(1) 기관투자자의 참여 유도
① 투자의 장애원인
일반적으로 기관투자자는 주택임대사업 참여에 장애가 되는 요인으로 높은 유 지관리비용과 투자에 부수되는 고정비용의 보전이 어려운 적은 투자단위 등을 꼽고 있다. 또한 자산의 유동성이 낮은만큼 투자수익률의 일정한 프리미엄을 요 구하는 경향을 보인다.
외국의 사례를 바탕으로 주택임대시장에 대한 기관투자자의 적극적인 참여를 저해하는 주요한 요인을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 주택임대사업의 총수입에서 금융비용, 관리비용, 감가상각 등을 제한 순 수익을 거의 확보하기 어렵다. 호주의 임대시장조사에 의하면 임대사업자의 절 반 가까운 투자자가 손실을 보거나 겨우 손익분기점을 유지하고 있다.72)따라서 확실한 자본이득을 기대할 수 있거나 세제혜택이 없다면 기관투자자의 자산운용 에 요구되는 적정수익률을 충족하기 어렵다.
둘째, 다른 부동산에 비해 상대적으로 낮은 수익성에도 불구하고 주택임대사 업은 불확실한 공실율과 유지관리비로 인한 리스크가 높은 편이다. 낮은 임대수 입 때문에 투자수익은 상당부분을 자본이득에 의존해야 하지만, 정책의 변화나 세제변경 등은 정확한 자본이득을 예상하기 어렵게 만든다. 이는 장기안정투자 를 선호하는 기관의 리스크를 가중시키는 요인으로 작용할 수밖에 없다.
셋째, 주택임대사업은 규모의 경제성 및 범위의 경제성 확보가 곤란하다. 임대 주택 관리에 투입되는 많은 인력은 관리비용을 증가시키며, 조직확대에 따른 리 스크를 감수해야 한다. 기관투자자는 임대주택 경영보다 확실한 현금흐름의 크 기에 관심을 가지므로 기관투자자와 임차인을 매개하는 수단이 필요하다.
넷째, 대부분의 부동산자산은 채권이나 주식에 비해 유동성이 떨어지며, 주택 의 낮은 유동성은 기관투자자가 투자를 망설이는 원인으로 여겨진다. 그렇지만 기관투자자는 다양한 자산을 대상으로 포트폴리오를 구성하기 때문에 일부 자산 의 비유동성은 투자 리스크를 높이는 중요한 요인은 아니다.73)
다섯째, 주택시장은 지역, 주택유형에 따라 세분되어 있는데다 개개 주택마다 입지, 품질, 환경, 이웃 등이 다르다. 이처럼 세분된 주택의 투자에 이용가능한 신뢰할만한 자료가 부족해 기관투자자가 포트폴리오를 세울 때 감안하는 투자 리스크의 정확한 판단이 곤란하다.
72) 호주의 경우 임대사업의 수입은 5～7%에 불과해 손익분기점의 유지가 어려우며, 다른 자산과 비교 한 상대수익률이 크게 낮은 실정이다.
73) 기관투자자의 포트폴리오에 포함되어 있는 상업용 부동산은 주택보다 유동성이 더 낮은 편이다. 더 구나 모게지시장의 발달로 주거용 건물의 유동성은 높아지고 있다.
② 주택임대사업 유도 방안
한국의 경우 임대주택의 대량공급이 필요하다는 점에서 기관투자자의 임대시 장 참여를 중요한 수단으로 추진할 필요가 있다.
보험회사, 연기금 같은 기관투자자의 운용자산이 계속 증가하고 있고, 주거용 자산은 전체 국부의 중요한 비중을 차지한다는 점에서 기관투자자에게 주택은 아직 개발 여지가 많은 상품이다. 이에 대한 투자 소홀은 장기적으로 볼 때 포트 폴리오 구성의 문제를 야기할 것이다. 금융자산 위주의 투자는 다양한 포트폴리 오를 통해 확보해야 하는 기관투자자의 자산운용 안정성을 저해할 수 있다. 더욱 이 전세값의 지속적인 상승에 따른 임대시장 불안으로 임차가구가 장기계약을 선호한다는 점도 공실에 따른 현금흐름의 불확실성을 제거해 기관의 자산운용에 유리한 여건을 조성하고 있다.
기관투자자의 주택임대사업 선호는 나라에 따라 차이가 있다. 자본시장이 발 달하고 기관의 자산운용규모가 큰 미국에서는 주택이 선호상품의 하나로 자리잡 은 반면, 호주 등지에서는 거의 투자가 이루어지지 않고 있다.74)
<표 5- 8> 미국 연기금의 부동산투자 추세
(단위 : 백만 달러)
지분 투자 (R/E) 총 자산의
부동산 비중
external internal 계
1985 1990 1995
23.3 50.1 49.0
10.4 20.8 19.7
33.7 70.9 68.7
4.1 % 5.0 2.8 자료 : RCG
74) 자본시장이 발달한 대부분의 국가에서 기관투자자는 모게지시장의 대출에는 적극적인 관심을 가지 지만 주택임대사업에 지분을 직접 참여하는 것은 꺼리는 성향을 보인다. 이는 임대주택이 가진 리스 크 및 자본시장의 통합추세에 따라 시장의 불확실성이 증가하는데 기인한다.
<표 5- 9> 미국의 부동산유형별 리츠 수익률
(단위 : %) 1989 1990 1992 1993 1994 1995 96 상
NCREIF classic index
apartment office retail R&D/ office
warehouse
1.5 5.9 -2.7 6.2 1.6 2.6
-6.1 -2.4 -11.7 -2.3 -6.6 -2.0
-4.3 3.4 -9.3 -1.7 -7.9 -2.2
0.6 11.2 -6.4 4.6 0.5 -1.7
6.8 12.9 4.6 5.2 5.8 9.1
8.8 11.8 7.1 5.9 10.8 13.5
10.3 11.2 11.2 5.7 11.7 12.1 자료 : NCREIF
미국의 경우 상위 10개 연금투자가의 지분 또는 지분형태(equity-like)의 아파 트투자규모는 90년대 중반 거의 15억 달러에 이른다. <표 5-9>에서 미국 리츠의 부동산투자상품별 수익률을 보면 아파트가 수익성과 안정성 측면에서 가장 유리 한 것으로 나타났다.
기관투자자의 참여를 유도하기 위해서는 임대주택시장에 관련된 창의적인 금 융중개기법의 개발, 참여동기의 부여, 적절한 정부보조, 효율적인 경영전략이 뒷 받침되어야 한다.
첫째, 정책당국에서 임대주택투자의 파이낸싱(financing)기법을 비롯한 새로운 금융수단 개발을 적극 권장할 필요가 있다. 둘째, 공공성격을 가진 자금으로 조 성된 연기금 등은 투자판단에서 수익성뿐만 아니라 고용창출 같은 지역개발에 기여하는 부차적인 효과를 추구하려는 경향이 있다. 이들에게 적절한 동기부여 가 필요하다. 셋째, 저소득층을 위한 임대주택에는 임차가구에게 주거비를 보조 하는 한편, 사업소득세 경감 등 기관투자자의 투자 확대를 촉진하는 세제상의 지 원이 따라야 한다. 넷째, 임대주택투자를 주요목적으로 운영되는 금융기관을 지 원하기 위해 정부에서 최종의존보증(last resort guarantee)을 제공하거나 융자 보험기구(loans insurance vehicle)를 설립하는 방안을 검토할 수 있다.
(2) 기존 주택의 활용
① 재임대제도의 도입
임대주택의 건설・공급에는 많은 재원이 필요할 뿐만 아니라 건설기간의 소 요, 택지 확보의 곤란 등 여러 가지 어려움이 따른다. 이런 점에서 기존주택을 임대주택으로 활용하는 문제를 적극 검토할 필요가 있다. 이는 지자체 등에서 민 간이 보유한 주택을 장기임대계약을 통해 임차한 다음, 이를 다시 저소득층 등에 게 재임대하는 방식이다.
이 방식은 공공부문의 주택건설비용을 단기적으로 경감할 수 있으며, 임차가 구는 적정수준의 임대료 부담으로 장기간 안정된 주거를 유지할 수 있다. 민간의 주택소유자는 안정된 임대수입을 얻으면서 주택관리에 따른 부담을 줄이는 혜택 을 누린다. 또한 지역이나 주택규모별로 수요에 탄력적으로 대응해 지역 임대시 장의 안정에 기여한다는 장점도 가진다. 임대주택의 관리는 공공기관, 비영리단 체나 관리전문회사에 위탁할 수 있다.
재임대방식은 적은 재원 투입으로 다수의 임차가구에게 임대주택을 공급하기 때문에 시장안정효과가 높은 편이다. 예를 들어 연 임대료가 주택가격의 8%이며 저소득가구에게 시중 임대료의 절반수준으로 재임대하는 경우, 지자체가 부담하 는 비용은 주택건설에 쓰이는 비용의 4%에 불과하다.
물론 이 비용은 주거비지원으로 소비되므로 주택재고를 증가시키는 효과는 거 의 없다고 볼 수도 있다. 그렇지만 재임대방식이 정착되고 지자체에서 매년 일정 한 주택을 임차하는 장기계획을 수립한다면, 이를 바탕으로 민간에서 지자체에 임차할 주택을 건설하기 때문에 민간자본을 활용한 임대주택의 공급효과도 나타 날 수 있을 것이다. 재임대주택에 대한 민간의 참여를 활성화하기 위해서는 지자 체와 민간 사이에 사전계약을 맺고, 재임대주택의 소유자가 임대사업자로 등록 하도록 유도하는 것이 바람직하다.
② 리스백(leaseback)방식의 활용
임대주택을 보유하고 있거나 건설하려는 기관투자자와 협력계약을 체결하고, 이들이 소유한 임대주택을 주택이 필요한 임차인에게 공급하는 방식이다. 임차 가구의 선정은 정부 또는 정부가 지정한 비영리단체에서 결정하며 임대주택의 구입 및 건설은 정책수행의 파트너로 선정된 기관투자자가 담당한다.
이 방식은 차상주택 같은 재임대방식과는 달리 정부가 임대주택을 매입하거나 임차하는 것이 아니므로 최소한의 재원부담으로 임대주택 공급을 확대하는 효과 를 얻을 수 있다. 이때 정부는 기관투자자에게 주거수당 지급이나 감가상각 확대 등 세제혜택을 부여한다. 그러나 중앙정부나 지자체가 기관투자자가 보유한 주 택을 매입해 주거나 매각을 보장하지는 않는다. 기관투자자의 입장에서는 임차 인의 안정확보로 투자 리스크를 줄이는 장점을 가진다.
③ 비주거용건물의 임대주택 사용
비주거용건물을 주거에 적합하게 개조하거나 개량가능한 주택을 개보수해 임 대주택으로 제공하는 방법이다. 독일의 경우 이러한 건물개조, 개보수투자에 다 양한 세제・금융상의 지원을 하고 있으며, <표 5-10>에서 보는 것처럼 총 주택공 급의 10% 이상을 차지하고 있다.
<표 5- 10> 독일의 비주거용건물의 주택개조 실적
(단위 : 호, %)
1991 1993 1995 1997 1999
45,577 (14.5) 61,331 (13.5) 78,151 (13.0) 77,059 (13.3) 66,088 (14.0) 주 : ( )속은 총 주택공급에서 차지하는 비중, 1991년은 서독이며 그 이후는 동독지역을 포함 자료 : 독일 연방건설성 : Bundes Baublatt, 2000에서 재작성
(3) 다양한 투자전략의 개발
① 합작투자(joint venture)의 활성화
합작투자는 민간과 공공기관이 투자의 일정 부분을 각각 담당해 임대주택에 대한 투자 활성화를 추진하는 방식이다. 이때 각 참여주체의 투자내용은 지역사 정에 따라 토지, 자본, 인력, 기술 등 다양하게 구성될 수 있다. 대개 민간은 토지 나 자본을 제공하고 공공부문이 사업을 추진하는 형태가 일반적이었으나, 최근 에는 민간사업자가 공공 및 다른 민간의 투입요소를 묶어 사업을 주관하는 경우 도 흔하다.
합작투자의 장점은 사업주체들이 투자 리스크를 분담하기 때문에 주택임대사 업의 수익과 리스크 불확실성으로 참여를 꺼리는 민간부문을 임대시장으로 유인 할 수 있다는 것이다. 리스크의 크기와 불확실성은 기관투자자에게 중요한 판단 기준이다. 합작형식의 투자가 효율적으로 추진되기 위해서는 다음과 같은 주의 사항이 필요하다.
첫째, 투자의 목적을 명확하게 정하고, 정책당국이 해당지역에서 추진하고 있 는 주택공급계획이나 사업프로그램을 바탕으로 우선순위에 부합되는 사업의 참 여를 계획하는 것이 바람직하다. 우선순위가 높은 프로그램을 추진할수록 정부 나 공공기관의 지원과 협조를 얻기가 용이하다. 둘째, 사업의 초기단계에서 참여 주체 간의 역할과 책임을 분명히 정하고, 재정적 리스크의 크기와 부담가능한 한 계를 충분히 인식해야 한다. 합작사업의 실패는 흔히 추진과정에서 발생하는 리 스크의 불분명한 책임소재로 인해 발생한다. 셋째, 프로젝트의 추진과정에서 수 시로 타당성 분석(feasibility study)을 검토할 필요가 있다. 임대주택 투자의 타당 성은 금리, 임대료 등 많은 변수가 영향을 미치며, 이런 변수들은 시장상황에 따 라 변동이 심하다. 따라서 시장의 상황이 변할 때는 타당성을 재확인하는 작업이 필요하다.