운 상황이다. 최저주거기준에 미달한 가구일지라도 경제적 여건이 곤란하여 청 약관련 저축에 가입을 못하였거나 가입시기가 늦은 가구는 공공주택에 입주하기 어렵기 때문이다. 따라서 경제적 여건이 다소 나아서 청약관련 저축에 조기 가입 하여 공공주택에 입주한 가구와 비교할 때 수직적 형평성이 달성되지 못한다. 경 기도 지역을 대상으로 실태분석을 실시한 연구결과에 따르면, 공공주택 입주자 는 입주기간 중 호당 3,000∼6,000만원의 경제적 편익을 얻고 있는 것으로 나타 났다.42) 또한 동일한 조건의 입주자라도 공공주택의 유형이 다르면 지불하는 주 거비 수준이 상이하여 수평적 형평성이 달성되지 못한다. 연구결과에 따르면, 5 년제 공공임대주택 입주자는 호당 5,533만원, 국민임대주택 입주자는 호당 5,928 만원, 공공분양주택의 입주자는 호당 3,341만원의 경제적 편익을 얻는 것으로 나 타났다. 따라서 수직적․수평적 형평성 달성을 위해 지원대상계층을 세분화하고 인적․물적보조를 병행하는 배분체계의 개선이 필요하다.
기존 주택정책 수단 기존기존주택정책주택정책수단수단
직 접 지 원
●
●
▲ 택 지 공 급 기 금 지 원 조 세 감 면
간 접 지 원
● 선분양제도
배 분
▲
△ 보 조 금 배분체계 주 택 배분체계
관 리
▲
△ 시 설 관 리
입주자관리 직 접 지 원
분양가통제 가 구 지 원 가 구 지 원 공 급 지 원
공 급 지 원 배 분 및 관 리배 분 및 관 리
● : 지원 강함 ▲ : 지원 중간 △ : 지원 약함
△ 보조금지급 기 금 지 원 임대료통제
△
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△ 기존 주택정책 수단 기존기존주택정책주택정책수단수단
직 접 지 원
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▲ 택 지 공 급 기 금 지 원 조 세 감 면
간 접 지 원
● 선분양제도
배 분
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△ 보 조 금 배분체계 주 택 배분체계
관 리
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△ 시 설 관 리
입주자관리 직 접 지 원
분양가통제 가 구 지 원 가 구 지 원 공 급 지 원
공 급 지 원 배 분 및 관 리배 분 및 관 리
● : 지원 강함 ▲ : 지원 중간 △ : 지원 약함
△ 보조금지급 기 금 지 원 임대료통제
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<그림 Ⅲ-3> 기존 주택정책 수단
주택의 공급을 위한 지원은 다양하고 강력한 반면, 가구에 대한 지원은 상대적 으로 취약한 실정이다. 현행 제도상 가구에 대한 지원수단으로 대표적인 것은 국 민주택기금의 지원과 소형주택에 대한 분양가격 및 임대료 통제를 들 수 있다.
국민주택기금의 지원은 주택구입 및 전세자금 지원과 주택사업자에 대한 지원액 이 입주자에게 대환되는 형태가 있다. 그러나 이러한 가구에 대한 지원조건은 주 택사업자에 대한 지원조건에 비하여 상대적으로 불리하게 되어 있다. 예컨대 중 형임대주택자금의 경우 주택사업자에 대한 대출금리는 연 5.5%이나 임대주택이 분양 전환되는 경우 입주자는 7%의 이자를 부담한다. 주택에 대한 가격통제의 경우 공공임대주택에 대한 임대보증금 및 임대료는 시장임대료에 비하여 현저히 낮아서 상당히 실효성이 있었다. 그러나 분양주택은 국민주택기금이 지원되는 60㎡ 이하 소형에 대해서만 분양가격을 규제하고 있어서 주택사업자들이 국민주택 기금을 지원 받는 것을 꺼려서 그 실효성이 퇴색되어 있는 실정이다. 가구에 대한
또 다른 지원은 최근 도입된 국민기초생활보장제도에 따른 7종의 급여 중 하나로 주거급여가 있다. 현재 주거급여는 가구 규모별로 소요되는 최저주거비의 일부를 일 괄적으로 지급하고 있다.
주택정책은 생산-배분-관리가 하나의 꾸러미로 체계화되어야 한다. 그러나 현 행 주택정책체계상으로는 주택의 배분 및 관리에 대한 장치가 사실상 미비된 상 태이다. 정부가 택지, 금융 및 조세 지원을 통하여 공급하고 있는 공공주택의 경 우 그 배분체계가 명확하여야 한다. 그러나 현행 제도상으로는 배분을 위한 목표 계층의 선정기준도 불분명한 실정이다. 이와 더불어 소득 및 주거수준에 따른 차 별적 지원체계도 미비되었고, 주거시설 및 입주자에 대한 사후 관리체계도 허술 한 실정이다. 이하 각종 주택정책 수단에 대하여 상세히 살펴보기로 한다.
(1) 주택금융
주택사업 및 주택수요를 지원하는 주택금융에는 국민은행을 포함한 시중은행, 주택할부금융사 등 민간금융기관에 의한 민간주택금융과 정부가 운용하는 국민 주택기금 및 재정지원이 있다.
(가) 공공주택금융
서민의 주거안정을 위한 공공주택금융인 국민주택기금의 경우 운용방향에 대 한 전반적인 재검토가 필요하다. 현재 국민주택기금의 운용실태를 보면, 서민주 거 안정 및 주거복지 향상을 위한 기금으로서의 목적에 충실하지 못하고 있다.
2001년, 2002년 국민주택기금의 연간 순조성액은 각각 11조 666억원, 10조 8,620 억원이며, 연간 운용액은 각각 10조 2,092억원, 7조 36억원이다. 하지만 국민주택 기금의 운용사업 중 순수하게 저소득 서민계층을 대상으로 운용하는 지원사업은 전체 기금운용액의 50% 내외 수준이다. 지원받는 계층이 상대적으로 저소득층 인 사업은 공공임대, 국민임대, 공공분양(소형), 저소득영세민전세자금, 근로자‧
서민주택구입자금, 근로자‧서민주택전세자금, 최초주택구입자금, 주거환경개선, 불량주택개량, 농어촌주택개량사업 등을 들 수 있는데 이들 사업이 기금 운용액 에서 차지하는 비중은 2001년, 2002년에 각각 41.7%, 63.6%이다. 나머지는 중형 분양 및 중형임대사업, 분양중도금, 대지조성사업, 대한주택보증(주) 출자, 부도 사업장 정상화 자금 등 저소득계층과 직접적으로 관련이 적은 사업에 지출되고 있다. 이러한 현상은 주로 외환 및 금융위기 과정에서 위기극복을 위해서 국민주 택기금이 활용된 데에 기인한다. 특히 2002년말에는 기금수요의 감소로 인하여 약 3조원의 기금잉여가 발생하였다. 향후 중형분양 및 중형임대사업자금 등 저 소득계층과 직접적으로 관련이 없는 사업에 대한 지출액은 감소시키고, 국민임 대주택 공급, 저소득영세민전세자금 등 저소득계층에 대한 지원을 대폭 강화할 필요가 있다.
<표 Ⅲ-33> 저소득층대상 기금운용액
(단위 : 억원, %)
구 분 2001년 2002년
공공임대 13,596(13.3) 10,618(15.1)
국민임대 8,134(7.9) 11,665(16.6)
공공분양 1,927(1.9) 959(1.4)
농촌주택개량 1,000(1.0) 1,120(1.6)
저소득영세민전세 2,442(2.4) 4,880(7.0)
주거환경개선 504(0.5) 353(0.5)
불량주택개선 10(0.0) 12(0.0)
근로자․서민 구입 4,282(4.2) 1,345(1.9)
근로자․서민 전세 7,169(7.0) 4,808(7.0)
최초주택구입자금 3,555(3.5) 8,795(12.5)
저소득층지원 합계 42,619(41.7) 44,555(63.6)
기타사업 합계 59,473(58.3) 25,481(36.4)
총 계 102,092(100.0) 70,036(100.0) 자료 : 건설교통부
또한 국민임대주택을 포함한 장기공공임대주택 공급에 대한 지원이 미흡하다.
서민 주거안정을 위해서는 현재 전체 주택재고의 2.9% 수준에 불과한 장기임대 주택(임대기간 10년 이상)의 공급량을 확대할 필요가 있다. 참고로 외국의 경우 전체주택 중 공공기관 건설 임대주택 비율은 네덜란드 40%, 영국 22%, 스웨덴 22%, 독일 20%, 일본 7%이다. 우리나라 기금운용 현황을 보면, 공공임대주택에 대한 지원비중은 전체 지원액의 20%내외 수준에 불과하므로 향후 장기공공임대 주택의 공급에 대한 지원비중의 재조정이 필요하다.
전세자금 지원조건이 불합리한 측면이 있다. 저소득영세민전세자금 및 근로자
‧서민주택전세자금 등의 호당 대출금액, 대출금리, 상환기간 등을 살펴보면 우 선 호당 대출금액과 대출금리 수준은 바람직하다고 할 수 있다. 호당 대출금액은 현재 전세금의 70% 수준이며 저소득영세민전세자금의 금리는 현행 3% 수준이 다. 동일한 저소득계층을 입주대상으로 하는 국민임대주택자금 대출금리도 3%
이므로 형평성 측면에서 3% 수준이 타당하다고 할 수 있다. 그리고 근로자‧서민 주택전세자금의 금리는 2002년에 7.5%였으나, 2003년 현재 이미 5.5%로 인하되 었으므로 추가적인 조정이 불필요하다. 그러나 융자기간 및 상환방법에 문제가 있다. 현재는 2년이내 일시상환을 원칙으로 하되, 재계약시 2회에 한하여 기한연 장이 가능하다. 저소득계층이 단기간내에 수천만원(전세가격의 70%)을 일시상환 하는 데는 한계가 있다. 따라서 분할상환 및 기간연장 횟수를 조정하는 방안을 검토하여야 할 것이다. 참고로 공공임대주택 및 국민임대주택에 대한 기금대출 금의 융자기간은 10년거치 20년 상환이다.
(나) 민간주택금융
첫째, 소득에 비하여 주택가격이 높아 민간금융기관 차입에 한계가 있다는 점 을 들 수 있다. 주택자금의 공급은 풍부하나, 수요자는 이를 이용할 능력에 한계 가 있다. 현재의 가계 소득수준과 주택가격 등을 고려할 때, 주택가격 대비 대출 비율(LTV-ratio)이 50%를 상회하는 경우 평균적인 가계는 상환능력의 한계에 봉
착하게 된다. 이에 따라 과거에 민간주택금융의 문제는 주로 자금의 공급측면에 서 발생하였으나, 최근에는 수요측면에서 발생하고 있다고 할 수 있다.
둘째, 단기 및 변동금리 위주의 대출로 인하여 차입자 위험이 증대되었다. 현 재 민간주택자금은 만기 1∼3년의 단기 대출 중심이고, 금리는 변동금리가 대부 분이며, 이는 대출기관의 위험회피 수단으로 활용되고 있다. 단기대출은 금융기 관이 ‘자산과 부채간 만기구조 불일치’에서 발생하는 유동성 위험을 회피하기 위 해서 활용하고 있으나, 차입자의 입장에서는 재금융 위험을 안게 된다. 변동금리 대출은 금융기관이 이자율 변동으로 인해 발생할 수 있는 금리위험을 회피하기 위해서 활용하고 있으나, 이는 결국 차입자에게 동일한 금리위험을 전가시키는 결과를 초래하게 된다.
(2) 택지 공급
주택이 부족한 대도시지역의 택지공급 여건에 한계가 있다. 국토의 선계획․
후개발 전환, 국토이용체계의 개편에 따른 준농림지의 폐지, 재건축 요건의 강화, 기성시가지의 나대지 고갈 등으로 주택이 부족한 대도시지역의 택지공급 여건이 악화된 상황이다. 특히, 수도권에서는 준농림지 개발의 위축과 함께 도시및주거 환경정비법의 시행에 따른 재개발․재건축의 감소로 주택공급에 상당한 차질이 예상된다. 국토계획법상 관리지역에 대한 토지적성평가와 제2종지구단위계획 수 립 등 민간의 본격적인 택지개발 참여에는 상당한 기간이 소요될 것이다.
다음으로 공공택지 공급절차의 획일성으로 인하여 공공임대주택 공급의 애로 가 발생하고 있다. 현행 택지개발촉진법에 의한 공공택지 공급절차는 예정지구 지정, 택지개발계획 수립․승인, 실시계획 수립․승인, 택지공급 등의 순서로 이 루어지며, 예정지구 지정으로부터 택지공급까지는 개략적으로 4∼5년이 소요된 다. 이 과정에서 330만㎡ 미만의 택지개발계획 승인권한은 시․도지사에게 위임 되어 있다. 정부가 개발제한구역 해제지역 등에서 국민임대주택단지를 지정하고