리츠는 투자대상, 환매여부, 리츠의 존속기간 등 분류하는 기준에 따라 다양한 형태로 나눌 수 있다.
(1) 투자대상 기준
리츠는 지분형(equity), 대출형(mortgage), 혼합형(hybrid)으로 구분된다.
지분형 리츠는 총 투자자산의 75% 이상을 부동산 소유지분에 투자하는 것으 로서 부동산의 임대료가 주 수입원이다. 대출형 리츠는 총 투자자산의 75% 이상 이 부동산관련 대출(mortgage loan)이나 저당담보부증권(MBS 또는 CMBS) 등으 로 구성되어 있으며 대출이자가 주 수입원이다. 대출형 리츠는 대개 개발 및 건
설단계에서 투자하기 때문에 투자 위험성이 높고 그래서 투자 수익률도 지분형 에 비하여 높게 설정되는 경우가 많다. 혼합형은 특화된 투자목표를 위하여 두 유형의 장점을 결합한 형태로 부동산의 소유 지분, 부동산관련 대출, 저당담보증 권 등에 골고루 투자하는 리츠이다. 혼합형 리츠의 주 수입원은 임대수입료와 대 출이자 모두를 포함한다.
리츠의 전형인 미국 리츠의 경우 리츠 도입 초기에는 지분형으로 시작하였다.
그러다가 1970년대 개발 시기에 대출형이 급성장했으나 이후 부동산버블 붕괴과 정을 겪으면서 다시 지분형이 보다 중요하게 인식되고 있다.
(2) 환매여부 기준
리츠는 개방형(open-end)과 폐쇄형(closed-end)으로 구분된다.
개방형 리츠는 투자자에게 환매권을 부여하는 리츠이며, 당초 모집한 금액에 투자기회가 생길 때마다 추가로 주식을 발행하여 투자자산 규모를 확대해 가는 형태로 운영된다. 폐쇄형 리츠는 투자자금의 최대액수를 미리 설정한 다음에 그 한도 안에서 주식을 투자자에게 판매하며, 존속기간이 만료될 때까지 주식을 추 가로 발행하지 않고, 만기일까지 환매가 허용되지 않는다. 이것은 추가적인 투자 사업이 최초 투자와 같은 수익률을 실현시키지 못할 수 있기 때문에 최초 주주의 이익을 보호하기 위해 고안된 것이다. 폐쇄형 리츠는 리츠의 상장을 전제로 운영 하는 형태이며, 투자자가 리츠에 환매를 요구하지 않는 대신 증권시장에서 보유 지분을 처분하여 투자자금을 회수할 수 있다.
리츠는 대부분 폐쇄형으로 운영되는데 유가증권을 주된 투자대상으로 하는 뮤 추얼 펀드가 개방형으로 운영되는 것과 대비된다. 이것은 리츠의 투자대상이 주 로 부동산이기 때문에 환매요청이 들어왔을 경우 단기간 내에 부동산을 처분하 여 투자자에게 환매하는 것이 거의 불가능하기 때문이다. 따라서, 폐쇄형 리츠는 유동성 확보를 위하여 증권시장에 상장하는 것이 필수적이다.
(3) 기한한정 여부 기준
리츠는 무기한 리츠(non-finite-life)와 기한부 리츠(finite-life)로 구분할 수 있다.
무기한 리츠는 존속기간이 정해져 있지 않은 리츠를 말한다. 무기한 리츠는 보 유 및 투자자산의 매각이익이나 금융수입을 기존 부동산 또는 새로운 부동산에 계속적으로 투자하기 때문에 거의 영구적으로 회사를 운영할 수 있다.
반면에, 기한부 리츠는 일정기간이 지난 후에 보유자산을 매각하여 매각대금 을 투자자에게 배분하고 해산하는 리츠이다. 리츠 주가가 보유부동산의 가치에 의해 결정되지 않고 현재 또는 장래에 기대되는 소득에 의해 결정된다는 비판에 대응하기 위해 나타난 형태이다. 기한부 리츠는 투자자가 리츠 종료일의 자산가 치를 예측할 수 있으므로 리츠 주가를 자산가치와 밀접하게 연결시킬 수 있다는 장점이 있다. 그러나 보유자산을 처분할 시점에서 전반적인 부동산시장 및 금융 시장의 여건에 크게 영향을 받는다는 한계가 있다. 이로 인해 처분시점에서 이자 율이 높거나 임대료가 낮은 경우 등 시장여건이 불리하면 자산 처분시기를 뒤로 미루고 리츠의 종료일자를 연장하기도 한다.
(4) 기타 기준
이 외에도 투자대상 사전지정 여부, 차입 여부, 경영관리 방식 등 다양한 기준 에 따라 리츠의 유형을 구분할 수도 있다. <표 2-2>는 리츠의 다양한 유형을 정리 한 것이다.
분류기준 종 류 특 징