저소득층의 주거비지불능력은 최저주거기준에 대한 시장임대료 지불능력으로 정의하였다. 최저주거기준을 만족해야 한다는 가정하에 현재 조사대상자들이 지 불하고 있는 임대료가 아니라, 최저주거기준에 해당되는 주택에 대한 시장임대 료를 파악하였다. 최저주거기준에 대한 시장임대료는 특성감안가격함수를 이용 하여 추정하였다. 가격함수는 주택서비스의 임대료를 종속변수로 하고 주택특성 (bundles of housing characteristics)을 독립변수로 하여 추정하였다.
대도시와 중소도시, 군지역 등 지역에 따라 시장임대료 결정하는 변수에 차이 가 있을 수 있으므로 여기서는 대도시와 중소도시(군지역 포함)으로 나누어 특성 감안가격함수를 추정하였으며 지역별로 유의미한 변수간에 약간 차이가 있는 것 으로 나타났다. 10% 수준에서 stepwise를 시도하였다.
<표 5-72> 헤도닉함수 추정결과
독립변수 대도시 중소도시
계수 std. error 계수 std. error
상수 1.55837704*** 0.11402691 상수 0.716358*** 0.229234 면적 0.0350807*** 0.00784568 면적 0.022486*** 0.007244 사용방수 0.13705765*** 0.06436918 (전용․현대=1)화장실 0.569671*** 0.114437 화장실 0.32505568*** 0.07397815 (현대식=1)난방방식 0.464533*** 0.13594 채광통풍
(5점척도) 0.08165472*** 0.03179071 건물경과년수 -0.008090** 0.003161 입지
(입지환경양호=1) 0.09915117** 0.06497741 판매시설만족도 0.133997*** 0.04248 입지 0.371975** 0.157447
R-square 0.40 R-square 0.31
주 : *** 통계적 유의수준 1% 이내, ** 통계적 유의수준 5% 이내
1) 영구임대아파트는 시장임대료이하의 임대료를 지불하고 있기 때문에 제외하고 추정 2) 차가가구의 경우 전세금을 월 1% 적용하여 월임대료로 환산
Ph = f(S, E)
S 는 주택자체의 특성들 주택면적, 사용방수, 부엌, 화장실, 목욕시설, 난방시 설, 부엌의 식당사용여부, 건축년수, 채광통풍, 누수 등이다. E 는 근린환경특성 으로서 판매시설만족도, 대중교통이용 만족도와 입지 등을 포함하였다.
독립변수와 종속변수간 linear, log, semi-log 등의 형태로 회귀분석을 시도하였 으며 분석결과 종속변수인 Ph에 log를 취했을 때 모델적합도가 가장 높았다. 대도 시에서는 면적, 방수, 화장실, 채광통풍, 입지가 유의미하게 나타났고 중소도시에 서는 면적, 화장실, 난방방식, 건축년수, 판매시설만족도, 입지가 유의미하게 나 타났다.
추정된 특성감안가격함수에 최저주거기준에 해당되는 주택특성을 대입하여 최저주거기준의 시장임대료를 추정하였다. 즉 1인 가구의 경우 최저면적인 3.6 평, 2인 가구는 6.1평을 소비하는 것으로 가정한 시장임대료이다. 중소도시에서 는 방수가 유의미하게 나오지 않은 반면 대도시에서는 방수가 유의미하게 나타
났으므로 방수 역시 가구원수별로 최저주거기준을 소비하는 것으로 가정하였다.
<표 5-73> 지역별 주거비지불능력 미달가구비율
(단위:%)
서울 광역시 중소도시 군지역
전체 22.8 28.7 29.1 29.5
수급자 22.9 27.8 29.2 28.9
차상위층 22.2 32.5 28.8 32.1
*영구임대아파트 거주자는 제외하였음
최저주거기준에 대한 시장임대료가 소득의 30%를 초과하는 경우를 주거비지 불능력 미달가구로 정의하였다. 이런 기준에 의해 주거비지불능력 미달가구를 보면 조사대상자의 22∼30%로 나타난다. 지역별로는 서울보다 중소도시나 군지역 이 더 높게 나타나는데 이는 중소도시나 군지역의 소득수준이 더 낮기 때문이다.
최저주거기준미달가구비율은 수급자가 차상위층보다 다소 높게 나타난다. 그 러나 주거비지불능력미달가구비율은 반대로 차상위층이 다소 높다. 여기서는 자 산수준은 고려하지 않고 소득과 시장임대료만을 비교하였으며 수급자와 차상위 층간에 소득수준에 있어서 큰 차이가 없는 반면 평균가구원수는 차상위층이 더 많고 따라서 이들이 최저주거기준에 대해 지불해야 하는 시장임대료가 더 높기 때문이다.
전체적으로 최저주거기준미달가구 비율은 수급자는 66.3%, 차상위층은 57.7%
이다. 주거비지불능력미달가구비율은 수급자는 18.6%, 차상위층은 26.9%이다.
선행연구에 의하면 소득제1십분위 이하에서 최저주거기준미달가구 비율이 30.7%로 나타나고 있으며 이와 비교할 때 본 조사의 최저주거기준미달가구비율 이 더 높게 나타나고 있다. 본 조사의 소득평균은 지역별로 44.3∼64.2만원으로 도시근로자소득 제1십분위 상한인 81.3만원보다도 더 낮다. 따라서 본 조사대상 인 수급자와 차상위층은 소득제1십분위 중에서도 하위집단임을 알 수 있다.
<표 5-74> 지역별 최저주거기준미달/주거비지불능력 미달가구비율
(단위:%) 최저주거기준
미달(A)
지불능력미달 (B)
A and B A or B
서울
수급자 75.7 27.1 15.3 57.6
차상위층 66.7 37.0 18.5 55.6
광역시
수급자 86.4 32.4 12.2 86.6
차상위층 70.0 35.0 22.5 82.5
중소도시
수급자 56.4 10.3 3.6 63.1
차상위층 50.0 11.5 3.8 57.7
군지역
수급자 53.4 9.9 1.3 62.1
차상위층 51.8 16.1 5.4 62.5
전체
수급자 66.3 18.6 9.5 75.4
차상위층 57.7 26.9 13.1 71.4
전체 64.6 20.2 10.2 74.6
주: 영구임대아파트 거주자는 제외하였음
수급자들이 영구임대주택과 주거비지원대상이 되고 있는 반면 차상위층에 대 한 주거비 지원이나 임대주택 공급 등의 지원책이 전무한 것은 문제이다. 수급자 와 차상위층 중에서 최저주거기준 미달가구가 정책의 우선순위가 되어야 한다.
전체적으로 자가에서는 39.5%만이 최저주거기준미달인 반면 차가가구는 71.0%가 주거기준미달로 나타나서 자가보다 두 배정도 높게 나타난다. 주거비지 불능력미달가구비율은 자가가 24.9%, 차가 19.0%로 자가가 차가보다 높다. 특히 서울과 광역시에서 지불능력미달가구 비율이 높은데 이는 대도시지역의 주거비 가 비싸기 나타나는 현상이다. 최저주거기준에 미달하거나 또는 지불능력미달가 구 비율은 자가가 56.8%, 차가가 79.1%로 매우 높다. 즉 저소득층의 75%의 가구 가 주거기준에 미달하고 있거나 또는 지불능력을 초과하여 주거비를 지출하고 있다고 할 수 있다.
<표 5-75> 점유형태별 주거기준 미달 및 지불능력 미달가구
(단위:%) 최저주거기준미
달(A)
지불능력미달 (B)
A and B A or B
서울 자가 71.4 47.6 28.6 90.5
차가 74.7 26.0 14.0 86.7
광역시 자가 59.1 48.2 17.3 90.0
차가 76.1 27.0 15.7 87.4
중소도시 자가 28.6 14.3 2.4 40.5
차가 60.5 9.8 3.9 66.3
군지역 자가 33.0 15.0 1.0 47.0
차가 63.8 9.0 2.7 70.2
전체 자가 39.5 24.9 7.6 56.8
차가 71.0 19.0 10.9 79.1
* 서울시와 광역시의 자가가구의 사례수가 각각 21개, 22개에 불과하여 자가가구의 주거기준 미달이나 지불능력미달가구 비율은 유의성이 떨어짐