(1) 주택금융
먼저 주택금융을 그 주체에 따라 공공주택금융과 민간주택금융으로 구분하여 보자. 민간주택금융의 경우 가계의 입장에서 볼 때, 소득에 비하여 주택가격이 높아 민간금융기관 차입에 한계가 있다. 그리고 단기 및 변동금리 위주의 대출 로 인한 차입자 위험이 증대되었다는 점 등의 문제가 있다. 그러나 민간주택금융 은 근본적으로 상업베이스에 따라 움직이는 것이므로 주택자금 융자에 대한 소 득공제 방안 등을 제외하고는 가구를 위한 특정한 지원책을 모색하는 데에는 한 계가 있다. 따라서 금융제도 개선방안은 공공주택금융을 중심으로 살펴보기로 한다.
공공주택금융인 국민주택기금의 경우 운용방향에 대한 전반적인 재검토가 필 요하다. 현재 국민주택기금의 운용실태를 보면, 서민주거 안정 및 주거복지 기금 으로서의 목적에 충실하지 못하다. 문제점 검토에서 살펴보았듯이 국민주택기금 의 운용사업 중 순수하게 저소득 서민계층을 대상으로 운용하는 지원사업은 전 체 기금운용액의 50% 내외 수준이다. 따라서 저소득계층과 직접적으로 관련이
없는 중형분양 및 중형임대사업자금 등의 사업에 대한 지출액은 감소시키고, 국 민임대주택 공급, 저소득영세민전세자금 등 저소득계층에 대한 지원을 대폭 강 화해야 한다.
현행 제도상 국민주택기금에 의한 전세자금 지원조건은 불합리한 측면이 있 다. 저소득영세민전세자금 및 근로자‧서민주택전세자금 등의 경우 융자기간 및 상환방법에 문제가 있다. 현재는 2년이내 일시상환이 원칙이고 재계약시 2회에 한하여 기한연장이 가능하다. 저소득계층이 단기간내에 전세가격의 70%를 일시 상환하는 데는 한계가 있을 것이다. 따라서 분할상환 및 기간연장 횟수를 조정하 는 방안을 검토할 필요가 있다. 예컨대 공공임대주택 및 국민임대주택에 대한 기 금대출금의 융자기간이 10년거치 20년 상환인 점을 감안하여 5회 이상 기한을 연장하고 분할상환토록 하는 것도 하나의 대안될 것이다.
또한 서민 주거안정을 위해서는 현재 전체 주택재고의 2.3% 수준에 불과한 장 기임대주택(임대기간 10년 이상) 재고를 확대할 필요가 있다. 국민주택기금 운용 현황을 보면, 공공임대주택에 대한 지원비중은 전체 지원액의 20%내외 수준에 불과하므로 향후 장기공공임대주택의 공급에 대한 지원비중의 재조정이 필요하다.
정부가 제시한 향후 10년동안 장기 공공임대주택 150만호 공급계획을 원활하 게 달성하기 위해서는 국민주택기금 48조 6,916억원(연간 약 4조 8,700억원)이 필 요하다. 최근 2년(2001∼2002년)을 기준으로 볼 때, 국민임대주택, 공공임대주택 (5년제), 중형임대주택(5년제), 사원임대주택, 재개발임대주택 등 건설임대주택에 대한 국민주택기금 지원액은 연평균 3조 7,500억원 수준이다. 향후에는 이러한 공공임대주택들을 국민임대주택과 10년제 공공임대주택 등 장기 공공임대주택 으로 통합운영한다고 전제하자. 이 경우 연간 국민주택기금 소요액은 4조 8,700 억원으로 추정되었으므로 과거 공공임대주택에 대한 지원액보다 연평균 약 1조 1,000억의 기금을 추가로 투입하여야 한다.
기금 추가소요액을 조달하기 위해서는 새로운 조성원을 개발하는 방안과 기금 운용대상을 조정하는 방안 등 크게 두 방향으로 접근해 볼 수 있다. 우선 새로운
조성원을 개발하는 방안으로 국채를 발행하거나 주택저당채권유동화증권(MBS) 을 확대 발행하는 것이 가장 현실적일 것으로 판단된다. 다만, 이 경우에는 국채 및 MBS의 발행금리가 공공임대주택 자금 대출금리를 상회하므로 발행금리와 대출금리간의 이자를 보전하는 방안이 강구되어야 한다. 이자보전을 위해서는 이익잉여금 및 주택복권수입의 활용, 공공택지의 분양차익 활용, 그리고 재정지 원을 검토해 볼 수 있다. 신규 소요재원을 조성하기 위한 다른 대안으로는 현재 의 국민주택기금 운용대상을 조정하는 방안이다. 중형분양주택자금, 분양중도금 등 일부자금은 외환 및 금융위기 직후 주택경기 활성화 차원에서 도입된 프로그 램이다. 공공주택자금인 국민주택기금의 가장 중요한 기능이 저소득층의 주거안 정에 기여하여야 한다는 점에는 이론이 없을 것이다. 따라서 저소득층의 주거안 정과 이를 위한 장기공공임대주택의 재고확보를 위해서 이들 프로그램 중 일부 를 축소 또는 폐지하는 방안을 검토할 필요가 있다.
(2) 택지 공급
국토의 선계획․후개발 전환, 국토이용체계의 개편에 따라 주택이 부족한 대 도시지역의 택지공급 여건이 악화된 상황이다. 특히, 수도권에서는 준농림지 개 발의 위축과 함께 도시및주거환경정비법의 시행에 따른 재개발․재건축의 감소 로 주택공급에 상당한 차질이 예상된다. 국토계획법상의 관리지역에 대한 토지 적성평가와 제2종지구단위계획 수립 등 민간의 본격적인 택지개발 참여에는 상 당한 기간이 소요될 것이다. 이는 환경친화적인 국토의 개발을 위하여 감수해야 할 비용이기도 하다.
다만, 공공택지 공급절차의 획일성으로 인한 공공임대주택 공급의 애로를 해 소하는 방안이 모색되어야 할 것이다. 현행 택지개발촉진법에 의한 공공택지 공 급절차에 따르면 예정지구 지정으로부터 택지공급까지 개략적으로 4∼5년이 소 요된다. 현행 택지공급 절차를 그대로 유지하여 공공택지를 공급하는 경우 향후
10년내 국민임대주택 100만호를 포함한 장기공공임대주택 공급계획은 큰 차질 을 빚게 될 가능성이 크다. 따라서 신속한 택지확보와 주택건설을 추진하기 위해 서는 국민임대주택 공급을 위해 개발하는 택지지구에 대한 사업계획승인권의 중 앙정부 이관과 국민임대주택용 택지확보 및 건설절차 간소화 방안이 마련되어야 할 것이다.
또한 공공택지의 가격체계를 재조정할 필요가 있다. 호당 60m2 를 초과하는 분양주택용 공공택지는 현재 감정가격으로 공급되고 있다. 지역별로 차이는 있 지만, 감정가격은 시장가격에 비하여 현저히 낮다. 주택분양 가격이 자율화된 상 황에서 생산요소인 공공택지는 시가보다 현저히 낮은 가격에 공급되고 생산품인 주택은 시장가격에 공급되는 것은 형평에 맞지 않다. 따라서 공공택지의 공급을 경쟁입찰 하거나, 공공택지에서 공급되는 주택의 분양가격을 규제할 필요가 있 다.
(3) 주택관련 조세
(가) 취득세/등록세 : 실거래 가격 포착 장치 마련
현행 취득단계 조세체계에서 실거래 가격을 포착할 수 있는 장치를 마련해야 한다. 현재 구입자는 취득세/등록세를, 판매자는 양도소득세를 적게 내기위해서 저가로 신고하여 실거래 가격의 포착이 어려운 실정이다. 정부의 단속행정으로 는 한계가 있으며 근본적으로 이러한 유인을 없애는 것이 중요하다.
거래가격 담합의 유인을 없애는 방안으로는 주택거래신고제를 도입하는 방안 과 취득과세의 징수방식을 변경하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 주택거래신고제 란 「10.29 주택시장안정 종합대책」에서 제시된 바와 같이 취득가격 및 양도가 격을 실거래 가격으로 신고하도록 의무화하고, 위반하는 경우 거래당사자와 중 개업자를 처벌하도록 하는 제도이다. 주택거래신고제는 법제화에 의해 비교적 손쉽게 운용할 수 있을 것이다. 징수방식 변경 방안은 취득세/등록세의 징수방식
을 정액방식으로 전환하여 과세표준을 신고거래가액과 상관없이 만드는 결정하 는 방식이다. 구체적인 방법으로 <표 Ⅳ-4>와 같이 지역별, 주택 규모별로 차등 화하여 과세하는 방안을 검토해 볼 수 있다.
<표 Ⅳ-4> 취득세/등록세 규모별 과세 예시
(단위 : 만원/호당) 구 분 40㎡ 이하 40-60㎡ 60-85㎡ 85-105㎡ 105㎡ 초과
수도권 면제 300 600 800 1,000
광역시 면제 200 400 600 800
기타지역 면제 100 200 400 600
신고거래가액과는 상관없이 지역별, 규모에 따라 차등과세되므로 취득자는 낮 게 신고할 이유가 없으며, 만약 구입자와의 이해관계로 인해 낮게 신고할 경우 추후 양도소득세의 중과세가 이루어지게 되므로 가격담합의 유인을 줄일 수 있 게 된다. 또한 세 부담과 상관없이 지역별, 규모별로 거래가격을 신고하게 되므 로 정부는 세부적으로 실거래가격의 동태를 자동적으로 쉽게 파악할 수 있으며, 가격담합이 이루어지더라도 지역별, 규모별로 정리된 실거래 가격 자료를 통해 가격담합의 증거를 용이하게 확보할 수 있다.
(나) 재산세/종합토지세
현행 주택관련 보유과세는 토지(종합토지세)와 건물(재산세)이 분리 평가되어 과세되고 있다. 재산보유과세 부담의 공평성을 제고하기 위해 재산세도 종합토 지세를 모두 가구합산하여 초과누진하는 방향으로 전환되어야 한다. 그리고 중 장기적으로는 건물과 토지로 분리되어 있는 부동산 보유과세를 토지와 건물을 일체로 한 부동산보유세로 전환하는 방안을 추진할 필요가 있다.
세율구조의 개편은 재산세와 종합토지세의 세율구조를 유사하게 접근시키면 서 최종적으로 양자를 일치시킨 후에 통합하는 것이 납세자에게 충격을 최소화 할 수 있을 것이다. 세율구조가 유사하여 양 세목의 세율이 일치될 경우 기준이 되는 세율구조는 현행 종합토지세(종합합산)와 동일할 수도 있고, 종합토지세(종 합합산)의 세율구조를 다소 단순화시킨 형태로 될 수도 있을 것이다.
(다) 양도소득세
자본이득 환수를 통해 투기수요를 근본적으로 차단하고 국민주거안정을 위하 여 양도소득세율을 현행보다 일정수준으로 상향조정하는 것이 필요하다. 구체적 으로 「10.29 주택시장안정 종합대책」에서 제시된 바와 같이 가구의 주택보유 수에 따라 탄력세율을 가산하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다. 다만, 임대주택 사업자가 5년이상 임대한 주택을 양도하는 경우는 현행대로 50% 감면, 10년이상 임대한 주택을 양도하는 경우는 전액 감면할 필요가 있다(조세특례제한법 제 97 조 참조).
이러한 과세체계 개편이 있을 경우 실현된 이익에 대하여 과세하므로 보유세 중과보다 상대적으로 조세저항이 적을 것으로 판단된다. 참고로 양도소득세율을 현재보다 1.5배 인상하는 경우는 연간 주택가격 상승률이 15%를 상회하면 투자 자의 세후 수익률이 5.4%가 되어 부동산에서 얻을 수 있는 수익률이 회사채의 연간 수익률 5.3%와 비슷한 수준이 된다. 단, 정책입안시 급격한 세율인상은 다 른 소득과의 형평성 문제를 일으킬 수 있으므로 단계적으로 관리가 필요한 특정 지역에서부터 점차 확대하는 방안이 필요할 것이다.
현재 고급주택을 제외한 3년 이상 보유한 ‘1세대 1주택 양도세 비과세 제도’는 양도차익이 가장 클 것으로 예상되는 주택을 늦게 팔도록 유도하는 문제점을 가 지고 있으며, 소유 주택수라는 물리적인 기준은 소득이나 부의 척도로서 완전하 지 않는 한계를 가지고 있다. 또한 조세혜택을 부여하는 방법 중 현재의 ‘비과세’
방식이 실거래가액에 의한 양도세과세로의 발전을 저해하는 최대 장애물이라는