우리 리츠제도의 근거법인「리츠법」, 즉「부동산투자회사법」은 2001년 4월 7일에 제정된 이후 그동안 아홉 차례 개정되었다. 이 중 제1차, 제4차, 제7차 개정 은 리츠제도를 개선하기 위한「리츠법」자체의 개정이었고, 나머지 여섯 번의 개정은 관련법 개정을 반영한 것이다.28) 이하에서는「리츠법」개정을 중심으로 우리나라 리츠제도의 변천과정을 살펴보고자 한다.
(1) 리츠법 제1차 개정 (2001.5.24.)
제1차 리츠법 개정은 기업의 구조조정을 촉진하기 위한 기업구조조정 부동산 투자회사(이하 ‘CR-리츠’)의 설립 및 운용에 관한 사항을 신설하기 위한 것이었 다. CR-리츠는 기업이 구조조정을 추진하기 위하여 매각하는 부동산을 매입하여 이를 전문적으로 관리·운용하는 리츠를 말한다. CR-리츠는 총자산의 70% 이상을 기업구조조정용 부동산에 투자하는 리츠로 정의하였다. 기업구조조정용 부동산 이란 ① 기업이 채무를 상황하기 위해 매각하는 부동산, ② 채권금융기관과 재무 구조개선을 위한 약정을 체결하고 당해 약정 이행 등을 위해 매각하는 부동산,
③「회사정리법」에 의한 회사정리 절차 및「화의법」에 의한 화의계약에 따라 매각하는 부동산, ④ 기타 금융감독위원회가 인정하는 부동산 등으로 한정하였 고.회사의 존속기한은 정관에 기재하도록 하였다.29)
리츠 도입 초기에 기업의 구조조정지원이 시급하였기 때문에 CR-리츠에게는 일반-리츠에 비해 다양한 특례를 부여하였다. 예컨대, 일반-리츠에 적용되는 회 사설립 시의 30% 이상 의무공모 비율, 10% 주식소유 한도, 부동산투기행위의 제 한, 90% 이상의 배당 의무화 등에 관한 규정을 CR-리츠에는 적용하지 않았다.30) 동시에, 투자자를 보호하고 CR-리츠를 활성화시키기 위하여 일정한 경우에는 주 식매수청구 및 주식환매청구를 허용하였다.31)
건설교통부장관이 CR-리츠를 인가하고자 하는 때에는 금융감독위원회의 의견 을 듣도록 하였다. 금융감독위원회는 주주를 보호하기 위하여 필요하다고 인정 하는 경우에는 CR-리츠 및 자산관리회사 등에 대하여 자료의 제출 또는 보고를 명할 수 있도록 하는 등 안전장치를 마련하였다.32) CR-리츠는 일종의 명목회사 (paper company)였기 때문에 자본금 70억원 이상, 전문인력 5인 이상을 확보한 후
28) 제2차 개정(2003.5.29), 제3차 개정(2003.12.31), 제5차 개정(2005.1.14), 제6차 개정(2005.3.31), 제8차 개정(2007.8.3) 및 제9차 개정(2008.2.29).
29) 법 제49조의2 제1항 30) 법 제49조의2 제1항 31) 법 제49조의4 및 제49조의5 32) 법 제49조의6
건설교통부장관의 인가를 받은 자산관리회사에 소유자산의 투자‧운용 업무를 위탁하도록 하였다.33)
<CR-리츠 신설>
2001년 4월 법 제정
⇒
2001년 5월 법 개정
실체회사형 REITs:
투자자산을 직접 운영‧관리하는 실체 회사로서의 부동산투자회사
CR-리츠 도입 :
기업의 채무상환을 위해 매각하는 부 동산을 투자대상으로 설립하는「명목 회사」도입
실체회사형 리츠 유지
(2) 리츠법 제4차 개정 (2004.10.22)
제4차 리츠법 개정은 리츠의 활성화를 위하여 리츠의 설립 및 영업활동에 대 한 규제를 대폭 완화하고, 위탁관리-리츠를 도입하기 위한 것이었다. 주요 개정 내용은 리츠제도의 세분화, 리츠 설립 시 예비인가제도의 도입, 리츠 설립조건의 완화, 부동산개발사업에 대한 건설교통부 장관의 인가제도 폐지, 마지막으로 리 츠에 대한 감독 강화 등이다.
먼저, 리츠를 자산의 투자·운용방법에 따라 자기관리-리츠, 위탁관리-리츠 및 CR-리츠로 세분화하였다. 즉, 종전의 일반-리츠를 자기관리-리츠와 위탁관리-리 츠로 나누었다. 이 당시 CR-리츠는 도관체 역할을 인정하여 법인세가 면제되고 있었지만, 일반-리츠는 실체회사로 인정하여 법인세 면제가 허용되지 않았다. 이 때문에 일반-리츠가 전혀 설립되지 않은 현실을 개선하기 위하여, 명목회사 형태 의 위탁관리-리츠를 우선 도입한 것이다.34)위탁관리-리츠는 CR-리츠와 같이 법 인세가 면제되어 수익률을 높일 수 있었으며 투자자는 리츠 설립 시 자신의 필요 에 따라 「실체회사형」(자산의 자기관리) 또는「명목회사형」(자산의 위탁관 리) 중에서 자율적으로 선택할 수 있게 하였다.35)
33) 법 제49조의3 제1항 34) 법 제2조 제1호
부실기업 처리라는 특수한 목적으로 도입되었던 CR-리츠는 기업의 구조조정 을 상시 지원하기 위해 존속시키기로 하였다. 이에 따라 CR-리츠는 현재까지도 공모의무가 면제되고 1인당 주식소유한도의 제한이 없으며, 일정비율의 부동산 관련 유가증권의 보유 의무가 없는 등 특혜를 받고 있다.
<위탁관리-리츠 신설>
실체회사형 리츠:
투자자산을 자체 전문인력으로 운영‧
관리하는「자기관리」부동산투자회사
CR-리츠:
기업의 채무상환을 위해 매각하는 부 동산을 대상으로 설립하는 명목회사로 서 자산운용을 외부의 자산관리회사에 위탁
⇒
2004년 개정
명목회사형 리츠 추가 도입:
자산운용을 외부의 자산관리회사에 위탁하는「위탁관리」부동산투자회사
실체회사형 리츠와 CR-리츠 유지
둘째, 리츠의 진입장벽을 낮춰 리츠의 설립을 용이하게 하고 투자대상 부동산 의 적기 확보를 지원함으로써 리츠가 보다 활성화할 수 있도록, 리츠 설립 및 운 용과 관련한 다양한 기준을 완화하였다.
이를 위해 회사 설립의 최저자본금을 500억원에서 250억원으로 인하하고, 자 본금의 50% 범위 내에서는 현물출자에 의한 설립이 가능하도록 하였다.36) 부동 산개발사업에 대한 건설교통부장관의 인가제도는 폐지하였다. 이전에는 건설교 통부장관의 인가를 받아 자기자본의 30% 범위 내에서 부동산개발사업을 수행할 수 있었으나, 건설교통부장관의 인가 대신 주주총회의 결의를 받도록 하고 총자 산의 30%까지 부동산개발사업에 투자할 수 있도록 개정하였다. 이로써 리츠가 부동산개발사업을 통해 임대사업 중심의 소극적인 수익창출에서 보다 적극적인 수익창출을 도모할 수 있도록 하고, 건설경기 활성화와 시중 부동자금을 부동산
35) 미국, 호주 등 외국의 경우에도 자기관리, 위탁관리 방식을 자율적으로 선택할 수 있도록 하고 있는 것이 보편적이다.
36) 법 제6조 및 제11조
개발자금으로 흡수하고자 하였다.37)
하고 투자자 보호도 강화하였다. 먼저, 리츠 설립인가를 받고자 하는 자는 주식
에 확대하였다. 종전에는 주식매수청구권이 CR-리츠에만 허용되었다. 또한 부동 산 특성 상 일반적인 기업회계기준으로는 리츠의 자산상황과 경영실적에 대한 정확한 정보가 투자자에게 전달되기 어려우므로 리츠의 특성이 반영될 수 있는 별도의 회계기준, 예컨대 리츠의 정확한 자산평가를 위한 부동산에 대한 감가상 각액 기준 등을 제정토록 하여 리츠의 투명성을 한층 제고하였다.
끝으로, 리츠의 운영과 관련한 기준 등을 완화하였다. 먼저, 예비인가 제도의 근거규정을 마련하였다. 그동안 건설교통부의 내부 지침에 근거하여 운영되고 있는 리츠와 자산관리회사에 대한 예비인가 근거규정을 법에 마련하고 예비인가 및 인가와 관련된 필요사항을 시행령에 규정토록 명문화하였다.41) 1인당 주식소 유한도는 확대하였다. 설립자본금이 인하되고 공모가 의무화됨에 따라 우량한 기관투자자의 투자유도를 위해서는 소유지분 확대가 불가피하기 때문에 1인당 주식소유한도도 종전의 10%에서 30%로 확대하여 우량한 기관투자자들의 참여 를 유도하는 등 주주 구성의 자율성을 강화하였다. 자산구성 의무비율도 완화하 였다. 제도시행 초기「자산의 90%이상 부동산‧부동산관련 유가증권 및 현금, 이 중 70%는 부동산」이었던 자산구성 의무비율을 「자산의 80%이상 부동산‧부동 산관련 유가증권 및 현금, 이중 70%는 부동산」으로 완화하여 리츠의 부동산에 대한 보유비율 70%는 유지하되 수익성 제고를 위해 자산의 투자운용의 폭을 확 대하였다.
(3) 리츠법 제7차 개정 (2007.7.31)
제7차 개정은 리츠의 설립 및 운영요건이 지나치게 엄격하다는 지적에 대응하 여 리츠의 설립 및 운영 요건을 일부 완화하는 한편, 부동산개발사업을 전문으로 하는 리츠를 설립할 수 있도록 하였다.
먼저, 리츠의 설립과 관련한 규제 등을 크게 완화하였다. 이전에는 사업계획의 타당성, 주식공모 계획의 적정성 등 요건을 갖춰 건설교통부장관의 예비인가를
41) 법 제5조 제2항
받은 후 주주모집, 창립총회 등의 절차를 거쳐 다시 설립인가를 받도록 하였기
둘째, 리츠 운영관련 규제도 크게 완화 하였다. 종전에는 투자자 보호를 강조 하여 리츠의 외부차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 넘지 못하도록 하였다.
그러나 시장여건의 변화에 유연하게 대응하지 못하는 문제가 제기되었다. 이에 따라 외부차입 및 사채발행의 규모를 확대하여 주주총회의 특별결의가 있을 경 우 자기자본의 2배를 초과하여 차입 및 사채발행을 할 수 있도록 하였다.44)
무엇보다도 이번 개정에서 부동산개발을 전문으로 하는 리츠를 도입하였다.
종전에는 임대주택건설사업 등 예외적인 경우를 제외하고 리츠의 부동산개발사 업에 대한 투자는 총자산의 30%를 넘지 못하도록 하였다. 이 때문에 부동산개발 사업에 대한 투자자의 폭넓은 수요를 수용하지 못하는 문제가 지적되었다. 이러 한 시장의 수요를 충족시키기 위하여 기존 건물을 매입‧임대하는 종전의 리츠와
종전에는 임대주택건설사업 등 예외적인 경우를 제외하고 리츠의 부동산개발사 업에 대한 투자는 총자산의 30%를 넘지 못하도록 하였다. 이 때문에 부동산개발 사업에 대한 투자자의 폭넓은 수요를 수용하지 못하는 문제가 지적되었다. 이러 한 시장의 수요를 충족시키기 위하여 기존 건물을 매입‧임대하는 종전의 리츠와