C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 1
서 론
부동산 간접투자 방식의 하나인 리츠가 우리나라에 도입된 지 7년이 되었다. 이 연구 는 리츠가 이룬 그 동안의 성과를 평가하고 향후 발전방향을 모색하기 위하여 추진되 었다. 이를 위하여 이 장에서는 연구를 추진하게 된 배경과 목적, 연구를 추진하는 데 사용된 방법들을 서술한다. 마지막으로 이 연구의 구성과 추진체계를 보여준다.
1. 연구 배경 및 목적
1) 연구의 배경
외환위기 이전까지 우리나라에 있었던 부동산 간접투자는「신탁업법」에 의 한 부동산신탁이 유일하였다.1) 그동안 우리 부동산시장의 과열과 이른바 투기문 제 때문에 우리나라에서는 부동산 투자를 주로 부정적으로 보았다. 이 때문에 부 동산 간접투자를 도입 및 지원하기 위해서 정부가 제도적 대책을 마련하기 어려 웠다. 여유자본을 가지고 있던 잠재적인 투자자들도 부동산 직접 투자를 선호하 였다. 부동산 가격이 계속 상승하였기 때문에 투자에 대한 위험(risk)이 거의 없었 던 반면 투자수익률은 다른 대체재에 비하여 대부분 높았기 때문에 굳이 간접투 자 방식을 활용할 이유가 없었다.
1) 정희남‧최수. 1996. 토지신탁제도 활성화 방안 연구. 경기: 국토개발연구원.
외환위기가 닥치면서 부동산시장과 부동산정책 모두에서 발상의 전환이 필요 했다. 먼저, 부동산시장에서는 이른바 부동산 불패신화가 영원히 지속될 수 없다 는 것이 확인되었다. 부동산 투자에도 상당한 위험이 존재하기 때문에 투자에 앞 서 체계적인 분석이 필요하고 투자 전문가의 도움이 필요함을 알게 되었다. 드디 어 부동산시장에서 부동산 간접투자의 유용성을 인식하기 시작한 것이다. 다른 한편, 정부에서도 부동산시장 안정이 외환위기 극복과 경제 구조조정 추진에 절 대적으로 필요함을 인식하였다. 부동산시장 안정을 위하여 토지공개념제도 등 다양한 규제를 완화하였고,2) 폐쇄적으로 운용되던 부동산시장을 대외에 전면 개 방하였다.3) 무엇보다도 환금성이 극도로 제약된 부동산을 유동화 또는 증권화 (securitization) 하는 것이 시급하다는 것을 정부와 사회 모두가 인식하였다.4) 부 동산 투기의 선악(善惡)을 논의하기보다 건전하고 투명한 부동산투자가 이 사회 에 자리잡을 수 있도록 부동산 간접투자 기구들을 마련해 줄 필요가 있었다.
이에 따라 1998년 초부터 다양한 부동산 간접투자 방식들이 순차별로 도입되 었다. 먼저 1998년 4월에「신탁업법」을 개정하여 부동산에 투자할 수 있는 금전 신탁(신탁형-부동산투자신탁제도)을 은행 등 금융기관에 허용하였다. 그 당시 부 동산신탁회사가 개발회사와 체결했던 토지신탁(또는 개발신탁) 및 관리처분신탁 으로 추진하던 부동산 개발사업에 금융기관은 금전신탁 기구를 통하여 개발자금 을 제공하였다. 1998년 9월에는「자산유동화에 관한 법률」을 제정하여 자산담 보부증권(ABS: Asset Backed Security)의 유동화제도를 도입하였다. 이후 금융기 관과 대형 상장회사들은 부실채권 처분 및 재무구조 개선을 위하여 자산을 유동
2) 정희남 외 4인. 1997.12. IMF협약의 국토개발부문에 대한 파급효과와 대책. 경기: 국토개발연구원; 정 희남 외 4인. 1998.4. 경제구조조정에 대응한 국토현안과제: IMF시대의 부동산시장과 건설산업. 경기:
국토개발연구원. 정희남. 1999.2 "금융개혁이 토지시장에 미치는 파급효과에 대한 연구". 「규제연 구」. 한국경제연구원 규제연구센타. 제7권. 제2호. pp.181-212.
3) 박헌주‧정희남‧정우형. 1998.12. 외국인 토지취득 및 관리제도 개선방안. 경기: 국토개발연구원; 정희 남. 2003.7. 부동산시장 대외개방의 평가와 파급효과. 경기: 국토연구원.
4) 정희남. 1999.7. "부동산 증권화의 정착을 위한 과제". 「주택금융」. 한국주택은행. 216호. pp.36-53;
2000.2. "21세기 부동산시장의 메가트렌드와 부동산정책".「감정평가논집」. 감정평가연구원. 제10권.
pp.9-28; 정희남. 2000.6. "부동산유동화의 파급효과와 활성화조건". 「부동산학연구」. 한국부동산분 석학회. 제6집. 제1권. pp.131-150.
화하거나 부동산개발과 관련된 PF(project financing) 대출채권을 유동화하기 위하 여 ABS제도를 활용하였다. 1999년 1월에는「주택저당채권 유동화회사법」을 제 정하여 주택저당증권(MBS: Mortgage Backed Security) 유동화제도를 도입하였다.
1999년 9월에 설립된 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo:Korea Mortgage Corporation)는 금융회사로부터 주택저당채권을 양도받아 이를 기초로 MBS를 발 행하여 투자자에게 매각하는 역할을 담당하였다.5) 마지막으로, 이른바 선진 부 동산금융제도의 도입을 완결하는 차원에서 2001년 4월에「부동산투자회사법(이 하 ‘리츠법’)」을 제정하여 부동산 간접투자제도의 전형이라고 할 수 있는 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)제도를 도입하였던 것이다.
이처럼 우리의 리츠는 외환위기 극복과정에서 경제구조조정을 지원하고 부동 산에 대한 건전한 투자를 유도할 목적으로, 그리고 부동산 업계 및 국민들의 지 대한 관심 속에서 도입되었다. 2002년 리츠펀드가 최초로 설립된 이래 지난 7년 간 리츠는 매년 2배 이상 성장하여, 부동산 간접투자 기구의 하나로 점차 자리를 잡아가고 있다. 그렇지만, 2007년 말 현재 5000조원에 달하는 우리 부동산시장의 규모에 비하면,6) 리츠시장의 규모는 4조 6천억원에 불과하여 너무 작다. 다른 나 라의 리츠시장, 예컨대 우리보다 1년 먼저 시작된 일본의 리츠시장이 2007년 말 현재 45조원에 달하는 것과 비교해 보아도 우리 리츠시장의 성장속도가 크게 더 디다는 평가이다.7)
이 때문에 시장과 정부 모두에서 리츠제도의 활성화에 대한 요구가 계속 증가 해 왔다.
먼저, 우리 경제가 성장해 나가면서 리츠 등 부동산 간접투자 기구에 대한 수 요는 계속 증가할 전망이다. 저성장‧저금리‧저투자 여건 속에서도 현금유동성은 상대적으로 풍부하기 때문에 부동산에 대한 투자는 투자수익이 예상되는 한 지
5) KoMoCo는 2004년에「주택금융신용보증기금」과 합병하여 「한국주택금융공사」로 전환되었다.
6) 통계청이 2008.11.27일 발표한 ‘2007년 말 기준 국가자산통계 추계결과’에 따르면, 토지 3325조원, 주 거용건물 719조원, 비주거용 건물 712조원 등 우리 부동산시장의 규모는 최소 4756조원에 이른다.
7) 손재영. 2008. “Chapter 1. 우리나라 부동산금융의 현황과 과제” 손재영(편). 한국의 부동산 금융. 서울:
건국대학교출판부. p.31; 강승일. 2008. “Chapter 5. 부동산투자회사”. 손재영(편). 한국의 부동산 금융.
서울: 건국대학교출판부. p.171.
속될 것이다. 부동산 투자에서도 포트폴리오의 합리적인 구성이 필수적이기 때 문에 직접투자뿐 아니라 간접투자 역시 증대할 것이다. 부동산에 대한 간접투자 는 개인뿐 아니라 과거에는 부동산투자시장에서 그 역할이 미미했던 보험‧연기 금‧뮤추얼펀드 등 이른바 기관투자자까지 본격적으로 가세할 것이다.
금융 및 실물경기 양쪽 모두의 침체가 우려되고 있는 최근 상황에서 우리 경제 가 건실하게 성장해 나가기 위해서는 여유자본 또는 잉여자본의 원활한 유통 및 순환을 촉진할 필요가 있다.8) 2007년 현재 600조원에 달한다고 알려진 여유자금 모두가 산업자금(industrial capital), 상업자본(commercial capital) 또는 금융자본 (financial capital)으로 전환될 수는 없다. 여유자본의 일부는 사회간접시설과 건축 물 설치에 투자되는 토지자본(land capital),9) 주택 건설, 공장 건축 및 다른 생산 시설의 설치에 투자되는 건설자본(development capital),10) 그리고 부동산 자체에 투자되는 부동산자본(realestate capital)11)으로 순환될 것이다.12) 이와 같은 여유 자금의 원활한 순환뿐 아니라 부동산시장과 자본시장의 통합이라는 세계적인 추 세를 고려하고 부동산시장의 안정성과 투명성 확보 필요성 등을 종합적으로 감 안할 때, 리츠시장의 활성화가 필요하다는 것이다.
이를 반영하여 정부는 리츠시장의 육성을 제4차 국토종합계획 수정계획을 통 하여 밝혔다.13) 2007년 1.31종합대책에서는 주택시장 안정과 주거복지 향상을 위 해 공공의 임대주택펀드를 조성하겠다는 계획을 밝혔고, 2008년 9.19대책에서는 150만호 보금자리주택 공급계획과 함께 민간의 중대형 임대주택 건설 및 지분형 주택공급제도를 제안한 바 있다. 공공뿐 아니라 민간의 임대주택펀드에 이른바
8) Harvey, David. 1982. The Limits to Capital. Chicago: University of Chicago Press. Palloix, Christian. 1979.
"The Internationalization of Capital and the Circuit of Social Capital." In International Firms and Modern Imperialism, ed. Hugo Radice, 63-88. NY: Penguin.
9) Harvey, David. 1982. The Limits to Capital, Chicago: University of Chicago Press.
10) Lamarche, Francois. 1976. "Property Development and the Economic Foundation of Urban Question." C.G.
Pickvance. ed. Urban Sociology: Critical Essays. NY: St. Martin's Press. pp.85-118.
11) Massey, D. & A. Catalano. 1978. Capital and Land: Landownership by Capital in Great Britain. London:
Edward Arnold
12) 정희남. 2007. 공공택지 공급방식의 다양성 확보방안 연구: 대지임대부 주택공급제도를 중심으로.
경기: 국토연구원.
13) 대한민국정부. 2006. 제4차 국토종합계획 수정계획(2006~2020). p.119.
재무적 투자자가 참여할 수 있도록 리츠의 활성화 여건을 개선할 필요가 있다는 것이다.
민간의 부동산시장에서도 규제가 상대적으로 적은 간접투자에 관심이 늘고 있 다. 부동산정책의 일관성에 대한 신뢰도가 높아질 경우, 부동산 직접투자 대신 간접투자에 대한 관심이 늘어날 것이기 때문에 이에 대비하여 리츠제도의 정비 가 필요할 것이다. 그 외에도 한미자유무역협정(FTA: Free Trade Agreement) 타결 등으로 인한 부동산 서비스산업의 대외개방 확대, 직접투자보다는 간접투자를 선호하는 외국 부동산자본의 투자유치 필요성 등도 감안하면, 리츠제도의 조기 정착 방안을 시급히 모색할 필요가 있다고 하겠다.