부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 K-REITs as a Tool to Advance Real Estate Market of
Korea: Policy Directions to Vitalizing K-REITs
국토연 2008-55 ․ 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구
지은이․정희남, 최수, 권태정, 강승일, 송현부, 이현석 / 펴낸이․박양호 / 펴낸곳․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2008년 12월 28일 / 발행․2008년 12월 31일
주소․경기도 안양시 동안구 시민로 224 (431-712)
전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) / 팩스․031-380-0470 값․7,000원 / ISBN․978-89-8182-601-7
한국학술진흥재단 연구분야 분류코드․B030907 http://www.krihs.re.kr
Ⓒ2008. 국토연구원
＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.
국토연 2008―55
부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 K-REITs as a Tool to Advance Real Estate Market of Korea:
Policy Directions to Vitalizing K-REITs
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정희남․최수․권태정․강승일․송현부․이현석
연 구 진 연구책임 정희남 연구위원
연구반 최 수 연구위원 권태정 책임연구원
외부연구진 강승일 코람코자산신탁 조사분석실장 송현부 일본도시경제연구소장 이현석 건국대학교 부동산학과 교수
자문연구진(Advisor) 김근용 연구위원
연구심의위원 김영표 부원장(주심) 김성일 연구위원 이동우 선임연구위원 채미옥 토지주택연구실장 김영곤 강남대학교 교수
박병석 국토해양부 부동산산업과 사무관 연구협의(자문)위원 김진규 (주)코람코자산신탁 팀장
신동수 (주)KIB 전무 이상락 (주)MREK 부장
이윤실 퍼시픽자산관리(주) 차장 이지영 (주)씨나인에이엠씨 팀장 이현모 (주)코리츠 상무
정상규 씨나인에이엠씨(주) 차장 정용훈 (주)한국토지신탁 부장
P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E
발 간 사
작년 미국에서 시작된 서브프라임 사태로 발생한 금융위기가 전 세계에 영향 을 미치고 있다. 우리도 예외가 아닌 것 같다. 금융경제 위기가 점차 실물경제로 이어지면서, 미분양 아파트가 속출하고 이른바 버블 세븐지역에서도 부동산거래 가 동결되며 가격 하락이 가속화되고 있다. 10여년 전 외환위기로 시작된 부동산 경기 침체가 다시 재발하지나 않을까 국민 모두의 근심이 커지고 있다.
10여년 전 외환위기 때 침체된 부동산시장을 안정시키기 위하여 일련의 부동 산 유동화제도들을 도입한 바 있다. 그 중 하나가 부동산투자회사제도, 이른바 리츠제도이다. 리츠제도가 조금 일찍 도입되었더라면, 외국계 투자펀드뿐 아니 라 국내 투자펀드들도 투자가치가 유망한 업무용빌딩에 투자할 수 있어서 자산 디플레이션을 다소라도 완화할 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 있었다.
많은 기대를 안고 국내 부동산시장에 리츠가 도입된지 7년이 지났다. 그동안 의 운영성과를 평가할 시점이 되었다고 본다. 게다가 작금의 금융위기와 부동산 시장의 어려움을 극복하는 기제의 하나로 리츠가 활용될 수 있도록 제도적으로 개선 여지가 없는지도 검토할 때라고 생각한다. 이러한 시점에 리츠제도의 성과 와 한계를 검토하고, 리츠의 기대효과를 점검하며, 리츠를 활성화시킬 수 있는 정책방안을 모색하는 연구가 수행되어 기쁘게 생각한다.
이 연구 보고서가 부동산시장의 안정을 도모하고 건전하고 투명한 부동산투자
문화를 정착시키며, 더 나아가 국내‧외 투자자를 유치하여 경제회복에 기여할 수 있도록 정책과제를 모색하는데 중요한 계기가 될 수 있기를 기대한다. 이 연구 과제를 맡아 유용한 결과를 도출하기 위해 노력했던 정희남, 최수 연구위원, 권 태정 책임연구원, 이 연구의 중요성을 인식하고 이 연구에 기꺼이 참여한 강승일 코람코자산신탁 조사분석실장, 송현부 일본도시경제연구소장, 이현석 건국대학 교 교수 등 원내‧외 연구진 모두의 노고에 심심한 감사를 표한다.
2008년 12월 국토연구원장 박 양 호
F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D
서 문
성현의 말씀에 정치의 3대 핵심은 서(庶)‧부(富)‧교(敎)라고 한다. 백성의 수가 늘어나도록 선정을 베풀고, 그들이 먹고 살만하게 해주며, 그 뒤에 사람의 도리 를 가르쳐야 한다는 것이다(論語/子路 13-9). 지난 1960년대 이후 우리경제가 성 장하면서 인구도 늘었고 여유자금도 늘었다. 다만 더불어 사는 도리에 대한 가르 침은 다소 미진하지 않았나 생각한다.
이러한 원리가 아니더라도, 경제가 성장하는 과정에 발생한 여유자금을 부동 산에 투자하는 것은 어찌 보면 자연스러운 일이다. 그러나 그동안 부동산투기가 초래했던 다양한 부작용 때문에 우리사회에는 부동산투자를 부정적으로 바라보 는 시각이 많았다. 이러한 때 건전한 부동산투자 문화를 선도하고, 부동산시장의 투명성을 높여 시장의 효율성을 제고하며, 기업 및 경제 구조조정을 지원할 목적 을 가지고 리츠제도가 도입되었다.
리츠는 도입된 지 몇 년 되지 않았지만 그동안 양적인 면이나 질적인 측면에서 놀랍게 성장하였다. 정부와 업계, 이 분야 전문가들의 헌신과 창조적인 의지 그 리고 우리 부동산시장의 역동성이 그만큼 탁월했다는 것을 말해 준다. 그렇지만, 일본 등 경쟁국과 비교하면 성장속도가 다소 늦고, 우리경제 전체규모에 비하면 시장규모가 아직 미미하다는 평가이다. 여기에는 여러 원인이 있었을 것이다.
이 과제는 리츠가 도입된 지난 7년간의 성과를 확인하고, 리츠의 효용성이 어
디에 있는지 돌아보며, 리츠의 성장이 더디다면 그 원인이 어디에 있는지 찾아보 고, 리츠를 활성화할 수 있는 방안 등을 도출하고자 추진되었다. 이 연구 결과가 리츠시장에 참여하는 여러 경제주체, 제도의 정착을 바라는 정책당국자, 우리 토 지 및 부동산시장의 선진화에 관심을 갖고 있는 관련 전문가, 그리고 부동산시장 의 안정을 원하는 일반국민에게 다소라도 도움이 될 수 있기를 기대한다.
이번 보고서를 마련하는 데 여러분의 도움이 컸다. 먼저, 바쁜 가운데에서도 국내 리츠시장 현황을 조사해준 코람코자산신탁의 강승일 조사분석실장, 미국과 호주의 리츠제도와 시장을 조사해준 건국대학교 이현석 교수, 일본의 리츠제도 와 시장에 대한 유용한 정보를 제공해준 송현부 일본도시경제연구소장에게 감사 드린다. 리츠제도에 대한 전문가 설문조사를 직접 담당해준 한국리서치(주)의 이 혜민 선생에게 감사드린다. 리츠제도가 안고 있는 한계와 업계가 직면하고 있는 어려움 등을 기꺼이 자문해준 AMC협의회 회원사들에게도 감사드린다. 연구 추 진과정에서 조언과 도움을 아끼지 않았던 국토해양부 부동산산업과의 이충재 전 임과장과 박병석 사무관에게도 감사드린다. 무엇보다도 벅찬 업무에도 항상 의 연하게 연구에 임해준 최수 연구위원과 권태정 책임연구원에게 감사한다. 좋은 심의의견을 제시해준 동료의 자문 역시 큰 도움이 되었다.
이 연구과제의 중요성을 인식하고서 연구를 시작할 때부터 마칠 때까지 아는 범위 안에서 최대한의 주의력을 가지고 연구하였다. 리츠제도의 파급효과가 국 민경제에 미치는 영향을 생각하며 조심하고 또 조심해서 연구를 추진하였다. 그 렇지만, 이 주제가 워낙 전문적인 분야이다 보니 적지 않은 오류가 있을 수 있다 고 생각한다. 잘못된 오류는 전적으로 천학비재한 본인의 책임이다. 추후 계속해 서 보완해 나가고자 한다. 학계와 정책 실무자 그리고 일반국민 제현의 질책과 격려를 기대한다.
2008년 12월 정희남 연구위원
S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
외환위기를 거치면서 우리 부동산시장에 다양한 부동산금융제도가 도입되었 다. 그 중 하나가 부동산간접투자의 전형인 리츠제도이다. 이 연구는 도입 이후 지난 7년 동안 리츠제도의 운영 성과를 평가하고, 리츠제도가 당초 기대와 달리 활성화되지 못하였다면 원인이 어디에 있는지를 밝혀내며, 향후 부동산시장과 부동산정책의 변화를 전망하고, 그에 대응하여 리츠제도의 활성화 방안을 모색 하기 위하여 추진되었다.
이 연구는 서론을 포함하여 6장으로 구성되어 있다. 제1장은 연구의 배경과 목 적, 연구의 범위와 방법, 그리고 연구의 추진체계 등을 다루고 있다. 제2장은 리 츠의 기본구조와 개념, 우리 리츠의 특성과 전개과정, 리츠와 다른 부동산 간접 투자기구와의 차이, 그리고 선행연구 고찰 등을 다루고 있다. 제3장에서는 지난 7년간의 리츠시장을 분석하고 평가하였다. 제4장은 주요국가의 리츠제도와 리츠 시장에 대한 국제 비교연구를 보여주고, 해외사례가 우리 리츠에 주는 정책적 시 사점을 도출하였다. 제5장은 이 보고서의 핵심으로 리츠제도의 활성화 필요성, 우리 리츠시장이 활성화되지 못했던 요인 분석, 그리고 리츠제도의 활성화 방안 을 제시하였다. 제6장은 이 연구의 결론으로 이 연구가 주는 정책적 시사점과 학 술적 기여도, 연구의 특성과 한계 등을 다루고 있다.
제1장 서 론
제1장은 연구의 추진 배경과 목적, 연구의 범위와 방법, 연구의 구성과 추진체 계를 다루었다. 이 연구는 우리 리츠시장의 운영실태 분석과 해외 리츠시장의 국 제 비교연구를 바탕으로 우리 리츠제도의 발전방향과 활성화 방안을 제시하는데 목적이 있다.
이 연구의 시간적 범위는 리츠법이 제정된 2001년부터 이 보고서가 마무리되 는 2008년 10월까지이다. 당초에는 전국을 대상으로 분석하고자 하였으나 현황 조사 결과 우리의 리츠가 주로 서울에 집중되어 있었다. 리츠시장의 지역별 분석 은 향후 리츠가 지역별로 다양화된 이후에 가능할 것으로 보인다. 내용적 범위는 부동산시장의 구조변화와 리츠시장 육성 필요성, 리츠의 현행 제도와 시장 분석, 주요국의 리츠제도 및 시장에 대한 비교연구, 리츠제도의 발전방향과 활성화 방 안 모색 등이다.
위와 같은 연구내용을 충족하기 위하여, 이 연구는 선행연구에 대한 문헌조사, 법제 분석, 사례중심의 실증분석, 전문가 설문조사, 전문가 연구협의회 등을 통한 의견 수렴, 국제비교 연구 등 다양한 연구방법을 사용하였다. 특히, 리츠제도 도 입 이후 시장에 출시된 27개 리츠상품 전체를 대상으로 실태분석을 실시하였다.
또한 리츠제도의 전문성 등을 고려하여 업계, 학계, 관련 연구소의 전문가들과 협동연구 방식으로 추진하였다.
제2장 리츠제도의 이론과 전개
제2장에서는 리츠에 대한 선행연구 검토, 리츠의 기본구조와 개념, 우리 리츠 의 특성과 전개과정, 리츠와 다른 부동산 간접투자기구와의 특성 비교 등을 다루 었다.
부동산 간접투자기구는 리츠 외에도 다양하다. 간접투자자산운용법에 의한 부 동산펀드, 법인세법에 의한 프로젝트금융투자회사, 그리고 자산유동화에관한법 률에 의한 ABS 등이 있다. 이 중 리츠는 내용상으로 부동산 간접투자의 한 기구 (vehicle)이며, 법적으로 부동산 간접투자를 직접 영위하는 영업의 주체이다.
본래 리츠는 부동산 간접투자제도의 한 유형이지만, 우리 리츠는 부동산 간접 투자 그 자체보다 당시 현안과제였던 경제 구조조정의 지원을 목적으로 도입되 었다. 이후 2007년까지 리츠법은 크게 세 차례 개정되었다. 현재 우리 리츠의 구 조별 특성은 다음과 같다. 먼저, 법적 조직으로는 회사형만 인정하고, 투자 대상 은 지분형(equity)만 가능하다. 리츠는 사전에 투자대상을 특정하는 형태만 존재 하고, 설립 시 모집액을 확정하는 폐쇄형만 가능하다. 당초 무기한의 리츠가 운 영되도록 구성하였지만, 실질적으로는 CR-리츠와 위탁관리-리츠 등 한시적인 형 태로만 운영되고 있다.
리츠법 상 리츠의 설립요건 등은 다음과 같다. 리츠의 최저자본금은 100억원 으로 국토해양부 장관의 인가를 받아 설립한다. 리츠는 총자산의 70% 이상을 부 동산에 투자하여야 하며, 설립 시 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인에게 청약 하여야 한다. 부동산에 투자하여 취득, 관리, 개량 및 처분, 임‧대차를 통하여 수 익을 창출하여야 하고, 얻은 수익 중 배당가능이익의 90%이상을 투자자에게 배 당하여야 한다. 이러한 일정 요건을 충족할 경우, 리츠를 하나의 투자 도관체 (conduit)로 간주하여 취‧등록세 50% 감면, 법인세 면세혜택을 부여하고 있다.
이 연구는 기존의 연구와 달리 다음과 같은 측면에서 차별성이 있다. 먼저, 이 연구는 간접투자기구와 리츠를 상호 비교하였고, 국내에 출시된 27개 리츠상품 전체를 대상으로 상품의 구성, 리츠제도의 운용, 상품의 수익성 등을 최초로 실 증 분석하였으며, 리츠제도가 활성화되지 못하는 사유를 시장의 내재적 요인과 제도적 요인 등 다각도로 분석하였고, 설문조사 및 면담조사를 통하여 리츠시장 참여자의 행태를 현장중심으로 분석하였다.
제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가
제3장은 리츠제도의 지난 7년간 성과를 다루고 있다. 우리 리츠시장은 2002년 에 CR-리츠가 처음 출시되었고, 2005년 위탁관리-리츠 그리고 2008년에 개발전 문 리츠가 나왔다. 2008년 10월까지 누적펀드 수 27개, 자산규모 5조 9천억원 등 상대적으로 짧은 시간 안에 리츠시장이 빠르게 성장해 왔다. 그렇지만 우리와 비
슷한 시기에 출발한 일본이나 우리보다 늦게 출발한 아시아 다른 나라와 비교해 보면 다소 기대에 못 미친다는 평가이다.
전체 27개 리츠펀드 중 CR-리츠가 18개, 위탁관리-리츠가 9개가 설립되었고, 자기관리-리츠는 2008년에 2개 펀드가 설립인가를 받았다. 즉, 현재 운영되고 있 는 펀드 대부분이 존속 기간 5년~7년의 한시적인 펀드여서, 대부분의 국가에서 리츠가 영속적으로 운영되는 것과 크게 대비된다.
우리 리츠의 자산규모는 펀드 당 2300억원으로 일본의 리츠가 펀드 당 평균 1조 1천억원인 것과 비교하면 매우 영세하다. 리츠가 본래 소액 투자자에게 투자 기회를 부여하기 위한 간접투자기구이지만, 다양한 이유 때문에 약 반절 정도의 리츠만 상장되고 있다. 일반공모가 적다보니 자본시장에서 거래되는 리츠 펀드 의 1일 거래량도 적고, 주가 역시 미래가치를 반영하기 보다는 청산가치로 거래 되어 주가수준이 상대적으로 낮게 형성되어 있다. 리츠펀드 운용대상은 대부분 이 업무용건물에 집중되고 있다. 다른 나라의 리츠펀드가 업무용 건물, 상업용 빌딩 외에도 호텔, 리조트, 주거용 건물, 판매시설 등 다양한 포트폴리오를 구성 하고 있는 것과 크게 대조된다.
<우리 리츠시장의 특성과 정책과제>
이를 종합하면, 우리 리츠시장은 성장속도가 크게 더디고, 자기관리-리츠가 없기 때문에 리츠 펀드가 한시적으로 운영되며, 펀드의 운용대상도 업무용 건물 등에 편중되어 있고, 아직 국내시장에서만 운영하고 해외시장은 거의 진출하지 못하고 있다는 것으로 요약할 수 있다. 이러한 한계를 극복할 수 있는 대안의 모 색이 필요하다는 것을 보여준다.
제4장 주요국의 리츠제도와 리츠시장
제4장은 주요국의 리츠제도와 리츠시장을 다루고 있다. 리츠가 1960년 미국에 서 처음 도입된 이래 1980년대까지는 미국과 호주 등 일부 국가에서만 운영되었 다. 1980년대 이후 생산자본의 세계화가 진전되고 1990년대 이후 자본시장과 부 동산시장의 통합이 세계적인 추세로 발전하면서, 2000년대에 리츠가 폭발적으로 늘어나 2007년 말 현재 21개 국가에서 리츠를 도입 및 운영하고 있다. 이 연구에 서는 이 중 미국, 호주, 일본과 독일, 홍콩, 싱가포르 등 6개 국가를 대상으로 실 태를 분석하였다.
해외 리츠의 비교연구에서 얻을 수 있는 시사점을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 리츠의 도입 배경은 각국의 상황에 따라 달랐다. 미국은 소액 투자자에 게 부동산 투자기회를 부여하려는 의회의 결정에서 출발하였다. 일본과 호주는 우리와 유사하게 당면했던 금융위기를 해결하고 부동산시장 안정을 도모하기 위 한 수단으로 도입하였다. 독일, 홍콩, 싱가포르 등은 자본시장과 부동산시장의 통 합이라는 세계적인 추세 속에서 상대적으로 풍부했던 여유자금의 투자처를 제공 하기 위하여 도입하였다.
리츠가 활성화된 배경 역시 나라마다 다소 달랐다. 미국의 경우, 1960년대에는 부동산 경기활성화로 나타난 부동산 투자붐에 편승하였고, 1980년대에는 조세구 조의 변경으로 다른 금융상품과 수익률에서 상대적으로 유리하게 된 환경변화를 활용하였다. 1990년대에는 자산 디플레이션으로 부동산가격이 하락하면서 투자 대상을 저가로 매수할 수 있던 기회를 활용하였다. 호주는 금융경색을 맞아 유동 화된 부동산증권화의 인기가 높아진 경우라고 말할 수 있다.
리츠의 유형도 나라마다 다소 다르다. 호주 등 아시아권은 주로 신탁형을 기반 으로 리츠를 운영하고 있고, 미국 등 유럽에서는 주로 회사형에 기초하여 리츠를 운영하고 있다. 각 형태 나름대로 장‧단점이 있기 때문에, 일본과 미국에서는 회 사형과 신탁형 모두를 법적으로 허용하고 있다. 아직 회사형 리츠만 도입하고 있 는 우리에게 시사하는 바가 있다.
둘째, 리츠운영의 기본원칙에 보다 충실하다는 것이다. 리츠는 본래 환금성이 극히 제약된 부동산을 유동화/증권화하면서 나타난 간접투자기구이다. 투자자금 의 유동성을 확보하기 위해서는 리츠의 기업공개와 주식 공모가 필수적이다. 이 때문에 많은 국가에서 기업공개와 상장을 조세혜택 부여의 중요한 기준으로 삼 고 있다.
기업공개의 기능은 소액 투자자에게 부동산 간접투자 기회를 확대하는데 그치 지 않는다. 일단 자본시장에 상장하기 위해서는 다양한 방면에서 투자자 보호를 요구하고 있다. 투자자 보호와 리츠의 안정성을 확보하기 위하여 엄격한 기업공 시 규정을 적용하고, 외부차입이나 개발사업에 대한 투자를 다른 간접투자기구 에 비하여 상대적으로 강하게 제한한다. 예컨대, 독일과 싱가포르는 외부차입 한 도를 총자산의 25%로, 홍콩은 총자산의 35%로 제한하고 있다. 일본은 개발사업 참여를 리츠사업에서 제외하고 있고, 싱가포르는 총자산의 20% 이내, 독일과 호 주는 총자산의 25% 이내에서만 개발사업에 대한 투자를 허용하고 있다.
셋째, 2000년 들어 리츠가 보다 대형화, 전문화, 다양화 되고 있는 것을 발견할 수 있다. 리츠의 대형화는 리츠회사의 인수합병이 보다 원활히 추진되면서 가속 화 되고 있다. 다른 한편으로, 미국 리츠처럼 UP-리츠 등 새로운 제도를 활용하 면서 대형화되기도 한다. 리츠의 대형화는 투자대상의 다양성으로 연결되고, 더 나아가 특정분야에 집중하는 전문성으로 이어지고 있다. 국내 리츠의 경우 업무 용과 상업용 시설에 집중되어 있는 반면, 다른 나라의 리츠는 산업용/업무용, 상 업시설, 주거시설, 숙박시설/휴양지, 창고, 의료시설, 특수목적시설, 주택저당채권 등 다양한 분야에서 활동하고 있다. 특정 분야에 집중 및 전문화된 투자를 하면 서 부동산관리와 운용에서도 리츠는 전문성을 꾀하고 있다.
넷째, 리츠를 보다 안정적으로 운영하고 성공적으로 정착시켰다고 하는 나라 대부분은, 정부의 지원도 있었겠지만, 시장참여자들의 적극적인 동참과 투자를 유인할 수 있는 기본인프라가 상대적으로 잘 갖춰져 있다. 또한 자산운용회사의 역할도 중요하다. 전문적인 운영능력을 지닌 개발업자, 쇼핑몰 운영자, 호텔 운영 자 등이 자산운용에 참여하고, 운영기법을 계속적으로 발전시키고 있다. 그리고 자산운영회사의 운영능력을 뒷받침하는 정보회사, 평가회사의 존재도 중요하며, 무엇보다도 부동산투자지표 등 부동산 투자관련 의사결정을 지원할 수 있는 정 보체계의 구축도 눈여겨 볼만하다.
끝으로, 투자수익률 확보를 위한 조세 감면의 중요성을 확인할 수 있다. 리츠 에 대한 조세혜택은 리츠가 다른 금융상품에 비해 상대적으로 유리하게 해주기 때문에, 리츠의 발전과정은 조세혜택의 수준과 밀접히 연관되어 있다. 조세 혜택 을 부여하는 이론적 근거는 리츠가 상법 상 일반회사와 달리 투자자를 대신한 투자활동이라는 도관체 이론에 있다. 아울러 소액 투자자의 투자수익을 확보해 주기 위함이다. 우리가 CR-리츠 및 위탁관리-리츠의 경우에만 법인세를 면세해 주는 것과 사뭇 다르다. 리츠가 명목회사인지 또는 실체회사인지가 아니라 그 활 동의 특성이 어떠냐에 따라 조세혜택 여부를 판단하는 것이 보다 합리적일 수 있다는 것을 보여준다.
<해외리츠의 특성과 정책적 시사점>
제5장 리츠제도의 활성화 방안
제5장은 리츠제도의 활성화 필요성, 우리 리츠시장의 잠재력 추정, 리츠제도 활성화의 전제조건, 정부의 역할분담, 그리고 리츠의 활성화 방안을 다루었다.
리츠는 다양한 효용이 있다. 세계 금융위기 속에서 부동산시장의 구조조정을 연착륙시키고, 외국자본의 투자유치에 유리하며, 새로운 일자리 창출에 기여하 는 등 최근 어려움에 빠진 우리경제를 살리는 데 리츠가 긍정적인 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠는 도시용지 공급확대에 민간자본을 유치하고, 서민 및 중산층용 보금자리 임대주택 공급에 재무적 투자자를 유치하며, 단기적 시세 차익이 아니라 장기적인 운영수익을 추구하는 새로운 부동산 투자문화를 정착시 키는 데에도 기여할 것이다. 게다가, 거래시장의 투명성 제고 등 부동산시장을 선진화 시키고, 자본시장의 양적 및 질적 성장에도 기여할 수 있을 것이다.
그런데, 2008년 10월 말 현재 우리 리츠펀드는 총 5조 9천억원으로 자본시장의 0.7%에 불과하고, 상장된 리츠펀드의 총액은 2조 5천억원으로 자본시장의 0.3%
에 불과하다. 우리의 리츠시장이 전체 잠재력의 1/5(일본 기준)내지 1/25(호주 기준) 수준에 그치고 있다는 것이다. 이렇게 된 데에는 다양한 이유가 있을 것이 다. 현행 리츠제도에 각종 진입장벽이 높고 법인세 면제 등 지원시책이 미진하며 투자자 보호장치가 미흡한 측면이 있다. 리츠시장에서도 전문인력이 부족하고, 일반공모 및 상장 대신 사모와 기관투자자 중심으로 손쉽게 운용하려는 관행이 있다. 부동산투자지표 등 관련 인프라가 여전히 부족하고, 리츠에 대한 일반국민 의 이해 부족과 부동산투자에 대한 부정적인 인식 등도 꼽을 수 있다.
리츠시장을 활성화시키기 위해서는 우선 리츠유형의 다양성을 확보해야 할 것 으로 보인다. 회사형과 신탁형 리츠, 지분형과 대출형 리츠, 한시적 리츠와 영속 적 리츠 간에 경쟁체제를 도입하는 것이 필요하다. 리츠 설립절차 간소화도 필요 하다. 영업인가제도 개선, 설립자본금 인하, 리츠주식의 일반공모 및 상장의무 개 선, 1인당 주식소유한도 및 재무적 투자자의 출자제한 완화, 현물출자 및 외부차 입의 건전성 확보 등이 요구된다. 리츠운영의 자율성은 강화해야 한다. 이를 위 해 취득 부동산의 처분제한과 자산구성 규제를 융통성있게 운용해야 한다. 리츠
가 빠른 시일 안에 자리를 잡도록 자기관리-리츠에 대한 법인세 면제 등 세제지 원과 기본인프라 구축도 지원해 주어야 한다.
리츠시장의 효율성을 크게 제고해야 한다. 먼저, 정보공시기준 확립 등 리츠운 영의 투명성을 확보하고, 투자자 보호 및 도덕적 해이 방지대책은 강화해야 한 다. 부동산투자지표 등 리츠 및 부동산시장의 기본적인 투자정보를 대폭 확충하 고, 리츠협회 등을 설립하여 리츠시장 안에서 제반 문제를 스스로 조절해 나갈 수 있어야 한다. 그리고 관련 전문가 양성도 시급한 과제이다.
부동산시장 및 리츠시장을 바라보는 정치‧문화적 해결과제도 산적해 있다. 리 츠 등 부동산투자에 대한 사회의 부정적인 인식을 개선해 나가야 하며, 규제위주 의 정부정책 패러다임도 전환해 나가야 한다.
<리츠제도의 활성화 방안>
이와 같은 여건이 성숙된다면, 우리의 리츠시장은 도입 초기에 10조원 시장으 로, 어느 정도 성숙되었을 때 20조원~50조원 시장으로, 그리고 정착되었을 때 50 조원~100조원 시장으로 성장할 수 있을 것으로 전망된다.
제6장 결론
제6장은 이 연구의 시사점과 정책과제, 연구의 성과와 정책 기여도, 연구의 특 징과 한계, 그리고 정책건의와 향후 연구과제 등을 다루었다.
이 연구는 리츠제도의 활성화 방안을 제시함으로써 먼저, 최근 세계금융위기 속에서 어려움을 겪고 있는 우리경제를 살리는데 긍정적인 역할을 할 수 있을 것이다. 또한 우리 부동산시장의 선진화 기반을 구축하고, 부동산시장과 금융시 장의 연계성 강화기반을 구축하는 데 기여할 것이다. 아울러, 정부의 부동산시장 안정시책에 크게 기여하고, 부동산간접투자 관련법제 개선에 대한 논리적 근거 를 제시하는 등 정부시책을 직접 지원할 수 있을 것으로 기대한다.
이 연구의 특징을 살펴보면, 이 연구는 리츠관련 연구의 최근 동향과 향후 추 진방향을 제시하였고, 무엇보다도 그동안 한번도 추진되지 못했던 27개 리츠상 품 전체를 대상으로 실태분석을 실시하였으며, 해외리츠의 최신 동향과 자료를 제공하는 등 후속연구의 기초자료로 활용할 수 있게 하였다. 또한, 이번 연구는 산‧학‧연 협동연구로 추진하면서 이론과 실제의 조화를 도모했고 업계와 관련 전문가로 구성된 T/F를 통하여 실천 가능한 대안을 도출하였다.
이 연구에서 살펴본 바와 같이 리츠는 다양한 기능과 역할을 가지고 있기 때문 에 리츠를 부동산산업의 꽃이라고 부르기도 한다. 이 꽃이 잘 피기 위해서는 다 양한 분야에서 지속적인 지원이 필요하다. 먼저, 21개 국가에서 리츠를 운영하고 있는 바, 해외사례에 대한 심층조사가 이어질 필요가 있다. 특히, 세계금융위기 속에서 리츠시장의 반응과 대응을 연구할 필요가 있다. 부동산 투자지표 개발을 오래전부터 제안하였으나 여전히 답보상태다. 이에 대해 관련 연구기관과 학계 에서 구체적인 기초연구를 추진할 필요가 있다. 리츠는 금융시장과 부동산시장 의 부분집합시장임에도 아직 금융시장(wall-street)과 리츠시장(main-street) 간의
상관성에 대한 연구가 국내에서는 미진하다. 양 시장 간의 연계성과 상관성에 대 한 실증연구를 지원하기 위한 이론 및 기초연구가 필요하다고 판단한다.
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색인어 _ 부동산유동화/증권화, 부동산금융, 부동산간접투자, 부동산투자신탁(리츠)￭
한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 _ B030907C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
차 례
발간사 ···ⅰ 서 문 ···ⅲ 요 약 ···ⅴ
제 1 장 서 론 ··· 1
1. 연구 배경 및 목적 ··· 1
1) 연구의 배경 ··· 1
2) 연구의 목적 ··· 5
2. 연구 범위 및 방법 ··· 6
1) 연구의 범위 ··· 6
2) 연구의 방법 ··· 7
3. 연구의 구성과 흐름 ··· 13
제 2 장 리츠제도의 이론과 전개 ··· 15
1. 선행연구 ··· 15
1) 선행연구 현황 ··· 15
2) 선행연구의 특성 및 본 연구의 차별성 ··· 19
2. 리츠의 기초개념 ··· 22
1) 리츠의 개념과 정의 ··· 22
2) 리츠의 유형 ··· 25
3) 리츠의 운영구조 ··· 29
3. 우리나라의 리츠제도 ··· 33
1) 리츠의 도입배경 ··· 33
2) 리츠제도의 도입과 발전 ··· 35
3) 현행 우리 리츠의 구조적 특성 ··· 45
4. 기타 부동산 간접투자제도 ··· 47
1) 부동산 펀드 ··· 48
2) 자산담보부증권(ABS) ··· 50
3) 프로젝트금융투자회사(PFV) ··· 51
제 3 장 현행 리츠시장 동향 및 평가 ··· 55
1. 리츠 펀드 ··· 55
1) 시장 규모 및 성장 속도 ··· 55
2) 리츠의 유형 ··· 59
3) 리츠자본의 모집 ··· 61
4) 리츠의 투자상품 ··· 64
5) 리츠의 배당 및 투자수익률 ··· 65
2. 리츠 관련회사 ··· 67
1) 자산관리회사 ··· 67
2) 기타 기관 ··· 70
3. 우리나라 리츠시장의 특성과 평가 ··· 71
제 4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 ··· 75
1. 세계 리츠시장의 동향 ··· 75
2. 미국의 리츠 ··· 78
1) 도입 배경 및 전개 ··· 78 2) 리츠시장 현황과 특성 ··· 84 3. 호주의 리츠 ··· 97 1) 호주의 간접투자신탁제도 개요 ··· 97 2) 호주 리츠의 개요와 구조 ··· 99 3) 호주 리츠의 현황 및 특징 ··· 102 4. 일본의 리츠 ··· 104 1) 도입배경 및 전개 ··· 104 2) 일본 리츠의 구조 및 법적요건 ··· 105 3) 일본 리츠의 시장 동향 ··· 110 5. 기타 국가의 리츠 ··· 114 1) 독일 리츠 ··· 114 2) 홍콩 리츠 ··· 119 3) 싱가포르 리츠 ··· 122 6. 해외사례의 정책적 시사점 ··· 123
제 5 장 리츠제도의 활성화 방안 ··· 127
1. 리츠시장 활성화의 필요성 ··· 127 1) 거시경제 및 부동산시장 안정과 리츠의 역할 ··· 127 2) 우리 리츠의 잠재력과 미진한 이유 ··· 139 2. 리츠시장 활성화 방안 모색의 기본원칙과 방향 ··· 143 1) 전제조건 ··· 143 2) 리츠시장에서의 정부의 역할 ··· 145 3) 리츠시장의 활성화 방향 ··· 146 3. 리츠시장 활성화 방안 ··· 149 1) 리츠시장 활성화를 위한 정책과제 ··· 149 2) 리츠시장의 효율성 제고방안 ··· 170 3) 기타 정치‧경제적 해결과제 ··· 178
제 6 장 결 론 ··· 183
1. 연구의 시사점과 정책과제 ··· 183 2. 연구의 성과와 정책 기여도 ··· 186 3. 연구의 특징 ··· 189 4. 정책건의와 향후 연구과제 ··· 190
참고문헌 ··· 193 SUMMARY ··· 199 부 록 Ⅰ. 전문가 설문조사표 ··· 205 Ⅱ. 전문가 설문조사 분석결과 ··· 215
T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
표 차 례
<표 1- 1> 리츠제도에 대한 국제 비교연구 대상국가 ··· 9
<표 1- 2> 리츠제도에 대한 전문가 인식조사 최종 응답자 ··· 10
<표 1- 3> 전문가 인식조사 응답자의 리츠제도에 대한 인지도 ··· 10
<표 1- 4> 리츠제도 개선작업반 구성 ··· 12
<표 2- 1> 선행연구와의 차별성 요약 ··· 21
<표 2- 2> 리츠의 유형 ··· 28
<표 2- 3> 리츠 자산운용 방식별 장‧단점 ··· 31
<표 2- 4> 우리나라 리츠의 유형별 특성 ··· 46
<표 2- 5> 부동산 간접투자기구 간 투자규모 추이 ··· 51
<표 2- 6> 부동산 간접투자 상품별 특성 ··· 53
<표 3- 1> 국내 제1호 CR-리츠: 교보메리츠퍼스트 ··· 56
<표 3- 2> 리츠 현황 ··· 57
<표 3- 3> 국내 제1호 위탁관리-리츠: 코코랩 제7호 ··· 60
<표 3- 4> 2007년 외국계 투자자의 리츠펀드 투자 현황 ··· 64
<표 3- 5> 연도별 리츠 투자자산 구성 추이 ··· 64
<표 3- 6> 상장리츠의 배당 수익률 현황 ··· 66
<표 3- 7> 자산관리회사 현황 ··· 68
<표 3- 8> 연도별 리츠 AMC 자산운용 규모 추이 ··· 70
<표 3- 9> 부동산투자자문회사 현황 ··· 71
<표 3-10> 한‧일 리츠 비교 ··· 72
<표 3-11> 아시아 리츠시장 규모 ··· 72
<표 4- 1> 미국의 리츠 관련법 변천과정 ··· 82
<표 4- 2> 미국 리츠의 자격요건 ··· 83
<표 4- 3> 리츠 주식의 시장가치 변천 ··· 85
<표 4- 4> 2000년대의 상장 리츠의 시장가치와 수익률 ··· 88
<표 4- 5> 리츠 기업공개 등 유가증권 발행 실적 ··· 92
<표 4- 6> 2007년도 리츠의 유형별 투자현황과 수익률 및 부채비율 ··· 96
<표 4- 7> 2003년도 호주 부동산투자회사의 종류별 현황 ··· 98
<표 4- 8> 호주 리츠와 미국 리츠의 비교 ··· 102
<표 4- 9> 일본의 투자신탁제도 개요 ··· 105
<표 4-10> 일본 리츠와 일반주식과의 비교 ··· 106
<표 4-11> 일본 리츠의 주요 요건 및 관련 법률 ··· 107
<표 4-12> 일본 리츠 관련 세제 ··· 108
<표 4-13> 일본 리츠 상장 기준 ··· 109
<표 5- 1> 한국과 일본의 1인당 도시용지 규모 ··· 130
<표 5- 2> 유형별 주택공급체계 및 공급계획 ··· 132
<표 5- 3> 리츠시장의 잠재력 예측 ··· 140
<표 5- 4> 우리 자본시장의 규모 ··· 140
<표 5- 5> 리츠시장의 잠재력 추정 ··· 141
<표 5- 6> 리츠시장 참여주체가 정부정책에 대한 기대 ··· 145
<표 5- 7> 해외 부동산투자 관련 개선 사항 ··· 166
<표 5- 8> 한국 부동산 시장별 투자지수 개발 현황 ··· 172
<표 5- 9> 영국의 부동산 투자수익률 지수 ··· 173
<표 5-10> 미국의 부동산 투자수익률 지수 ··· 174
F ․ I ․ G ․ U ․ R ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
그 림 차 례
<그림 1- 1> 리츠제도 개선작업반 구성 ··· 11
<그림 1- 2> 연구 추진체계, 연구내용 및 방법 ··· 14
<그림 2- 1> 리츠의 운영구조 개념도(위탁관리 형태) ··· 30
<그림 2- 2> 국내 간접투자시장 개요 및 리츠의 위상 ··· 48
<그림 3- 1> 연도별 리츠 설립 추세 ··· 57
<그림 3- 2> 유형별 리츠 설정 현황 ··· 61
<그림 3- 3> 리츠의 공모 및 사모 설정 현황 ··· 62
<그림 3- 4> 연도별 리츠 지분투자자 구성 추이 ··· 63
<그림 3- 5> 리츠 투자자산 구성 비율 ··· 65
<그림 3- 6> 상장리츠의 주가 추이 ··· 66
<그림 3- 7> 리츠 자산운용사 시장점유율 ··· 69
<그림 3- 8> 한‧일 리츠 비교 ··· 72
<그림 3- 9> 우리 리츠시장의 특성과 정책과제 ··· 74
<그림 4- 1> 세계 리츠시장의 도입 추세 ··· 76
<그림 4- 2> 세계 부동산증권화 시장 지역별 점유율 ··· 76
<그림 4- 3> 세계 부동산증권화 시장 규모 ··· 77
<그림 4- 4> 리츠의 시장가치 변동 추세 ··· 86
<그림 4- 5> 리츠와 금융시장의 20년간 연평균 수익률 비교 ··· 88
<그림 4- 6> 상장리츠와 주식의 종합수익률 비교 ··· 89
<그림 4- 7> 리츠와 주식시장의 수익률 변동추이 ··· 90
<그림 4- 8> 지분형 리츠 배당률과 10년 만기 국고채 수익률 비교 ··· 91
<그림 4- 9> 미국 리츠의 유형별 투자현황 ··· 95
<그림 4-10> 미국 리츠의 유형별 평균 규모 ··· 95
<그림 4-11> 호주 리츠의 구조 ··· 101
<그림 4-12> 호주 리츠의 시장가치 변동 추세 ··· 103
<그림 4-13> 일본의 투자법인제도 ··· 106
<그림 4-14> 일본 리츠 상장종목 수의 추이 ··· 110
<그림 4-15> 일본 리츠와 주식의 시가총액 추이 ··· 111
<그림 4-16> 일본 리츠와 동경증시1부 부동산업체 시가총액의 추이 ··· 111
<그림 4-17> 일본 리츠 보유자산의 용도 비율 ··· 112
<그림 4-18> 일본 리츠 종합수익률 ··· 113
<그림 4-19> 해외리츠의 특성과 정책적 시사점 ··· 126
<그림 5- 1> 리츠산업으로 인한 부동산산업 구조변화 ··· 129
<그림 5- 2> 토지임대제도 지지도 변화 ··· 134
<그림 5- 3> 최소 임대보장 기간에 대한 견해 변화 ··· 134
<그림 5- 4> 리츠의 긍정적인 기대효과에 대한 인식 ··· 138
<그림 5- 5> 리츠제도의 부정적 파급효과에 대한 인식 ··· 139
<그림 5- 6> 리츠성장이 미진한 요인에 대한 인식 ··· 143
<그림 5- 7> 리츠시장의 위상 ··· 144
<그림 5- 8> 리츠시장 참여자의 구성도 ··· 145
<그림 5- 9> 리츠의 활성화를 위한 정책과제에 대한 인식 ··· 147
<그림 5-10> 리츠의 규모를 대형화하기 위한 방안 ··· 148
<그림 5-11> 리츠의 투자대상 다원화를 위한 방안 ··· 148
<그림 5-12> 신탁형 리츠제도 도입에 대한 인식 ··· 150
<그림 5-13> 대출형 리츠제도 도입에 대한 인식 ··· 151
<그림 5-14> UP-리츠의 구조 ··· 154
<그림 5-15> 최저 자본금 100억원에 대한 인식 ··· 156
<그림 5-16> 리츠의 일반공모 의무 비율 30%에 대한 인식 ··· 158
<그림 5-17> 리츠의 일반공모 의무 비율의 적용시점에 대한 인식 ··· 158
<그림 5-18> 리츠의 주식 보유한도와 의결권 제한 비율에 대한 인식 ··· 160
<그림 5-19> 리츠의 주식 보유한도 비율 등의 적용시점에 대한 인식 ··· 160
<그림 5-20> 재무적 투자자 유치방안에 대한 인식 ··· 162
<그림 5-21> 리츠의 해외부동산 투자를 위한 해결과제에 대한 인식 ··· 168
<그림 5-22> 자기관리리츠의 법인세 부과에 대한 인식 ··· 169
<그림 5-23> 리츠 시장의 하부시장 연계구조 ··· 177
<그림 6- 1> 리츠제도의 활성화 방안 ··· 185
1
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 1
서 론
부동산 간접투자 방식의 하나인 리츠가 우리나라에 도입된 지 7년이 되었다. 이 연구 는 리츠가 이룬 그 동안의 성과를 평가하고 향후 발전방향을 모색하기 위하여 추진되 었다. 이를 위하여 이 장에서는 연구를 추진하게 된 배경과 목적, 연구를 추진하는 데 사용된 방법들을 서술한다. 마지막으로 이 연구의 구성과 추진체계를 보여준다.
1. 연구 배경 및 목적
1) 연구의 배경
외환위기 이전까지 우리나라에 있었던 부동산 간접투자는「신탁업법」에 의 한 부동산신탁이 유일하였다.1) 그동안 우리 부동산시장의 과열과 이른바 투기문 제 때문에 우리나라에서는 부동산 투자를 주로 부정적으로 보았다. 이 때문에 부 동산 간접투자를 도입 및 지원하기 위해서 정부가 제도적 대책을 마련하기 어려 웠다. 여유자본을 가지고 있던 잠재적인 투자자들도 부동산 직접 투자를 선호하 였다. 부동산 가격이 계속 상승하였기 때문에 투자에 대한 위험(risk)이 거의 없었 던 반면 투자수익률은 다른 대체재에 비하여 대부분 높았기 때문에 굳이 간접투 자 방식을 활용할 이유가 없었다.
1) 정희남‧최수. 1996. 토지신탁제도 활성화 방안 연구. 경기: 국토개발연구원.
외환위기가 닥치면서 부동산시장과 부동산정책 모두에서 발상의 전환이 필요 했다. 먼저, 부동산시장에서는 이른바 부동산 불패신화가 영원히 지속될 수 없다 는 것이 확인되었다. 부동산 투자에도 상당한 위험이 존재하기 때문에 투자에 앞 서 체계적인 분석이 필요하고 투자 전문가의 도움이 필요함을 알게 되었다. 드디 어 부동산시장에서 부동산 간접투자의 유용성을 인식하기 시작한 것이다. 다른 한편, 정부에서도 부동산시장 안정이 외환위기 극복과 경제 구조조정 추진에 절 대적으로 필요함을 인식하였다. 부동산시장 안정을 위하여 토지공개념제도 등 다양한 규제를 완화하였고,2) 폐쇄적으로 운용되던 부동산시장을 대외에 전면 개 방하였다.3) 무엇보다도 환금성이 극도로 제약된 부동산을 유동화 또는 증권화 (securitization) 하는 것이 시급하다는 것을 정부와 사회 모두가 인식하였다.4) 부 동산 투기의 선악(善惡)을 논의하기보다 건전하고 투명한 부동산투자가 이 사회 에 자리잡을 수 있도록 부동산 간접투자 기구들을 마련해 줄 필요가 있었다.
이에 따라 1998년 초부터 다양한 부동산 간접투자 방식들이 순차별로 도입되 었다. 먼저 1998년 4월에「신탁업법」을 개정하여 부동산에 투자할 수 있는 금전 신탁(신탁형-부동산투자신탁제도)을 은행 등 금융기관에 허용하였다. 그 당시 부 동산신탁회사가 개발회사와 체결했던 토지신탁(또는 개발신탁) 및 관리처분신탁 으로 추진하던 부동산 개발사업에 금융기관은 금전신탁 기구를 통하여 개발자금 을 제공하였다. 1998년 9월에는「자산유동화에 관한 법률」을 제정하여 자산담 보부증권(ABS: Asset Backed Security)의 유동화제도를 도입하였다. 이후 금융기 관과 대형 상장회사들은 부실채권 처분 및 재무구조 개선을 위하여 자산을 유동
2) 정희남 외 4인. 1997.12. IMF협약의 국토개발부문에 대한 파급효과와 대책. 경기: 국토개발연구원; 정 희남 외 4인. 1998.4. 경제구조조정에 대응한 국토현안과제: IMF시대의 부동산시장과 건설산업. 경기:
국토개발연구원. 정희남. 1999.2 "금융개혁이 토지시장에 미치는 파급효과에 대한 연구". 「규제연 구」. 한국경제연구원 규제연구센타. 제7권. 제2호. pp.181-212.
3) 박헌주‧정희남‧정우형. 1998.12. 외국인 토지취득 및 관리제도 개선방안. 경기: 국토개발연구원; 정희 남. 2003.7. 부동산시장 대외개방의 평가와 파급효과. 경기: 국토연구원.
4) 정희남. 1999.7. "부동산 증권화의 정착을 위한 과제". 「주택금융」. 한국주택은행. 216호. pp.36-53;
2000.2. "21세기 부동산시장의 메가트렌드와 부동산정책".「감정평가논집」. 감정평가연구원. 제10권.
pp.9-28; 정희남. 2000.6. "부동산유동화의 파급효과와 활성화조건". 「부동산학연구」. 한국부동산분 석학회. 제6집. 제1권. pp.131-150.
화하거나 부동산개발과 관련된 PF(project financing) 대출채권을 유동화하기 위하 여 ABS제도를 활용하였다. 1999년 1월에는「주택저당채권 유동화회사법」을 제 정하여 주택저당증권(MBS: Mortgage Backed Security) 유동화제도를 도입하였다.
1999년 9월에 설립된 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo:Korea Mortgage Corporation)는 금융회사로부터 주택저당채권을 양도받아 이를 기초로 MBS를 발 행하여 투자자에게 매각하는 역할을 담당하였다.5) 마지막으로, 이른바 선진 부 동산금융제도의 도입을 완결하는 차원에서 2001년 4월에「부동산투자회사법(이 하 ‘리츠법’)」을 제정하여 부동산 간접투자제도의 전형이라고 할 수 있는 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)제도를 도입하였던 것이다.
이처럼 우리의 리츠는 외환위기 극복과정에서 경제구조조정을 지원하고 부동 산에 대한 건전한 투자를 유도할 목적으로, 그리고 부동산 업계 및 국민들의 지 대한 관심 속에서 도입되었다. 2002년 리츠펀드가 최초로 설립된 이래 지난 7년 간 리츠는 매년 2배 이상 성장하여, 부동산 간접투자 기구의 하나로 점차 자리를 잡아가고 있다. 그렇지만, 2007년 말 현재 5000조원에 달하는 우리 부동산시장의 규모에 비하면,6) 리츠시장의 규모는 4조 6천억원에 불과하여 너무 작다. 다른 나 라의 리츠시장, 예컨대 우리보다 1년 먼저 시작된 일본의 리츠시장이 2007년 말 현재 45조원에 달하는 것과 비교해 보아도 우리 리츠시장의 성장속도가 크게 더 디다는 평가이다.7)
이 때문에 시장과 정부 모두에서 리츠제도의 활성화에 대한 요구가 계속 증가 해 왔다.
먼저, 우리 경제가 성장해 나가면서 리츠 등 부동산 간접투자 기구에 대한 수 요는 계속 증가할 전망이다. 저성장‧저금리‧저투자 여건 속에서도 현금유동성은 상대적으로 풍부하기 때문에 부동산에 대한 투자는 투자수익이 예상되는 한 지
5) KoMoCo는 2004년에「주택금융신용보증기금」과 합병하여 「한국주택금융공사」로 전환되었다.
6) 통계청이 2008.11.27일 발표한 ‘2007년 말 기준 국가자산통계 추계결과’에 따르면, 토지 3325조원, 주 거용건물 719조원, 비주거용 건물 712조원 등 우리 부동산시장의 규모는 최소 4756조원에 이른다.
7) 손재영. 2008. “Chapter 1. 우리나라 부동산금융의 현황과 과제” 손재영(편). 한국의 부동산 금융. 서울:
건국대학교출판부. p.31; 강승일. 2008. “Chapter 5. 부동산투자회사”. 손재영(편). 한국의 부동산 금융.
서울: 건국대학교출판부. p.171.
속될 것이다. 부동산 투자에서도 포트폴리오의 합리적인 구성이 필수적이기 때 문에 직접투자뿐 아니라 간접투자 역시 증대할 것이다. 부동산에 대한 간접투자 는 개인뿐 아니라 과거에는 부동산투자시장에서 그 역할이 미미했던 보험‧연기 금‧뮤추얼펀드 등 이른바 기관투자자까지 본격적으로 가세할 것이다.
금융 및 실물경기 양쪽 모두의 침체가 우려되고 있는 최근 상황에서 우리 경제 가 건실하게 성장해 나가기 위해서는 여유자본 또는 잉여자본의 원활한 유통 및 순환을 촉진할 필요가 있다.8) 2007년 현재 600조원에 달한다고 알려진 여유자금 모두가 산업자금(industrial capital), 상업자본(commercial capital) 또는 금융자본 (financial capital)으로 전환될 수는 없다. 여유자본의 일부는 사회간접시설과 건축 물 설치에 투자되는 토지자본(land capital),9) 주택 건설, 공장 건축 및 다른 생산 시설의 설치에 투자되는 건설자본(development capital),10) 그리고 부동산 자체에 투자되는 부동산자본(realestate capital)11)으로 순환될 것이다.12) 이와 같은 여유 자금의 원활한 순환뿐 아니라 부동산시장과 자본시장의 통합이라는 세계적인 추 세를 고려하고 부동산시장의 안정성과 투명성 확보 필요성 등을 종합적으로 감 안할 때, 리츠시장의 활성화가 필요하다는 것이다.
이를 반영하여 정부는 리츠시장의 육성을 제4차 국토종합계획 수정계획을 통 하여 밝혔다.13) 2007년 1.31종합대책에서는 주택시장 안정과 주거복지 향상을 위 해 공공의 임대주택펀드를 조성하겠다는 계획을 밝혔고, 2008년 9.19대책에서는 150만호 보금자리주택 공급계획과 함께 민간의 중대형 임대주택 건설 및 지분형 주택공급제도를 제안한 바 있다. 공공뿐 아니라 민간의 임대주택펀드에 이른바
8) Harvey, David. 1982. The Limits to Capital. Chicago: University of Chicago Press. Palloix, Christian. 1979.
"The Internationalization of Capital and the Circuit of Social Capital." In International Firms and Modern Imperialism, ed. Hugo Radice, 63-88. NY: Penguin.
9) Harvey, David. 1982. The Limits to Capital, Chicago: University of Chicago Press.
10) Lamarche, Francois. 1976. "Property Development and the Economic Foundation of Urban Question." C.G.
Pickvance. ed. Urban Sociology: Critical Essays. NY: St. Martin's Press. pp.85-118.
11) Massey, D. & A. Catalano. 1978. Capital and Land: Landownership by Capital in Great Britain. London:
Edward Arnold
12) 정희남. 2007. 공공택지 공급방식의 다양성 확보방안 연구: 대지임대부 주택공급제도를 중심으로.
경기: 국토연구원.
13) 대한민국정부. 2006. 제4차 국토종합계획 수정계획(2006~2020). p.119.
재무적 투자자가 참여할 수 있도록 리츠의 활성화 여건을 개선할 필요가 있다는 것이다.
민간의 부동산시장에서도 규제가 상대적으로 적은 간접투자에 관심이 늘고 있 다. 부동산정책의 일관성에 대한 신뢰도가 높아질 경우, 부동산 직접투자 대신 간접투자에 대한 관심이 늘어날 것이기 때문에 이에 대비하여 리츠제도의 정비 가 필요할 것이다. 그 외에도 한미자유무역협정(FTA: Free Trade Agreement) 타결 등으로 인한 부동산 서비스산업의 대외개방 확대, 직접투자보다는 간접투자를 선호하는 외국 부동산자본의 투자유치 필요성 등도 감안하면, 리츠제도의 조기 정착 방안을 시급히 모색할 필요가 있다고 하겠다.
2) 연구의 목적
이와 같은 부동산정책 및 부동산시장 내‧외적인 여건 변화를 고려했을 때, 도 입 이후 지난 7년 동안 리츠제도의 운영 성과를 평가하고, 리츠제도가 당초 기대 와 달리 활성화되지 못하였다면 원인이 어디에 있는지를 밝혀내며, 향후 부동산 시장과 부동산정책의 변화를 전망하고 그에 대응하여 리츠제도의 활성화 방안을 모색할 필요가 있을 것이다.
이러한 필요성을 바탕으로 이 연구는 먼저, 정부의 리츠시장 육성시책 및 관련 제도를 분석하고, 리츠제도 도입 이후의 성과를 평가하고자 한다. 둘째, 리츠시장 의 운영실태 분석을 통하여, 리츠가 원활히 작동되지 못하였던 원인이 우리 부동 산시장의 구조적 요인에 있는지 아니면 제도적 요인에 있는지 등을 다각도로 분 석하고자 한다. 셋째, 다른 나라에서는 리츠가 어떻게 운영되고 있는지 리츠제도 와 리츠시장에 대한 국제 비교연구를 추진하고, 그것이 우리에게 주는 시사점을 도출하고자 한다. 마지막으로, 향후 부동산시장과 부동산정책의 변화에 대응하 여 우리 리츠제도의 발전방향과 활성화 방안을 제시하고자 한다.
2. 연구 범위 및 방법
1) 연구의 범위
(1) 시간적 범위
우리의 리츠제도와 리츠시장에 대한 분석은 기본적으로「리츠법」이 제정된 2001년부터 2007년 말까지로 하였다. 다만, 우리 리츠시장의 현황자료에 대해서 는 이 보고서가 마무리되는 2008년 10월까지 취득이 가능한 모든 자료를 포함하 였다. 외국사례 조사에서는 리츠가 미국에서 처음 도입되었던 1960년대부터 현 재까지 분석하였다.
(2) 공간적 범위
당초에는 기본적으로 전국을 대상으로 분석하되, 리츠 투자대상 부동산의 수 도권 및 대도시 집중과 분산 정도를 현실적으로 규명할 수 있도록, 전국을 수도 권대도시권기타권으로 3등분하여 분석하고자 하였다. 그러나, 현황 조사결 과 우리의 리츠는 수도권, 특히 서울시장에 집중되어 있었다. 리츠시장의 지역별 분석은 향후 리츠가 지역별로 다양화된 이후에 가능할 것으로 보인다.
(3) 내용적 범위
부동산 간접투자 기구는 외환위기 이후에 아주 다양해졌다. 현재 운영되고 있 는 간접투자 기구는「신탁업법」(1998년)에 의한 부동산신탁, 「자산유동화법」
(1999년)에 의한 ABS, 「리츠법」(2001년)에 의한 리츠, 「간접투자자산운용업 법」(2005년) 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(2007년)에 의한 부동산 펀드 등을 들 수 있다.
이 연구에서는 간접투자 기구 중 리츠에 초점을 맞추고 분석하였다. 다른 부동 산 간접투자 기구는 리츠와 비교할 필요성이 있을 때에 한하여 분석대상에 제한 적으로 포함시켰다.
이 연구의 내용적 범위를 보다 구체적으로 나타낸다면, 부동산시장의 구조변 화와 리츠시장 육성 필요성, 리츠의 현행 제도와 리츠시장 분석, 주요국의 리츠 제도 및 리츠시장 비교연구, 리츠제도의 발전방향과 활성화 방안 모색 등이 될 것이다.
2) 연구의 방법
위와 같은 연구내용을 충족하기 위하여, 이 연구에서는 선행연구에 대한 문헌 조사, 법제 분석, 사례중심의 실증분석, 전문가 설문조사, 관련 전문가 연구협의 회 등을 통한 의견 수렴, 국제비교 연구 등 다양한 연구방법을 사용하였다.
(1) 선행연구 검토
리츠의 구조, 도입 배경과 기대효과, 다른 나라의 운영실태 등을 확인하기 위 하여 리츠 관련 국내‧외 선행연구를 검토하였다. 리츠에 대한 선행연구는 크게 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 하나는 경제‧인문사회연구회 등 관련 연구소 에서 수행한 것이고, 다른 하나는 대학의 석‧박사 학위논문이며, 마지막 하나는 학회지에 발표된 리츠 관련 논문들이다. 이 연구에서는 이들 관련 자료들을 검토 하였다.
(2) 법제 분석
리츠의 도입 배경과 목적, 리츠의 업무, 설립 절차와 감독, 리츠의 구조, 자본금 출자 방법과 주식 공모, 자산 구성과 운영, 관련 조세 등을 확인하기 위하여 법제 분석을 추진하였다.
법제분석은 통시적(通時的) 및 수평적인 분석 양 방향으로 추진하였다. 먼저, 현재의 리츠는 도입 이후 여러 차례 수정되어 왔다. 따라서, 리츠의 구조, 자본금, 주식 공모, 자산 구성 등이 언제 어떻게 변화되어 왔는지 등「리츠법」의 변천과 정을 시계열적으로 분석하였다.
다른 한편, 부동산 간접투자 기구는 리츠 외에도 다양하다. 따라서, 리츠가 다 른 간접투자 기구인 부동산신탁, 부동산 펀드, PF 펀드 등과 어떤 면에서 유사하 고 다른지 등을 분석하기 위하여 관련법들을 수평적으로 분석하였다. 분석대상 법제에는 1998년 개정된「신탁업법」, 2005년에 제정된「간접투자자산운용업 법」, 2007년에 제정되어 2009년부터 시행되는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」등이 포함된다.
(3) 실태분석
리츠제도 도입 이후의 성과를 분석 및 평가하기 위하여 현재까지 운영되고 있 는 27개 리츠상품 전체를 대상으로 실태분석을 실시하였다.
조사항목은 크게 일반사항, 관리자산, 펀드구조, 운영실적 등으로 구분하였다.
일반사항은 리츠의 설립일, 존속 기간, 모집 방식, 상장 여부 등이 조사되었다.
관리자산 사항은 자산 구성, 자산 및 부채구조, 출자자 현황, 투자대상 부동산 등 이 포함되었다. 펀드구조 사항은 펀드 구조, 발기인, 자산운영사(AMC: Asset Management Company), 펀드운영 방식 및 구조 등을 중심으로 분석하였다. 운영 실적 사항은 관리 방식, 배당률, 주가 변동률, 이자율 대비 수익률 수준 등 사업 타당성과 수익성 분석 등이 포함되었다.
(4) 국제 비교연구
2007년 현재 세계적으로 21개 국가에서 리츠제도를 운영하고 있다. 이 연구에 서는 리츠가 처음 시작된 미국, 회사형으로 운영하고 있는 미국과 달리 신탁형으 로 운영하고 있는 호주, 우리와 비슷한 시기에 리츠를 도입하였으나 보다 안정적 으로 운영하고 있는 것으로 알려진 일본, 아울러 최근에 리츠를 도입한 유럽의 독일과 아시아의 홍콩, 싱가포르 등 모두 6개 국가의 리츠를 비교 분석하였다.
지역 국가 도입 연도 지역 국가 도입 연도
북미 미국 1960
태평양 호주 1971
캐나다 1993 뉴질랜드 1971
유럽
네덜란드 1969
아시아
일본 2000
벨기에 1995 한국 2001
터키 1999 싱가포르 2002
프랑스 2003 홍콩 2003
불가리아 2005 타이완 2003
독일 2007 말레이시아 2005
이탈리아 2007 태국 2005
영국 2007 기타 듀바이 2006
이스라엘 2006
<표 1-1> 리츠제도에 대한 국제 비교연구 대상국가
자료: Cohen & Steers. 2007. "Global Real Estate Securities". Cohen & Steers Educational Series.
(5) 전문가 설문조사
우리 리츠의 성장이 다소 미흡했던 원인과 향후 리츠를 활성화하기 위한 방안 등에 대해서 전문가를 상대로 설문조사를 실시하였다.
먼저, 이번 조사는 전화로 설문참여를 요청 후 전문가들이 직접 인터넷 상에 마련된 구조화된 설문조사서(structured questionnaire)를 이용한 자동설문참여방식 으로 실시하였다. 조사기간은 2008년 6월 16일부터 6월 27일까지 12일이었다. 이 번 조사가 보다 과학적이고 능률적으로 수행될 수 있도록 실제 조사는 조사전문 기관인 한국리서치(주)에 위탁하여 실시하였다.
둘째, 조사대상은 다음과 같이 일곱 개 집단으로 구성하였다. ① 리츠 운영에 참여하고 있는 자산운용사‧투자자문사 종사자 ② 리츠를 운영하지 않는 자산운 용사‧투자자문사 종사자 ③ 리츠에 투자하고 있는 은행, 보험사, 증권사 등 재무 적 투자자의 종사자 ④ 리츠에 투자하고 있지 않은 은행, 보험사, 증권사 등 재무 적 투자자의 종사자 ⑤ 부동산 관련업(중개, 감정평가, 신탁, 컨설팅, 개발, 건설 등) 종사자 ⑥ 대학교수 및 연구기관 연구원 그리고 ⑦ 리츠가 아직은 생소한 분 야인 점을 감안하여 리츠 관련 운용전문인력 교육을 이수한 일반인 등이다.
이들 각 집단별로 각각 40명씩, 총 280명을 목표로 조사를 실시하였다. 실제
조사결과는 <표 1-2>에서 볼 수 있듯이 총 252명이 응답하여 당초 목표의 90%를 달성하였다. 이들 대부분은 <표 1-3>에서 확인할 수 있듯이 리츠에 대해서 조금 이라도 알고 있었고, 68% 이상은 리츠를 잘 알고 있었다.
인원수 비율(%) 인원수 비율(%)
AMC 종사자 41 16.3 부동산 관련업자 39 15.5
자산운용 종사자 39 15.5 교수 및 연구기관 35 13.9
리츠 재무투자자 37 14.7 리츠교육 이수자 26 10.3
비(非)리츠 재무투자자 35 13.9 전체 252 100.0
<표 1-2> 리츠제도에 대한 전문가 인식조사 최종 응답자
매우 잘 안다 잘 안다 보통이다 계
인원수 % 인원수 % 인원수 % 인원수 %
AMC 종사자 16 39.0 21 51.2 4 9.8 41 100
자산운용종사자 9 23.1 18 46.2 12 30.8 39 100
리츠 재무투자자 7 18.9 21 56.8 9 24.3 37 100 비(非)리츠 재무투자자 3 8.6 16 45.7 16 45.7 35 100 부동산 관련업자 6 15.4 17 43.6 16 41.0 39 100 교수 및 연구기관 6 17.1 14 40.0 15 42.9 35 100 리츠교육 이수자 2 7.7 14 53.8 10 38.5 26 100
계 49 19.4 121 48.0 82 32.5 252 100
<표 1-3> 전문가 인식조사 응답자의 리츠제도에 대한 인지도
셋째, 조사내용은 다음과 같다. 리츠제도에 대한 일반적 인지도, 리츠제도의 긍정적인 기대효과 및 부정적인 파급효과, 리츠의 운용요건, 리츠의 투자대상 다 원화 방안, 개발형 리츠의 활성화 방안, 재무적 투자자 유치 방안, 자기관리-리츠 에 대한 법인세 부과에 대한 인식, 해외부동산 투자에 리츠 활용 방안, 리츠의 개선방안에 관한 전반적 인식, 리츠제도 활성화를 위한 정책과제 등이다. 상세한 설문조사 내용은 <부록 I>의 조사표에 실었고, 조사의 분석결과는 <부록 II>에 실었다.
(6) 연구협의회 및 리츠제도 개선작업반 운영
연구의 질적 수준을 제고하고, 연구가 다양한 이해당사자 사이에서 중립적으 로 추진되도록 하며, 리츠시장의 목소리를 생생하게 듣고 실천 가능한 대안을 도 출할 수 있도록, 연구협의회와 자문회의를 운영하고 리츠제도 개선작업반(T/F팀) 에 참여하였다.
연구협의회와 자문회의는 리츠 AMC사, 투자자문사, 학계 및 연구계 등으로 구성하였고, 이들 회의에서는 리츠제도의 성과, 활성화 제약요인, 부정적 파급효 과의 최소화 방안, 활성화 방안 등을 논의하였다.
국토해양부에서 구성한 리츠제도 개선작업반은 리츠업계, 변호사, 회계사, 연 구소 등으로 조직하였고, 2008년 9월부터 11월말까지 매주 수요일 오후마다 개최 하여 리츠제도의 개선방향을 논의하였으며, 이러한 논의를 바탕으로 리츠법과 시행령 및 시행규칙 등의 제도화 작업을 추진하였다.
<그림 1-1> 리츠제도 개선작업반 구성