 있는 공간적 돌파구로 인식하고, 이를 위한 정책과제를 도출하였다.

문헌연구

기후변화 대응과 주택 그린리모델링

선행연구 검토 분석틀 도출 사회적 필요성 실행상의 저해요인 활성화 요구

현황 분석

정책대상 규모와 특성

통계자료 분석 공간자료 분석

노후주택 규모 노후주택 밀집지역

중앙정부 실행수단 지방정부 실행수단

제도분석 사례조사 법령분석

⇓ ⇓

실천 수단 이자지원 중심 보조금 지급

⇓ ⇓

(현재/ 단기) 실태 파악 현황, 우수/미흡사례

⇓ ⇓

개선방안, 활성화 전략 타 지자체 확산 가능성

확대 방안

(미래 / 중장기)

(대상) 주거복지 연계 강화 ⇨ 임차가구 수혜, 공간단위 설정

전문가자문 선행연구 제도분석 (금융) 녹색 금융 확대 ⇨ 재원 조달 방안 구상

(공간) 도시로 확장 ⇨ 도시계획의 전환 모색

정책기조 국가 어젠다(탄소중립 로드맵), 주택그린리모델링 활성화 자료: 저자 작성

그림 1-1 | 연구흐름도

4. 선행연구 검토 및 차별성

본 연구는 민간 주택에 초점을 맞춰 그린리모델링의 저해요인을 개념화하고, 기존의 정책을 보완하여 현장에서 작동할 수 있는 제도방안을 제시하였다. 이와 함께 도시 그 린리모델링 확장을 주택 그린리모델링의 발전방향으로 구축한다는 점에서 선행연구와 차별성을 가진다.

진상현(2008)은 그린리모델링의 저해요인을 시장실패, 정부실패, 행태문제의 측면 에서 다각도로 살펴봤다. 본 연구는 이와 같은 일반적인 저해요인이 주택유형, 점유형 태 등과 같은 주택특성에 의해 어떻게 증폭되는지를 주택 그린리모델링의 차원에서 파 악하였다.

이예영·구보경·이건호(2015)는 기존건축물의 그린리모델링 현황을 분석하고, 활성 화 저해요인을 검토하여 그린리모델링의 활성화 방안을 제시하였다.

김민경·남현정(2020)은 서울시의 녹색건축물 인센티브 개선방안, 특히 소형 녹색건 축물 추가 인센티브까지 제시했다. 본 연구는 현장의 경험에 기초하여 그린리모델링의 인센티브가 작동할 수 있는 세부적인 요인들을 파악하여 제도방안의 실현가능성을 높 이는 데 주력하였다.

이정찬·박종순·안승만 외(2020)는 도시형 그린뉴딜 정책에서 가장 중요한 하위부문 으로 그린리모델링을 살펴봤다.

본 연구는 도시로의 확장이 개별 주택의 그린리모델링을 활성화하는데 어떻게 기여 하는지를 명확하게 제시하고, 이에 기초하여 도시 확장을 위한 정책과제를 도출하였다 (<표 1-2> 참조).

구분 연구목적 연구방법 주요 연구내용

주요 선행 연구

1

∙ 과제명: 에너지 효율개선 정책의 딜레마:

시장실패, 정부실패 그리고 반등효과

∙ 연구자: 진상현(2008)

∙ 연구목적: 에너지 효율개선 정책 관련 시 장과 정부의 역할 검토

∙ 이론검토

∙ 문헌연구검토

∙ 기후변화 맥락 하 에너지 효율개선 정책

∙ 에너지 효율개선 정책과 시장의 실패

∙ 에너지 효율개선 정책과 정부의 실패

∙ 에너지 효율개선 정책의 반등효과

∙ 정부의 시장조율

2

∙ 과제명: 기존 건축물의 그린리모델링 활 성화를 위한 정책 개선 방안 연구

∙ 연구자: 이예영, 구보경, 이건호(2015)

∙ 연구목적: 기존 건축물의 그린리모델링 확산을 위해 관련 정책의 개선방안 제안

∙ 문헌검토

∙ 사례분석

∙ 정책분석

∙ 그린리모델링 사업 정의

∙ 그린리모델링 사업 현황

∙ 그린리모델링 활성화 저해 요인

∙ 정책 개선안 도출

3

∙ 과제명: 서울시 녹색건축물 인센티브 현 황과 개선방안

∙ 연구자: 김민경, 남현정(2020)

∙ 연구목적: 녹색건축물 인센티브 실태를 분석하고 개선방안 모색

∙ 문헌검토

∙ 사례분석

∙ 통계분석

∙ 녹색건축물 인센티브제도와 사례 분석

∙ 녹색건축물 인센티브 부여 및 저조원인

∙ 녹색건축물 인센티브 개선영역 검토

∙ 녹색건축물 인센티브 개선방안

∙ 소형 녹색건축물 추가 인센티브

4

∙ 과제명: 친환경·에너지 전환도시를 위한 그린 뉴딜 추진방안 연구

∙ 연구자: 이정찬 외(2020)

∙ 연구목적: 도시형 그린 뉴딜 모델 및 전략 방안 제시

∙ 문헌검토

∙ 사례분석

∙ 통계분석

∙ 그린 뉴딜 정책 사례 분석

∙ 도시형 그린 뉴딜 모델 도출

∙ 서울시 그린 뉴딜 정책 적용

∙ 1기 신도시 그린 뉴딜 건축 사업 적용

∙ 도시형 그린 뉴딜 정책 제언

본 연구

∙ 공공건축물 선제적 투자에 이어 민간건축 물, 특히 노후주택 그린리모델링 활성화 정책방안 필요

∙ 현황분석, 제도방안, 발전방향을 중심으 로 주택 그린리모델링 추진방안 구축

∙ 문헌검토

∙ 통계분석

∙ 사례조사

∙ 정책분석

∙ 주택 그린리모델링 저해요인 파악

∙ 주택 그린리모데링 정책대상 설정

∙ 민간이자지원사업 개선방안 제시

∙ 녹색건축물 조성지원조례 지원방안 제시

∙ 도시 그린리모델링 정책과제 도출 자료: 진상현(2008), 이예영, 구보경, 이건호(2015), 김민경, 남현정(2020), 이정찬, 박종순, 안승만 외(2020)를

참고하여 연구진 작성 표 1-2 | 선행연구 검토

5. 연구 기대효과

1) 정책적 기대효과

현재 실시하고 있는 그린뉴딜의 공공건축물 그린리모델링에 대한 후속 정책대안을 논의한다는 점에서 본 보고서는 기후변화 대응으로서 그린리모델링의 정책효과를 극대

화하는데 기여할 수 있다. 한국판 뉴딜은 정부의 재정투자가 마중물 역할을 하여 민간 의 후속투자를 이끌어내는 것을 목적으로 한다. 그린뉴딜의 공공건축물 그린리모델링 은 그린리모델링 확대를 위해 후속 정책대안을 필요로 한다. 기후변화 대응으로서 그 린리모델링의 효과를 극대화하기 위해서는 건축물의 대부분을 차지하고 있는 민간건축 물, 특히 30년 이상 노후건축물 비율이 월등히 높은 주택을 대상으로 한 정책대안을 마련해야 한다. 본 연구는 그린리모델링 현장 경험에 기초하여 중앙정부의 이자지원사 업 개선방안과 지방정부의 보조금지급 지원방안을 제시한다. 뿐만 아니라 주택 그린리 모델링을 도시로 확장하기 위한 정책과제를 도출한다는 점에서 공공건축물 그린리모델 링에 대한 후속 정책대안의 명확한 청사진을 제시한다.

2) 학술적 기대효과

본 연구는 그린리모델링의 일반적인 저해요인에 기초하여 주택 그린리모델링의 구체 적인 저해요인을 파악했다는 점에서 주택 그린리모델링에 대한 학술적 연구의 활성화 를 자극할 수 있다. 지금까지 에너지효율개선사업의 저해요인(Jaffe and Stavins, 199 4)과 그린리모델링의 저해요인(진상현, 2008)에 대한 학술적 분석은 이루어졌지만, 주택과 같이 특정 유형의 건축물 그린리모델링의 저해요인을 구체적으로 분석한 경우 는 찾기 힘들다. 본 연구는 주택유형과 점유형태라는 주택의 독특한 특성을 고려하여 주택 그린리모델링에서 그린리모델링의 일반적인 저해요인이 어떻게 증폭하는지, 그리 고 이를 통해 주택 그린리모델링 실시가 왜 더 어려운지를 파악한다. 그린리모델링 일 반 저해요인에 주택특성을 추가한 주택 그린리모델링 저해요인의 분석틀은 향후 주택 그린리모델링 관련 연구에서 분석의 출발점으로 활용될 수 있다.

CHAPTER 2

1. 기후변화 대응을 위한 그린리모델링 중요성 ···17 2. 주택 그린리모델링 대상 노후주택 규모와 분포 ···26 3. 주택 그린리모델링 활성화 제약요인 ···42 4. 주택 그린리모델링 활성화를 위한 정책 프레임 ···50

기후변화 대응과 주택 그린리모델링

요구