1) 선행연구 현황
리츠에 대한 기존 연구는 크게 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 하나는 경제
‧인문사회연구회 등 관련 연구소에서 수행한 것이고, 다른 하나는 대학의 석‧박 사 논문이며, 마지막 하나는 학회지 등에 발표된 리츠 관련 논문들이다.
먼저, 공공 및 민간연구소에서 추진한 연구 대부분은 2000년을 전‧후하여 리 츠제도의 도입을 직‧간접적으로 지원하기 위한 것들이었다. 먼저 정희남‧최수 (1996)는 토지신탁제도를 논의하면서 부동산신탁을 뛰어 넘어 부동산투자신탁제 도를 도입할 필요가 있음을 제시하였다.1) 1997년의 외환위기 극복과정에서 부동
1) 정희남․최수. 1996. 토지신탁제도 활성화 방안 연구. 경기: 국토개발연구원.
산 증권화가 논의되면서 리츠에 대한 소개가 본격화되었다. 홍성웅 등(1998)은 금융위기와 부동산증권화를 논의하면서 리츠제도를 소개했다.2) 곧 이어 부동산 신탁업협회가 부동산신탁과 관련한 신탁형(또는 계약형) 리츠제도의 도입과 활 용방안연구를 세 개의 연구소에 의뢰하였다. 이에 따라 법제연구원의 이준우 등 (1991)은 신탁형 리츠제도 도입을 위한 부동산신탁업 관련법 개정사항을,3) 한국 금융연구원의 손상호 등(1999)은 부동산신탁회사의 자금조달 기법의 하나로서 신탁형 리츠제도의 활용방안을,4) 그리고 건설산업연구원의 왕세종 등(2000)은 부동산신탁 안에서 리츠를 활용할 수 있는 신탁형(계약형) 리츠제도를 소개하였 다.5) 리츠의 전형인 회사형 리츠제도는 한국주택공사의 박신영 등 (1997)과6) 한 국토지공사의 요청으로 국토연구원의 박헌주‧김근용 등(1999)이7) 수행한 연구 에서 소개하고 활용방안을 제시하였다.
2001년「리츠법」(안)에 대한 공청회가 열리고 2002년 리츠제도가 본격적으로 시작되면서 많은 대학교의 석‧박사 학위논문이 나타났다. 2005년~2007년 사이에 만 “CR-REITs의 활성방안 연구”8) 등 총 151편의 석사학위 논문이 전국 각 대학 에서 발표되었으며, 박사학위 논문은 2007년 말까지 총 9건이 보고되었다. 학위 논문의 특성을 시기별로 살펴보면 다음과 같다.
리츠제도가 도입되던 2001년을 전‧후한 석사학위 논문은 주로 리츠제도를 소 개하고 리츠제도 도입에 따른 기대효과 및 조세지원 등 조기정착 방안을 논의하 였다. 이 시기에 발표된 논문의 대표적인 것으로는 안기효(2001)의 “REITs의 조 기정착 방안에 관한 연구”와9) 천우식(2002)의 “부동산증권화 제도의 비교 연구”
를10) 들 수 있다. 같은 시기의 박사학위 논문도 리츠제도의 국내 정착 및 활성화
2) 홍성웅(편). 1998. 자산디플레이션과 부동산증권화. 서울: 건설산업연구원.
3) 이준우 외. 1999. 부동산신탁제도 활성화 방안. 서울: 한국법제연구원.
4) 손상호 외. 1999. 부동산신탁제도 활성화 방안. 서울: 한국금융연구원.
5) 왕세종 외. 2000. 신탁제도를 활용한 부동산투자신탁의 활성화 방안. 서울: 건설산업연구원.
6) 박신영 외. 1997. 부동산투자신탁제도 도입방안 연구. 경기: 대한주택공사 주택연구소.
7) 박헌주‧김근용 외. 1999. 공적 토지비축 및 토지금융 활성화 방안. 경기: 국토연구원.
8) 임재풍, 2007, “CR-REITs의 활성방안 연구”. 성균관대학 경영대학원 석사학위논문 9) 안기효. 2001. “REITs의 조기정착 방안에 관한 연구”. 건국대학교 석사학위논문.
10) 천우식, 2002. “부동산증권화 제제도의 비교 연구”. 동국대학교 경영대학원 석사학위 논문.
과제 등이 주된 내용이었다.
먼저, 이공원(2000)의 박사학위 논문 “부동산투자 활성화를 위한 REITs에 관한 연구”는11) 리츠에 대한 투자자들의 인식을 조사하고 리츠제도의 도입에 따른 기 대효과를 기술하였다. 투자자에 대한 설문조사 내용을 분석한 결과, 연령‧학력‧
소득수준이 높을수록 리츠에 대한 인지도 및 투자의향이 높았고, 부동산 투자에 대한 경험이 없을수록 리츠에 대한 투자의사가 높은 것으로 나타났다. 그는 우리 리츠가 성공적으로 정착할 수 있다면, 전문지식이 없는 일반 국민들에게 소액자 금으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 리츠가 제공할 수 있을 것으로 기대하였 다. 사업자 측면에서도 개발사업에 필요한 자금을 일반국민 또는 기관 투자자들 로부터 직접 조달받을 수 있는 기회를 리츠가 제공할 것으로 전망하였다. 또한, 종합부동산 서비스산업으로서 리츠가 성장하고 부동산 증권화가 진전될 경우, 부동산 시장의 투명성이 제고되어 우리나라 부동산시장의 선진화 및 효율성을 높이는 데에도 리츠가 기여할 것으로 기대하였다.
신용철(2002)의 박사학위 논문 “REITS 투자의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구”에서는12) 리츠상품에 대한 투자의향을 결정짓는 투자요인을 인지도‧신뢰 도‧수익성으로 구분하고, 잠재적 투자자들에 대한 설문조사 결과를 통하여 세 가 지 투자요인 중 수익성이 리츠제도를 정착시키는 데 가장 절대적인 요소임을 밝 혔다. 그는 수익성 제고를 위해 세제혜택 부여 등 리츠 관련 조세제도의 개선이 필요하다고 제언하였다.
또 다른 박사학위 논문 “부동산투자회사의 활성화 방안에 관한 연구”에서 안 상인(2003)은13)리츠 관련 과세제도는 구조조정용-리츠뿐 아니라 일반-리츠 설립 을 활성화할 수 있는 방향으로 개선되어야 한다고 주장하였다. 리츠 활성화를 위 한 설문조사 결과를 통해 그는 과세제도 개선뿐 아니라 설립 기준과 자산운용 등에서도 규제가 완화되어야 한다고 제언하였다. 그는 설립자본금 규모, 회사설
11) 이공원. 2000. “부동산투자 활성화를 위한 REITs에 관한 연구”. 호서대학교 박사학위 논문.
12) 신용철. 2003. “REITs 투자의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구”. 단국대학교 박사학위 논문.
13) 안상인. 2003. “부동산투자회사의 활성화방안에 관한 연구”. 창원대학교 박사학위논문.
립 방법, 회사설립 형태, 개발사업 허용, 외부 차입 등 시급하다고 생각되는 각 분야에서 정책대안을 제시하였다.
2004년「리츠법」개정을 전‧후하여 나타난 석사학위 논문 대부분은 기대와 달리 성장속도가 더딘 리츠제도 현황을 바탕으로 리츠제도의 활성화방안을 제안 하였다. 예컨대, 박성수(2004),14) 이정준(2004)15) 등은 리츠제도를 부동산펀드 등 다른 간접투자제도와 비교하면서 리츠제도 활성화 방안을 제안하였고, 김혜영 (2006)은16) 일반투자자에 대한 실태분석을 통하여 소액투자자를 위한 리츠제도 의 정착방향을 제안하였다.
한편, 2005년을 전‧후하여 본격적으로 나타나기 시작한 박사학위 논문은 리츠 제도 자체보다 리츠제도를 둘러싼 여타 관련분야, 예컨대, 리츠주식의 가격 예측, 기업가치의 평가, 의료산업 선진화에 리츠를 활용할 수 있는 방안 등을 논의하고 있다.
먼저 최차순(2005)은17) “VAR모형을 이용한 REITs의 가격예측 연구”를 통하여 리츠주식 가격의 불확실성에 대한 해소방안을 모색하였다. 우리의 리츠제도 역 사가 일천하기 때문에 미국의 경제지표를 가지고 분석한 결과, 단일변수에 의한 ARIMA모형보다 다변수모형인 VAR모형이 리츠가격 예측에 보다 적합하다고 주장하였다. 리츠의 주식가격은 단기금리 및 급변하는 정책요인보다 재무성증권 2년물 수익률이나 소비자물가 상승률과 같은 장기적인 시장기본요인 (fundamental)에 의해 더 많은 영향을 받는다는 사실도 밝혀냈다. 하지만, 당초 기 대와 달리 미국시장에서 부동산 유동화를 위한 리츠의 헷지효과(hedge effect) 는18) 발견되지 않았다.
14) 박성수. 2004. “REITs제도의 실태분석과 발전방향에 관한 연구”. 서강대학교 석사학위 논문.
15) 이정준. 2004. “부동산 간접투자기구간 비교분석”. 단국대학교 석사학위 논문.
16) 김혜영. 2006. “REITs제도의 투자활성화 방안에 관한 연구: 일반투자자 실태분석을 중심으로”. 중앙 대학교 석사학위 논문.
17) 최차순. 2004. “VAR모형을 이용한 REITs의 가격 예측에 관한 연구: 미국 경제지표를 중심으로”. 중 앙대학교 박사학위 논문
18) 인플레이션으로 자산의 화폐가치가 떨어지는 것에 대비하기 위하여 부동산, 상품, 주식 등에 투자하 는 것을 말한다.
이명철(2005)은19) 미국 내 지분형 리츠를 대상으로 한 그의 연구 “재무정보와 기업가치 평가 연구: REITs를 중심으로”에서 개별적인 리츠주가 예측 및 기업가 치의 평가에 유용한 기업의 성과지표를 도출하기 위하여 기업의 순이익, 영업흐 름표, 운영수입을 비교하였다. 그 결과, 이들 세 가지 성과지표 중 부동산감가상 각비를 고려하지 않은 운영수입이 순이익이나 영업흐름에 비하여 리츠 주가를 보다 잘 설명한다고 밝혔다. 그는 시간의 흐름을 반영하는 부동산 가치 변화와 부동산 감가상각 등을 고려하고, 우리나라 리츠시장 실정에 맞는 성과지표 개발 이 필요하다고 제언하였다.
정완성(2006)은20) “REITs의 경영방식이 기업가치에 미치는 영향에 관한 연구”
에서 미국 리츠기업들을 대상으로 위탁관리와 자기관리 등 리츠의 관리방식 차 이에서 오는 경영효율성 및 경영자의 안주 문제 등을 고찰하였고, 자기관리방식 에서 기업가치를 극대화 하는데 적정한 경영자의 최대 지분율을 제안하였다.
김완호(2007)의 박사학위 논문 “리츠를 활용한 의료서비스 산업화 방안에 관 한 연구”는21)국내 리츠상품이 오피스 빌딩에 국한된 현실을 개선하고자 리츠를 활용한 의료산업 선진화 방안을 모색하였다. 의료산업과 같이 토지‧건물 등 고정
김완호(2007)의 박사학위 논문 “리츠를 활용한 의료서비스 산업화 방안에 관 한 연구”는21)국내 리츠상품이 오피스 빌딩에 국한된 현실을 개선하고자 리츠를 활용한 의료산업 선진화 방안을 모색하였다. 의료산업과 같이 토지‧건물 등 고정