❏ 성장관리지역의 설정 방법론은 민간 개발업자들이 선호하는 지역, 즉 개발수요가 충분한 지역을 파악할 수 있는 방법론이 적합함
￮ 토지개발에 관한 민간 개발업자의 의사결정패턴을 분석하여 향후 개발이 일어날 확률이 높은 지역, 즉 개발수요가 높은 지역을 찾아낼 필요가 있음
￮ 민간 개발업자의 의사를 무시한 채 공공의 정책적 판단으로만 성장관리지역을 지정할 경우 개발업자들은 그들의 입맛에 맞는 다른 지역을 찾아 나설 가능성이 높으므로 시장의 수요를 정확히 반영하는 것이 아주 중요함
❏ 이러한 방법론으로는 확률선택모형과 같은 단기적인 대안과 시공간패턴분석 같은 장기적인 대안 두 가지를 고려해 볼 수 있음
￮ 확률선택모형은 과거 일정 기간 동안의 개발패턴을 비교하여 로짓모형을 구축하고, 이를 토대로 미래의 개발패턴을 예측한다는 점에서 토지시장의 여건 변화를 능동적으로 반영하는 데 한계가 있으나, 자료의 수집이나 모형의 구축이 손쉬우며, 토지개발과 관련된 다양한 사회‧경제적 요인을 고려할 수 있다는 장점이 있어 단기적인 대안으로 적합함
￮ 시공간패턴분석 기법은 토지수요를 대변하는 자료(토지거래자료, 토지이용계획 확인서 등)의 발급‧열람건수가 집중되는 지역을 실시간으로 탐색할 수 있어 토지시장의 여건변화에 즉각적으로 대응할 수 있다는 장점이 있으나,37) 현재로 서는 이와 관련한 방대한 자료(big data)의 실시간 수집‧가공체계 구축에 어느 정도 시간과 노력이 필요할 것으로 판단되기 때문에 지자체 일선에서 당장 활용하기에는 어려움이 따를 것으로 예상됨
37) 시공간패턴분석 기법에 대한 자세한 정보는 김대종‧구형수(2011), 김대종 외(2013)를 참조하기 바람.
구분 확률선택모형 시공간패턴분석
3) 모형의 구축
<그림 5-3> 비시가화지역 내 개발용도로 전환된 미개발지의 분포
￮ 본 연구의 사례지역인 경기도 화성시의 경우 2005년 현재 비시가화지역에 속한 미개발지는 총 197,585개 필지(총 면적 414.2㎢)로 나타났으며, 이 가운데 약 8%인 16,057개 필지(총 면적 38.4㎢)가 이후 5년 동안 개발용도로 전환된 것으로 나타남
❏ 독립변수는 기존 국내연구에서 사용한 변수 중에서 적합한 변수를 선정하는 것을 기본으로 하되, 일부 변수를 새롭게 추가함
￮ 그동안 국내에서 수행된 연구에서는 <표 5-5>와 같이 입지적 요인으로 도로 접근성‧고속도로IC 접근성‧기개발지 접근성‧도심 접근성(이상 접근성 요인), 표고‧ 경사 (이상 물리적 조건), 주변지역 주거용 토지이용‧주변지역 비주거용 토지이용 (이상 주변특성), 사회‧경제적 요인으로 주변인구‧인구밀도‧가구수‧가구증감율‧
토지가격 등을 많이 활용하였음
￮ 본 연구에서는 기존 연구에서 활용한 변수 중에서 비시가화지역에서의 토지개발에 큰 영향을 미칠 것이라 예상되는 ‘도로접근성’과 ‘토지가격’을 모형에 포함시켰으며, 그동안 토지개발의 요인으로 많이 고려되지 못하였던 ‘부지규모’, ‘토지거래발생
여부’, ‘주변지역 주택보급률’, ‘주변지역 공장밀도’ 등의 변수도 비시가화지역의
구분 독립변수 산정방식 자료출처
❏ 화성시 비시가회지역 내 미개발지를 대상으로 2010년 이후의 개발확률을 예측하고, 개발확률이 높은 지역을 대상으로 성장관리지역 설정 후보지를 추출함
￮ 본 연구에서 구축한 확률선택모형의 변수별 계수 값을 이용하여 2010년 현재 화성시 비시가화지역에 미개발 상태로 존재하는 183,801개 필지 전체에 대한 개발확률을 계산하였음(<표 5-8> 참조)
￮ 그 결과 개발확률이 0.1 미만인 필지는 138,050개로 비시가화지역 내 전체 미개발지의 75.1%, 0.1 이상 0.3 미만인 필지는 42,962개로 23.4%, 0.3 이상 0.5 미만인 필지는 2,042개로 1.1%, 0.5 이상인 필지는 747개로 0.4%를 차지하는 것으로 나타났으며, 필지별 개발확률의 공간적 분포는 <그림 5-4>와 같음
개발확률 필지 수(개) 총 면적(㎢)
0.1 미만 138,050 75.1% 265.0 70.4%
0.1 이상 0.3 미만 42,962 23.4% 86.7 23.1%
0.3 이상 0.5 미만 2,042 1.1% 4.9 1.3%
0.5 이상 747 0.4% 19.5 5.2%
계 183,801 100% 376.2 100%
<표 5-8> 개발확률 구간별 필지의 분포
<그림 5-4> 화성시 비시가화지역의 필지별 개발확률 분포
자료 : 구글어스(Google Earth) 위성영상. 2015년 2월 12일자.
<그림 5-5> 화성시의 성장관리지역 설정 후보지
￮ 개발확률이 0.5 이상인 필지가 집중적으로 분포하고 있는 지역 중에서 일정 규모 이상의 개발사업이 가능한 6개 지역을 성장관리지역 설정 후보지로 추출하면
<그림 5-5>와 같음
❏ 성장관리지역의 구체적인 경계는 지역 주민 등 여러 이해관계자들과의 협의를 거쳐 확정할 필요가 있음
￮ 모형에 의한 분석이 반드시 정확한 것은 아니므로 개발수요가 높은 지역을 탐색한 후에는 현지답사를 통해 모형에 포함되지 않은 여러 가지 요인에 대해 추가적으로 살펴본 후 이를 조정하는 절차가 필요하다고 판단됨
￮ 특히, 성장관리지역으로 지정한 후 장기간 사업이 추진되지 않을 경우 사유재산권
침해에 대한 지역 주민들의 반발이 예상되므로(이외희‧임지현, 2014), 성장관리 방안의 입안 단계에서부터 여러 이해관계자들과의 협의를 거쳐 성장관리지역의 경계를 설정할 필요가 있음
￮ 이를 위해서는 주민설명회나 공람‧공고 위주로 되어 있는 현행 성장관리방안 수립방식을 개선하여 성장관리지역의 경계를 설정하는 단계에서부터 지역 주민 들이 주체가 되어 의견을 개진하고 계획안에 대한 의사결정과정에 참여할 수 있도록 하는 규정을 마련해야 함
5. 성장관리지역에 대한 인센티브의 제공
❏ 성장관리지역 내에서는 기반시설 설치 부담이나 건폐율‧용적률 등의 밀도 규제를 완화하여 성장관리지역이 아닌 지역과의 차별화를 도모할 필요가 있음
￮ 앞서 언급한 것처럼 성장관리지역에서 개발이 일어날 경우 성장관리지역으로 지정되지 않은 지역과 달리 기반시설 설치에 대한 부담을 덜어주어 개별입지를 유도할 수 있는 인센티브로 작용하도록 할 필요가 있음
￮ 이와 더불어 현행 ｢성장관리방안수립지침｣에는 계획관리지역 내에서 성장관리 방안을 수립하는 경우에 당해 용도지역에서 허용되는 건폐율 및 용적률의 125%
범위에서 완화할 수 있도록 되어 있는데, 이를 생산관리지역과 자연녹지지역에도 확대하여 적용하되 용도지역별로 완화 범위를 차등화하는 것이 필요함
❏ 특히, 성장관리지역으로 기업을 유치하여 지역 내 투자를 촉진하고자 하는 경우 추가적인 인센티브를 제공하는 것도 고려해 볼 수 있음
￮ 성장관리지역과 유사한 목적을 지니고 있는 공장입지유도지구의 경우 일정 면적 이상이면 산업단지에 준하는 비용 보조나 기반시설 지원을 받을 수 있도록 되어 있을 뿐 아니라, 각종 심의 및 평가절차(도시계획위원회 심의, 전략환경영향 평가, 사전재해영향성검토 등)를 생략할 수 있도록 하고 있는데, 이러한 규정을 성장관리지역에도 적용할 필요가 있음
￮ 또한, 산업단지의 경우 각종 조세(법인세·소득세·관세·취득세·등록면허세·농어
제 6 장
결론과 정책제언
CHAPTER
6 결론과 정책제언
본 장은 연구의 결론으로서 우리나라 비시가화지역의 여건 변화와 이러한 변화에 대응하는 데 있어 우리나라 성장관리정책이 가지는 한계라는 두 가지 측면에서 연구를 요약하고 시사점을 정리함. 이와 함께 우리나라 비시가화지역 성장관리정책의 실효성 제고를 위한 정책제언을 담으면서 연구를 마무리함.
1. 연구의 요약과 결론
1) 우리나라 비시가화지역의 여건 변화
❏ 현재 우리나라의 많은 시‧군에서 수축스프롤 현상을 경험하고 있으며, 이러한 현상은 점차 보편화되고 있는 추세임
￮ 우리나라의 경우 성장스프롤의 특성을 보이는 시‧군‧구는 줄어들고 있는 반면에 수축스프롤의 특성을 보이는 시‧군‧구가 점차 늘어나고 있는 추세이며, 이미 전체 시‧군‧구의 약 26.1%가 수축스프롤의 특성을 보이고 있음
￮ 수축스프롤 현상의 보편화로 인해 재정적 어려움을 겪는 시‧군‧구가 많이 존재하고 있을 뿐 아니라, 장기미집행 도시계획시설 문제도 산적해 있는 상황에서 기반시설 공급의 경제성 확보는 오늘날에도 여전히 중요한 정책과제이며, 앞으로도 점점 그 중요성이 증대될 것이라 예상됨
❏ 최근 들어 비시가화지역에서 택지개발사업이나 산업단지 개발과 같은 대규모 개발사업의 추진 역시 점점 축소되고 있는 상황임
￮ 최근 들어 공공택지 공급 과다로 미분양 택지가 급격히 증가하게 되면서 그동안 우리나라의 택지와 주택 공급의 첨병 역할을 담당해 왔던 택지개발사업은 점차 자취를 감추게 될 것으로 보임
￮ 도시 외곽지역(녹지지역 등)에 주로 입지하던 산업단지 역시 2008년 이후 미분양 면적과 미분양률 모두 지속적으로 증가하는 추세이기 때문에 향후 비시가화지역 에서의 산업단지 공급도 점차 축소될 가능성이 있음
2) 여건 변화에 따른 우리나라 성장관리정책의 한계
❏ 우리나라의 성장관리정책은 제도 간 일관성이 확보되어 있지 않으며, 여전히 지속적인 성장을 전제로 하고 있어 여건 변화에 적절히 대응하기 어려움
￮ 도시성장관리의 다양한 정책 목표를 달성하기 위해서는 여러 정책수단 간 일관성 이 확보되어 있어야 하나, 우리나라의 대표적인 성장관리정책인 시가화예정용 지, 기반시설부담구역, 성장관리방안은 상호 연계되어 있지 못한 상황임
￮ 도시성장관리의 다양한 정책 목표를 달성하기 위해서는 여러 정책수단 간 일관성 이 확보되어 있어야 하나, 우리나라의 대표적인 성장관리정책인 시가화예정용 지, 기반시설부담구역, 성장관리방안은 상호 연계되어 있지 못한 상황임