(1) 주택청약제도
앞에서도 언급하였듯이 청약제도는 주택수요 과잉에 대처하기 위한 주택배분 방식으로 실수요자에게 단계적으로 주택을 분양하는 목적을 지니고 있다. 그러 나 최근 청약대상을 대폭 확대하여 그 의미가 퇴색된 반면, 기존 청약통장 가입 자의 권리확보 문제가 여전히 존재하고 있다. 또한 분양가 자율화와 후분양제 도 입 등 시장시스템에 의한 주택공급을 유도하고 있는 실정이어서 청약제도의 역 할에 대해 의문이 제기되고 있다. 주택의 수요와 공급이 전적으로 시장기능에 의 해 결정된다면 청약제도 및 청약관련저축제도는 궁극적으로 폐지되어야 할 것이 다. 그러나 시장혼란을 최소화하기 위해서는 당분간 유지될 필요가 있다.
따라서 중단기적으로는 청약제도의 기본취지를 살려서 실수요 청약자와 지역 청약자의 청약기회를 대폭 확대하는 방안을 검토할 수 있을 것이다. 예를 들어 실수요자의 정의는 다양하지만 무주택자 우선공급에 사용되는 입주자 자격을 토
대로 세대주 나이와 무주택기간을 보다 세분하고 차별적으로 적용하는 방안을 고려할 수 있을 것이다. 또한 청약기회의 확대를 위해 투기과열지구에 한정되어 있는 무주택자 우선공급지역을 수도권 전역 등으로 확대하는 방안도 검토할 수 있을 것이다.
그러나 장기적으로 볼 때 기존 가입자 및 미래 가입자에게 모두 신규주택을 배분하겠다는 정책의지는 바람직하지 않다고 판단된다. 따라서 장기적으로 청약 제도가 폐지될 시기를 고시하고 청약관련저축 가입자가 자동적으로 소멸될 수 있는 여건을 만들어 가는 것이 바람직할 것이다. 또한 현재의 청약제도는 국민주 택의 자격요건인 무주택세대주를 제외하고 청약가입기간 및 예치금액에 따라 우 선순위가 정해지고, 민영주택 또한 청약자 나이를 자격요건으로 설정하고 있어 서 실질적으로 서민층을 보호하는 정책수단으로서의 역할이 미미하다. 이에 청 약제도를 폐지하는 한편 주택공급규칙은 공공주택 공급규칙으로 전환하는 방안 을 검토할 수 있다. 이와 관련하여 청약관련 저축의 경우에는 공공주택 배분 또 는 자금조성을 위한 국민주택 신청용의 청약저축만을 남겨두고 민간주택 배분을 위한 청약예금 및 청약부금은 장기적으로 폐지하는 것이 바람직하다.
이 때 우려되는 문제는 과도한 청약경쟁으로 과열되는 주택분양시장과 그로 인한 주택가격의 상승 가능성이다. 그러나 이러한 문제는 조세제도 등을 통한 투 기억제책으로 해결해야 할 것이다.
(2) 주택분양제도
(가) 선분양에서 후분양으로 전환의 필요성
현재 우리나라에서는 신규주택을 공급함에 있어 선분양을 허용하고 있다. 이 러한 선분양제도는 앞에서 언급했듯이 장점도 있지만 여러 가지의 단점도 지니 고 있고 또한 주택시장의 여건 변화와 맞물려 후분양으로 전환할 필요성이 대두 되고 있다.
우선 선분양을 통해 다수 비전문가(소비자)가 사업위험을 안은 채 시장에 참여 하는 것은 소수 전문가(주택사업자)가 사업위험 부담을 안고 시장에 참여하는 것 (후분양)보다 시장교란 가능성이 높다. 특히 외환위기 이후 허용된 분양권 전매 는 투기수요를 부추겨서 주택시장 불안을 야기시키는 주된 요인으로 작용하였 다. 이렇게 선분양으로 인한 분양권 전매에 따른 시장교란을 차단할 필요성이 있다.
과거에는 주택선분양을 허용함으로써 주택업체가 소비자로부터 건설금융을 조달할 수 있게 하였던 반면 분양가규제를 통하여 시중가격보다 낮은 가격으로 소비자에게 주택구입기회를 제공하였다. 그러나 민간부문의 규제완화 추세하에 선분양은 그대로 유지된 채 주택분양가격이 자율화되었다. 이렇게 주택분양가격 자율화가 이루어졌으므로 주택선분양을 통한 자금 조성 구조를 재검토할 필요가 대두되고 있다. 또한 분양가자율화와 함께 선분양제도하에서 불확실한 위험에 대비하여 분양가가 과다하게 계상되는 경향은 기존아파트와 신규분양아파트가 상호간에 가격상승을 유발하는 악순환을 일으키고 있는데, 이러한 분양가격 상 승구조는 개선되어야 할 필요가 있다.
2002년 현재 전국의 주택보급률은 100.6%를 달성한 것으로 나타났다. 동일 시 점의 서울 및 수도권의 주택보급률은 각각 82.4%, 91.6%로 비록 지역적인 주택 보급률의 변이가 크나 전체적으로 보면 주택재고의 절대적 부족 문제는 어느 정 도 해결되어가고 있다고 할 수 있다. 이에 따라 소비자의 부담 하에 정부주도로 대량공급을 위한 건설지원정책의 필요성이 점차 약화되어 가고 있다.
주택관련 법제도 주택건설촉진법 체제에서 주택법 체제로 전환되고 있다. 즉 주택의 건설을 촉진하고, 주택을 원활하게 공급함으로써 국민 주거생활의 안정 화를 목적으로 제정․운영되어 온 주택건설촉진법이 변화된 경제적․사회적 여 건에 맞추어 주거복지 및 주택관리 등의 부분을 보강한 주택법으로 개선․보완 되었다.
또한 지금까지 주택의 대량공급정책의 영향으로 과대형성된 신규주택시장 및 주택건설시장을 구조조정하고 연착륙시킬 필요가 있다. 주택수요를 신규아파트
로 집중시키는 주택정책을 수행함으로써 신규아파트시장의 과다팽창으로 인해 주택사업자수가 급증하였다. 그러나 선분양을 통한 수요확보 및 자금조달 지원 은 주택업체의 시장대응 및 수요자의 선호에 부응하는 노력을 저해하여 경쟁력 약화를 초래하고 있으므로 이들의 구조조정 및 연착륙이 필요하다.
과거 주택재고가 절대적으로 부족했던 시기에는 주택보급률의 확대가 정책의 최우선순위였으나 지속적 주택공급에 따른 주택보급률 상승으로 주택시장은 공 급자시장에서 수요자시장으로 전환될 것으로 전망된다. 따라서 소비자의 다양한 선호에 부응하는 주택공급과 더불어 주택성능보증제도 등 소비자 보호장치에 대 한 필요의 증대, 소비자의 상품 선택권 강화 및 소비자가 안게 되는 사업위험부 담의 완화가 요구되고 있다.
(나) 후분양전환의 파급효과 및 대응방안
주택선분양시 주택수요자를 매개로 한 금융기관의 간접적인 건설금융 참여형 태가 주택후분양시에는 직접적인 참여로 전환될 것이다. 후분양으로 인한 추가 적인 건설금융의 자금조달문제는 그동안 은행권에서 소비자를 통해 주택사업에 대출하던 것을 어떻게 주택사업에 직접 대출 또는 투자하도록 하느냐에 달려 있 다고 할 수 있다. 즉 자금부족의 문제라기 보다는 사업신용의 문제라고 볼 수 있 다. 따라서 기존의 주택건설사업에 대해 금융기관이 느끼는 사업위험을 완화하 는 문제를 우선적으로 검토해야 할 것이다. 이러한 기반이 조정되지 않으면 주택 공급이 위축되고 기존주택가격이 상승하는 부작용이 발생할 우려가 있다. 따라 서 프로젝트 파이낸싱 등의 금융기법을 이용하여 금융기관이 주택건설사업에 참 여할 수 있는 여건이 우선적으로 조성되어야 할 것이다. 또한 주택사업체의 경우 분양성 등의 사업성 분석 및 자금조달 능력이 요구되며, 금융기관도 직접적인 사 업지원을 하게 되므로 사업성을 분석, 심사하고 평가하는 체계를 갖추어야 할 것 이다.
후분양으로 전환되면 선분양시 소비자보호를 위한 주택분양보증이 역할이 소
멸될 것이다. 대신 금융기관의 위험 완화를 위한 공사완공보증 및 대출보증, 분 양판매보증, 그리고 소비자보호를 위한 주택품질보증 등이 요구되므로 이와 관 련된 보증상품이 개발되어야 할 것이다.
후분양 전환시에는 소비자가 입주시 분양가격을 일시에 목돈으로 납입하여야 하므로 자기자금의 부담이 적고 대출한도는 높으며 장기간에 걸쳐 상환할 수 있 는 주택대출상품에 대한 수요가 증가할 것이다. 따라서 현재 단기대출 위주의 소 비자금융을 장기대출 중심으로 전환할 필요가 있다.
주택공급규칙은 주택시장에 대한 정부의 직접 개입을 규정하고 있으며, 신규 주택 배분을 위해 수요자를 줄세우는 원칙을 제공하고 있다. 선분양제도는 독립 적으로 존재한다기 보다 주택공급규칙에 의거한 청약저축제도 및 주택청약제도, 그리고 분양가규제 등과 연계되어 왔다. 따라서 후분양으로의 전환은 주택공급 규칙에 대한 전면적인 재검토를 필요로 하며, 특히 향후 민간 주택시장에 대한 정부의 직접 개입의 필요성이 점차 약화될 것이다.
(다) 단계적이고 점진적인 후분양 전환 방안 모색
민간부문에 대한 완전후분양을 전면적으로 강제시행한다는 것은 시장에 주는 충격을 감안할 때 바람직하지 못하다. 따라서 후분양을 강제하기 보다는 시장상 황에 의존하도록 하되 소비자주권 강화를 위하여 후분양전환을 점진적으로 유도 해야 할 것이다. 사회적으로 바람직한 선분양의 장점을 살리고 수도권의 주택부 족문제의 완화, 필요한 제도의 구축 등을 고려하여 시행시기를 조절하는 등 정책 전환에 따른 충격을 최소화하는 방향으로 나아가야 할 것이다. 정책전환의 실효 성 제고를 위하여 주택공급에관한규칙 등 관련제도의 개선 및 건설금융확대 방 안, 소비자를 위한 장기주택자금 활성화 방안 및 주택품질제도의 구축 등 후분양 전환을 위한 기반조성 방안을 함께 마련해야 할 것이다.
(3) 주택분양가격 규제