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C H A T E R
민간임대주택 공급활성화 대책
(1) 민간자본의 시장참여 유도
저소득층 및 중산층을 위한 임대주택을 정부에서 직접 건설・공급하기보다 민 간임대사업자를 시장에 참여시켜 적은 재정지원으로 많은 효과를 얻는 방식을 선호하고 있다. 이는 공공부문만으로는 조속한 시일 내에 충분한 임대주택 재고 확보가 힘들다는 현실을 고려한 결과다.
민간자본의 활용은 주로 다음과 같은 대책을 사용하고 있다.
첫째, 공공과 민간의 사전 매입계약에 의해 민간이 주택을 건설하고, 이를 공 공에서 구입・임차하는 방법이 있다. 이는 기존주택을 구입하는 일반적인 재임 대에 비해 투자를 촉진하는 효과를 가진다.
미국 공공주택사업청에서는 민간사업자와 사전에 계약을 맺고 민간이 건설한 주택을 구입해 임대주택으로 활용하고 있다. 호주의 경우 임대주택을 보유하거 나 건설하려는 기관투자자와 협력계약을 체결하고, 이들이 공급한 임대주택을 임차인에게 공급하는 리스백(leaseback)방식이 있다. 리스백은 정부가 직접 매입 하거나 임차하지 않으므로 최소의 재원으로 임대주택을 공급할 수 있다.
둘째, 민간투자에 대한 세제・금융지원이 광범위하게 마련되어 있다.
세제・금융지원은 적정한 수익성을 확보할 수 있도록 유도해 투자에 참여하게 하는 대책을 실시하고 있다. 임대주택 투자에 대한 세제・금융지원은 임대대상 계층과 연계되는 경우가 많으며, 저소득층을 위한 투자에는 더욱 폭 넓은 지원책 이 시행된다. 주요대책으로는 저리의 자금융자, 이자보조, 낮은 세율 적용, 투자 액과 필요경비의 세금공제, 임차가구의 임대료보조 등이 있다.
셋째, 소규모택지, 주거용건물 소유자의 임대사업 참여를 유도한다.
미국, 일본, 독일, 호주 등 대다수의 국가에서 임대주택 공급의 활성화를 위해 시행하고 있다. 호주의 경우 민간주택임대시장의 대부분을 소규모사업자가 차지 한다. 택지가 부족한 일본에서는 농지소유자임대주택, 특정임대주택, 특정우량임 대주택이란 명칭으로 적극 활용하고 있다. 이 방식의 장점은 임대주택 공급과 함
께 도시에 있는 공가주택 및 도시 인근지역의 유휴토지의 이용성을 제고한다는 것이다. 프랑스에서는 민간임대사업의 활성화를 위해 80년대 들어 로제코 (Logecos) 프로그램을 추진했다.53) 이는 정부에서 정한 일정규모・규격의 주택 건설에 대해 일반 주택보다 유리한 조건으로 건축장려금과 특별대출을 지원하는 제도다. 도입목적은 중소규모 투자자에 대한 지원을 강화하고, 소규모 투자자와 개발업자의 제휴를 유도해 임대주택의 공급을 추진하는데 있다.
넷째, 공공기관과 민간의 공동투자를 유도한다.
호주는 민간자본의 활용방안으로 보험회사, 연기금, 호주상호부조협회(AMP, Australian Mutual Provident Society) 등이 함께 임대주택에 투자하는 공공지분 파트너 쉅(public equity partnership)제도를 시행하고 있다.54)정부 보조로 적정 수익을 확보해주며, 사업에서 발생한 투자수익은 양자가 배분한다. 공공과 민간 이 협력하거나 개발업체와 소규모 택지소유자의 제휴를 통해 임대주택 공급을 추진하는 전략도 채택하고 있다. 미국 HUD는 저소득층 지역의 개발에 필요한 예산부족을 타개하는 전략으로 은행, 각종 조합 및 재단, FNMA 등과 파트너 쉽 을 형성해 소규모기금의 리버리지로 재원을 확보하고 있다.
다섯째, 민간개발사업과 연계해 임대주택 공급에 필요한 재원을 확보한다.
도시 등지의 대규모 민간개발사업에 대해 저소득층의 주택공급을 의무화하거 나 부담금을 부과하는 방식이다. 미국의 링키지제도, 복합지역제 등이 있으며 개 발사업자에게 인센티브를 제공하고 재원을 확보한다.
(2) 기존주택의 임대주택 활용
민간임대주택정책의 특징 가운데 하나는 신규임대주택의 건설뿐 아니라, 기존
53) 로제코제도는 10년 동안 시행되다가 1963년에 건축특별대출의 개정에 따라 폐지되었다.
54) 이 제도 하에서 AMP는 약 1,500호의 주택을 구입해 공공임대주택으로 제공했으며, 정부의 보조로 AMP에 참여한 기관은 적정수익을 보장받았다.
의 재고를 임대용으로 활용하는 방식을 강조한다는 점이다.
많은 국가에서 민간이 소유한 주택을 임대해 저소득층에게 재임대하고 있다.
일본에서는 차상주택(借上住宅)이란 명칭으로 지자체 단위에서 재임대방식을 시 행하고 있다. 차상주택의 임차기간은 대개 20년이며, 주택소유자는 임차기간 동 안 임대료를 보장 받는데다 공동시설의 정비비용을 보조받을 수 있다.55)호주의 경우 공공임대주택 부족을 해소하는 방안으로 지자체 등에서 민간주택을 임대해 공공주택 입주대기자에게 재임대하고 있다. 주택관리는 비영리주택협회가 맡으 며 정부에서 임대료를 일부 보조해준다.56)
기존주택을 임대주택으로 활용하기 위한 주요한 지원방안은 다음과 같다.
・ 낡은 임대주택의 소유자에 대한 개보수(rehabilitation) 지원
・ 비주거용건물의 임대주택 전환 유도
・ 개량가능한 주택의 임대주택화 지원
(3) 공공재원의 저소득층 집중지원
임대주택 재고가 일정 수준에 이르면 한정된 재원을 시장소외계층을 위한 공 공임대에 집중하는 경향을 보여준다. 민간임대사업에 대한 공공재원의 직접투자 는 점차 축소시키고, 간접지원을 통해 민간의 시장기능을 강조한다.
시장기능 강화를 추진하는 영국은 공공주택 임차가구에 주택구입권을 부여해 공공임대주택을 입주자나 임대사업자에게 매각하고 있다. 매년 10만호가 넘는 공공주택이 분양되었으며, 주택건설이 연 20만호라는 점을 감안할 때 대량의 공 공임대주택이 민간시장으로 유입되었다. 임차가구의 주거안정을 위해 임대주택 거주를 장기간 보장하거나 입주자의 구입능력제고정책도 병행하고 있다.
55) 차상주택의 소유자는 시설보수에 소요한 비용의 2/ 3 가량을 지원받는다.
56) 호주 뉴 사우스 웨일즈(New South Wales) 같은 지방에서는 지역주거계획에 의해 약 3,000호의 민간 주택을 임차해 중앙정부의 임대료 보조를 받는 저소득층에게 재임대하고 있다.
<표 5- 1> 영국의 공공주택 매각 추이
(단위 : 천호) 1981 1983 1985 1987 1988 1989 1990
주택건설 206 205 202 221 235 – –
공공주택 매각 103 144 95 103 152 152 106
자료 : NSMO, Housing and Construction Statistics