우리 리츠시장은 2002년 CR-리츠가 리츠상품을 처음 출시하였고, 2005년에는 위탁관리-리츠, 2008년에는 개발전문 리츠가 시장에 나왔다. 그리하여 지난 2008 년 10월까지 누적펀드 수 27개, 자산규모 5조 9천억원 시장을 상대적으로 짧은 시간 안에 빠르게 성장해 왔다. 이러한 성장속도는 다른 부동산유동화 상품, 예 컨대 ABS, MBS, 부동산신탁 등과 비교해 보아도 상대적으로 양호한 편이다.
그렇지만, 리츠제도 도입 당시 리츠시장이 제도 도입 5~6년 이내에 5조원~40
44.4
우리 리츠상품을 설립유형별로 살펴보면, 전체 27개 리츠펀드 중 CR-리츠가 18개, 위탁관리-리츠가 9개가 설립되어 있고, 리츠의 원형이라고 할 수 있는 자기 관리-리츠는 2008년에 들어서 2개 펀드가 영업인가를 받았다. 이 때문에 현재 운 영되고 있는 펀드의 대부분이 존속 기간 5년~7년의 한시적인 펀드이며, 존속 기 간 10년 이상의 펀드는 6개가 있을 뿐이다. 대부분의 국가에서 리츠가 영속적으 로 운영되는 것과 크게 대비된다. 이 같이 한시적으로 운영되고 있는 리츠 대부 분이 1물(物)-1펀드 형태로 운영되고 있다. 이 때문에 리츠의 대형화를 추구하기 어렵고 포트폴리오 구성도 제한적이어서 우리 리츠가 지나치게 소극적으로 자산 을 관리하는 데 그 역할이 그치고 있다는 평가이다.
우리 리츠의 또 다른 특징은 리츠 펀드 규모가 지나치게 영세하다는 것이다.
리츠의 자산규모는 펀드 1개당 평균 2300억원으로 일본의 리츠가 펀드 1개당 평 균 1조 1천억원 대인 것과 비교하면 매우 영세하다. 리츠가 본래 소액 투자자에 게 투자기회를 부여하기 위한 간접투자기구로 출발했음에도, 다양한 이유 때문 에 약 반절 정도(52%)의 리츠만 상장하고 있다. 사모펀드의 경우 일반공모를 하 지 않기 때문에 외부차입금 형태로 자본금을 조달하고 있어서 차입비율이 공모 펀드보다 월등히 높다. 일반공모가 적다보니 자본시장에서 거래되는 리츠 펀드 의 1일 거래량이 너무 적고, 주가 역시 미래가치를 반영하기 보다는 청산가치로 거래되어 주가수준이 상대적으로 낮게 형성되어 있다.
리츠펀드 운용대상은 대부분이 업무용건물과 상업용 빌딩에 집중되고 있다.
일본 및 미국 등 다른 나라의 리츠펀드가 업무용건물, 상업용 빌딩 이외에도 호 텔, 리조트, 주거용 건물, 판매시설 등 다양한 포트폴리오를 구성하고 있는 것과 크게 대조된다.
이를 종합하면, 우리 리츠시장은 성장속도가 당초 기대에 비해 다소 더디고, 자기관리-리츠가 없기 때문에 리츠 펀드가 한시적으로 운영되며, 펀드 규모가 영 세하고 펀드의 운용대상도 업무용건물 등에 편중되어 있으며, 아직 국내시장에 서만 운영하고 해외시장은 거의 진출하지 못하고 있다는 것으로 요약할 수 있다.
이러한 한계를 극복할 수 있는 대안의 모색이 필요하다는 것이다. 우리 리츠시장
의 특성 및 한계, 그리고 정책과제를 요약하면 다음 그림과 같다.
<그림 3-9> 우리 리츠시장의 특성과 정책과제
이 장에서 우리는 국내 리츠시장의 동향과 특성 및 한계를 살펴보았다. 이를 개선하기 위한 정책과제를 논의하기에 앞서, 다음 제4장은 다른 나라의 리츠제도 는 어떠하고 리츠시장은 어떻게 움직이고 있는지를 분석함으로써 우리 리츠에 주는 정책적 시사점을 도출하고자 한다.
4
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4
주요국의 리츠제도와 리츠시장
이 장에서는 해외의 리츠제도와 리츠시장을 분석하고자 한다. 이를 위해 먼저, 세계 리츠시장의 동향과 추세를 살펴본다. 이어서 최초로 리츠를 도입한 회사형 중심의 미 국 리츠, 신탁형으로 운영하고 있는 호주의 상장형 부동산펀드, 그리고 회사형과 신탁 형 모두를 채택하고 있는 일본의 리츠를 차례로 고찰한다. 다음으로, 그동안 국내에 소개가 덜된 독일, 홍콩, 싱가포르의 리츠에 대하여 도입배경과 시장동향을 알아본다.
끝으로 이들 주요국의 리츠제도와 시장동향이 우리에게 주는 시사점을 찾아본다.