❏ 시가화예정용지는 도시가 성장하면서 요구되는 일정 규모 이상의 개발용지를 비시가화 지역에 미리 확보할 수 있도록 해주는 정책수단임
￮ 용도지역제를 통해 개별 건축물의 용도와 밀도를 관리하기 위해 지정되는 시가화 용지와 달리 시가화예정용지는 공공이 추진하는 각종 개발계획을 실현시키기 위한 사업용지를 사전에 확보하기 위해 지정함27)
￮ 시가화예정용지는 주변지역의 개발상황, 도시기반시설의 현황, 수용인구 및 수요, 적정밀도 등을 고려하여 지역별 또는 생활권별로 배분하되, 그 위치는 도면에 표시하지 않음28)
￮ 비시가화지역(자연녹지‧계획관리지역 및 개발진흥지구)에 지정된 시가화예정용 지를 개발용도인 주거‧상업‧공업지역으로 전환할 때에는 난개발이 발생하는 것을 방지하기 위하여 지구단위계획을 수립하도록 하고 있음
27) 시가화예정용지가 1995년 ｢도시기본계획 수립지침｣에 개발예정용지의 형태로 도입될 때부터 일단지사업, 토지구획정리사업, 택지개발사업, 공업단지개발사업, 정주권개발사업, 유통단지개발사업 등의 개발계획에 의하여 개발할 지역을 대상으로 한다는 것을 명시하고 있었음.
28) 2003년 ｢도시기본계획 수립지침｣에서는 시가화예정용지의 위치를 표시하도록 되어 있었으나, 2005년에 지침을 개정하면서 시가화예정용지의 위치를 주황색 점으로 표시하도록 하였으며, 이후 2008년에 지침을 개정하면서 아예 위치를 표시하지 못하도록 하였음.
주 : (좌) 시가화예정용지의 위치를 주황색 점으로 표시, (우) 시가화예정용지의 위치를 표시하지 않음.
자료 : 2020년 남양주 도시기본계획, 2020년 남양주 도시기본계획(재수립).
<그림 4-2> 시가화예정구역 지정 사례(경기도 남양주시)
❏ 시가화예정용지 총량은 인구성장을 고려한 장래 토지수요량에 기초하여 산정되며, 이를 통해 계획입지의 단계별 개발총량을 관리함
￮ 시가화예정용지 총량은 주로 자연적 증가분과 사회적 증가분을 고려하여 목표연 도의 단계별 인구지표를 추정한 후,29) 이를 기반으로 산정한 장래 주거‧상업‧공업 용지 소요면적 중에서 시가화용지로 계획된 부분을 제외하는 방식으로 산정함
￮ 그동안 시가화예정용지의 총량 규제와 관련하여 <표 4-1>과 같이 수립지침을 개정할 때마다 미세한 규정의 변화는 존재하였지만, 장래 토지수요량에 기초하여 단계별 총량을 설정하도록 하는 기본적인 원칙은 유지되었음
￮ 공영개발에 의한 도시스프롤이 큰 비중을 차지하고 있는 우리나라에서 시가화예 정용지는 비시가화지역에서 추진되는 대규모 개발사업의 총량과 시기를 조절하 는 핵심적인 정책수단임
29) 그동안 인구지표 추정 시 ① 모형에 의한 추정방법, ② 자연증가분 및 사회적증가분의 구분에 의한 추정방법 등 2가지를 선택적으로 사용하도록 되어 있었으나, 2014년 지침을 개정하면서 모형에 의한 추정방법을 기본으로 하되, 사회적증가분에 의한 추정방법을 보조적 수단으로 하도록 변경하였음.
지침 개정 연도 관련 규정
❏ 많은 지자체에서 시가화예정용지 총량을 과도하게 설정하고 있는데, 이러한 문제를 전국 56,535,700 48,781,401 15.90 7,754,299 경기도 15,239,800 13,107,376 16.27 2,132,424
강원도 1,720,000 1,339,807 28.38 380,193
충청북도 1,350,000 1,441,407 -6.34 -91,407
충청남도 2,295,000 2,002,905 14.58 292,095
전라북도 2,190,000 1,525,887 43.52 664,113
전라남도 1,570,500 1,526,391 2.89 44,109
경상북도 3,202,000 2,427,877 31.88 774,123
경상남도 3,970,000 3,123,930 27.08 846,070
주 : 제주도를 제외한 전국인구임.
자료 : 박종안 외. 2011. p.76을 수정.
<표 4-2> 도시‧군기본계획상 계획인구와 통계청 추계인구의 비교
(단위: ㎢)
주거용지 13.644 9.848 3.796 13.644 0
상업용지 1.009 0.933 0.076 1.009 0
공업용지 8.961 3.189 5.772 8.961 0
관리용지 - 3.936 - 3.936
-제2종 지구단위계획구역 - - 12.326 12.326
-계 23.614 17.906 21.970 39.876 -16.262 자료 : 2020년 밀양시 도시기본계획(변경).
계 131.42 104.26 27.16 131.42 0
자료 : 2020년 광주광역시 도시기본계획.