부동산시장 기상도(氣象圖)와 상황판(狀況板)

1. 서론: 왜 REMAP을 개발해야 하는가?

1) 시스템구축 배경과 목적

부동산정책은 “적재적소(just in time, just in place)” 시행이 매우 중요하다. 과거 사례에서 보듯 부동산정책 시행 실기는 부동산시장의 변동성을 더욱 증폭시켜 가구의 주거안정을 해칠 뿐 아니라 일부 지역의 부동산시장 불안이 다른 지역으로 파급되어 국지적인 부동산문제가 전국적인 문제로 확대되기도 한다.

근자에 들어 부동산이 투자 대상화 되면서 부동산시장은 더욱 세분화되고, 시장참여자들의 행태도 더욱 복잡해지고 있다. 이에 따라 날로 복잡다단해지고 국지적으로 변화하고 있는 부 동산시장 양상을 사전에 포착해 적절한 정책을 수립한다거나, 시장을 안정시킨다고 하는 것이 점점 더 어려워지고 있다.

부동산 특성과 관련한 자료의 충분한 축적과 이를 근간으로 한 거시적․국지적 시각에서 부동산시장에 접근하는 연구가 필요하다는 공감대가 확산되고 있다. 이는 부동산시장 동향을 분석하고 예측력을 높이기 위해서는 새로운 분석기법과 대상 단위를 더욱 세분화하는 작업이 필요한 시대로 진입했음을 의미한다. 그러나 이 같은 작업들은 대용량 데이터 처리와 축적, 다양한 분석 등이 수반될 때 제대로 작동될 수 있기 때문에 기존 계량모형에서 한 발 나간 계량적․시스템적 접근이 필수적이라 할 수 있다.

이 연구는 부동산시장 분석을 위한 시대적 요구에 부응하고, 기존 연구에서 상대적으로 미 흡했던 국지적 시장분석, 소비자 심리적 요인, 부동산 정책적 요인 등을 반영한 부동산시장 진단 및 전망모형과 시스템(K-REMAP)을 구축하여 부동산시장 상황을 한 눈에 파악할 수 있 는 상황판(狀況板)과 기상도(氣象圖)를 개발․운영하는데 목적을 두고 추진되었다.

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￭￭ K-REMAP이란?

『부동산시장 진단 및 전망모형(K-REMAP)』은 부동산시장 이상징후 조기발견과 해소를 목적 으로 개발 중이며, 부동산에 관한 DB구축, 분석과 전망 등의 기능을 One-Stop으로 실시할 수 있는 시스템으로 현재 개발 중인 부동산시장정보DB와 부동산시장분석시스템으로 구성되어 있 다. DB는 투기지역, 투기과열지구 등 부동산문제를 초래할 가능성이 높은 전국 85개 기초자치 단체의 부동산관련 자료 구축을 목표로 하고 있으며, 분석시스템을 통해 거시적․국지적 시장 분석과 전망 및 예측 결과를 수요자에게 제공하게 된다.

2008년에는 DB구축, 시스템 개발, 시범사업을 실시하고, 2009년 이후에는 K-REMAP의 전국적 확장과 4개로 구성된 부동산관련지수(K-REMI 85)* 개발을 추진할 계획이다. 2010년 K-REMAP 이 완성되면 전국 주요지역 부동산시장이 처한 상황에 대한 식별이 실시간으로 가능하게 된다.

* 부동산시장종합지수, 부동산시장압력지수, 부동산소비자심리지수, 부동산정책효과지수

2) 시스템구축 방법과 범위

■ 시스템구축을 위한 연구방법

이 연구는 종합적이고 국지적인 시각에서 부동산시장을 분석 및 예측할 수 있는 부동산시장 분석방법론 개발, 부동산시장정보DB와 물리적 정보시스템인 부동산시장상황분석시스템을 구 축해 운영하기 위해 2008년부터 2010년까지 3개 년도에 걸쳐 진행될 예정이다. 1차 년도인 2008년에는 부동산시장 진단과 전망을 위한 분석모형 개발과 분석시스템 작동을 위한 소프트 웨어 및 하드웨어 구축, 그리고 모형과 시스템의 성능 테스트를 위한 시범사업을 서울시과 대 전시의 각 1개 구를 대상으로 수행하였다.

■ 시스템구축을 위한 연구범위

연구의 지역적 범위는 전국 85개 시․군․구 단위의 기초자치단체가 된다.¹³⁾ 그러나 1차년 도 연구에서는 시범지역으로 지역적 범위를 한정하였다.

부동산시장정보DB와 분석대상에 포함되는 부동산은 지역별·유형별 토지·주택·상업용 빌딩 등에 관한 정보의 자료화와 분석을 원칙으로 하고 있으나, 자료구득 문제 등을 감안하여 2008 년에는 주택부문을 중심으로 연구를 추진하고, 2009년 이후 2010년까지 점차 정보구축 범위를 확장해 나갈 계획이다.

부동산시장 분석을 위한 시스템의 기능은 시장압력 분석, 가격변동 분석, 소비자 기대심리 분석, 정책파급효과 분석, 통계분석 등으로 구성하였다. 1차 년도 연구에서는 시장압력 분석과 소비자 기대심리 분석, 정책효과 분석에 대한 연구를 통해 부동산 시장을 진단하고 전망하는 방법론과 분석알고리즘의 개발에 주력하였다.

13) 수도권 73개 지역(서울 25개구, 인천 옹진군 제외한 8개구, 경기도 40개 시․군․구)와 지방 5대 광역시 등 12개 시․구가 해당된다(추후 지역을 150개 지역으로 확대할 예정이다).

2. 부동산시장과 정보생성 현황

1) 부동산경기 동향과 부동산문제 해결방향

■ 부동산경기 동향

우리나라 부동산경기는 잠복과 안정 그리고 상승을 주기적으로 반복하고 있다. 한국토지공 사와 국민은행이 토지 및 주택가격 변동을 측정하기 시작한 1975년 이래 1976～1981, 1982～

1986, 1987～1998, 1999～2008 현재까지 모두 4회의 부동산순환주기를 형성하고 있는 것으로 나타났다.

부동산시장은 1990년대의 부동산시장 안정에 따른 가격하락세와 1998년 외환위기에 따른 가격 대폭락을 경험한 바 있으며, 2000년 이후 규제완화와 세계적 저금리 기조는 부동산가격 의 대폭적인 상승을 가져와 수요자는 물론이고, 사회․경제적으로도 큰 폐단을 초래한 바 있 다. 이는 부동산관련 규제의 대폭 완화, IT산업 호황에 따른 경기회복, 저금리 기조, 각종 개발 계획과 신도시 개발로 등으로 형성된 과잉 유동성의 부동산시장으로의 유입 등에 기인한다고 볼 수 있다.

■ 부동산시장 문제에 대한 인식과 해결방향

부동산문제는 결과적으로 나타난 현상을 진단하고 평가한 것으로 재화의 희소성에 따른 수 급불안정과 이에 의한 정상범주 이상의 가격상승 혹은 하락과 같은 가격불안으로 나타나는 것이 일반적이다.

부동산 수급불안과 가격 불안정은 경제호황, 인구증가와 급속한 도시화, 가수요와 공급시차, 과잉 유동성, 공정거래질서 미확립(투명성과 형평성 부족), 불로소득환수장치 미비 등 여러 요 인들이 복합적으로 작용한 결과로 발생하는 것이어서 문제의 대표적 요인을 하나로 꼬집어 규정하기에는 어려움이 있다.

수요와 공급이 소수의 거래자에 의해 거래되는 부동산시장의 주기적 불안은 국민경제에 적 지 않은 부담을 주어 왔다. 부동산시장 문제를 해결하기 위해 정부는 시장의 자율적 기능에 유지하면서도 다른 한편으로는 서민주거안정을 위해 정책의 외연을 더욱 확장시킬 수밖에 없 었다.

아래 <그림 2-1>은 주택보급률 증가에도 불구하고 주택가격의 꾸준한 상승과 신규주택에 대한 대기수요 증가, 그리고 주택건설실적의 주기적 등락과 이에 따른 수급불균형이라는 부동 산시장의 문제를 잘 보여주고 있다.

따라서 부동산불안 문제로 대표되는 가격불안과 수급불균형 문제를 최소화할 수 있는 방안 을 사전 검토한 후 정책을 도입하는 체계를 갖춤으로써 예측 가능한 부동산시장과 국민 주거 생활 향상을 위한 실질적 성과를 구현할 필요가 있다.

<그림 3-3-1> 주택보급률과 가격, 주택수급 상황

0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

매 매 가 격 지 수 전 세 가 격 지 수 주 택 건 설 실 적 주 택 보 급 률 주 택 청 약 저 축 주 택 건 설 투 자

주 1: 주택매매 및 전세가격은 국민은행 자료를 이용하였으며, 각 연도 12월 기준 2: 주택건설실적은 국토해양부 주택건설산업계획승인자료를 이용, 단위 만호 3: 청약관련저축은 청약저축, 청약부금, 청약예금을 포함한 것이며 단위는 십만좌 4: 주택건설투자는 경제활동별 GDP및 GNI자료(한국은행)를 이용한 것으로 단위는 십억원 자료: 국민은행, 한국은행, 금융감독원, 국토해양부의 자료를 좌축 지수에 맞춰 재작성한 것임

2) 부동산시장 정보생성 현황과 개선방향

■ 부동산시장 정보 현황

부동산시장 정보는 부동산 구매자, 소유자, 중개자, 과세당국, 도시 및 지역계획을 담당하는 공무원, 전문가 등 각계각층의 사람들에게 매우 필요한 정보라 할 수 있다. 이러한 부동산시장 정보의 대부분은 정보원에 의한 정보수집체계를 활발하게 작동한 결과로 얻어지고 있다.

부동산시장에서 생산되는 부동산정보는 공공과 민간의 영역이 명확하게 구분되어 있다. 공 공부문이 생성하고 있는 부동산 정보는 국토해양부와 기획재정부가 정책을 결정하는데 필요 한 내용을 중심으로 작성이 시작된 것으로 부동산정보 불평등에 의한 시장혼란을 최소화하기 위해 최근 점차 확대되고 있다. 국토해양부를 대신해 국민은행이 생산하고 있는 주택가격지 수, 국토해양부의 지가동향, 한국토지공사의 토지거래동향 등이 대표적인 정보자료라 할 수 있다.

민간부문에서 생성하고 있는 부동산정보는 부동산114 등 다양한 기관들에 의해 생산되는 체 계를 형성하고 있으며, 주로 소비자나 투자자를 위해 부동산관련 자료들을 생산하고 있다. 그러

나 공공과 민간부문에서 생성하고 있는 부동산정보 모두는 미래전망이나 부동산 유형별 정보 측면에서는 매우 미흡한 수준에 머물고 있는 실정이라 할 수 있다.

■ 부동산 관련 생성정보의 문제점과 개선방향

공공과 민간부문에서 생산하고 있는 현재의 부동산시장 자료는 다음과 같은 몇 가지의 문제 점을 가지고 있어 그에 대한 개선이 필요하다.

첫째, 민간부문은 정보수집 범위가 주로 정보수집이 용이한 주거용에 제한된 경우가 대부분 이다. 반면, 공공부문은 정보공개 범위가 제한적이며 갱신주기가 길고, 지수형태 그대로 제공 되고 있어 시장동향을 일목요연하게 파악하는 데는 한계가 있다.

둘째, 민간은 원자료 양과 정보의 갱신주기가 짧아 시장변화 상황을 빠르게 모니터링할 수 있다는 장점이 있으나, 업체마다 편차가 크고 내용상에도 차이도 많아 소비자에게 혼란을 줄 소지가 높다. 반면, 공공부문은 자료 양이 방대하고 객관성을 확보하고 있다는 장점이 있으나 갱신주기가 길어 시장이 급변할 경우 이를 모니터링하기에는 한계가 있다.

셋째, 산출통계의 객관성에 대한 신뢰성 문제이다. 민간은 통계산출방식이 명시하고 있지 않아 객관적인 비교나 검증에 어려움이 따른다. 따라서 각 통계의 정확한 산출근거와 객관적 인 검증 계도장치 마련으로 신뢰성을 높여 나갈 필요가 있다.

넷째, 공공부문간, 공공과 민간부문간 정보의 연계를 위해서는 정보의 개별항목에 대한 명확 한 기준을 마련하여 정보의 호환성을 높이고, 이를 통해 시장에 대한 정확한 모니터링 능력을 높여 나갈 필요가 있다.

3. K-REMAP 분석모형과 정보시스템 개발 1) 분석모형 개발의 방향과 주요 특성

■ 모형의 개발 방향

부동산문제가 가격 불안정으로 대표되어 나타나는 현상이긴 하나 이는 경기상황, 소비자 심 리, 가계소득 등 다양한 요인이 결합되어 표출된 산물이라 할 수 있다. 따라서 부동산시장에서 일어나는 수요자 즉 부동산소비자들의 기대심리, 정책영향 등 다양한 요소들을 분석하고, 이 를 장래 시장변동성 예측에 반영하는 것은 매우 중요하다.