주택정책의 목표와 수단

1) 주택정책의 목표와 수단

(1) 주택정책의 목표와 과제

주요 선진국의 주택정책 목표를 보면, 미국은 주택법에서 ‘모든 국민에게 적절 한 주택과 양호한 주거환경을 제공한다’라고 규정하고 있다. 스웨덴은 1967년 발 표한 주택선언에서 ‘사회의 주택공급 목표는 모든 국민이 쾌적하고 넓으며 기능 면에서 양호한 주택을 합리적인 가격으로 공급하는 데에 있다’라고 정의하고 있 으며, 1974년 주택법에서는 주택에 있어서의 사회정의와 분배의 형평성, 그리고 경제적 선택의 자유를 주택정책의 목표로 선언하고 있다. 일본은 주택정책의 목 표를 ‘안정된 생활을 영위할 수 있는 양호한 주거환경을 가진 주택을 공급하는 데에 있다’라고 규정하고 있다. 이를 종합하여 보면, 선진국의 경우 주택정책의

일반적인 목표로 쾌적한 주택을 편리한 위치에서 적절한 가격으로 모든 국민이 소유 또는 거주토록 하는 데에 두고 있는 셈이다. 이를 좀 더 구체적으로 세분해 보면, 충분한 양의 주택재고를 확보하고, 질적인 측면에서 국민이 받아들일 수 있는 수준의 주택 및 주거환경을 확보하며, 국민 누구나 부담할 수 있는 적정한 주택가격 수준을 유지하도록 하는 데에 주택정책의 목표가 있는 것이다.

우리나라의 경우 주택정책의 목표는 ‘국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 있다’고 주택법 제1조에서 규정하고 있다. 이러한 주택정책의 목표는 사실상 선 언적 성격만을 지니고 있어서 이를 실현하기 위한 구체적 정책수단을 견인하기 에는 미흡하였으며, 정책집행 후 사후적 평가의 준거가 되지도 못하였다. 특히, 주택의 양적 부족문제가 심각하였던 시기에는 주택의 공급을 양적으로 확대하는 것이 곧, 국민의 주거안정과 주거수준의 향상으로 인식되어 왔던 것이 사실이다.

2002년말 기준으로 전국의 주택보급률은 100.6%에 이르렀다. 이제 주택보급률 이 100%를 상회한 시점에서 주택정책의 목표를 재점검할 필요가 있다. 이와 더 불어 과거의 주택정책이 생산에 중점을 두어 왔다면 향후에는 생산-배분-관리를 체계적으로 포괄할 수 있도록 배분 및 관리에도 관심을 더 기울일 필요가 있다.

(2) 주택정책의 수단

주택정책의 목표를 달성하기 위한 현행 주택정책수단으로는 공공택지공급, 금 융지원 및 조세의 비과세‧감면과 같은 지원적 성격의 수단과 주택선분양제도, 청약제도, 주택가격의 규제, 재고주택의 관리와 같은 시장관리적 성격의 제도가 있다.

(가) 공공택지의 대량공급과 소형주택용지의 염가공급

택지개발 및 공급방식은 개발주체, 토지의 취득 및 처분방식에 따라 다양한 형 태로 구분된다. 사업주체 측면에서는 공공개발과 민간개발, 중간형태로 제3섹터

와 같은 혼합방식, 그리고 공공이 시행주체이면서 실제 사업은 민간에게 위탁하 는 위탁개발 방식 등이 있다. 토지의 취득 및 처분방식으로는 사업지구의 토지를 모두 매수하여 택지로 개발하는 전면매수방식, 사업 후 개발토지 중 사업에 소요 되는 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 소유자에게 되돌려 주는 환지방 식, 사업지구내에서 전면매수방식과 환지방식을 혼합하는 혼합방식 등이 있다.

최근 10년간(1993∼2002년) 공급된 주택 538만호 가운데 공공이 전면매수방식인 택지개발사업에 의한 공공택지에서 공급된 주택의 비중은 36.5%이며, 토지구획 정리사업까지 포함하는 경우 공공택지개발에 의한 주택공급은 전체 주택건설에 서 43%의 비중을 차지한다. 1981년부터 2002년말까지 전면매수방식인 택지개발 사업에 의한 택지의 공급내역을 보면 <표 Ⅲ-1>과 같다. 2002년말 현재 전국의 택지지구는 582개, 1억 3,281만평이 지정되었다. 이 중 사업이 준공된 지구는 437 개, 8,317만평이며, 나머지는 사업이 추진 중이다. 사업시행자별로는 한국토지공 사가 7,052만평(53.1%), 대한주택공사가 2,726만평(20.5%), 지방자치단체가 3,503 만평(26.4%)을 공급하였다. 지역별로는 수도권이 51%, 광역시가 21%, 기타 지역 이 28%를 차지한다.

<표 Ⅲ-1> 택지개발사업지구 지정실적(2002년말 현재)

(단위 : 만평, %)

구 분 합 계 토지공사 주택공사 지자체

전 국 13,281(100.0) 7,052(53.1) 2,726(20.5) 3,503(26.4) 수도권 6,751(100.0) 3,859(57.2) 1,663(24.6) 1,229(18.2) 자료 : 건설교통부

택지개발촉진법에 의해 공공부문이 개발한 택지는 상업용지 등을 제외하고는 시장가격에 비하여 상대적으로 저렴한 가격으로 공급하고 있다(택지개발업무처 리지침 제18조 및 별표3). 임대주택 건설용지 및 60㎡ 이하 국민주택규모의 분양

주택 건설용지는 조성원가 이하로 공급되고 있다. 임대주택 건설용지 중 60㎡ 이 하 주택용지는 조성원가의 70%에 공급하고, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택용지는 지 역별로 차등화되어 있으며 조성원가의 70∼95%에 공급한다. 60㎡ 이하 국민주택 규모의 분양주택 건설용지 역시 지역별로 차등화되어 있으며 조성원가의 80∼

95%에 공급한다. 공공용지 및 협의양도인택지는 조성원가 수준으로 공급한다.

<표 Ⅲ-2> 택지공급가격 기준

(단위 : 조성원가 대비 비율)

구 분 용 도 별

공급지역

수도권․부산권 광역시 기 타

지 역

조성원가 이하

- 60㎡이하 임대주택 건설용지 70 70 70

- 60-85㎡ 임대주택 건설용지 95 80 70

- 60㎡이하 국민주택 건설용지 수도권 95,

부산권 90 90 80

조성원가 수준

- 공공용지 100 100 100

- 협의양도인 택지 수도권 : 감정가격

부산권 : 110 110 110

조성원가 이상

- 단독주택 건설용지 감정가격 감정가격 감정가격

- 60-85㎡ 국민주택규모의 용지 감정가격 감정가격 감정가격

- 85㎡초과 주택용지 감정가격 감정가격 감정가격

- 기타 공공용지(학교용지 포함) 감정가격 감정가격 감정가격

- 상업용지 등 경쟁입찰에 의한 낙찰가격

주 : 1) 공급가격은 상한가격 기준이며 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급 가능

2) 조성원가는 용지비 및 조성공사비와 이에 대한 일정비율의 일반관리비 및 영업외 수익비 용 상계손익을 포함한 가격임(택지개발촉진법시행규칙 별표 참조)

3) 공공시설용지와 기타 공공시설용지(학교 포함)는 당해 공공시설의 관리주체 및 영리성에 의해 구분하여 결정

공공용지는 조성원가의 100%, 협의양도인택지는 조성원가의 110%로 공급하 되 수도권은 감정가격으로 공급한다. 단독주택 건설용지 및 60㎡ 초과의 공동주

택용지와 기타 공공용지(학교용지 포함)는 감정가격으로 공급한다. 상업용지 등 은 경쟁입찰에 의한 낙찰가격으로 공급한다(택지개발촉진법시행령 제13조의2 제2항 단서).

(나) 주택금융의 지원

주택사업 및 주택수요를 지원하는 주택금융에는 국민은행을 포함한 시중은행, 주택할부금융사 등 민간금융기관에 의한 민간주택금융과 정부가 운용하는 국민 주택기금 및 재정지원 등의 공공주택금융이 있다. 주택금융의 전반적인 구조를 개략적으로 정리하면 <그림 Ⅲ-1>과 같다.

주택자금수요자 자 금 용 도 주택자금공급자 자 금 조 달

개 인 주 택 구 입 전 세 자 금 주택개보수 신축/증개축

금융기관 재 정 차 입

주 택 채 권 청 약 저 축 주 택 복 권 일 반 예 금 국민주택기금

시중은행 기 타 주택사업자

유 동 화 비제도권

전 세 선분양제도

신용보완 유동화회사

S P C KoMoCo

주금신보 통합추진

<그림 Ⅲ-1> 주택금융의 구조

주택자금 수요자는 가계와 주택사업자이며, 용도로는 소비자들이 주택을 구입 하거나 전세금을 충당하기 위한 자금, 주택을 보수하는 자금 등이 있으며, 개인 이나 건설업체가 주택을 건설하는데 필요한 건설자금이 있다. 주택자금 공급기

관으로는 정부기금인 국민주택기금과 국민은행 등의 금융기관, 주택할부금융을 취급하는 여신전문회사 등이 있다. 그 밖에 주택자금 공급기관의 자금조성 및 유 동화를 지원하는 유동화중개회사와 대출보증을 담당하는 주택금융신용보증기금 등도 넓은 의미의 주택금융기관의 범주에 포함시킬 수 있다.

1990년대 초반까지는 민간주택금융에 대해서도 금리 및 대출 규제가 있어서 민간주택금융과 공공주택금융간에 차별성이 거의 없었다. 그러나 1993년에 발표 된 금융개혁계획과 1997년 주택은행의 민영화 등을 계기로 민간주택금융은 시장 원리에 따라 상업베이스로 운용되고 있다. 민간금융기관은 주로 예수금으로 자 금을 조달하여 시장금리에 의하여 주택 건설 및 구입 자금을 지원한다.

공공주택금융은 재정지원과 국민주택기금이 있으나, 대부분은 국민주택기금 으로 운용되고 있다. 재정지원은 현재 국민임대주택 건설자금으로 일부가 공급 되고 이 외에 소량의 재정차입금이 있는 정도이다. 국민주택기금은 1981년 4월 주택건설촉진법에 의거하여 설치되었으며, 이는 주택공급계획을 효율적으로 실 시하는데 필요한 자금을 확보하고 이를 원활히 공급하기 위하여 활용되고 있다.

국민주택기금은 국민주택채권, 국민주택기금채권(1994년 이후에는 기금채권 발행이 중지되고 국채관리기금 예수금으로 대체), 청약저축, 재정융자, 융자금 회수자금 등으로 자금을 조성하여 국민주택의 건설 및 대지조성사업 등에 지원 되고 건설업체에 지원된 자금은 주택의 완공과 함께 입주자에게 대환된다. 최근 에는 분양중도금 및 주택구입자금지원도 함께 하고 있다.

① 국민주택기금의 조성

1990년대 중반까지는 국민주택기금의 연간 순조성액이 5조원 내외였으나 2000년대에 들어서 그 두 배인 10조원 내외에 달하고 있다. 2002년에는 총수입 19조 1,999억원 중 차입금 상환에 8조 3,380억원을 사용하고, 주택사업비로 10조 8,620억원을 배정하였으나, 실제 운용액은 7조 35억원에 그치고 3조 8,584억원을 차기 이월하였다.

<표 Ⅲ-3> 국민주택기금의 조성

구 분 1997 1998 1999 2000 2001 2002

제1종국민주택채권 12,340 10,319 18,669 19,254 28,572 50,617

제2종국민주택채권 3,631 -8 -82 -8 -2 -1.5

청약저축 -2,564 -5,356 -1,284 -76 850 3,467

주택복권자금 588 595 670 768 777 1,054

재특자금 5,600 4,440 6,804 2,131 -1,466 -7,006

농특자금 554 620 776 386 153 327

국채관리기금예수금 9,499 15,998 31,329 18,219 10,596 -27,073

국민주택기금채권 -1,200 -1,500 0 - -

-융자금 회수 10,424 10,671 23,026 32,947 58,565 70,650

예탁금 -270 17,950 -5,200 - -10,100

-차관자금 -277 -382 -282 -244 -263 -263

이자수입 등 7,838 5,529 1,985 5,247 3,346 3,172

이월자금 1,000 892 3,874 5,793 12,211 8,574

주택저당증권자금 0 0 0 12,773 7,427 5,102

합계 47,163 59,768 80,285 97,039 110,666 108,620

평균 조성금리 6.0 6.2 6.16 6.31 ‥ ‥ 자료 : 건설교통부

자금조성에 가장 크게 기여하고 있는 조성원은 융자금 회수이며, 기존의 대출 자금에 대한 원리금 상환액으로서 융자금 회수액은 국민주택기금 규모의 증대와 함께 증대하여 향후 국민주택기금의 안정된 조성원으로 기여할 전망이다. 그 다 음으로 기금조성에 기여하는 것이 제1종 국민주택채권으로서 융자금회수와 함 께 향후 국민주택기금의 안정적 조성원으로 기여할 전망이다. 특히 경제규모의 증대, 부동산 경기활성화, 과표 현실화 등으로 2002년에는 조성규모가 급격히 증