민간의 역할을 강조하는 정책에 따라 사회주택을 포함한 민간임대주택에 대한 여러 지원책이 실시되고 있다.48)이러한 지원책은 시장규제를 완화해 민간투자 를 촉진하는 방안과 임대주택 공급에 대한 직접지원으로 나누어진다.
임대시장의 규제완화대책은 민간자본의 시장 참여를 유도하기 위한 조치들이 다. 1982년에는 민간임대주택 공급을 촉진하기 위해 임대사업자에 대한 제약을 완화하는 방향으로 임대차관련법이 개정되었다. 주요 개정내용에는 경사임대료 제도의 도입, 표준임대료 규정의 완화, 보증금의 법제화 등을 포함하고 있다. 80 년대 후반에 발생한 주택부족문제 해결을 위한 임대주택 공급대책의 하나는 개 인이 소유한 모든 건축물에 대해 임대용주택의 건축기준에만 맞으면 임대주택 전환을 허용했다는 점이다. 이런 조치들에 힘입어 민간임대주택의 공급은 크게 증가했다.
민간임대주택의 지원은 세금감면 등 간접지원과 함께 저리의 공공자금 융자, 운영비 및 금융비용에 대한 보조, 저축보조제도(subsidised savings schemes) 등 이 있다. 이런 지원은 당초 신규임대주택의 건설에 집중되었으나 70년대 중반 이 후로는 개보수주택(rehabilitation), 기존주택 구입(second hand housing) 등에도 확대 적용하고 있다.
민간임대주택 공급에 관한 금융지원으로는 사회주택 건설비용의 무이자 또는 저리의 대출, 일시불 보조, 경상비용 경감을 위한 보조 및 대출 등이 있다. 특히 통일에 따른 주택문제 해결방안으로 도입된 자가보조법(Eigenheimzulagegesetz) 에는 주택취득과 건설에 광범위한 지원책을 포함하고 있다. 자가보조의 주요내 용은 일정소득 이하인 가구가 자가주택을 건설하는 경우 건설비용의 5%를 지원 하며 기존주택 취득에는 구입비용의 2.5%가 지원된다.
48) 저소득층을 비롯한 임차가구에 대한 주택정책은 독일과 영국이 분명한 대비를 보여준다. 영국은 주 로 공공주택을 공급・지원하는 정책에 중점을 두는데 비해 독일은 사회주택제도를 통해 민간임대주 택의 지원을 강조하고 있다.
한편 주요한 세제지원의 내용은 다음과 같다.
첫째, 민간임대주택은 소득세 과세에서 일정비율의 감가상각과 이자상환, 유 지보수비용을 공제 받으며, 주택 투자에서 발생한 손실을 다른 소득의 과세에 반 영할 수 있다.49) 둘째, 사회주택의 크기를 초과하지 않는 분양주택 및 임대주택 은 재산세와 취득세를 감면 받는다.
감가상각제도는 민간임대주택 투자의 활성화를 위한 강력한 인센티브로 꼽히 고 있다. 1949년 「세의잠정적신질서에관한제2차법」에서 주택자산의 감소분을 소득세에서 공제해주기 위해 도입되었으며, 자가와 임대주택에 차등적으로 적용 한다. 주택 일부를 임대하는 주택의 경우 완공 또는 취득부터 50년 동안 상각률 이 점차 감소하는 형식으로 적용되며, 전체 임대주택은 임대료수입에서 감가상 각비와 필요경비를 공제해주고 있다.
1989년에는 임대사업에 대한 감가상각제도를 개선해 감각상각기간을 40년으 로 단축하는 한편, 초기상각률을 높인 가속방식을 도입했다. <표 4-26>에서 보는 것처럼 임대주택 투자자는 초기 4년 동안 28%, 10년 동안 58%의 높은 감가상각 혜택을 받는다. 특히 저소득층에게 일정기간 이상 정부가 정한 임대료로 임차하
<표 4- 26> 독일의 임대주택 투자 감가상각 내용
1988년 이전 1989년 이후
연 차 연 상각률 누적상각률 연 차 연 상각률 누적상각률
1～8 년
9～14년 15～50년
5 %
2.5 % 1.25 %
40 %
55 % 100 %
1～4 년 5～10년 11～16년 17～40년
7 % 5 % 2 % 1.25 %
28 % 58 % 70 % 100 % 자료: Oxley, Michael and J. Smith (1996)
49) 주택투자 손실을 다른 투자의 세금부과에서 반영해주는 제도는 최근 들어 적용범위를 점차 축소하 고 있다.
는 주택에는 초기할증률을 더욱 높여 초기 10년간 85%가 감가상각되는 가속상 각방식을 적용해주고 있다.50) 가속감가상각제도는 임대료의 상승요인을 완화해 임차가구의 주거비 부담을 경감하는 효과를 가져다 주었다.51)
또한 집중지원을 받는 사회주택의 크기를 20% 이상 초과하지 않는 분양・임 대주택은 통상 토지가격의 7%에 해당하는 토지취득세를 감면 받으며 재산세 감 면은 10년 동안 적용된다. 자본이득세는 소유기간이 2년 이하일 때만 부과하므로 일정기간 이상 임차한 임대주택은 부과대상에서 제외된다.
민간임대주택에 대한 또 다른 지원으로는 소규모 투자자의 임대시장 참여를 촉진하는 제도가 있다. 소규모의 민간토지소유자가 두 채의 건물을 지어 한 채를 임대하는 경우 임대용으로 공급한 주택은 초기 5년 동안 5%, 이후로는 2.5%의 감가상각 공제를 해주며, 모든 토지소유자와 자가보유가구에게 일정한도까지 주 택자금 상환액, 유지비용 등을 감면한다.52)
50) 1992년 말까지 적용된 한시적 지원내용이다.
51) 감가상각 지원은 민간임대주택의 공급증가에 크게 기여했으나, 이에 따른 정부의 세금 손실도 상당 한 것으로 나타났다.
52) 1990년까지는 모든 주택소유자는 건축 이후 10년간 토지세(land tax)를 면제받았으며, 이는 민간임대 주택 공급에 크게 기여했다. 이 제도는 1991년부터 폐지되었다.
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C H A T E R
민간임대주택 공급활성화 대책