리츠는 법적인 개념과 내용적인 개념으로 나누어 정의할 수 있다.
내용적인 개념으로 리츠란 부동산 간접투자의 한 기구(vehicle)라고 말할 수 있 다. 부동산에 대한 투자는 오랫동안 직접투자 방식에 의존해왔다. 그런데 직접투 자는 일반적으로 상당규모의 투자자금과 상당한 전문지식을 필요로 한다. 이 때 문에 일반 소액투자자는 부동산투자에 접근하기가 쉽지 않다. 여기에서 다양한 사회적 문제가 발생한다. 예컨대, 빈익빈 부익부(貧益貧 富益富) 현상이 부동산 투자에서 특히 두드러지고, 이 때문에 소득 및 자산의 양극화(兩極化) 현상이 심 화되어 사회적 갈등이 악화되는 결과가 자주 지적된다. 다른 한편, 부동산 직접 투자는 부동산에 내재되어 있는 환금성(換金性) 제약이라는 본질적인 특성을 가 지고 있다. 투자위험을 분산하는 것이 어렵다는 것이다. 이러한 여러 문제를 완 화할 수 있는 방식 중 하나가 부동산 간접투자 방식이라고 할 수 있다.
초기에 부동산 간접투자는 주로 부동산신탁을 이용하였다. 그러다가 1960년 미국에서 소액 투자자의 부동산 투자기회를 확대하고, 부동산의 유동성을 보강 할 수 있는 부동산투자신탁, 즉 리츠제도를 도입하였다. 이때의 리츠란 ① 다수 의 투자자로부터 자금을 모집하고 ② 이것을 부동산 및 부동산과 관련된 유가증 권에 투자‧운영한 후 ③ 발생한 수익을 투자자들에게 다시 배당하는 ④ 부동산 간접투자방식이었다.
리츠는 투자대상이 부동산이지만 리츠의 투자지분(회사형의 주식(stock) 또는 신탁형의 수익증권(share))이 대부분 증권거래소에 상장 및 유통되기 때문에 한 편으로 소액 투자자들이 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회가 확대되고, 다른 한편으로 기존의 부동산신탁이나 부동산 펀드에 비해 유동성과 환금성이 양호하다. 이와 같은 간접투자 기구로서의 리츠의 특성을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 부동산의 유동성이 증대된다는 점이다. 부동산은 동산에 비해 환금성이
크게 제약받는다는 약점이 있는데 리츠는 공개된 자본시장에서 리츠 주식의 자 유로운 매매가 보장되어 부동산 자체에 대한 직접투자 및 다른 부동산 간접투자 방식보다 환금성이 양호하다. 둘째, 자본조달의 용이성이다. 리츠는 전통적인 금 융조달 및 신용창출뿐 아니라 자본시장을 통하여 공모, 사모, 증자 등이 용이하 고 자본조달 비용도 상대적으로 저렴하여 자본조달 측면에서도 유리한 측면이 있다.
셋째, 위험 분산의 가능성이다. 리츠는 여러 종류의 부동산이나 다양한 지역에 분산 투자를 할 수 있기 때문에, 단일 부동산에 내재하는 위험을 효과적으로 분 산할 수 있다. 넷째, 시장의 투명성을 제고하는 측면이다. 리츠 관련정보는 공개 시장에서 대부분 즉시 유통되기 때문에 부동산시장에 대한 풍부한 정보가 동시 에 투자자에게 제공되어 부동산 시장의 투명성을 제고시키는 효과를 기대할 수 있다. 투명한 정보제공과 가치평가는 합리적인 투자를 결정하는 데 일조한다고 말할 수 있다.
다섯째, 직접관리 부담의 면제이다. 리츠는 수동적이고 간접적인 투자이기 때 문에 투자자가 부동산 자산관리의 일상적인 업무에서 해방되어 부동산 직접관리 의 부담에서 벗어날 수 있다. 마지막으로, 상대적으로 안정적인 투자수익을 보장 한다. 리츠는 저위험‧저수익의 채권시장과 고위험‧고수익의 주식시장 중간지점 에 위치하는 한편, 리츠가 투자한 부동산에는 감가상각(대개 40년)을 인정하고 법인세 등 관련조세를 감면해 주기 때문에 투자수익률도 비교적 안정적이라는 평가를 받고 있다.23)
이러한 특성 때문에 리츠는 부동산과 금융의 효율적인 접목을 위한 중간역할, 부동산자본의 대형화‧전문화, 그리고 부동산산업의 분업화 및 투명화에 많은 기 여를 하고 있다는 평가를 받고 있다. 아울러 부동산 간접투자를 활성화함으로써 다수의 소액 투자자에게 투자기회를 공평하게 부여하고, 부동산 투자를 자본이 득을 추구하는 단기적인 투자에서 운영수익을 추구하는 보다 장기적인 투자형태
23) 정희남. 2001.5. REITs의 구조와 이해. 중앙일보/경원대학교 부동산투자자문업 과정 강의자료. pp.2-3.
로 전환하는 데 공헌한다는 평가를 받고 있다.24)
다만, 간접투자 기구로서 리츠 역시 약점이 없지 않다. 무엇보다 리츠가 투자‧
운영하고자 하는 부동산의 취득과 매각이 여전히 쉽지 않다. 투자수익 방법도 임 대수입 등에 의존해야 한다는 측면에서 제한적이다. 리츠는 투자수익의 일정 부 분을 투자자에게 배당해야 한다는 기본원칙 때문에 발생이익의 내부유보가 극히 제한되어 경영 상 의사결정에 제약 요인이 있다. 아울러 리츠의 설립에 오랜 기 간이 소요되고, 운영 구조 또한 여전히 복잡하다는 측면이 지적된다. 이것은 후 술하는 부동산 펀드 등 다른 간접투자 기구와 비교할 때 보다 명확해진다.
법적인 개념으로 리츠란 위와 같은 부동산 간접투자를 직접 영위하는 영업의 주체라고 말할 수 있다. 1960년에 리츠를 처음 도입한 미국에서는 리츠를 많은 투자자들의 자본으로 모든 종류의 부동산을 취득하거나 운영하기 위하여 결합한 회사(company) 또는 영업신탁(trust)으로 정의하고 있다.25) 우리의「리츠법」제2 조에서도 부동산투자신탁, 즉 리츠란 다수 투자자들의 자산(금전 및 부동산)을 부동산에 투자하여 운용할 목적으로 설립된 회사라고 정의하고 있다.
법적인 개념으로서 리츠의 설립형태는 크게 회사형, 신탁형, 특별법인형으로 나눌 수 있다. 회사형-리츠는 부동산을 투자대상으로 하는 뮤츄얼펀드 주식회사 로서 투자자가 리츠회사의 실질적인 주주가 되는 형태이다. 회사형-리츠는 증권 거래소 상장‧자금모집‧부동산의 자기관리 등이 자유로워 상대적으로 고수익을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 반면에, 투자위험이 상대적으로 높고 증권시장에 상장되지 않을 경우 환금성 확보가 어렵다는 단점이 있다.
신탁형-리츠는 투자자가 신탁회사에 자금을 투자하고 신탁회사에서 발행하는 수익증권을 취득하여 운영실적에 따라 일정 수익을 배당받는 형태이다. 신탁형 은 설립절차가 엄격하고 감독기관의 엄정한 감독이 따르기 때문에 투자안정성
24) 강승일. 2008. “Chapter 5. 부동산투자회사”. 손재영(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교출판부.
p.163.
25) "A real estate investment trust, or REIT, is a company that owns, and in most cases, operates income-producing real estate. Some REITs finance real estate. To be a REIT, a company must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends."
NAREIT(National Association of Real Estate Investment)의 홈페이지. www.reit.com. 2008년 10월 현재.
측면에서 다소 유리하다. 반면에, 투자부동산의 위탁관리에 따른 관리비용 때문 에 투자수익률이 상대적으로 낮을 수 있고, 운영회사의 경영을 직접 간여할 수 없기 때문에 전적으로 운영회사에 믿고 맡길 수밖에 없다는 약점이 있다.
특별법인형-리츠는 부실채권과 그 담보부동산 등 특정자산을 처분하기 위하여 특별목적회사(SPC: Special Purpose Company)를 설립하고 SPC에 넘어온 자산을 담보로 증권을 발행하여 투자자에게 매각하는 형태이다. 일본의 SPC가 이 형태 를 취하고 있다.
회사형-리츠와 신탁형-리츠 간의 구분에 따른 실익은 유형 간에 그리 크지 않 다. 나라마다 채용 형태도 다르다. 미국은 회사형‧신탁형 모두를 허용하고 있으 나 리츠회사의 60%가 회사형으로서 회사형의 전형으로 자리잡고 있다. 영국, 독 일 등 유럽 국가 대부분도 회사형을 기반으로 하고 있다. 반면에, 호주는 신탁규 약에 의해 발행되는 신탁증권(beneficiary certificate)을 주식시장에 상장하는 형태 로 허용되는 신탁형만을 인정하고 있다. 홍콩, 싱가포르 등 아시아 국가 대부분 은 신탁형을 기본으로 운영한다. 다만, 우리는 리츠를 도입하면서 미국식 회사형 을 근간으로 하였다. 신탁형은 뒤에 후술할 부동산 펀드 형태로 운영되고 있다.