(1) 주택청약제도
청약제도는 일정한 청약가입요건을 만족시키는 주택수요자가 청약저축 및 청 약예금의 가입을 통해 청약자격을 획득하면 자격취득 일시에 의한 청약순위와 주택공급물량에 대응하는 청약배수제에 따라 이들에게 청약의 기회를 제공하는 제도이다. 이는 주택수요과잉에 대처하기 위한 주택배분방식으로 실수요자에게 단계적으로 주택을 분양하는 목적을 갖고 있다. 민영주택분양과 국민주택분양
모두 청약우선순위는 예금가입기간과 예치금액에 따라 결정되지만 공급대상의 제한을 전자는 청약자 나이, 후자는 무주택세대주로 한정하고 있다.
청약제도가 효율적인 주택분양을 도모하는 동시에 경쟁과열방지와 주택투기 억제의 효과도 지닌다는 견해도 있으나 최근에는 주택 청약자격을 20세 이상의 개인 또는 20세 미만의 세대주로 변경하는 법개정을 통해 청약대상을 대폭 확대 하여 민영주택과 국민주택 및 중형국민주택에 대한 청약범위가 넓어져서 실수요 자 중심의 주택배분을 위한 주택청약의 의미가 퇴색되었다. 또한 현재의 청약제 도는 국민주택의 자격요건인 무주택세대주를 제외하고는 청약가입기간 및 예치 금액에 따라 우선순위가 정해지고 민영주택 또한 청약자 나이를 자격요건으로 설정하고 있어서, 실질적으로 서민층을 보호하는 정책수단으로서의 역할이 미미 하다. 한편 청약통장에 가입한 후 오랫동안 청약순위를 기다리고 있었던 청약자 의 권리보호가 문제로 대두될 수 있다. 나아가서 분양가 자율화와 후분양제 도입 등 시장시스템에 의한 주택공급을 유도하고 있는 실정이어서 향후 청약제도의 역할에 대해 의문이 제기된다.
(2) 주택선분양제도
정부는 주택재고의 절대부족문제를 해결하기 위하여 선분양제도를 통해 주택 건설사업체와 소비자의 시장참여를 촉진하여 공급을 확대할 수 있었다. 주택건 설사업자에게 주택수요 및 건설금융을 사전에 확보할 수 있게 하였고, 소비자에 대해서는 그들이 시장에 참여하도록 하기 위해 분양가격을 규제하여 시장가격보 다 낮은 가격으로 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하였다. 이러한 토대에서 단기간 동안 주택을 대량으로 공급하기 위한 주택200만호공급정책도 추진되었 다. 그 결과 2002년 현재 전국적인 주택보급률은 100.6%를 나타내고 있다.
그러나 선분양제도 하에서는 실수요자뿐만 아니라 장래의 매각차익을 바라는 투자자까지 선분양시장에 참여하여 가수요를 창출하게 되는데, 이는 외환위기
이후 분양권 전매의 허용과 더불어 주택시장 불안을 야기시키는 주된 요인으로 작용하였다. 또한 선분양하에서 현재의 확정 분양가격은 분양 이후 준공시까지 물가변동이나 금리 변동 등에 따른 추가예상공사비(escalation) 부분이 사전에 아 파트 분양가를 책정할 때 반영되는 형태이다. 이에 따라 주택사업자는 완공시까 지의 2-3년간 발생할 미래리스크에 대비하여, 각종 변동가능 비용들을 예상보다 실제비용이 늘어나는 경우가 발생하지 않도록 과다계상하는 경향을 보인다. 또 한 분양가격이 자율화됨에 따라 분양가격 결정시 주변시세가 반영됨으로써 주택 가격 상승시기에는 미래리스크에 대비한 분양가 과다계상 경향과 맞물려 분양가 격 상승이 주변아파트 가격 상승을 유발하고, 기존아파트 가격 상승이 다시 신규 분양아파트 가격 상승에 영향을 미치는 악순환이 발생하고 있다. 그러나 분양가 격의 하방경직성으로 인하여 주택가격 하락시기에는 분양가격 하락으로 연결되 지 않고 있다.
선분양제도 하에서 소비자는 완제품이 아닌 모델하우스를 보고 주택을 구입하 게 되므로, 계약당시의 내장자재가 2∼3년 후인 입주시에는 소비자의 선호와 부 합되지 않는 경우가 발생한다. 이에 따라 입주가구의 취향에 맞게 주택의 일부분 에 대한 구조를 변경하거나 내장재를 교체하는 경우가 빈번하여 사회전체적으로 자원의 낭비를 초래할 수 있다. 또한 주택은 상당히 값비싼 내구재로 소비자는 구입시 완제품에 대한 품질을 판단하고 상응하는 가격을 지불하는 것이 당연하 나, 선분양제도하에서는 완제품을 보지 않고 사전구입하여야 하며 선납을 강요 받게 된다. 선분양제도 하에서 주택업체는 사전적으로 주택수요의 확보가 가능 하므로 품질경쟁이나 판촉을 위한 노력을 게을리 하여 부실시공 및 품질저하의 우려가 있으며, 주택업체 부도시 입주가 지연될 수 있다.
선분양제도는 주택이 절대적으로 부족하고 주택금융이 미비한 여건 하에서 주 택수요를 사전에 확보해 주고 주택의 완공까지 단계적으로 자금을 조달해줌으로 써 주택사업의 안전성을 높여 건설업체를 지원하여 왔다. 그러나 선분양을 통한 주택사업의 자금조달은 대형업체 뿐 아니라 신용만으로는 자금조달이 불가능한
많은 중소업체를 주택시장으로 유인하였고, 이에 따라 주택업체는 양적으로 상 당히 증가하였다. 반면 분양가격 규제와 함께, 수요확보 및 자금조달을 지원함으 로써 주택업체는 시장 변화에 대한 대응노력이나 수요자의 선호에 부응하는데 노력을 기울이지 않아 주택업체의 경쟁력 약화를 초래하고 있다.
<표 Ⅲ-36> 주택선분양제도의 장단점
장 점 단 점
사 회 적 입 장
∘주택금융부족하에서 주택대량공급정책을 지원하기 위한 수단 으로서 주택공급확대
∘전매시장형성으로 시장교란우려
- 실수요자뿐아니라 장래의 매각차익을 바라는 투자자까지 선분양시장에 참여, 가수요창출, 주택시장불안야기
∘확정분양가격으로 선분양함으로써 분양가격 상승요인으로 작용하고, 분양가격 자율화와 더불어 시장가격과 상호 상승작용
∘입주후 구조변경 및 내장재 교체로 인한 자원낭비
주택 건설 업체
∘주택수요 및 자금을 사전 확보함으로써 사업안정성 제고
∘민간주택산업의 양적성장 에 기여
∘경쟁력 약화 및 과다한 양적 팽창 유발
소 비 자
∘가격상승이 기대되는 경우 수익자산 우선 확보 가능 - 분양가격과 시장가격 간의
시세차익 획득 가능하나 사회적으로 바람직하지 않음
∘소비자의 목돈 마련 부담 경감
∘주택수요자가 사업위험 부담 - 선비용지불에 따른 자금위험 - 건설비의 이자비용을 소비자가 부담
∘ 소비자의 선택권침해
- 완제품을 보지 않고 사전구입, 선납강요
∘공급자의 도덕적해이로 인한 부실시공 및 품질 저하 우려
∘건설업체 부도시 입주지연 금융
기관
∘중도금대출로 건설금융간접확대
∘분양보증에 따른 담보제공으로 추가적인 담보 확보가 어려움으로 건설금융 직접참여가 제약됨 보증
기관 ∘분양보증 역할 수행
자료 : 김혜승 외. 2003.12. 「주택후분양제도의 조기정착방안 연구」. 국토연구원(건설교통부 수 탁과제). p26.
주택분양시기를 후분양으로 전환하는 것이 바람직하나 선분양에서 후분양으 로 전환되면 선분양의 장점이었던 건설금융 및 수요확보 등에 대한 사업위험이 급격히 커지므로, 시장충격을 완화하기 위해서는 건설금융의 확충 방안마련 등 대비책이 요구된다.
(3) 주택분양가격 규제
주택보급률의 상승과 1990년대 초반 이후 지속된 주택가격의 안정에 힘입어 1995년이후 점진적인 분양가격 자율화가 추진되었고, 1998년 10월에 수도권의 25.7평 초과 공공택지에 건설하는 아파트가 자율화되었다. 이어 1999년 1월에 국 민주택기금을 지원받는 전용면적 18평이하 주택을 제외한 모든 주택에 대하여 분양가격이 자율화되었다. 이러한 과정 중에 기금지원을 받는 전용면적 18평∼
25.7평 이하의 중형주택의 경우도 자연히 분양가격이 자율화된 것이다. 따라서 현재 공공택지에서 기금지원을 받아 건설되는 전용면적 18평∼25.7평 이하의 분 양주택의 경우에는 수요층도 두터운 데다가 공공부문의 지원을 상당히 받고 있 음에도 불구하고 선분양 및 분양가 자율화의 혜택을 모두 누리고 있어서 주택공 급업체에게 과다한 이익을 안겨주고 있는 문제를 지니고 있다. 한편 전용면적 18 평이하 주택의 경우에도 주택업체들은 분양가격 규제를 받지 않기 위하여 국민 주택기금의 지원을 회피하는 현상이 발생하고 있다.
주택생산의 주요 요소를 택지와 금융으로 볼 때, 국민주택기금의 지원 여부에 따라서만 주택분양가격을 규제하는 현행 방식은 문제가 있으며, 공공택지의 염 가공급 여부에 따라서도 분양가격을 규제하는 방식을 검토할 필요가 있다. 현재 택지개발예정지구 지정에 의한 공공택지의 공급시 공공임대주택과 18평 이하의 분양주택 용지는 조성원가 이하로 공급하고, 18평 초과의 분양주택 용지와 단독 주택 용지는 감정가격으로 공급하고 있다. 따라서 저소득층을 입주대상으로 하 는 공공임대주택과 18평 이하의 분양주택은 가격을 규제하더라도 택지를 조성원
가 이하의 낮은 가격으로 공급하므로 정당성이 인정된다.
그러나 공공임대주택의 경우 주택의 임대료(임대보증금 포함)를 규제하고 있 는 반면, 국민주택기금의 지원을 받지 않고 공공택지에 건설되는 18평 이하의 분 양주택은 가격규제 대상이 아니다. 이와 같은 택지공급제도와 주택분양가격제 도간 연계성의 부족은 규제와 자율간의 균형을 상실한 결과라 할 수 있다.
또한 전용면적 18평 초과 규모 분양주택의 공급가격은 완전히 자율화되었고, 일부지역의 경우 단독주택의 가격이 크게 상승하고 있는 현실을 감안할 때, 이들 주택을 공급하기 위한 공공택지를 감정가격으로 공급하는 현행 택지공급 방식 또는 주택분양 자율화방식도 전면적으로 재검토할 필요가 있을 것이다.
(4) 재고주택의 관리 및 리모델링
우리나라 재고주택은 크게 공동주택과 단독주택(다세대, 연립주택 등 소규모 공동주택 포함)이라는 두 가지 유형으로 대별되며 노후화 정도에 있어서 이질적 인 특성을 보이고 있다.
먼저 주택공급의 특성 면에서 공급 시기가 빠르고, 공동주택에 비하여 시공의 질적 수준이 떨어지는 단독주택이 노후화 정도가 더 빠르고 비중 역시 큰 편이 다. 또한 건축년도가 오래된 노후 단독주택일수록 경제적 수준이 떨어지는 거주 자의 비중이 높아 결과적으로는 주택의 성능과 질은 더 열악한 상태에 놓이게 된다. 결과적으로 재고주택의 질적인 측면에서 공동주택과 단독주택이 이처럼 뚜렷하게 구별되는 이유는 단기간의 고도성장 과정에서 주택공급의 유형 역시 시기별로 뚜렷이 구별되기 때문이다.
주택유형별로 보면 공동주택과 단독주택은 유지관리 및 리모델링의 측면에서 도 상호 이질적인 특성을 보유하고 있는데, 대규모 공동주택은 집단 소유 및 거 주 주택의 특성상 유지관리와 리모델링을 위한 제도적 장치가 요구되며 따라서 이를 뒷받침하기 위한 관련 제도가 있어야 한다.