리츠의 구조, 도입 배경과 기대효과, 다른 나라의 운영실태 등을 확인하기 위 하여 리츠 관련 국내‧외 선행연구를 검토하였다. 리츠에 대한 선행연구는 크게 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 하나는 경제‧인문사회연구회 등 관련 연구소 에서 수행한 것이고, 다른 하나는 대학의 석‧박사 학위논문이며, 마지막 하나는 학회지에 발표된 리츠 관련 논문들이다. 이 연구에서는 이들 관련 자료들을 검토 하였다.
(2) 법제 분석
리츠의 도입 배경과 목적, 리츠의 업무, 설립 절차와 감독, 리츠의 구조, 자본금 출자 방법과 주식 공모, 자산 구성과 운영, 관련 조세 등을 확인하기 위하여 법제 분석을 추진하였다.
법제분석은 통시적(通時的) 및 수평적인 분석 양 방향으로 추진하였다. 먼저, 현재의 리츠는 도입 이후 여러 차례 수정되어 왔다. 따라서, 리츠의 구조, 자본금, 주식 공모, 자산 구성 등이 언제 어떻게 변화되어 왔는지 등「리츠법」의 변천과 정을 시계열적으로 분석하였다.
다른 한편, 부동산 간접투자 기구는 리츠 외에도 다양하다. 따라서, 리츠가 다 른 간접투자 기구인 부동산신탁, 부동산 펀드, PF 펀드 등과 어떤 면에서 유사하 고 다른지 등을 분석하기 위하여 관련법들을 수평적으로 분석하였다. 분석대상 법제에는 1998년 개정된「신탁업법」, 2005년에 제정된「간접투자자산운용업 법」, 2007년에 제정되어 2009년부터 시행되는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」등이 포함된다.
(3) 실태분석
리츠제도 도입 이후의 성과를 분석 및 평가하기 위하여 현재까지 운영되고 있 는 27개 리츠상품 전체를 대상으로 실태분석을 실시하였다.
조사항목은 크게 일반사항, 관리자산, 펀드구조, 운영실적 등으로 구분하였다.
일반사항은 리츠의 설립일, 존속 기간, 모집 방식, 상장 여부 등이 조사되었다.
관리자산 사항은 자산 구성, 자산 및 부채구조, 출자자 현황, 투자대상 부동산 등 이 포함되었다. 펀드구조 사항은 펀드 구조, 발기인, 자산운영사(AMC: Asset Management Company), 펀드운영 방식 및 구조 등을 중심으로 분석하였다. 운영 실적 사항은 관리 방식, 배당률, 주가 변동률, 이자율 대비 수익률 수준 등 사업 타당성과 수익성 분석 등이 포함되었다.
(4) 국제 비교연구
2007년 현재 세계적으로 21개 국가에서 리츠제도를 운영하고 있다. 이 연구에 서는 리츠가 처음 시작된 미국, 회사형으로 운영하고 있는 미국과 달리 신탁형으 로 운영하고 있는 호주, 우리와 비슷한 시기에 리츠를 도입하였으나 보다 안정적 으로 운영하고 있는 것으로 알려진 일본, 아울러 최근에 리츠를 도입한 유럽의 독일과 아시아의 홍콩, 싱가포르 등 모두 6개 국가의 리츠를 비교 분석하였다.
지역 국가 도입 연도 지역 국가 도입 연도
북미 미국 1960
태평양 호주 1971
캐나다 1993 뉴질랜드 1971
유럽
네덜란드 1969
아시아
일본 2000
벨기에 1995 한국 2001
터키 1999 싱가포르 2002
프랑스 2003 홍콩 2003
불가리아 2005 타이완 2003
독일 2007 말레이시아 2005
이탈리아 2007 태국 2005
영국 2007 기타 듀바이 2006
이스라엘 2006
<표 1-1> 리츠제도에 대한 국제 비교연구 대상국가
자료: Cohen & Steers. 2007. "Global Real Estate Securities". Cohen & Steers Educational Series.
(5) 전문가 설문조사
우리 리츠의 성장이 다소 미흡했던 원인과 향후 리츠를 활성화하기 위한 방안 등에 대해서 전문가를 상대로 설문조사를 실시하였다.
먼저, 이번 조사는 전화로 설문참여를 요청 후 전문가들이 직접 인터넷 상에 마련된 구조화된 설문조사서(structured questionnaire)를 이용한 자동설문참여방식 으로 실시하였다. 조사기간은 2008년 6월 16일부터 6월 27일까지 12일이었다. 이 번 조사가 보다 과학적이고 능률적으로 수행될 수 있도록 실제 조사는 조사전문 기관인 한국리서치(주)에 위탁하여 실시하였다.
둘째, 조사대상은 다음과 같이 일곱 개 집단으로 구성하였다. ① 리츠 운영에 참여하고 있는 자산운용사‧투자자문사 종사자 ② 리츠를 운영하지 않는 자산운 용사‧투자자문사 종사자 ③ 리츠에 투자하고 있는 은행, 보험사, 증권사 등 재무 적 투자자의 종사자 ④ 리츠에 투자하고 있지 않은 은행, 보험사, 증권사 등 재무 적 투자자의 종사자 ⑤ 부동산 관련업(중개, 감정평가, 신탁, 컨설팅, 개발, 건설 등) 종사자 ⑥ 대학교수 및 연구기관 연구원 그리고 ⑦ 리츠가 아직은 생소한 분 야인 점을 감안하여 리츠 관련 운용전문인력 교육을 이수한 일반인 등이다.
이들 각 집단별로 각각 40명씩, 총 280명을 목표로 조사를 실시하였다. 실제
조사결과는 <표 1-2>에서 볼 수 있듯이 총 252명이 응답하여 당초 목표의 90%를 달성하였다. 이들 대부분은 <표 1-3>에서 확인할 수 있듯이 리츠에 대해서 조금 이라도 알고 있었고, 68% 이상은 리츠를 잘 알고 있었다.
인원수 비율(%) 인원수 비율(%)
AMC 종사자 41 16.3 부동산 관련업자 39 15.5
자산운용 종사자 39 15.5 교수 및 연구기관 35 13.9
리츠 재무투자자 37 14.7 리츠교육 이수자 26 10.3
비(非)리츠 재무투자자 35 13.9 전체 252 100.0
<표 1-2> 리츠제도에 대한 전문가 인식조사 최종 응답자
매우 잘 안다 잘 안다 보통이다 계
인원수 % 인원수 % 인원수 % 인원수 %
AMC 종사자 16 39.0 21 51.2 4 9.8 41 100
자산운용종사자 9 23.1 18 46.2 12 30.8 39 100
리츠 재무투자자 7 18.9 21 56.8 9 24.3 37 100 비(非)리츠 재무투자자 3 8.6 16 45.7 16 45.7 35 100 부동산 관련업자 6 15.4 17 43.6 16 41.0 39 100 교수 및 연구기관 6 17.1 14 40.0 15 42.9 35 100 리츠교육 이수자 2 7.7 14 53.8 10 38.5 26 100
계 49 19.4 121 48.0 82 32.5 252 100
<표 1-3> 전문가 인식조사 응답자의 리츠제도에 대한 인지도
셋째, 조사내용은 다음과 같다. 리츠제도에 대한 일반적 인지도, 리츠제도의 긍정적인 기대효과 및 부정적인 파급효과, 리츠의 운용요건, 리츠의 투자대상 다 원화 방안, 개발형 리츠의 활성화 방안, 재무적 투자자 유치 방안, 자기관리-리츠 에 대한 법인세 부과에 대한 인식, 해외부동산 투자에 리츠 활용 방안, 리츠의 개선방안에 관한 전반적 인식, 리츠제도 활성화를 위한 정책과제 등이다. 상세한 설문조사 내용은 <부록 I>의 조사표에 실었고, 조사의 분석결과는 <부록 II>에 실었다.
(6) 연구협의회 및 리츠제도 개선작업반 운영
연구의 질적 수준을 제고하고, 연구가 다양한 이해당사자 사이에서 중립적으 로 추진되도록 하며, 리츠시장의 목소리를 생생하게 듣고 실천 가능한 대안을 도 출할 수 있도록, 연구협의회와 자문회의를 운영하고 리츠제도 개선작업반(T/F팀) 에 참여하였다.
연구협의회와 자문회의는 리츠 AMC사, 투자자문사, 학계 및 연구계 등으로 구성하였고, 이들 회의에서는 리츠제도의 성과, 활성화 제약요인, 부정적 파급효 과의 최소화 방안, 활성화 방안 등을 논의하였다.
국토해양부에서 구성한 리츠제도 개선작업반은 리츠업계, 변호사, 회계사, 연 구소 등으로 조직하였고, 2008년 9월부터 11월말까지 매주 수요일 오후마다 개최 하여 리츠제도의 개선방향을 논의하였으며, 이러한 논의를 바탕으로 리츠법과 시행령 및 시행규칙 등의 제도화 작업을 추진하였다.
<그림 1-1> 리츠제도 개선작업반 구성
구 분 소 속 직위/성명 정 부 국토해양부 부동산산업과 과장 이충재, 사무관 박병석
AMC사
한국토지신탁 팀장 노완웅, 차장 김치완, 부장 한동일 코람코자산신탁 상무 김준범, 팀장 김병진, 부장 양태식 리얼티어드바이저스코리아
(RAK) 이사 오승용
코리츠 과장 최기영
맥쿼리리얼에스테이트코리아
(MREK) 이사 이윤주, 차장 최보형
씨나인자산관리 팀장 정상규
KB부동산신탁 부장 조종래, 과장 김대희
케이리츠&파트너스 이사 이희규, 차장 이정우, 대리 이정준 퍼시픽자산관리 상무 이승건, 차장 이윤실
GE자산관리코리아 차장 윤정규
피닉스에이엠씨 부장 최영민
하나에이아이엠에이엠씨 전무 최재원
제이알자산관리 이사 명재광, 대리 김성문 다산자기관리부동산투자회사 이사 박검섭
골든나래개발전문
자기관리부동산투자회사 이사 김근호, 팀장 김대환 (가칭)KIB리츠파트너스 전무 신동수, 대리 김영주 (가칭)마스턴자산관리 상무 김근태, 부장 김형삼 법률자문 김&장 법률사무소 변호사 유관식, 변호사 이영민
회계자문 삼일회계법인 이사 박동규, 회계사 석희영, 회계사 박경배, 회계사 두서영
연구소 국토연구원 연구위원 정희남, 연구위원 최수
주: 자산관리회사 순서는 인가 순임.
<표 1-4> 리츠제도 개선작업반 구성
(7) 산‧학‧연 협동연구
리츠가 우리 부동산시장 및 전반적인 경제에 미치는 영향이 적지 않음을 감안 하고 리츠 자체가 갖고 있는 전문성 등을 고려하여, 이번 연구를 관련 분야의 전 문가와 협동연구 방식으로 추진하였다.
리츠의 선두 주자라고 할 수 있는 (주)코람코자산신탁회사의 조사분석팀 강승
일 팀장은 우리 리츠의 운영실태 조사에 참여하였다. 해외리츠, 특히 미국과 호 주 리츠의 운영 실태조사는 건국대학교 부동산학과의 이현석 교수가, 일본 리츠 의 운영 실태조사는 일본 도시경제연구소의 송현부 소장이 참여하였다.
3. 연구의 구성과 흐름
서론을 포함하여 이 연구는 크게 6장으로 구성되었다. 제2장에서는 리츠에 대 한 선행연구 검토와 이 연구의 차별성, 리츠의 기본구조와 개념, 우리 리츠의 특 성과 변천과정, 그리고 리츠와 다른 부동산 간접투자기구와의 특성 등을 비교‧검 토하였다.
제3장에서는 지난 7년간의 리츠시장을 분석하고 평가하였다. 2008년까지 설립
‧운영되고 있는 27개 리츠상품 전체를 대상으로 리츠시장의 규모와 성장속도, 리
‧운영되고 있는 27개 리츠상품 전체를 대상으로 리츠시장의 규모와 성장속도, 리