주택정책의 목표는 주택법 제2조에서 명시한대로 「모든 국민에게 적절한 주 택과 양호한 주거환경을 제공」하는데 있으며, 주택구입능력을 제고해 자가소유 를 촉진하는 정책으로 주거안정을 도모한다. 당면과제로는 자가소유 촉진, 무주 택자(homeless)대책, 공공주택 유지보수, 민간투자 활성화를 들 수 있다.
정책의 기본방향은 정부의 간접지원을 바탕으로 시장기능을 통해 주거문제를 해결하며, 시장소외계층에게는 일정한 지원을 제공하는 것이다. 정책목표의 실 현수단으로 민간자본을 활용하는 한편, 시장에서 주거문제 해결이 어려운 저소 득층에게 공공주택 공급, 주거비 보조 등 직접지원을 병행한다. 또한 금융 및 세 제측면에서 주택투자, 특히 자가소유에 유리한 환경을 조성하고 있다.12)
12) 자가소유에 대한 지원내용으로는 주택구입비용 세액공제, 양도소득세 부과의 연기・면제 등이 있다.
80년대 이후 정책의 흐름은 시장기능을 더욱 강화하고, 정책의 지방분권화를 추진하는 것이다. 1981년 경제활성화대책으로 각종 규제가 완화되었으며 대규모 감세, 재정지출 삭감정책에 따라 주택시장에서 민간의 역할은 더욱 강조되었 다.13) 연방정부 중심의 주택정책은 지자체로 점차 이양되었고 공공부문의 저소 득층 지원을 축소하는 방향으로 전환이 이루어졌다. 정책전환은 저소득층 주거 문제가 주택부족보다는 과다한 주거비 부담에 있다는 인식에 바탕을 두었다. 이 에 따라 임대료보조(rent supplement)는 주택수당(housing voucher)을 중심으로 지원방식이 변경되었다. 이런 방향은 90년대에도 계속되어 주택정책기능의 일부 를 민영화하고 연방정부의 역할을 한정하려는 정책이 추진되고 있다.
미국 주택정책의 핵심은 금융시장과 주택시장을 연결해 정책의 효율성을 제고 하는데 있다. 민간의 주택공급을 뒷받침하는 주택금융시장은 모게지(mortgage) 를 중심으로 형성되어 있다. 모게지시장은 금융기관이 자금을 융자하는 제1차 시 장과 유동화된 채권을 제3자에게 매각해 자금을 조달하는 제2차 시장으로 구성 된다. 모게지시장의 주요 금융기관은 저축대부조합(S&L), 저축은행, 상업은행, 저당대출회사(mortgage company) 등이 있다.
또한 신용보완기관인 연방주택청(FHA, Federal Housing Administration)과 재향군인청(VA, Veterans Administration),14) 제2차 시장에서 주택채권의 유동 화를 지원하는 연방저당공사(FNMA, Federal National Mortgage Association), 정부저당공사(GNMA, Government National Mortgage Association), 연방주택
특히 양도소득세는 매각시점에서 2년 내에 다른 주택을 구입하면 주택의 최종처분까지 납세가 유예 되며, 55세 이상 고령자는 주택을 다시 구입하지 않아도 비과세되기 때문에 양도소득의 실효세율이 제로에 가깝다.
13) 규제 완화는 1982년 「예금금융기관법」에 의해 본격적으로 추진되었다. 그러나 규제완화에 따른 금리자유화와 높은 인플레이션은 80년대 후반 저축대출조합(S&L)의 도산사태를 야기했으며, 이는 주택자금의 경색과 주택경기의 침체로 이어졌다.
14) 민간신용보완기관으로는 저당대출보증보험회사(Mortgage Guaranty Insurance Co.)가 있다.
대출저당공사(FHLMC, Federal Home Loan Mortgage Corperation) 같은 공공성 격의 기관이 설립되어 모게지시장과 금융제도 발전에 기여하고 있다.
FHA보험은 민간금융기관의 융자가 채무불이행되는 경우 정부가 손실 보완을 보증해 가구의 자금대출 기회를 강화하는 제도다. 이 제도에 의해 주택자금대출 이 대폭 확대되었고 중・저소득층의 주택취득능력 향상에 기여했다.15)VA보증 은 일정요건의 퇴역군인을 대상으로 정부가 채무보증을 이행하는 제도다.
FNMA는 1938년 국가주택법(National Housing Act of 1938)에 따라 주택수요 진작을 통한 경기회복을 추진하기 위해 도입되었다. 현재는 제2차 저당시장에서 금융기관의 모게지를 구입해 주택금융시장의 자금공급을 확대하는 기능을 담당 한다. 80년대 말부터 임대주택의 모게지 구입, 주택 파트너 쉽 지원을 통해 중・
저소득층의 지원을 강화하고 있다. GNMA는 1968년 「주택도시개발법(Housing Community Development Act)」에서 정부의 주택정책을 효과적으로 지원하기 위해 FNMA에서 분리되었다. MBS프로그램을 통해 모게지시장에 자금공급수단 을 제공하고 주택대출의 양적 확대와 금리인하를 도모한다. 1970년 「긴급주택 금융법」에 기초해 설립된 FHLMC는 주택모게지를 금융기관에서 구입하는 한 편, 주택융자기준을 세워 대출의 적정화, 표준화 역할도 맡고 있다.
<표 4- 1> 미국의 주택재고 및 가구당 주택호수
(단위 : 천호, 호, %) 1970 1980 1988 1993 1995 1997 1999
주택재고 68,672 88,411 105,661 106,611 109,457 112,357 115,253
가구당 호수 1.08 1.09 1.14 – – – –
공가율 7.6 9.1 11.3 11.1 11.0 8.6 8.2
자료 : American Housing Survey
15) FHA보험 이전에는 주택자금대출조건이 융자율 40～50%, 대출기간 5년 정도였으나 이 제도의 도입 으로 융자율은 90% 이상, 대출기간은 30년 정도로 늘어났다.
주택시장 현황을 보면 주택재고는 이미 80년대에 가구수를 상회했고 공가율이 10%를 오르내리고 있어 양적인 문제는 없다. 자가소유촉진책에 힘입어 자가거주 가구 비율은 1999년 현재 67%로 상당히 높은 편이다. 그렇지만 지역에 따라서는 수급불균형문제가 일부 남아 있다. 주택재고의 특징 가운데 하나는 단독주택 (single-family house) 비중이 높고 이동식주택(mobile home)에 거주하는 가구가 많다는 점이다.16)