민간부문의 주택임대사업에 관한 현황은 건설교통부의 임대사업 등록에 관한 자료를 이용해 정리했다. 임대주택법에 의하면 주택임대사업은 주택건설사업자 (주택건설촉진법에 의해 20호 이상 주택을 건설한 주택업체), 임대목적의 주택건 설업자(20호 미만 주택을 건축법에 의해 허가받은 자), 2호 이상의 임대주택을 소유 또는 매입체결한 개인 등이 임대주택법에서 정한 절차에 따라 사업자로 등 록해야 한다.
공식적인 주택임대사업이 시작된 1994년 이후 임대사업자의 등록 현황은 <표 3-4>에 정리되어 있다. 임대호수는 매년 꾸준히 증가해 2001년 8월 현재 등록된 임대주택수는 45만호에 이른다. 공식 임대주택이 주택재고에서 차지한 비중은 1995년에 1.5%에 불과했으나 최근에는 3.9%로 크게 증가했다. 지역별로는 서울 을 비롯한 수도권의 임대주택 재고가 전체 임대주택의 50%(임대사업자 기준으 로는 68%)를 차지하고 있다. 이는 수도권의 주택보급률이 낮아 임대수요가 많은 데다 주택가격 상승에 따른 기대수익이 높다는 사실에 기인한다.
임대주택 호수기준으로는 주택건설사업자가 차지하는 비중이 압도적으로 많 지만, 1997년 이후 매입임대사업자도 크게 증가하고 있다. 매입임대사업의 증가 는 전세값의 지속적인 상승에 힘입은 임대수익성의 향상, 기업 구조조정에 따른 퇴직자의 임대사업 참여, 임대사업 활성화를 위한 정책강화에 기인한다.
9) 정의철 (1998)
<표 3-4> 민간임대사업자 현황
(단위 : 호, 업체수)
건설임대사업자 매입임대
사업자 합 계
주택건설업체 건축법허가 사업자
1994년 32,100 ( 74) 52 ( 2) 783 ( 29) 32,935 ( 105) 1995년 137,356 ( 299) 1,710 ( 157) 1,885 ( 121) 140,851 ( 577) 1996년 195,982 ( 428) 3,277 ( 284) 4,702 ( 473) 203,961 (1,185) 1997년 228,645 ( 587) 5,577 ( 466) 28,116 (3,357) 262,338 (4,410) 1998년 264,977 ( 646) 6,631 ( 550) 37,686 (4,452) 309,294 (5,648) 1999년 316,274 ( 814) 8,069 ( 669) 52,246 (6,301) 376,589 (7,784) 2000년 392,037 ( 959) 11,265 ( 910) 68,729 (9,699) 472,031(11,568) 주 : ( )속은 사업자 수
자료: 건설교통부
민간임대사업자의 임대주택 규모는 전용면적 18평 이하가 거의 90%를 차지하 며 25.7평 이상인 임대주택은 1%에 불과하다. 이는 소형주택일수록 전세값 비중 이 높아 임대사업의 수익성 확보에 유리하며, 세제・금융 측면에서 정책적 지원 이 많다는 사실에 기인한다. 소형주택의 경우 전세값이 매매가격의 70～80%에 육박하는데다 낮은 금리의 융자이용, 세제감면 등으로 적은 자기자본으로도 상 당한 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
민간부문의 임대시장 참여에는 순수한 민간임대주택 이외에 국민주택기금 등 공공자본을 이용해 임대주택을 건설・공급하는 방법도 포함시킬 수 있다.
공공임대주택의 건설은 80년대 이후 총 주택건설의 15% 정도를 점유하고 있 으며, 90년대 중반 들어서 민간의 참여가 활발해지고 있다. 사업주체별 공공임대 주택의 건설실적은 <표 3-5>에서 보는 것처럼 민간부문이 전체 건설호수의 절반 을 상회한다.
<표 3-5> 공공임대주택의 부문별 건설 실적
(단위 : 호, %)
주택건설 공공임대주택 건설 민간부문의
공공임대주택 건설
1985년 227,362 26,117 (11.5) 9,669 ( 4.3) 1990년 750,378 124,894 (16.6) 48,600 ( 6.5) 1995년 619,057 77,584 (12.5) 60,771 ( 9.8) 1996년 592,132 104,648 (17.7) 86,254 (14.5) 1997년 596,435 108,115 (18.1) 91,117 (15.3) 1998년 306,031 93,795 (30.6) 79,677 (26.0) 1999년 404,715 109,417 (35.8) 78,861 (19.5)
2000년 433,484 95,932 (22.1)
-주 : ( )속은 총 -주택건설 호수에서 차지하는 비중 자료: 건설교통부
공공임대주택 건설에 대한 민간의 참여는 주택시장이 침체상태에 놓여 있던 1993년부터 활발해졌다. 90년대 초반에는 주택경기 과열로 민간이 분양시장에 적극 뛰어들어 수익을 확보할 수 있었기 때문에 공공임대주택에 관한 관심이 낮 았다. 이후 90년대 후반에 들면서 국민주택기금 지원의 강화, 임대주택의 세제지 원 확대, 분양시장의 저조, 전세값의 상승에 따른 임대수익 개선기대 등에 힘입 어 민간부문의 공공임대주택 건설이 다시 증가하는 추세를 보이고 있다.10)1999 년에는 공공임대주택 건설의 72%를 민간사업자가 국민주택기금 등을 지원 받아 건설・공급했다.
10) 임대투자수익의 개선은 90년대 후반에 주택가격이 비교적 안정을 유지한데 비해 임대료 지표인 전 세값은 아파트를 중심으로 꾸준히 상승했다는 사실에 기인한다. 아파트의 경우 90년대 초반까지 40%수준에 머물던 매매가격/ 전세값 비중이 90년대 말에는 60%를 훨씬 상회하고 있으며, 소형아파 트의 경우 이 비율이 80%에 이른다.