해외 리츠시장의 동향과 정책적 시사점

지역 국가 도입 연도 지역 국가 도입 연도

북미 미국 1960

태평양 호주 1971

캐나다 1993 뉴질랜드 1971

유럽

네덜란드 1969

아시아

일본 2000

벨기에 1995 한국 2001

터키 1999 싱가포르 2002

프랑스 2003 홍콩 2003

불가리아 2005 타이완 2003

독일 2007 말레이시아 2005

이탈리아 2007 태국 2005

영국 2007 기타 듀바이 2006

이스라엘 2006

하고 있다.

1조 2천억 달러의 부동산증권화 투자시장에서 리츠시장은 46%인 5630억 달러(약 820조원) 에¹²⁾ 달한다. 부동산 간접투자에서 리츠의 역할이 계속 증대되고 있는 것을 확인할 수 있다.

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리 츠 2 0 7 1 8 4 2 2 3 2 1 4 1 7 7 1 5 7 2 0 9 2 8 3 3 5 5 5 6 3

1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6

<그림 3-2-9> 세계 부동산증권화 시장 규모

자료: S&P/Citigroup. World Property Broad Market Index. 1997.12 ~ 2006.12

■ 해외 리츠시장의 시사점

리츠는 나라마다 고유한 특성이 있기 때문에 리츠의 운용구조와 설립요건, 세제지원 내용 등은 다소 차이가 있다. 그럼에도 불구하고, 전 세계의 리츠 제도는 크게 미국 제도와 호주 제도에 근간을 두고 있다. 양 제도 간의 가장 큰 차이는 미국 리츠는 전체 조세제도의 틀 속에 서 영속법인 형태의 회사형 리츠를 기반으로 하고 있으며, 호주 리츠는「투자신탁법」과 같은 독립된 법령에서 신탁형 리츠로 운영하고 있다는 점이다.

첫째, 리츠의 도입 배경은 각국의 상황에 따라 달랐다. 미국은 소액 투자자에게 부동산 투자 기회를 부여하려는 의회의 결정에서 출발하였다. 일본과 호주는 우리와 유사하게 당면했던 금 융위기를 해결하고 부동산시장 안정을 도모하기 위한 수단으로 도입하였다. 독일, 홍콩, 싱가 포르 등은 자본시장과 부동산시장의 통합이라는 세계적인 추세 속에서 상대적으로 풍부했던 여유자금의 투자처를 제공하기 위하여 도입하였다.

리츠가 활성화된 배경 역시 나라마다 다소 달랐다. 미국의 경우, 1960년대에는 부동산 경기 활성화로 나타난 부동산 투자붐에 편승하였고, 1980년대에는 조세구조의 변경으로 다른 금융 상품과 수익률에서 상대적으로 유리하게 된 환경변화를 활용하였다. 1990년대에는 자산 디플 레이션으로 부동산가격이 하락하면서 투자대상을 저가로 매수할 수 있던 기회를 활용하였다.

호주는 금융경색을 맞아 유동화된 부동산증권화의 인기가 높아진 경우라고 말할 수 있다.

리츠의 유형도 나라마다 다소 다르다. 호주 등 아시아권은 주로 신탁형을 기반으로 리츠를

12) 1$=1463원(2008.11.30일 매매기준율)

운영하고 있고, 미국 등 유럽에서는 주로 회사형에 기초하여 리츠를 운영하고 있다. 각 형태 나름대로 장‧단점이 있기 때문에, 일본과 미국에서는 회사형과 신탁형 모두를 법적으로 허용 하고 있다. 아직 회사형 리츠만 도입하고 있는 우리에게 시사하는 바가 있다.

둘째, 리츠운영의 기본원칙에 보다 충실하다는 것이다. 리츠는 본래 환금성이 극히 제약된 부동산을 유동화/증권화하면서 나타난 간접투자기구이다. 투자자금의 유동성을 확보하기 위 해서는 리츠의 기업공개와 주식 공모가 필수적이다. 이 때문에 많은 국가에서 기업공개와 상 장을 조세혜택 부여의 중요한 기준으로 삼고 있다.

기업공개의 기능은 소액 투자자에게 부동산 간접투자 기회를 확대하는데 그치지 않는다. 일 단 자본시장에 상장하기 위해서는 다양한 방면에서 투자자 보호를 요구하고 있다. 투자자 보 호와 리츠의 안정성을 확보하기 위하여 엄격한 기업공시 규정을 적용하고, 외부차입이나 개발 사업에 대한 투자를 다른 간접투자기구에 비하여 상대적으로 강하게 제한한다. 예컨대, 독일 과 싱가포르는 외부차입 한도를 총자산의 25%로, 홍콩은 총자산의 35%로 제한하고 있다. 일 본은 개발사업 참여를 리츠사업에서 제외하고 있고, 싱가포르는 총자산의 20% 이내, 독일과 호주는 총자산의 25% 이내에서만 개발사업에 대한 투자를 허용하고 있다.

셋째, 2000년 들어 리츠가 보다 대형화, 전문화, 다양화 되고 있는 것을 발견할 수 있다. 리츠 의 대형화는 리츠회사의 인수합병이 보다 원활히 추진되면서 가속화 되고 있다. 다른 한편으로, 미국 리츠처럼 UP-리츠 등 새로운 제도를 활용하면서 대형화되기도 한다. 리츠의 대형화는 투 자대상의 다양성으로 연결되고, 더 나아가 특정분야에 집중하는 전문성으로 이어지고 있다. 국 내 리츠의 경우 업무용과 상업용 시설에 집중되어 있는 반면, 다른 나라의 리츠는 산업용/업무 용, 상업시설, 주거시설, 숙박시설/휴양지, 창고, 의료시설, 특수목적시설, 주택저당채권 등 다 양한 분야에서 활동하고 있다. 특정 분야에 집중 및 전문화된 투자를 하면서 부동산관리와 운 용에서도 리츠는 전문성을 꾀하고 있다.

넷째, 리츠를 보다 안정적으로 운영하고 성공적으로 정착시켰다고 하는 나라 대부분은, 정 부의 지원도 있었겠지만, 시장참여자들의 적극적인 동참과 투자를 유인할 수 있는 기본인프라 가 상대적으로 잘 갖춰져 있다. 또한 자산운용회사의 역할도 중요하다. 전문적인 운영능력을 지닌 개발업자, 쇼핑몰 운영자, 호텔 운영자 등이 자산운용에 참여하고, 운영기법을 계속적으 로 발전시키고 있다. 그리고 자산운영회사의 운영능력을 뒷받침하는 정보회사, 평가회사의 존재도 중요하며, 무엇보다도 부동산투자지표 등 부동산 투자관련 의사결정을 지원할 수 있는 정보체계의 구축도 눈여겨 볼만하다.

끝으로, 투자수익률 확보를 위한 조세 감면의 중요성을 확인할 수 있다. 리츠에 대한 조세혜 택은 리츠가 다른 금융상품에 비해 상대적으로 유리하게 해주기 때문에, 리츠의 발전과정은 조

세혜택의 수준과 밀접히 연관되어 있다. 조세 혜택을 부여하는 이론적 근거는 리츠가 상법 상 일반회사와 달리 투자자를 대신한 투자활동이라는 도관체 이론에 있다. 아울러 소액 투자자의 투자수익을 확보해 주기 위함이다. 우리가 CR-리츠 및 위탁관리-리츠의 경우에만 법인세를 면 세해 주는 것과 사뭇 다르다. 리츠가 명목회사인지 또는 실체회사인지가 아니라 그 활동의 특 성이 어떠냐에 따라 조세혜택 여부를 판단하는 것이 보다 합리적일 수 있다는 것을 보여준다.

<그림 3-2-10> 해외리츠의 특성과 정책적 시사점