주제 2 : 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안
2. 우리 리츠시장의 동향과 평가
■ 리츠시장의 규모와 성장속도
2001년 4월 7일 리츠법이 제정되었고 많은 기대 속에 2002년 1월 교보메리츠퍼스트 CR-리 츠가 출시된 이래 2008년 10월 말까지 총 27개의 리츠펀드가 설립‧운영되고 있다. 그 중 7개의 리츠펀드가 청산되었고, 현재 18개의 리츠가 운영 중이며, 2008년 4월과 10월에 2개의 자기관 리-리츠가 영업인가를 받아 사업을 준비하고 있다.
리츠펀드의 자산규모는 2002년 5584억원에서 시작하여 2008년 10월 말 누적자산 5조 8606 억원(현재 운용 중인 자산은 4조 9551억원)에 달하여, 지난 7년간 약 10배 규모로 성장하였다.
리츠펀드는 시간이 갈수록 성장속도가 빨라지고 있어, 리츠가 점차 간접투자시장에서 자리를 잡아가고 있는 것으로 보인다.
<그림 3-2-2> 연도별 리츠 설립 추세
-1 0 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0 7 0 , 0 0 0 억 원
0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0
자 본 금 3 , 6 4 5 6 , 2 7 2 7 , 5 3 2 9 , 4 4 2 1 6 , 4 5 4 2 3 , 8 3 8 3 0 , 6 6 4 총 자 산 5 , 5 8 4 1 1 , 4 7 9 1 4 , 3 6 7 1 8 , 8 4 9 3 1 , 6 1 4 5 0 , 6 5 7 5 8 , 6 0 6
펀 드 수 (누 적 ) 4 8 1 0 1 2 1 6 2 2 2 7
2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8
■ 리츠펀드의 유형
현재 설립 및 영업인가를 받은 리츠는 모두 27개이다. 이 중 CR-리츠가 18개로서 리츠펀드 대부분을 차지한다. 그 외 위탁관리-리츠가 7개, 자기관리-리츠 2개가 2008년 영업인가를 받아 사업을 준비하고 있다. 기업의 구조조정을 지원하고자 하였던 리츠제도 도입목적을 상당부분 반영한 것이라고 말할 수 있다. 그러나 현재 운영되고 있는 펀드 대부분이 존속 기간 5년~7년 의 한시적인 펀드여서, 대부분의 국가에서 리츠가 영속적으로 운영되는 것과 크게 대비된다.
이것은 자리관리-리츠에 대해서는 법인세 면제혜택 등이 주어지지 않고 있기 때문이다.
리츠의 유형별 자산규모를 보면, CR-리츠가 펀드 당 평균 2253억원, 위탁관리-리츠가 펀드 당 평균 2319억원이어서 규모에 큰 차이가 없다. 다만, 펀드 당 자본금은 CR-리츠가 평균 1002 억원, 위탁관리-리츠가 평균 1765억원으로, 위탁관리-리츠가 CR-리츠보다 약 1.7배 컸다. 외부 차입금은 CR-리츠가 펀드 당 평균 1351억원(총자산의 57.4%), 위탁관리-리츠가 펀드 당 평균 554억원(총자산의 23.8%)으로 CR-리츠의 부채가 위탁관리-리츠보다 2.4배 많았다.
■ 리츠펀드의 자본모집
현재 영업을 준비 중인 2개 자기관리-리츠를 제외한 25개 리츠를 분석한 결과, 13개의 리츠 가 공모방식을 통해 일반인의 투자를 허용했고, 12개의 리츠는 전적으로 사모방식을 통해 자 금을 조성하였다. 당초 리츠는 영업 인가 후 6개월 이내에 전체 자본금의 30% 이상을 일반 투자자를 대상으로 공모하도록 되어 있었으나, 다양한 이유 때문에 리츠가 사모방식을 선호하 고 있는 것을 확인할 수 있다.
1 2 ,3 5 6
1 6 ,2 3 0 1 8 ,0 3 8
4 2 ,3 5 6
-5 ,0 0 0 1 0 ,0 0 0 1 5 ,0 0 0 2 0 ,0 0 0 2 5 ,0 0 0 3 0 ,0 0 0 3 5 ,0 0 0 4 0 ,0 0 0 4 5 ,0 0 0
누 적 자 본금 누 적총 자 산 억 원
CR -리 츠 위탁 -리 츠
1,002
2,353
1,765
2,319
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500
평 균 자 본 금 평균 총 자 산
억 원
CR -리 츠 위 탁 -리 츠
<그림 3-2-3> 유형별 리츠 설정 현황 (2002년~2008년)
1 6 , 0 7 7
2 4 , 7 1 8
1 4 3 1 7
3 3 8 6 8
-5 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 5 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 2 5 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 3 5 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0
누 적 자 본 금 누 적 총 자 산
억 원
공 모 사 모
1 , 2 3 7
1 , 9 0 1
1 , 1 9 3
2 , 8 2 2
0 5 0 0 1 , 0 0 0 1 , 5 0 0 2 , 0 0 0 2 , 5 0 0 3 , 0 0 0
평 균 자 본 금 평 균 총 자 산
억 원
공 모 사 모
<그림 3-2-4> 리츠의 공모 및 사모 설정 현황 (2002년~2008년)
공모 리츠와 사모 리츠의 평균 자본금은 각각 1237억원과 1193억원으로서 자본모집 방법에서 큰 차이가 없다. 그런데, 펀드 당 자산규모는 공모펀드가 1901억원, 사모펀드가 2822억원으로 서 사모방식의 펀드가 1.5배 큰 자산을 운영하고 있었다. 사모펀드는 연‧기금 등이 주로 투자 했기 때문인 것으로 보인다. 외부차입금은 공모펀드가 평균 664억원, 사모펀드가 평균 1629억 원으로 사모펀드의 부채가 공모펀드보다 2.5배 많았다. 연‧기금 등의 투자에 힘입어 투자자금 의 레버리지가 크다는 것을 보여준다
■ 리츠펀드의 투자자
2007년 말 현재 설립‧운영 중인 22개 리츠펀드를 대상으로 분석한 결과, 전체 자본금 중 이 른바 재무적 투자자가 45.9%를 투자하였다. 국내 재무적 투자자는 연‧기금 19.7%, 보험회사 15.9%, 은행 10.3% 순이었다. 그 뒤를 외국계 투자자가 28.7% 였고, 일반공모 15%, 리츠 AMC 및 자산보유자 등이 10.4% 였다. 최근 리츠시장에서 두드러지는 현상 중의 하나는 외국계 투 자가 계속 증가하고 있다는 점이다.
0 1 0 0 0 2 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 7 0 0 0 8 0 0 0 억 원
일 반 공 모 8 3 7 1 0 7 4 0 2 2 0 6 2 6 . 0 8 3 2 1 . 1
A M C 등 기 타 3 5 7 1 6 8 3 6 7 7 2 1 5 1 . 6 4 4 7 0 . 6 8
외 국 계 8 7 1 2 8 3 0 0 3 0 . 6 7 4 6 9 4 . 2 8
연 기 금 0 8 0 3 3 8 2 8 0 2 5 4 0 . 9 8 0 8 . 4 5
생 보 / 손 보 8 3 3 7 2 9 5 2 5 4 1 9 1 5 3 . 3 5 5 9 9
은 행 7 4 6 2 7 0 3 0 2 7 0 5 0 6 2 9 4 . 5 8
2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7
<그림 3-2-5> 연도별 리츠 지분투자자 구성 추이
■ 리츠펀드의 투자상품
우리 리츠의 투자대상은 업무용빌딩이 72.0%, 상업시설이 24.0%, 주거 및 기타(레저)시설이 4.1%로서, 투자자산 대부분이 업무용 빌딩에 집중되고 있다.
업 무 용 빌 딩 3조 6449억 원
72%
주 거 시 설 863억 원 상 업 시 설 2%
1조 2152억 원 24%
기 타 (레 저 ) 1193억 원
2%
<그림 3-2-6> 리츠 투자자산 구성 비율(2007년 말 기준)
■ 리츠펀드의 투자수익률
리츠의 수입은 크게 보유기간 동안에 얻는 운영수익과 청산 시 얻을 수 있는 자본이득으로 나눌 수 있다. 따라서 배당 역시 운영배당과 매각배당으로 구분된다. 자료 구득이 가능한 16개 리츠펀드를 대상으로 분석한 결과, 지난 7년간 운영배당은 영업기간 중 연평균 9.9%였다. 금 융기관 정기예금 이자율보다 1.5배 내지 2배 높은 수준의 배당률인 것이다. 일반주식의 배당이
액면가를 기준으로 이루어진다는 것을 고려하면, 리츠의 운영배당은 주식보다도 훨씬 높았다 고 말할 수 있다.
리츠펀드 유형 계획 배당률 리츠펀드 유형 계획 배당률 자본모집 방법 공모 8.68%
상장 여부 상장 10.00%
사모 9.97% 비상장 9.76%
리츠 유형 CR-리츠 10.18%
전체평균 9.90%
위탁리츠 8.68%
자료: 국토해양부
<표 3-2-1> 상장리츠의 배당 수익률 현황
■ 우리 리츠의 평가
우리 리츠시장은 2002년 CR-리츠가 리츠상품을 처음 출시하였고, 2005년에는 위탁관리-리 츠, 2008년에는 개발전문 리츠가 시장에 나왔다. 그리하여 지난 2008년 10월까지 누적펀드 수 27개, 자산규모 5조 9천억원 시장을 상대적으로 짧은 시간 안에 빠르게 성장해 왔다. 그렇지 만, 리츠제도 도입 당시의 전망에 비하면 다소 더딘 편이다. 우리와 비슷한 시기에 출발한 일 본이 우리보다 16배 이상 큰 시장으로 성장했다. 우리보다 늦게 출발한 다른 아시아의 리츠시 장은 2007년 6월에 전년 동기 대비 78%의 고성장을 기록하였고, 시장규모도 873억달러에 달 하고 있지만, 우리는 거의 제자리 수준이었고 상장규모도 7억달러에 머물었다
4 4 .4
1 .2 1 .4 1 .9 2 .8
1 3 .4
2 2 .2 3 1 .6
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
03년 04년 05년 06년
단 위: 조 원
K -R E ITs J-R E ITs
<그림 3-2-7> 한‧일 리츠 비교
K-REITS J-REITS 펀드 수 16개 41개 자산총액
(2006년 말) 2.8조원 5.6조엔 (45조원) 편입부동산 51개 862개
투자 유형
오피스, 상가에 국한
오피스, 주택, 상업시설, 호텔, 리조트
등 다양 펀드 유형 기한부
위탁관리
무기한부 위탁관리
<표 3-2-2> 한‧일 리츠 비교
도입연도 리츠펀드 수 리츠자산 시장가액 (1억달러) 2006.6 2007.6 2006.6 2007.6
일본 2000 34 41 313 550
한국 주) 2001 9 9 7 8
싱가포르 2002 10 16 81 189
홍콩 2003 4 6 63 86
타이완 2003 4 7 13 18
말레이지아 2005 4 11 5 13
태국 2005 8 9 6 9
계 73 99 488 873
주 : 상장펀드 기준
자료: 김대영. 2007.7. 한국 REITs의 현황과 전망. p.12.를 수정
<표 3-2-3> 아시아 리츠시장 규모
우리 리츠의 자산규모는 펀드 당 2300억원으로 일본의 리츠가 펀드 당 평균 1조 1천억원인 것과 비교하면 매우 영세하다. 리츠가 본래 소액 투자자에게 투자기회를 부여하기 위한 간접 투자기구이지만, 다양한 이유 때문에 약 반절 정도의 리츠만 상장되고 있다. 일반공모가 적다 보니 자본시장에서 거래되는 리츠 펀드의 1일 거래량도 적고, 주가 역시 미래가치를 반영하기 보다는 청산가치로 거래되어 주가수준이 상대적으로 낮게 형성되어 있다. 리츠펀드 운용대상 은 대부분이 업무용건물에 집중되고 있다. 다른 나라의 리츠펀드가 업무용 건물, 상업용 빌딩 외에도 호텔, 리조트, 주거용 건물, 판매시설 등 다양한 포트폴리오를 구성하고 있는 것과 크 게 대조된다. 아직 국내시장에서만 운영하고 해외시장은 거의 진출하지 못하고 있다. 이러한 한계를 극복할 수 있는 대안의 모색이 필요하다는 것을 보여준다.
<그림 3-2-8> 우리 리츠시장의 특성과 정책과제
지역 국가 도입 연도 지역 국가 도입 연도
북미 미국 1960
태평양 호주 1971
캐나다 1993 뉴질랜드 1971
유럽
네덜란드 1969
아시아
일본 2000
벨기에 1995 한국 2001
터키 1999 싱가포르 2002
프랑스 2003 홍콩 2003
불가리아 2005 타이완 2003
독일 2007 말레이시아 2005
이탈리아 2007 태국 2005
영국 2007 기타 듀바이 2006
이스라엘 2006