1) 도입 배경 및 전개
(1) 1960년대 이전 : 초창기
현대 미국 리츠의 전신은 1880년 이전에 존재하였던 매사추세츠 영업신탁 (Massachusetts business trust)이었다. 이 신탁기금은 투자도관체(pass-through)로 인 정받아 이중과세를 피하면서 부동산에 투자할 수 있던 최초의 영업신탁이었다.
1935년 연방대법원이 법인형태의 모든 투자대행기관도 조세를 납부해야 한다는 판결을 내리면서 영업신탁은 타격을 입었다. 1940년 투자회사법(The Investment Company Act) 제정으로 유가증권투자회사의 경우 법인세를 면제받았으나, 부동 산 투자신탁인 경우에는 그렇지 못했다. 오랜 논란 끝에 1960년 내국세법(Internal Revenue Code(Sections 856-858)) 수정안이 의회를 통과하면서, 부동산투자회사 즉 리츠도 투자도관체(pass-through conduit)로 인정받아 법인세 면제혜택을 받게 되었다.2) 이후 소액 투자자가 부동산에 투자할 수 있는 기회가 열리게 되었다.
(2) 1960년대 : 제도화기
1960년대 리츠는 수동적인 구조를 가지고 있었고 자산운용을 외부의 자산운용 회사에 위탁‧관리했으며, 리츠운영이 과거와 같이 유한회사(Limited Partnership) 형태로 이루어지면서 소액 투자자의 접근이 어려웠고 유동성 확보도 제한되었 다. 이 때문에 리츠가 도입되었어도 뚜렷한 성과가 없었다. 그러다가 1969년 주 택 및 건설경기가 활황을 맞자 리츠가 부동산 개발자금으로 활용되면서 제1차 리츠 붐이 조성되었다. 리츠의 시장규모는 1968년 약 10억 달러에서 1973년 약 200억 달러로 20배 이상 성장하였다. 건설과 개발사업에 대한 대출규모가 리츠
2) 투자 도관체(conduit): 일반법인은 법인세를 납부 후 남은 수익을 주주에게 배당금으로 지급하는데, 주주가 배당금에 또다시 소득세를 납부하는 경우 이중과세 문제가 제기된다. 따라서 투자수단으로만 이용되는 각종 도관체에 대해서는 보통 법인세를 면제해준다. 대표적인 투자도관체는 영업신탁과 간 접투자기구(mutual fund), REITs, REMICs) 등이 있다.
총 자산의 50%를 상회하는 등 대출형(mortgage) 리츠가 주류를 이루었다.
(3) 1970~80년대 : 위축기
부동산시장에서 공급과잉이 초래되고 1973년 석유파동이 발생하자 상황이 급 변했다. 경제불황으로 부동산시장이 침체되었고 금리는 상승했다. 주로 장기대 출 형태로 운영하던 대출형 리츠는 차입이자와 대출이자 사이에 금리 역전현상 을 맞았다. 리츠의 주식가격이 급락했고 리츠의 파산이 뒤따랐다. 결국 리츠 산 업 자체가 크게 위축되었다. 미국 리츠시장의 수익률은 1973년에 -29.62%, 1974 년에 -66.89%로 리츠 사상 최저치를 기록하였다.
이러한 위기를 극복하기 위해 1976년 세법을 개정하여 엄격했던 리츠의 적용 요건 등을 완화하였다. 리츠는 대출형 리츠에서 점차 지분형 리츠로 전환해 나갔 다. 1981년~1984년 사이 리츠는 연평균 20%대의 수익률을 유지하면서 다른 부동 산 간접투자기구와 경쟁하였다.
1986년 다른 부동산 투자상품에 대해서는 조세혜택을 줄이는 방향으로 세제개 혁이 있었다. 종전까지 주로 활용되던 유한회사가 감가상각과 수동적 손실이용 을 활용하여 지나치게 세금을 회피한다는 지적을 반영하여, 유한회사에 대한 이 자 공제한도를 제한하였다. 투자수익률 측면에서 리츠가 상대적으로 유리하게 되었다. 이 기회를 활용하여 리츠도 다양한 방면에서 개혁을 추진했다. 예컨대 만기 확정형 리츠 도입, 소유부동산을 직접 관리‧운영할 수 있는 자기관리형 리 츠 허용, 개발 및 건설부문에 대한 대출형 리츠에서 기존 부동산을 매입하는 지 분형 리츠로의 전환 등이 따랐다. 특히, 자기관리형 리츠가 허용되면서 적극적인 투자성향을 갖던 부동산개발업자들이 리츠에 관심을 갖게 되었고, 개발업자와 자산운영업자들은 대규모 리츠의 공동 발기인이 되었다. 그 결과 리츠는 2차 붐 을 맞았다.
(4) 1990년대 이후 : 성장기
1980년대 말부터 1990년대 초까지 미국에서 금융위기가 닥치자 일시적으로 리
츠 산업도 위축되었다. 그러나 위기는 기회가 되었다.
먼저, 1980년대 후반 시작된 자산 디플레이션과 금융위기를 극복하는 과정에 서 시장에 나온 구조조정용 부동산을 저렴하게 매입할 수 있었다. 그후 부동산가 격이 상승하면서 리츠의 투자수익률이 현저히 향상하였고, 채권이자율이 급격히 하락하자 수많은 투자자금이 리츠에 몰렸다.3) 1991년~1993년에 지분형 리츠는 호황기를 맞았다.
둘째, 1986년 세제개혁에서 도입한 자기관리형 리츠가 1992년 이후 주도적인 형태로 자리 잡았다. 셋째, 1992년부터 1994년까지 리츠의 기업공개가 확산되었 다. 기업공개를 통하여 건실한 부동산관리회사가 대중에게 보다 가까이 접근할 수 있었을 뿐 아니라, 대규모의 투자자금을 자본시장에서 모집할 수 있었다. 이 후 리츠는 보다 대형화, 전문화 되었다. 넷째, 1992년에 터브만 부동산회사 (Taubman Realty)가 최초로 UP-리츠를 도입하였다. 부동산 소유자가 리츠 지분을 받고 리츠에 부동산을 양도함으로써 부동산 양도세 및 소득세 납부를 연기할 수 있다는 장점 때문에, UP-리츠의 복잡한 구조에도 불구하고 이후 설립된 리츠의 75%가 UP-리츠 구조를 활용하였다. UP-리츠의 도입은 리츠 간의 원활한 기업합 병을 이끌어 리츠의 대규모화 및 시장규모 확대를 이끌었다.
마지막으로 경영기법 자체도 변하였다. 종전에는 하나의 리츠상품으로 여러 유형의 부동산에 투자하는 분산투자형 리츠가 많았지만, 1993년 이후에 상장된 리츠의 대부분은 업무용 리츠, 상업시설 리츠, 호텔 리츠 등 보다 특화된 리츠로 운영되었다. 특화된 리츠는 특정 영역의 지식과 정보량을 늘릴 수 있어 경영의 효율성을 끌어올리고 수익성을 제고하였다. 그 결과 투자자 층이 확대되었다.
1993년 예산조정법이 개정되자 연‧기금이 보다 적극적으로 리츠에 투자할 수 있 게 되었다. 연‧기금의 리츠시장 참여는 리츠의 시가 총액을 증가시켰을 뿐 아니 라 투자은행과 증권시장 분석가들(analyst)의 관심을 고조시켰고 리츠를 매매하 는 리츠 거래자들(REITs trader)도 늘어나 리츠시장의 유동성을 높였다. 1990년대
3) 랄프 블록. 2000. 「부동산투자신탁 리츠」. 청림출판.
중반까지 리츠 붐은 이어졌다.
1994~1995년에 리츠는 다시 냉각기를 맞았다. 1993~1994년에 들어온 단기성 투자자본의 유출, 지나친 주식공개로 인한 투자자의 투자여력 소모, 경쟁적인 관 계에 있는 주식시장의 활황, 주택과 사무실 임대시장의 공급과잉에 대한 우려 때 문이었다. 이를 극복하자 리츠시장은 다시 강세를 보였다. 예컨대 1996년에 S&P 300 주가지수의 평균수익률이 23.0%였지만, 지분형 리츠의 평균수익률은 35.5%
에 달해 주식보다 훨씬 높았다.
1998~1999년에 리츠는 다시 냉각기를 맞았다. 과거 5년간 양호한 투자수익률 을 창출한 부동산을 리츠가 이미 매입하였기 때문에 새로운 투자대상 부동산을 찾기가 어려웠다. 리츠 간 경쟁도 치열해지면서 부동산가격이 상승하였고, 이것 은 투자수익률 하락으로 이어졌다. 부동산의 공급과잉에 대한 우려로 리츠에 자 금유입이 급감하였다. 이에 대처하기 위하여 1999년 리츠현대화법을 제정하여 리츠를 개선하였다. 리츠에 과세대상 자회사(TRS: Taxable REIT Subsidiaries)의 지분을 100% 소유할 수 있도록 허용하자 리츠가 고급서비스를 제공하면서 수익 을 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 부동산회사로 발전할 수 있었다. 배당요건을 95%에서 90%로 축소하자 좀 더 많은 자금을 리츠 내부에 유보할 수 있었다. 리 츠가 부동산시장에서 보다 좋은 조건으로 경쟁할 수 있는 여건을 마련하자 리츠 주식은 다시 안정세를 회복하였다.
2003년에는 리츠개선법으로 리츠를 또 다시 개선하였다. 규정위반이 다소 미 미한 경우에는 리츠 자격을 박탈하기보다 벌금형을 부과할 수 있도록 하자 리츠 법 적용의 불확실성이 제거되었다. 외국투자자에 대한 차별도 금지하였다. 이후 미국 리츠시장에 세계 각지의 투자자들을 끌어들일 수 있었다.4)
4) 한국감정원 부동산정보센터. 2004. 9. 해외 주요국의 부동산투자기업 등 조사.
연도 법 률 주 요 내 용
․Qualified REIT Subsidiaries 100% 소유 - QRS를 사용하여 재산관리 및 책임제한 가능
구분 요약
이처럼 미국 리츠는 1960년 도입 이후 굴곡이 있었지만 현재까지 성장을 지속 하고 있으며, 미국 자본시장에서 주요한 간접투자 수단의 하나로 정착되고 있다.
<표 4-1>은 미국의 리츠관련 법제의 변화과정을 요약해서 보여주고 있다. 미국 리츠의 세부적인 조직형태 요건, 자산구성 요건, 수익구성 요건, 이익배당 요건 등은 <표 4-2>와 같이 요약할 수 있다.
2) 리츠시장 현황과 특성
(1) 시장 규모와 성장
미국 리츠는 그동안 몇 차례의 주기적인 등락을 거듭하면서 성장해 왔다. 특히 1990년대 중반 이후 자본시장과 부동산시장의 통합이 진전되면서 전체 리츠시장 뿐 아니라 개별 리츠의 규모도 대형화되는 추세가 두드러지고 있다. 예컨대 1992 년 리츠펀드 1개당 자산규모가 11억 2천만 달러(1조 6천억원)였으나 2007년에는 20억 5천만 달러(3조원)로 커졌다.
미국 리츠 대부분은 증권시장에 상장된다. 상장된 리츠는 1992년 142개에서 2005년 말 197개를 고점으로 2007년 말 현재는 152개이다. 2006년 기준으로 리츠 상장은 뉴욕증권거래소(NYSE)에 149개(81.4%), 아메리카 증권거래소(AMEX)에 22개(12.0%), 나스닥(NASDAQ)을 포함한 기타 거래소에 12개(6.6%) 등이다. 이 중 149개의 리츠가 2008년 4월 말 현재 FTSE NAREIT 지표에 포함되어 있다.
상장된 리츠의 시장가치는 1992년 159억달러에서 2006년 말 4380억달러로 27
상장된 리츠의 시장가치는 1992년 159억달러에서 2006년 말 4380억달러로 27